คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดินเช่า

ผู้ร้องทั้งสองเป็นเจ้าของเรือนไม้ 2 หลังในจำนวนเรือนไม้3 หลัง ที่จำเลยทำสัญญาขายฝากโจทก์ โดยขออาศัยปลูกอยู่ในที่ดินที่จำเลยเช่าจากบุคคลภายนอก และมิได้รู้เห็นยินยอมในการที่จำเลยนำไปขายฝากผู้ร้องทั้งสองจึงไม่ใช่บริวารของจำเลย

ผู้ร้องทั้งสองเป็นเจ้าของเรือนไม้ 2 หลังในจำนวนเรือนไม้3 หลังที่จำเลยทำสัญญาขายฝากโจทก์ โดยขออาศัยปลูกอยู่ในที่ดินที่จำเลยเช่าจากบุคคลภายนอก และมิได้รู้เห็นยินยอมในการที่จำเลยนำไปขายฝาก ผู้ร้องทั้งสองจึงไม่ใช่บริวารของจำเลย.

โจทก์ที่ 1 เช่าที่ดินจาก น. โดยมีข้อสัญญาระบุว่า โจทก์ที่ 1 มีสิทธิปลูกสร้างอาคารลงในที่ดิน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโจทก์ที่ 1 ต้องรื้อถอนอาคารที่ปลูกสร้างออกไป ดังนั้นการที่โจทก์ที่ 1 ให้ ด. ปลูกตึกแถวลงในที่ดินเพื่อให้คนเช่า โดยให้ ด. ออกเงินค่าก่อสร้างเองและ ด. มีสิทธิเรียกเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าแต่ผู้เดียว ตึกแถวดังกล่าวจึงเป็นทรัพย์ที่ติดกับที่ดินเพียงชั่วคราวมิใช่ส่วนควบของที่ดิน กรรมสิทธิ์ในตึกแถวดังกล่าวย่อมตกได้แก่โจทก์ที่ 1 และถือว่าเป็นประโยชน์อย่างอื่นที่โจทก์ที่ 1 ได้รับเนื่องจากการให้เช่าทรัพย์สิน ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5)(ก) จึงต้องนำตึกแถวดังกล่าวมาคำนวณมูลค่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินในการเสียภาษีเงินได้ของโจทก์ที่ 1ด้วย.

ขณะที่ผู้ให้เช่าได้ขายนาพิพาทให้จำเลยนั้น พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ การที่ผู้ให้เช่านาพิพาทไม่ได้มีหนังสือแจ้งการขายนาพิพาทให้โจทก์ผู้เช่านาพิพาททราบ เป็นการไม่ปฏิบัติตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่าได้ขายให้แก่จำเลยนั้นได้
คดีนี้เกิดขึ้นก่อนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 จะมีผลใช้บังคับ จึงไม่อาจนำบทบัญญัติตามมาตรา 54วรรคสอง มาตรา 56 และมาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า กล่าวโดยเฉพาะย่อมมีสิทธิเรียกเอาค่าเช่าจากผู้เช่า โจทก์ผู้เช่านาจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่านาให้แก่จำเลยผู้รับโอนนาพิพาท
ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องภายในกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อนาคืนนั้น ปรากฏว่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้แม้ศาลล่างทั้งสองจะวินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้ ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้

แม้บ้านพิพาทจะปลูกอยู่บนที่ดินของโจทก์บางส่วนและบนที่ดินของกรมธนารักษ์บางส่วนซึ่งโจทก์เป็นผู้เช่ามาจากกรมธนารักษ์โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมที่ไม่มีสิทธิเข้าอยู่ในที่ดินของโจทก์และที่ดินที่โจทก์เช่ามาได้ โดยมิต้องได้รับมอบอำนาจให้ฟ้องแทนกรมธนารักษ์แต่อย่างใด
คำขอของโจทก์ที่ว่า ถ้าจำเลยไม่รื้อถอนบ้านพิพาทออกไปจากที่ดินโจทก์ก็ให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนแทนโดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่ชอบด้วยบทบัญญัติมาตรา 296 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาชอบที่จะยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้เจ้าพนักงานบังคับคดีปฏิบัติไปตามบทบัญญัติดังกล่าว.

แม้บ้านพิพาทจะปลูกอยู่บนที่ดินของโจทก์บางส่วนและบนที่ดินของกรมธนารักษ์บางส่วนซึ่งโจทก์เป็นผู้เช่ามาจากกรมธนารักษ์โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมที่ไม่มีสิทธิเข้าอยู่ในที่ดินของโจทก์และที่ดินที่โจทก์เช่ามาได้ โดยมิต้องได้รับมอบอำนาจให้ฟ้องแทนกรมธนารักษ์แต่อย่างใด และแม้โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกจะได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ปลูกบ้านพิพาทให้แก่ทายาทไปก่อนศาลชั้นต้นมีคำพิพากษา แต่มูลคดีที่พิพาทกันได้เกิดขึ้นก่อนที่โจทก์จะนำคดีมาฟ้อง โจทก์มีอำนาจที่จะดำเนินคดีแก่จำเลยและจำเลยร่วมจนกว่าคดีจะถึงที่สุด รวมตลอดถึงการบังคับคดีไปตามผลของคำพิพากษาด้วย จำเลยร่วมซื้อบ้านพิพาทจากจำเลยในลักษณะเป็นอสังหาริมทรัพย์โดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเอง ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การซื้อขายบ้านพิพาทย่อมเป็นโมฆะ บ้านพิพาทยังเป็นของจำเลย จำเลยซึ่งปลูกบ้านพิพาทบนที่ดินของโจทก์และที่ดินที่โจทก์เช่ามาโดยไม่มีสิทธิจึงมีหน้าที่ต้องรื้อถอนบ้านพิพาทและชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ และการที่จำเลยร่วมได้เข้ายึดถือครอบครองบ้านพิพาทโดยได้จัดให้ผู้อื่นเช่าและเข้าอยู่ในบ้านพิพาท เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ แม้การซื้อขายบ้านพิพาทระหว่างจำเลยกับจำเลยร่วมจะเป็นโมฆะ จำเลยร่วมก็ต้องรับผิดต่อโจทก์ด้วย คำขอของโจทก์ที่ว่า ถ้าจำเลยไม่รื้อถอนบ้านพิพาทออกไปจากที่ดินโจทก์ ก็ให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนแทนโดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่ชอบด้วยบทบัญญัติมาตรา 296 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาชอบที่จะยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้เจ้าพนักงานบังคับคดีปฏิบัติไปตามบทบัญญัติดังกล่าว

