คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
จัดสรรที่ดิน

แม้ไม่ปรากฏว่า พ. เป็นผู้ได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินให้ทำการจัดสรรที่ดิน และที่ดินอันเป็นทางพิพาทเป็นที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ก็ตามก็ถือได้ว่าการกระทำของ พ.ที่แบ่งแยกที่ดินของตนออกเป็นแปลงย่อย 13 แปลง เพื่อขายนั้น เป็นการแสดงออกโดยปริยายแล้วว่า พ. จัดให้มีสาธารณูปโภคคือทางพิพาทอันถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวส่วนการที่ พ. จะขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหากซึ่งหากจะเป็นการดำเนินการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวก็ไม่ทำให้การดำเนินการของ พ. ไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ทางพิพาทที่จำเลยปลูกโรงเรือนรุกล้ำจึงเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่โจทก์เช่าซื้อจาก พ. จำเลยจึงต้องรื้อถอนบ้านที่จำเลยปลูกรุกล้ำเข้ามาในทางพิพาท

โจทก์ทำสัญญาซื้อบ้านพร้อมที่ดินจัดสรรกับจำเลยที่ 1เป็นการเฉพาะตัว ไม่เกี่ยวข้องกับจำเลยที่ 2 ชื่อโครงการเป็นชื่อของจำเลยที่ 1 ไม่มีชื่อจำเลยที่ 2 ร่วมด้วย การที่ธนาคารให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้กู้เงินร่วมกับจำเลยที่ 1ก็เพื่อให้ร่วมรับผิดตามระเบียบของธนาคารเท่านั้น ถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 ได้ตกลงเข้ากันกับจำเลยที่ 1 เพื่อกระทำกิจการจัดสรรที่ดินด้วยประสงค์จะแบ่งกำไรอันจะพึงได้จากกิจการดังกล่าวจำเลยที่ 2 จึงไม่ได้เป็นหุ้นส่วนกับจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1012

การที่จำเลยและจำเลยร่วมสร้างกำแพงคอนกรีตตลอดแนวในที่ดินของจำเลยเอง มิได้ปิดบังหน้าที่ดินของโจทก์หรือเป็นเหตุให้บังแสงสว่างและทางลมหรือก่อให้เกิดความเดือดร้อนรำคาญเกินกว่าที่ควรคาดคิด หรือคาดหมายได้ว่าจะเกิดขึ้นตามปกติแต่อย่างใดไม่ ดังนั้น จะถือว่าโจทก์เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337 มิได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยให้รื้อถอนกำแพงดังกล่าว จำเลยเป็นผู้จัดสรรที่ดินได้กำหนดแผนผังแบ่งแยกที่ดินแต่ละแปลงให้มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ แม้ว่าโจทก์จะซื้อที่ดินต่อจากผู้อื่นอีกทอดหนึ่ง โจทก์ก็สามารถใช้ที่ดินทางทิศใต้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะได้ ที่ดินของโจทก์จึงมิใช่ที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349อันโจทก์จะต้องใช้ค่าทดแทนเพื่อผ่านทาง ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทว่า จำเลยมีสิทธิได้รับค่าทดแทนจากโจทก์หรือไม่ แล้ววินิจฉัยว่าถ้าโจทก์ต้องผ่านที่ดินจำเลยไปสู่ทางสาธารณะในทางจำเป็นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแล้ว จำเลยย่อมมีสิทธิจะได้รับค่าทดแทนจากโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคสี่จึงเป็นการวินิจฉัยชี้ขาดนอกประเด็นและเป็นการไม่ชอบ

การที่จำเลยแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงย่อย ปลูกสร้างตึกแถวออกจำหน่ายถึง 60 แปลง และจัดให้มีการทำถนนออกสู่ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ และถนนอโศก-ดินแดง โดยจัดสร้างขึ้นพร้อม ๆกับการสร้างตึกแถวขายเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อตึกแถวเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปซึ่งนาง ศ. กับพวกได้ซื้อตึกแถว 1 ห้อง และได้ขายให้โจทก์ภายหลังการกระทำของจำเลยจึงเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจำเลยได้จัดให้มีสาธารณูปโภค อันถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 การที่จำเลยจะขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก อันเป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ดังนั้น ถนนคอนกรีตหน้าตึกแถวของโจทก์ซึ่งเป็นของจำเลยจึงเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวของโจทก์ จำเลยหามีสิทธิปิดกั้นไม่ การที่โจทก์รื้อกำแพงของจำเลยด้านหลังตึกแถวโจทก์ออกและยอมให้บริษัท ง. จำกัด ใช้ถนนที่เป็นภารจำยอมโดยให้รถยนต์แล่นทะลุผ่านตึกแถวชั้นล่างของโจทก์เข้าออกถนนสาธารณะ ทำให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ต้องรับภาระมากเกินควรกว่าปกติต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 แต่ก็ไม่เป็นเหตุที่จะให้จำเลยปิดกั้นถนนภารจำยอมดังกล่าวได้ จำเลยคงมีสิทธิห้ามบุคคลอื่นใช้หรือเรียกค่าเสียหายหากเกิดมีขึ้นเท่านั้น ดังนั้นจำเลยจึงมีสิทธิที่จะให้โจทก์ก่อสร้างกำแพงของจำเลยตามเดิม เพื่อมิให้บุคคลอื่นใช้ถนนพิพาท

จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ยื่นคำขอรวมและแบ่งแยกโฉนดที่ดินภายหลังที่ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 296 ใช้บังคับ จำเลยที่ 4ถึงที่ 9 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานได้ทำการรังวัดและแบ่งแยกที่ดินเสร็จสิ้นก่อนที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ยื่นคำขออนุญาตและได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ที่ดินดังกล่าวจึงยังไม่ตกอยู่ในภารจำยอมจำเลยที่ 1 และที่ 2 มีสิทธิที่จะขอรวมและแบ่งแยกโฉนดและจำเลยที่ 3ถึงที่ 9 ก็มีสิทธิที่จะดำเนินการรวมและแยกโฉนดตามคำขอของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตามอำนาจหน้าที่ของตนที่มีอยู่ได้ แม้ที่ดินที่เป็นถนนตามโฉนดดังกล่าวเมื่อรวมและแบ่งแยกแล้วจะมีเนื้อที่ลดน้อยลงกว่าเดิม และโจทก์ไม่ได้รับแจ้งให้ไประวังแนวเขตที่ดินขณะทำการรังวัด แต่เมื่อเจ้าพนักงานไม่ได้รังวัดที่ดินรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ โจทก์ไม่ได้รับความเสียหาย โจทก์ย่อมไม่ใช่ผู้เสียหายในความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 157ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยดังกล่าวได้

แม้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีข้อความระบุให้จำเลยมีสิทธิชำระเงินส่วนที่เหลือได้เมื่อจัดสรรขายที่ดินหมดแล้วโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ข้อสัญญาดังกล่าวมีความหมายว่าจำเลยต้องรีบดำเนินการจัดสรรและเร่งรัดขายที่ดินภายในเวลาอันสมควร เมื่อจำเลยปล่อยปละละเลย ไม่ดำเนินการดังกล่าว ถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา หนังสือมอบอำนาจไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ในขณะทำหรือขณะยื่นฟ้องแต่ขณะส่งหนังสือนั้นต่อศาลในวันสืบพยานได้มีการปิดอากรแสตมป์ครบถ้วนและขีดฆ่าแล้ว หนังสือมอบอำนาจย่อมใช้เป็นพยานหลักฐานได้.

การซื้อขายที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้นเป็นการต้องห้ามตาม พ.ร.บ. การปฏิรูปที่ดินฯมาตรา 39 จึงเป็นโมฆะกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 113 ตาม พ.ร.บ. ปฏิรูปที่ดินฯ มาตรา 19(7) และ 37 ผู้ที่จะเข้าอยู่ในที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินได้ต้องได้รับการพิจารณาและอนุมัติจากคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมก่อน และห้ามมิให้ยกอายุความครอบครองขึ้นต่อสู้กับสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในเรื่องที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานฯ ได้มา ตาม พ.ร.บ. การปฏิรูปที่ดินฯ ดังนั้น ในเขตปฏิรูปที่ดินบุคคลที่มิได้รับจัดสรรจากคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมไม่มีสิทธิแย่งการครอบครองจากบุคคลที่ได้รับจัดสรรตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าจำเลยแย่งการครอบครองที่ดินของโจทก์ในเขตปฏิรูปเกิน 1 ปี ก็ไม่ทำให้จำเลยได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินในเขตปฏิรูปการที่จำเลยเข้าไปไถข้าวฟ่าง ที่โจทก์ปลูกไว้ย่อมเป็นการละเมิดส่วนค่าเสียหายจำเลยมิได้โต้แย้งว่าศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดมากน้อยแต่ประการใด จำเลยจึงต้องรับผิดค่าเสียหายต่อโจทก์ตามจำนวนที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย.

