คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อจะขาย

การทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้จะขายไม่จำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่จะขายในขณะที่ทำสัญญา เพียงแต่จะต้องขวนขวายหาทรัพย์นั้นมาโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้จะซื้อได้ตามกำหนดในสัญญาเท่านั้น เมื่อผู้เสียหายทั้งสองทราบตั้งแต่เมื่อทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ว่าที่ดินแปลงที่ทำสัญญายังเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่น จำเลยทั้งสองจึงไม่ได้แสดงข้อความอันเป็นเท็จหรือปกปิดข้อความจริงซึ่งควรบอกให้แจ้งแต่อย่างใด เพราะที่ดินที่ผู้เสียหายทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยที่ 1 มีอยู่จริงและจำเลยที่ 1 ก็เป็นผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยที่ 1 ทำไว้กับเจ้าของกรรมสิทธิ์จริง การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงเป็นเพียงการผิดสัญญาทางแพ่ง คือ ไม่ปฏิบัติตามสัญญาอันเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นภายหลังซึ่งเป็นเวลาในอนาคตของเวลาที่ทำสัญญากันเท่านั้น หาใช่เป็นการหลอกลวงอันจะเป็นความผิดฐานฉ้อโกงไม่

คดีตามฟ้องเดิมของโจทก์เป็นคดีละเมิดขอให้บังคับจำเลยออกไปจากที่ดินพิพาท แต่เมื่อจำเลยให้การว่าที่ดินพิพาทที่แต่ละคนครอบครองอยู่ได้ซื้อมาจาก พ. และชำระราคาแล้ว จำเลยได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันตลอดมาเป็นเวลาเกิน 10 ปีแล้วคดีตามฟ้องเดิมของโจทก์จึงเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือเป็นคดีมีทุนทรัพย์ แม้จำเลยจะฟ้องแย้งมาในคำให้การด้วยพร้อมทั้งขอให้ศาลบังคับตามฟ้องแย้ง ก็หาเป็นเหตุให้คดีตามฟ้องเดิมของโจทก์ซึ่งกลายเป็นคดีมีทุนทรัพย์กลับมาเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ไม่ การฟ้องแย้งของจำเลยคงมีผลทำให้จำเลยต้องเสียค่าขึ้นศาลตามจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันด้วยเท่านั้นเมื่อคดีนี้มีทุนทรัพย์ที่พิพาทกันสำนวนละไม่เกิน 50,000 บาท จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคหนึ่ง
ศาลชั้นต้นฟังว่าการซื้อขายที่ดินระหว่าง พ. กับจำเลยเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแม้ตามคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลยมิได้ระบุว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างพ. กับจำเลยเป็นสัญญาจะซื้อขาย พ. มีหน้าที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขาย แต่ตามคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลยมิได้ระบุอ้างว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เพียงแต่ระบุอ้างถึงข้อเท็จจริงที่ได้มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเท่านั้น ทั้งจำเลยก็ได้มีคำขอท้ายฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลย ศาลชั้นต้นจึงมีอำนาจวินิจฉัยได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมีผลผูกพัน พ. และโจทก์ ซึ่งเป็นเหตุให้โจทก์มีหน้าที่ต้องแบ่งแยกที่ดินพิพาทแต่ละส่วนแล้วโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลย ไม่ใช่เป็นเรื่องนอกฟ้องแย้งของจำเลย
พ. ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแก่จำเลย เมื่อ พ. ถึงแก่กรรมทรัพย์มรดกของ พ. ตกทอดแก่โจทก์ โจทก์จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของพ. เมื่อ พ. มีหน้าที่ต้องโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย โจทก์จึงมีหน้าที่ดำเนินการตามหน้าที่ของ พ. สืบต่อไป