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินบางส่วนจากจำเลยโดย หนังสือสัญญาเช่าข้อหนึ่งระบุว่าหากจำเลยต้องการจะขายที่ดินซึ่ง รวมถึง ที่ดินที่โจทก์เช่า อยู่แล้ว จำเลยจะต้อง ขายที่ดินเฉพาะ ส่วนที่เช่า ให้โจทก์ในราคาเท่ากับที่เสนอขายให้บุคคลอื่น ต่อมาผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบว่า จะขายที่ดินของจำเลยให้แก่ผู้มีชื่อ ในราคา 4,500,000 บาท หากโจทก์สนใจขอให้ติดต่อ ด่วนเมื่อโจทก์ได้ แสดงเจตนาตอบรับจะซื้อที่ดินตาม ราคาที่จำเลยเสนอขายตาม ส่วนของที่ดินแล้ว จำเลยก็ต้อง ขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคาดังกล่าว จำเลยจะอ้างว่าข้อความตาม สัญญาเช่ายังไม่มีผลใช้ บังคับตราบใด ที่จำเลยยังมิได้ขายที่ดินให้แก่บุคคลอื่นมิได้ เพราะมิฉะนั้นสัญญาเช่าดังกล่าวก็จะไม่มีผลในเมื่อจำเลยขายที่ดินทั้งแปลงให้บุคคลอื่นไปแล้ว จำเลยก็ย่อมไม่มีที่ดินมาขายให้โจทก์ตามสัญญาได้ อีก.

ว.เป็นผู้เช่าที่ดินจากจำเลยในฐานะส่วนตัว มิใช่เป็นตัวแทนเชิดของโจทก์ แม้โจทก์จะเข้าไปประกอบกิจการโรงแรมในที่เช่าและก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดเวลา ว. ได้แสดงเจตนาขอต่ออายุสัญญาเช่าก็ไม่ก่อนิติสัมพันธ์ระหว่างจำเลยกับโจทก์ โจทก์ไม่อาจอ้างสิทธิประโยชน์ใด ๆ จากสัญญาเช่าได้ การที่โจทก์ปลูกสร้างโรงแรม สระว่ายน้ำ ภัตตาคารในที่เช่า จึงเป็นการปลูกสร้างโดยไม่มีสิทธิในที่ดินของจำเลย สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเป็นส่วนควบกับที่ดินและตกเป็นของจำเลยโจทก์ไม่อาจฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้.

จำเลยมีที่ดินติดต่อกับที่ดินของโจทก์ร่วม และโจทก์จำเลยต่างเช่าที่ดินของโจทก์ร่วมบางส่วน โจทก์และโจทก์ร่วมฟ้องว่า จำเลยสร้างรั้วและสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ร่วมซึ่งโจทก์เช่าอยู่ จำเลยให้การเพียงว่าไม่ได้ปลูกสร้างอยู่ในที่ดินของจำเลยและบางส่วนของที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ร่วม ไม่ได้โต้เถียงกรรมสิทธิ์ที่ดินที่โจทก์หรือจำเลยเช่าจากโจทก์ร่วม จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ต้องเสียค่าขึ้นศาลตามตาราง 1 ข้อ 2 (ก)

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยโดยบรรยายฟ้องว่า จำเลยปลูกบ้านเลขที่7/29 ลงบนที่ดินแปลงที่จำเลยเช่า ส่วนคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ขอให้จำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 7 ออกไป ซึ่งแม้เลขที่บ้านจะไม่ตรงกับที่โจทก์บรรยายมาในคำฟ้องก็ตาม แต่ไม่ปรากฏว่าบ้านที่จำเลยปลูกในที่ดินที่เช่านั้นมีหลังอื่นอีก จึงย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่าบ้านที่โจทก์บรรยายมาในคำฟ้องก็คือบ้านหลังที่โจทก์ขอให้จำเลยรื้อถอนออกไปตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ ทั้งการที่ศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านที่ปลูกในที่ดินที่เช่าออกไปนั้นไม่จำเป็นต้องระบุเลขที่บ้านก็มีผลบังคับได้อยู่แล้ว เพราะเมื่อจำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าแล้ว จำเลยก็ต้องขนย้ายทรัพย์สินของจำเลยทั้งหมดออกไปรวมทั้งบ้านที่ปลูกไว้ด้วย ดังนั้นคำพิพากษาที่ให้รื้อบ้านเลขที่ 7/29 ของจำเลยออกไปจากที่ดินที่เช่าจึงหาเป็นการพิพากษาเกินคำขอไม่