โจทก์ทำสัญญาร่วมพัฒนาที่ดินเพื่อแบ่งขายกับบริษัท ท. และบริษัท บ. โดยมีข้อตกลงว่าให้บริษัททั้งสองเป็นผู้ลงทุนแบ่งที่ดินของโจทก์เป็นแปลงย่อย ตัดถนนสร้างสิ่งสาธารณูปโภค ปลูกสร้างบ้านและขายที่ดินของโจทก์ โดยบริษัททั้งสองจะขายที่ดินของโจทก์ได้ในราคาตามที่เห็นสมควร แต่ต้องชำระราคาที่ดินให้โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้ ส่วนที่ดินที่ใช้ในการตัดถนนและสร้างสิ่งสาธารณูปโภคซึ่งไม่อาจขายให้แก่ผู้ใดบริษัททั้งสองตกลงชดเชยราคาแห่งที่ดินที่เสียไปให้ อีกทั้งได้จ่ายเงินกินเปล่าให้โจทก์อีกจำนวนหนึ่งตอยแทนการที่โจทก์มอบสิทธิในการจัดสรรที่ดินให้ ดังนี้ การจัดสรรที่ดินจำเป็นต้องสร้างถนนและสิ่งสาธารณูปโภค และเมื่อได้กระทำแล้วทำให้ที่ดินมีมูลค่าสูงขึ้นและมูลค่าดังกล่าวตกอยู่แก่ที่ดินที่เหลือ เมื่อโจทก์ไม่ได้ขายที่ดินเอง จึงรวมมูลค่าที่ดินที่เสียไปดังกล่าวเข้าไปในราคาที่ดินที่เหลือไม่ได้ ดังนั้น เงินค่าชดเชยราคาที่ดินที่เสียไปจึงเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ดิน และตามข้อสัญญายินยอมให้บริษัท ท.และบริษัท บ. ขายที่ดินที่พัฒนาแล้วราคาเท่าใดก็ได้ เพียงแต่ต้องชำระที่ดินให้โจทก์ตามราคาที่ตกลงกันไว้ และเมื่อมีการเลิกสัญญากับบริษัททั้งสองมีสิทธิขอซื้อที่ดินที่ยังไม่มีผู้ซื้อตามราคาดังกล่าว ดังนั้นการที่บริษัททั้งสองให้เงินกินเปล่าแก่โจทก์ก็เป็นเพราะเหตุที่โจทก์ตกลงรับเงินค่าที่ดินในราคาที่ตกลงกันไว้ เงินกินเปล่าจึงเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ดินของโจทก์ เงินทั้งสองรายการดังกล่าวโจทก์จึงได้รับยกเว้นไม่ต้องนำมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ตามมาตรา 42 (9) แห่งประมวลรัษฎากร

โจทก์ทำสัญญาร่วมพัฒนาที่ดินเพื่อแบ่งขายกับบริษัท ท.และบริษัท บ. โดยมีข้อตกลงว่าให้บริษัททั้งสองเป็นผู้ลงทุนแบ่งที่ดินของโจทก์เป็นแปลงย่อย ตัดถนนสร้างสิ่งสาธารณูปโภค ปลูกสร้างบ้านและขายที่ดินของโจทก์ โดยบริษัททั้งสองจะขายที่ดินของโจทก์ได้ในราคาตามที่เห็นสมควร แต่ต้องชำระราคาที่ดินให้โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้ ส่วนที่ดินที่ใช้ในการตัดถนนและสร้างสิ่งสาธารณูปโภคซึ่งไม่อาจขายให้แก่ผู้ใดบริษัททั้งสองตกลงชดเชยราคาแห่งที่ดินที่เสียไปให้ อีกทั้งได้จ่ายเงินกินเปล่าให้โจทก์อีกจำนวนหนึ่งตอบแทนการที่โจทก์มอบสิทธิในการจัดสรรที่ดินให้ ดังนี้ การจัดสรรที่ดินจำเป็นต้องสร้างถนนและสิ่งสาธารณูปโภคและเมื่อได้กระทำแล้วทำให้ที่ดินมีมูลค่าสูงขึ้นและมูลค่าดังกล่าวตกอยู่แก่ที่ดินที่เหลือ เมื่อโจทก์ไม่ได้ขายที่ดินเอง จึงรวมมูลค่าที่ดินที่เสียไปดังกล่าวเข้าไปในราคาที่ดินที่เหลือไม่ได้ ดังนั้นเงินค่าชดเชยราคาที่ดินที่เสียไปจึงเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ดินและตามข้อสัญญาโจทก์ยินยอมให้บริษัท ท. และบริษัท บ.ขายที่ดินที่พัฒนาแล้วราคาเท่าใดก็ได้ เพียงแต่ต้องชำระที่ดินให้โจทก์ตามราคาที่ตกลงกันไว้ และเมื่อมีการเลิกสัญญากันบริษัททั้งสองมีสิทธิขอซื้อที่ดินที่ยังไม่มีผู้ซื้อตามราคาดังกล่าวดังนั้นการที่บริษัททั้งสองให้เงินกินเปล่าแก่โจทก์ก็เป็นเพราะเหตุที่โจทก์ตกลงรับเงินค่าที่ดินในราคาที่ตกลงกันไว้ เงินกินเปล่าจึงเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ดินของโจทก์ เงินทั้งสองรายการดังกล่าวจึงได้รับยกเว้นไม่ต้องนำมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ตามมาตรา 42(9) แห่งประมวลรัษฎากร

จำเลยกับผู้ร้องเป็นสามีภริยากันได้ร่วมกันประกอบอาชีพจัดสรรที่ดินและสร้างตึกแถวขาย หนี้ที่โจทก์นำมาฟ้องเกิดจากจำเลยผิดสัญญาขายที่ดินพร้อมตึกแถวที่จำเลยเป็นผู้จัดสรรดังกล่าวให้แก่โจทก์ จึงเป็นหนี้ร่วมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1490 และมีผลให้เจ้าหนี้บังคับชำระหนี้จากสินสมรสและสินส่วนตัวได้ตามมาตรา 1489 โจทก์ชอบที่จะบังคับชำระหนี้จากสินสมรสได้ทั้งหมด ผู้ร้องไม่มีสิทธิกันส่วนของตนไว้.