จำเลยให้การว่า สัญญากู้เงินที่โจทก์นำมาฟ้องทำขึ้นเพื่อเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับผู้มีชื่อ ซึ่งโจทก์ได้มอบหมายให้จำเลยเป็นผู้ดำเนินการซื้อขายแทนโจทก์ เป็นคำให้การที่แสดงโดยชัดแจ้งแล้วในเหตุแห่งการปฏิเสธ และเป็นคำให้การที่อ่านเข้าใจได้ว่า นิติกรรมอันแท้จริงที่ถูกอำพรางไว้ คือนิติกรรมที่โจทก์มอบหมายให้จำเลยซื้อขายที่ดินแทนโจทก์ แต่โจทก์จำเลยได้ทำนิติกรรมด้วยการแสดงเจตนาลวงไว้ว่า จำเลยกู้ยืมเงินโจทก์
ศาลชั้นต้นตั้งประเด็นพิพาทว่า สัญญากู้เงินระหว่างโจทก์จำเลยเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินหรือไม่ การที่จำเลยนำสืบว่า โจทก์เป็นผู้เจรจาขอซื้อที่ดินจนเป็นที่ตกลงในราคา 220,000 บาท โจทก์เป็นผู้วางมัดจำ10,000 บาท และทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ แล้วโจทก์มอบหมายให้จำเลยไปจดทะเบียนรับโอนที่ดินแทน ลงชื่อสามีจำเลยเป็นผู้ซื้อ ซึ่งโจทก์ออกเงินค่าที่ดินอีก200,000 บาท จึงเป็นเรื่องเดียวกับข้อต่อสู้ของจำเลยและประเด็นพิพาทที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ และแม้จำเลยจะนำสืบด้วยว่า โจทก์เข้าหุ้นกับจำเลย ก็พอฟังได้ว่า เป็นเรื่องที่โจทก์ซื้อที่ดินแล้วใช้ที่ดินมาเข้าหุ้น ทางนำสืบของจำเลยอยู่ในขอบเขตของข้อต่อสู้ในคำให้การและประเด็นพิพาทที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ ย่อมไม่ต้องห้ามมิให้รับฟัง

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้อาศัยออกจากที่ดินพิพาท ซึ่งเดิมเป็นของโจทก์ร่วมและโจทก์ร่วมได้ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่ พ. โดยในวันทำสัญญาพ.ได้ชำระเงินให้แก่โจทก์ร่วมบางส่วน ส่วนเงินที่เหลือ พ.จะนำมามอบให้แก่โจทก์ร่วมต่อเมื่อสามารถขับไล่จำเลยซึ่งอาศัยในที่ดินของโจทก์ร่วมออกไปเสียก่อนและโจทก์ร่วมจะต้องจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ซึ่งจะแต่งงานกับ พ.หลังจากที่มีการจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแล้ว ดังนี้หากจำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิโจทก์ร่วมจริงตั้งแต่ก่อนฟ้องคดีนี้ โจทก์ร่วมก็ย่อมมีอำนาจบังคับจำเลยออกจากที่ดินพิพาทอยู่ก่อนโอนให้โจทก์ ทั้งตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท หากโจทก์ไม่สามารถขับไล่จำเลยออกไปจากที่ดินได้และโจทก์เป็นฝ่ายแพ้คดี โจทก์และ พ.ย่อมไม่ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์ร่วม และอาจใช้สิทธิเรียกร้องเงินที่ชำระแล้วคืนได้ โจทก์ร่วมจึงเป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดี และมีสิทธิยื่นคำร้องเข้าเป็นคู่ความได้ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 57 (2)
ปัญหาว่า โจทก์ร่วมมีอำนาจฟ้องหรือร้องสอดเข้ามาในคดีได้หรือไม่เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นว่ากล่าวในศาลชั้นต้น จำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาได้ และเมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 1 ยังมิได้วินิจฉัยปัญหานี้ ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยไปเสียทีเดียวโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิจารณาพิพากษาใหม่
ศาลชั้นต้นยังมิได้สั่งค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องแย้ง ศาลฎีกาจึงสั่งให้ถูกต้องตาม ป.วิ.พ.มาตรา 161.

ประเด็นเรื่องสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านเป็นเอกสารปลอมหรือไม่ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจำเลยทั้งสามทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์จริง จำเลยที่ 2 และที่ 3 มิได้ยกขึ้นอุทธรณ์หรือแก้อุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 2 จะยกขึ้นวินิจฉัยก็เป็นการไม่ชอบ ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ภาค 2 เป็นฎีกา ที่ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
การนำสืบถึงข้อตกลงเกี่ยวกับราคาที่ดินอีกส่วนหนึ่งตามสัญญาอีกฉบับหนึ่งนอกเหนือจากสัญญาขายที่ดิน ที่จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 โจทก์จึงนำสืบได้

++ เรื่อง ซื้อขาย ค้ำประกัน ภาษีอากร ++
++
++ ทดสอบการทำงานในระบบ CW เพื่อค้นหาข้อมูลทาง online ++
++ ย่อข้อกฎหมายอย่างไม่เป็นทางการ
++ ขอชุดตรวจได้ที่งานย่อข้อกฎหมายระบบ CW โถงกลางชั้น 3 ++
++
++ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า
++ เมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน 2532 จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำสัญญาจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ 88 ตำบลตะเคียนเตี้ย อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ให้แก่โจทก์เป็นเนื้อที่ 13 ไร่ 2 งาน ราคาไร่ละ 400,000 บาท เป็นเงิน 5,400,000บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำ จำนวน 1,620,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระภายในวันที่ 16 กรกฎาคม 2533 อันเป็นวันจดทะเบียนโอนที่ดินตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและวางเงินมัดจำเอกสารหมาย จ.11 (ล.25)
ต่อมาวันที่ 29 มกราคม 2533 โจทก์ทราบว่า ที่ดินที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 นั้น อยู่ห่างจากถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) ประมาณ 100 เมตร
หลังจากนั้นโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นคดีอาญาต่อศาลแขวงชลบุรีในข้อหาฉ้อโกงว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2หลอกลวงโจทก์ว่าที่ดินที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวมีแนวเขตติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) แต่จำเลยที่ 1 ถึงแก่ความตายในระหว่างพิจารณา
ต่อมาศาลฎีกามีคำพิพากษาถึงที่สุดว่า จำเลยที่ 2 มีความผิดฐานฉ้อโกงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6674/2537
++
++ ศาลฎีกาเห็นสมควรหยิบยกปัญหาตามฎีกาข้อแรกของโจทก์ขึ้นวินิจฉัยก่อน
++ ปัญหาตามฎีกาข้อแรกของโจทก์มีว่า การที่โจทก์อ้างหนังสือสัญญาค้ำประกันของจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ตามเอกสารหมาย จ.13 ถึง จ.15 เป็นพยานหลักฐานโดยไม่ได้ขีดฆ่าอากรแสตมป์ สามารถรับฟังเป็นพยานหลักฐานและให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 รับผิดตามหนังสือสัญญาค้ำประกันนั้นได้หรือไม่
++ ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5รับผิดตามหนังสือสัญญาค้ำประกันดังกล่าว จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ให้การในประเด็นนี้ว่าโจทก์ไม่มีสิทธินำหนังสือสัญญาค้ำประกันมาฟ้องจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 เพราะโจทก์มิได้ปฏิบัติตามประมวลรัษฎากร จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ไม่เคยทำสัญญาค้ำประกันจำเลยที่ 3ถึงที่ 5 ต่อโจทก์ โจทก์กรอกข้อความลงในเอกสารที่จำเลยที่ 3 ลงชื่อไว้โดยไม่ได้รับความยินยอม หนังสือสัญญาค้ำประกันที่โจทก์นำมาฟ้องเป็นเอกสารปลอม ดังนี้ เท่ากับจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ให้การปฏิเสธว่า ไม่เคยทำสัญญาค้ำประกันกับโจทก์และหนังสือสัญญาค้ำประกันที่โจทก์ฟ้องเป็นเอกสารปลอม
++ โจทก์จึงมีหน้าที่นำสืบให้ฟังได้ว่า จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5ได้ทำสัญญาค้ำประกันดังกล่าวกับโจทก์
++
++ ซึ่งตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายหมวด 6 แห่งประมวลรัษฎากร ข้อ 17 กำหนดให้สัญญาค้ำประกันต้องเสียค่าอากรแสตมป์ และมาตรา 118 แห่งประมวลรัษฎากร บัญญัติว่า "ตราสารใดไม่ปิดแสตมป์บริบูรณ์ จะใช้ต้นฉบับ คู่ฉบับหรือคู่ฉีก หรือสำเนาตราสารนั้นเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะได้เสียอากรโดยปิดแสตมป์ครบจำนวนตามอัตราในบัญชีท้ายหมวดนี้และขีดฆ่าแล้ว..."
++ ดังนั้น การจะใช้หนังสือสัญญาค้ำประกันเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งได้จะต้องปิดอากรแสตมป์และขีดฆ่าอากรแสตมป์ดังกล่าวด้วย
++ เมื่อหนังสือสัญญาค้ำประกันเอกสารหมาย จ.13 ถึง จ.15 ที่โจทก์นำสืบเป็นพยานหลักฐานมิได้ขีดฆ่าอากรแสตมป์ การปิดอากรแสตมป์ของโจทก์จึงไม่บริบูรณ์ ไม่อาจใช้หนังสือสัญญาค้ำประกันดังกล่าวเป็นพยานหลักฐานฟังว่าจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 เป็นผู้ค้ำประกันตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118 ดังกล่าว เป็นผลให้คดีของโจทก์ไม่มีหลักฐานแห่งการค้ำประกันเป็นหนังสือที่จะฟ้องร้องให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 รับผิดในฐานะเป็นผู้ค้ำประกันจำเลยที่ 1และที่ 2 ต่อโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 680 ได้
++ ดังนี้คดีของโจทก์จึงไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือที่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ได้ลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญมาแสดง โจทก์จะฟ้องร้องให้บังคับคดีแก่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ให้รับผิดในฐานะเป็นผู้ค้ำประกันไม่ได้
++ แม้ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกาโจทก์จะยื่นคำแถลงขออนุญาตขีดฆ่าอากรแสตมป์ในหนังสือสัญญาค้ำประกันเอกสารหมาย จ.13 ถึง จ.15 โดยอ้างว่าไม่ได้เจตนาจะหลีกเลี่ยงการชำระค่าภาษีอากรตามกฎหมายก็ตาม แต่เมื่อปรากฏว่าศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยปัญหาเกี่ยวกับการรับฟังพยานเอกสารดังกล่าว โดยปฏิเสธที่จะรับฟังหนังสือสัญญาค้ำประกันทั้งสามฉบับดังกล่าวแล้ว กรณีจึงล่วงเลยที่จะดำเนินการขอขีดฆ่าอากรแสตมป์ดังกล่าวแล้ว ศาลฎีกาจึงไม่อาจอนุญาตตามคำขอของโจทก์
++
++ เมื่อฎีกาข้อแรกของโจทก์อันเป็นฎีกาให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ด้วยฟังไม่ขึ้น และคดีนี้ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ฎีกาของจำเลยทั้งห้าในส่วนของจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จึงเป็นฎีกาที่ไม่เป็นสาระแก่คดี เนื่องจากไม่ว่า ฎีกาดังกล่าวจะฟังขึ้นหรือไม่ ก็ไม่ทำให้ผลแห่งคดีต้องเปลี่ยนแปลงไป ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยให้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
++
++ ฎีกาของจำเลยทั้งห้าที่ต้องวินิจฉัยคงมีเฉพาะฎีกาของจำเลยที่ 1 และที่ 2 เท่านั้น
++ ซึ่งจะปัญหาที่จะหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเป็นข้อแรกตามฎีกาของจำเลยที่ 1และที่ 2 มีว่า ข้อเท็จจริงในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6674/2537 ซึ่งวินิจฉัยว่า จำเลยที่ 2 กับพวกทุจริตหลอกลวงนายธวัช ถาวรธวัช กรรมการบริษัทโจทก์ด้วยการแสดงข้อความอันเป็นเท็จว่า ที่ดินที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์มีแนวเขตติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) มีผลผูกพันจำเลยที่ 2 ในคดีนี้หรือไม่
++ ศาลฎีกาเห็นว่า การจะนำข้อเท็จจริงตามที่ปรากฏในคำพิพากษาส่วนอาญามารับฟังในการพิพากษาคดีส่วนแพ่ง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 46 นั้นนอกจากคำพิพากษาคดีส่วนอาญาต้องถึงที่สุด ผู้ที่จะถูกนำเอาข้อเท็จจริงในคดีอาญามาผูกพันต้องเป็นคู่ความในคดีอาญา ข้อเท็จจริงนั้นต้องเป็นประเด็นโดยตรงในคดีอาญาและคำพิพากษาคดีส่วนอาญาต้องวินิจฉัยประเด็นนั้นไว้โดยชัดแจ้งแล้ว สิทธิเรียกร้องในทางแพ่งต้องได้อาศัยมูลความผิดในทางอาญาด้วย
++ หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือ การฟ้องขอให้บังคับตามสิทธิเรียกร้องในทางแพ่งนั้นต้องเกี่ยวเนื่องมาจากการกระทำความผิดทางอาญาด้วย
++ คดีนี้ ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยที่ 2 ข้อหาตามคำฟ้องของโจทก์คือจำเลยที่ 2 ผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในข้อที่จำเลยที่ 2 รับรองว่า ที่ดินที่จะขายให้โจทก์ติดถนน แต่จำเลยที่ 2 ผิดคำรับรองดังกล่าว ข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาคือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนั้น เมื่อจำเลยที่ 2 ผิดสัญญา โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาขอให้บังคับจำเลยที่ 2 คืนเงินมัดจำและชำระค่าเสียหายเป็นค่าปรับตามสัญญา โจทก์หาได้อ้างในคำฟ้องว่า จำเลยที่ 2 หลอกลวงโจทก์โดยทุจริตด้วยข้อความอันเป็นเท็จว่าที่ดินที่จะขายให้โจทก์อยู่ติดถนน แต่ความจริงที่ดินดังกล่าวไม่ติดถนน อันเป็นการจงใจทำต่อโจทก์โดยผิดต่อกฎหมายเป็นเหตุให้โจทก์เสียหาย ซึ่งเป็นการตั้งข้อหาว่าจำเลยที่ 2 กระทำละเมิดต่อโจทก์แต่อย่างใดไม่
++ สิทธิเรียกร้องของโจทก์ในคดีนี้อาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ไม่ใช่สิทธิเรียกร้องที่ได้อาศัยมูลความผิดในทางอาญาฐานฉ้อโกงที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 2 สิทธิเรียกร้องของโจทก์ในคดีนี้จึงหาใช่สิทธิเรียกร้องที่เกี่ยวเนื่องมาจากการกระทำความผิดฐานฉ้อโกงอันจะถือได้ว่าเป็นคดีแพ่งเกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาไม่ ข้อเท็จจริงในคดีอาญาตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6674/2537 ย่อมไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ให้ศาลในคดีนี้ซึ่งเป็นคดีแพ่งจำต้องถือตาม
++ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นโดยถือข้อเท็จจริงตามที่ปรากฏในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6674/2537 ดังกล่าวมาผูกพันจำเลยที่ 2 โดยไม่นำข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบในคดีนี้มาวินิจฉัยจึงไม่ชอบ
++
++ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงมีว่า ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ให้คำรับรองแก่โจทก์ว่า ที่ดินดังกล่าวอยู่ติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) หรือไม่
++ เห็นว่า ในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.11 ข้อ 2 ระบุว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2ขอรับรองว่า ที่ดินที่ขายอยู่ติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) ที่กรมทางหลวงได้กำหนดขึ้นและได้ประมูลการก่อสร้างเรียบร้อยแล้วตามผังแนบท้ายสัญญาและในแผนผัง
++ ประกอบสัญญาเอกสารหมาย จ.12 มีความปรากฏชัดเจนว่า ที่ดินที่จำเลยที่ 1 และที่ 2จะขายให้โจทก์อยู่ติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) โดยจำเลยที่ 1 ได้ลงลายมือชื่อและจำเลยที่ 2 พิมพ์ลายนิ้วมือในเอกสารหมาย จ.11 และ จ.12
++ กรณีจึงมีเหตุผลให้เชื่อว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทราบดีว่า ข้อความที่ระบุในสัญญาว่าที่ดินติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) เป็นสาระสำคัญของสัญญา หากการไม่เป็นไปตามที่ระบุไว้อาจถูกโจทก์ฟ้องให้รับผิดตามสัญญาได้ หากจำเลยที่ 1 และที่ 2 เห็นว่าสัญญาข้อนี้ไม่ถูกต้อง ก็สมควรให้นายศักดิ์ชัย รุ่งโรจน์รัตนชัย เจ้าหน้าที่ของโจทก์ผู้ไปทำสัญญาแทนโจทก์ขีดฆ่าข้อความดังกล่าวออกเสียก่อนที่จะให้จำเลยที่ 1 ลงลายมือชื่อและจำเลยที่ 2พิมพ์ลายนิ้วมือในเอกสารหมาย จ.11 และ จ.12 ได้ แต่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ก็หาได้ทำเช่นนั้นไม่
++ นอกจากนี้ยังปรากฏว่า จำเลยที่ 1 ได้ลงลายมือชื่อและจำเลยที่ 2 ได้พิมพ์ลายนิ้วมือในเอกสารหมาย จ.12 ลายพิมพ์นิ้วมือในเอกสารหมาย จ.12 เลือนไปเห็นไม่ชัด แต่ในสำเนาท้ายคำฟ้องเห็นได้ชัดเจนกว่าทั้งมีพยาน 2 คน คือนางนิภา เจริญไชย และจำเลยที่ 5 ลงลายมือชื่อรับรองลายพิมพ์นิ้วมืออีกด้วย
++ จึงเชื่อว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำสัญญากับโจทก์โดยรับรองว่า ที่ดินที่จะขายให้โจทก์อยู่ติดกับถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่)
++
++ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อต่อไปของจำเลยที่ 1 และที่ 2 มีว่า การที่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและวางเงินมัดจำเอกสารหมาย จ.11 ไม่ปิดอากรแสตมป์ต้องห้ามไม่ให้รับฟังเป็นพยานหลักฐานหรือไม่
++ เห็นว่า ตามบัญชีอากรแสตมป์ท้ายหมวด 6 แห่งประมวลรัษฎากร มิได้กำหนดว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจะต้องปิดอากรแสตมป์ แม้ในบัญชีดังกล่าวข้อ 28 (ข) กำหนดว่า ใบรับสำหรับการโอนหรือก่อตั้งสิทธิใด ๆเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในเมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้นมีการจดทะเบียนตามกฎหมายต้องปิดอากรแสตมป์ แต่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 มิได้บัญญัติให้เป็นนิติกรรมที่ต้องมีการจดทะเบียนตามกฎหมาย และโจทก์อ้างสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 จะขายให้โจทก์เป็นพยานหลักฐานเพื่อแสดงข้อเท็จจริงต่อศาลว่าได้มีการทำสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตามข้อความในสัญญา ไม่ได้อ้างเพื่อแสดงข้อเท็จจริงว่าเป็นใบรับ จึงไม่ต้องปิดอากรแสตมป์และไม่ต้องห้ามไม่ให้รับฟังเป็นพยานหลักฐาน ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118
++
++ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาข้อต่อไปของจำเลยที่ 1 และที่ 2 มีว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องเรียกค่าปรับหรือค่าเสียหายตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมายจ.11 จากจำเลยที่ 1 และที่ 2 หรือไม่
++ เห็นว่า หลังจากโจทก์ทราบว่า ที่ดินที่จะซื้อไม่ได้อยู่ติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) ตามคำรับรองของจำเลยที่ 1 และที่ 2โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.25 ในเอกสารหมายจ.25 มีใจความว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาให้จำเลยทั้งห้าคืนเงินมัดจำจำนวน1,620,000 บาท และชำระค่าปรับเป็นเงิน 5,400,000 บาท แก่โจทก์ ดังนี้ความหมายตามเอกสารหมาย จ.25 คือโจทก์บอกกล่าวเลิกการซื้อที่ดินดังกล่าวกับให้จำเลยทั้งห้าคืนเงินมัดจำและชำระค่าปรับแก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 12
++ การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงมิใช่การบอกล้างโมฆียะกรรมเพราะถูกกลฉ้อฉลของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 121 (เดิม) แต่เป็นการบอกกล่าวเรียกร้องตามสิทธิของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องเรียกค่าปรับหรือค่าเสียหายตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้
++
++ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยเป็นข้อสุดท้ายตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยที่ 1และที่ 2 จะต้องร่วมกันรับผิดชำระเงินค่าปรับหรือค่าเสียหายตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.11 แก่โจทก์เพียงใด
++ ที่โจทก์อ้างว่า ที่ดินบริเวณซึ่งถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) ตัดผ่านมีราคาสูงขึ้นกว่าเดิม และนางสาวอภิญญาเลาหวิริยะกมล กรรมการบริษัทโจทก์เบิกความว่า หากที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายมีเขตติดถนนจะมีราคาไม่ต่ำกว่า 13,500,000 บาท โจทก์จะมีกำไรเป็นเงินไม่ต่ำกว่า8,100,000 บาท นั้น
++ เห็นว่า ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 1และที่ 2 ได้รับรองแก่โจทก์ว่า มีถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) ตัดผ่าน ดังนั้นราคาที่ดินที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงซื้อขายกันจึงเป็นราคาที่ดินที่มีถนนดังกล่าวตัดผ่านอยู่แล้ว ไม่ใช่ราคาที่ดินซึ่งไม่มีถนนตัดผ่าน ราคาที่ดินดังกล่าวเป็นราคาที่ทั้งโจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 เห็นพ้องต้องกันว่า หากมีถนนตัดผ่านที่ดิน ที่ดินนั้นจะมีราคาตามที่ตกลงซื้อขายกัน ราคาที่ดินตามที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงกันจึงเป็นราคาที่สมเหตุสมผลยิ่งกว่าราคาที่นางสาวอภิญญาเบิกความซึ่งเป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ เพียงฝ่ายเดียว และแม้การที่มีถนนตัดผ่านจะทำให้ราคาที่ดินดังกล่าวสูงขึ้น แต่ก็ไม่น่าจะสูงกว่าราคาที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงกันมากนัก
++ และที่โจทก์อ้างว่า นายณรงค์หรือสุระ บุญกระจ่าง พยานจำเลยซึ่งเป็นผู้ใหญ่บ้านและมีที่ดินอยู่ติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) เบิกความว่า ที่ดินของพยานหากจะขายก็จะขายในราคาไร่ละ 2,500,000 บาท ถึง 3,000,000 บาท นั้น
++ เห็นว่า โจทก์เองก็ต้องการซื้อที่ดินซึ่งอยู่ติดถนนสายชลบุรี - พัทยา (สายใหม่) แต่โจทก์ก็ไม่ได้ซื้อที่ดินของนายณรงค์ ทั้งนี้เห็นได้ว่า ราคาที่ดินของนายณรงค์นั้นเป็นราคาที่นายณรงค์ตั้งขึ้นตามอำเภอใจ ไม่ใช่ราคาที่ดินที่ซื้อขายกันโดยทั่วไปหรือราคาที่ดินที่ทางราชการประเมินไว้ไม่อาจถือเป็นราคามาตรฐานได้
++ และที่โจทก์อ้างว่า โจทก์ต้องขอสินเชื่อจากธนาคารมาชำระเงินค่ามัดจำให้แก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยธนาคารคิดดอกเบี้ยทบต้นเป็นเงินสูงกว่าค่าปรับตามฟ้องนั้น
++ เห็นว่า ข้ออ้างของโจทก์เป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ ไม่มีน้ำหนักพอให้เชื่อได้
++ ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดเบี้ยปรับให้โจทก์เป็นเงิน 1,620,000 บาทจากราคาที่ดินที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงซื้อขายกันเป็นเงิน5,400,000 บาท เป็นจำนวนที่สมควรแล้ว ++

เอกสารฉบับพิพาท ระบุสาระสำคัญแห่งสัญญาคือฝ่ายจำเลยตกลงแบ่งขายที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์ โดยมีเงื่อนเวลาแบ่งชำระราคาที่ดินออกเป็น 2 งวดงวดแรกชำระให้แก่จำเลยไปแล้วในวันทำสัญญา ส่วนงวดที่ 2 กำหนดชำระในเวลาภายหลังจากวันทำสัญญา โดยสภาพแห่งเนื้อความของสัญญา โจทก์จำเลยยังมีหนี้ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันอีก คือโจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือและจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนในสัญญา หาใช่ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายและชำระราคาที่ดินที่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในวันทำสัญญาอันจะถือเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เอกสารฉบับพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
สำหรับการตกลงขายที่ดินเพิ่มเติมให้แก่โจทก์ เมื่อจำเลยผู้จะขายยังต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอน ซึ่งถึงแม้มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่มีการชำระราคาแล้ว กรณีจึงต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสองเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้

เอกสารฉบับพิพาท ระบุสาระสำคัญแห่งสัญญาคือฝ่ายจำเลยตกลงแบ่งขายที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์ โดยมีเงื่อนเวลาแบ่งชำระราคาที่ดินออกเป็น 2 งวดงวดแรกชำระให้แก่จำเลยไปแล้วในวันทำสัญญา ส่วนงวดที่ 2 กำหนดชำระในเวลาภายหลังจากวันทำสัญญา โดยสภาพแห่งเนื้อความของสัญญา โจทก์จำเลยยังมีหนี้ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันอีก คือโจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือและจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนในสัญญา หาใช่ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายและชำระราคาที่ดินที่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในวันทำสัญญาอันจะถือเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เอกสารฉบับพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
สำหรับการตกลงขายที่ดินเพิ่มเติมให้แก่โจทก์ เมื่อจำเลยผู้จะขายยังต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอน ซึ่งถึงแม้มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่มีการชำระราคาแล้ว กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้

ข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายเป็นเรื่องระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 1 มีผลผูกพันเฉพาะโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 1 เท่านั้น แม้ พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 22 (1) บัญญัติห้ามโฆษณาข้อความที่เป็นเท็จหรือเกินความจริง หากมีการฝ่าฝืนก็เป็นเรื่องผิดต่อ พ.ร.บ. ดังกล่าว และอาจถูกห้ามมิให้กระทำการโฆษณาที่ผิดความจริงเท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องที่จะต้องไปว่ากล่าวกันในกรณีอื่น การโฆษณาข้อความดังกล่าวจึงหาทำให้สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนไม่

หนังสือสัญญาการซื้อขายที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ระหว่างโจทก์และ ผ. ทำขึ้น เมื่อวันที่ 7 พฤษภาคม 2520 มีบันทึกที่ด้านหลังของเอกสารว่าโจทก์และ ผ. นัดจะไปจดทะเบียนโอนกันภายในวันที่ 2 มิถุนายน 2520 หากผู้ขายบิดพลิ้ว ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อปรับสามเท่าของราคา หลังจากทำสัญญาซื้อขายแล้ว โจทก์ได้ติดต่อ ผ. เพื่อขอรับโอนที่ดินพิพาท แต่ ผ. แจ้งว่ายังไม่พร้อม หลังจากที่ ผ. เสียชีวิต โจทก์ไปติดต่อ จ. ภริยาของ ผ. จ. แจ้งว่าจะโอนให้ภายหลัง ดังนี้หนังสือสัญญาที่โจทก์และ ผ. ทำขึ้นจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายและคู่สัญญามุ่งถึงการจดทะเบียนเป็นสำคัญในการโอนสิทธิครอบครอง ตราบใดที่โจทก์และ ผ. ยังไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนกัน การครอบครองที่ดินตามหนังสือสัญญาการซื้อขายของโจทก์ก็ย่อมเป็นการครอบครองแทน ผ. ผู้ขายอยู่ตราบนั้น
เมื่อ ผ. ถึงแก่ความตาย ที่ดินพิพาทย่อมเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาทของ ผ. และ ป.พ.พ. มาตรา 1754 วรรคสาม บัญญัติให้เจ้าหนี้ผู้มีสิทธิเรียกร้องต่อเจ้ามรดกฟ้องร้องภายในหนึ่งปี นับแต่เมื่อเจ้าหนี้ได้รู้หรือควรได้รู้ถึงความตายของเจ้ามรดก เมื่อโจทก์มิได้ฟ้องร้องภายในกำหนดเวลาดังกล่าว คดีของโจทก์ย่อมเป็นอันขาดอายคุวาม