คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

โจทก์ที่ 2 ในฐานะผู้ค้ำประกันการชำระหนี้ตามสัญญาเช่าแบบลิสซิ่ง ชำระค่าเช่าจำนวน 3 งวดต่อโจทก์ที่ 1 แทนจำเลยที่ 1 โจทก์ที่ 2 จึงรับช่วงสิทธิของโจทก์ที่ 1 ในอันที่จะใช้สิทธิของโจทก์ที่ 1 เรียกร้องจำเลยทั้งสองให้ชำระหนี้แก่ตนได้โดยผลของกฎหมาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 229 (3) โดยไม่ต้องอาศัยหลักฐานหนังสือโอนสิทธิเรียกร้องแต่อย่างใด
จำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อในสัญญาเช่าแบบลิสซิ่งแทนจำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ไม่สามารถนำสืบว่าจำเลยที่ 2 ได้ทำกิจการดังกล่าวร่วมกับจำเลยที่ 1 เป็นการส่วนตัวด้วย จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องผูกพันและรับผิดตามสัญญาเช่าแบบลิสซิ่งต่อโจทก์เป็นการส่วนตัว
โจทก์มิได้บรรยายถึงสิทธิและไม่มีคำขอบังคับให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่างวดที่ 4 และที่ 5 ไว้ในคำฟ้อง แม้จะกล่าวในคำขอบังคับว่า หากโจทก์ที่ 2 ได้ชำระหนี้ให้แก่โจทก์ที่ 1 เท่าใด ก็ขอให้จำเลยทั้งสองชดใช้ให้เท่านั้น ก็ไม่ถือว่ามีคำขอให้จำเลยชำระค่าเช่างวดดังกล่าว ศาลฎีกาจึงไม่อาจบังคับให้ได้ เพราะจะเป็นการพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง

ต. ให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทมีกำหนด 30 ปี และจะให้จำเลยที่ 1 เช่าต่อไปอีก 30 ปี หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงถ้าจำเลยที่ 1 ต้องการ โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้ ต. กู้ยืมเงิน 300,000 บาท เพื่อนำไปซื้อที่ดินพิพาท การกู้ยืมเงิน ต. จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ยังไม่เรียกให้ ต. ชำระดอกเบี้ยนับแต่กู้ยืมเงินแต่ให้ชำระเมื่อครบกำหนดการเช่า 30 ปี ถ้ามีการต่ออายุสัญญาเช่าเป็นงวดที่สองอีก 30 ปี จำเลยที่ 1 จะไม่เรียกร้องดอกเบี้ยดังกล่าว ดังนี้ การได้มาซึ่งที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาที่มีสภาพบังคับโดยสมบูรณ์ในตัวของแต่ละสัญญา สัญญาทั้งสองประเภทแม้จะผูกโยงสิทธิประโยชน์ต่อกัน แต่โดยผลแห่งสัญญาแล้ว แต่ละฝ่ายได้ป้องกันสิทธิอันจะก่อผลได้เสียภายหน้าของแต่ละสัญญาแล้ว ถ้าหากมี หาใช่ข้อตกลงที่เพิ่มภาระแก่จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าตามปกติ สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่าง ต. กับจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ข้อความตามข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นแต่เพียงคำมั่นของ ต. ว่าจะให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทต่อไปเท่านั้น ยังไม่ก่อให้เกิดสัญญา แม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้ แต่คำมั่นนี้ก็ยังไม่มีผลผูกพัน ต. เพราะยังไม่ได้ความว่าจำเลยที่ 1 ได้สนองรับก่อน ต. ถึงแก่ความตาย ทั้งเมื่อจำเลยที่ 1 ได้รู้อยู่แล้วว่า ต. ถึงแก่ความตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนด 30 ปี กรณีก็ต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติว่ามิให้นำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของ ต. ย่อมไม่มีผลบังคับ และไม่เป็นมรดกของ ต. จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินพิพาทที่จำเลยที่ 1 เช่าให้ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1599 และมาตรา 1600 จำเลยที่ 1 จึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนต่ออายุการเช่าที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 อีก 30 ปีไม่ได้

ที่ดินที่เช่าเป็นที่ดินเปล่าและเป็นท้องนาลึกประมาณ 1 เมตร จำเลยเช่าที่ดินเพื่อใช้วางอุปกรณ์ก่อสร้างของจำเลย การที่จำเลยถมที่และล้อมรั้วสังกะสีเสาไม้รอบที่ดินที่เช่าตามที่สัญญาเช่ากำหนดไว้ ก็เพื่อประโยชน์ของจำเลยผู้เช่า ส่วนข้อสัญญาเช่าที่กำหนดว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าปลูกสร้างบ้านพักคนงานและสถานประกอบการใดลงบนพื้นที่ซึ่งให้เช่าได้ ก็ไม่ใช่ข้อบังคับให้ผู้เช่าต้องกระทำ แต่เป็นการให้สิทธิผู้เช่าจะปลูกสร้างได้ แม้สัญญาเช่าจะระบุว่า เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วให้สิ่งที่กระทำลงนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันทีเว้นแต่โครงเหล็กสองชั้นก็ตาม เมื่อการถมที่และสร้างรั้วเป็นการทำขึ้นเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าเอง ส่วนบ้านพักคนงานที่จำเลยผู้เช่าปลูกสร้างขึ้นตามสิทธิของจำเลยก็เป็นอาคารชั่วคราว ราคาไม่สูง และเมื่อที่ดินที่เช่าเนื้อที่ 1 ไร่ 2 งาน 45 ตารางวา ตั้งอยู่ตำบลประเวศ อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร สามารถให้เช่าเดือนละไม่ต่ำกว่า 20,000 บาท การที่สัญญาเช่ากำหนดค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ก็เพื่อให้เหมาะสมกับการที่จำเลยต้องปฏิบัติตามข้อสัญญาและใช้สิทธิตามสัญญาเช่า สัญญาเช่าดังกล่าวไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

สัญญาเช่าตึกแถวมีข้อกำหนดว่า ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใด ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองสถานที่เช่าได้ และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 560 วรรคสอง

ป.พ.พ. มาตรา 560 วรรคสอง เป็นบทบัญญัติที่ใช้บังคับในกรณีที่คู่สัญญาไม่ได้มีข้อตกลงเรื่องการบอกเลิกสัญญาเช่ากันไว้เป็นอย่างอื่น เมื่อสัญญาเช่าระบุให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีในกรณีโจทก์กระทำผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดและโจทก์กระทำผิดสัญญาแล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีโดยไม่จำต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระค่าเช่าก่อน

ในคดีอาญาตามคำพิพากษาศาลฎีกา จำเลยได้ร้องทุกข์กล่าวหาว่าโจทก์บุกรุกที่ดินพิพาทและทำให้เสียทรัพย์ และได้เข้าเป็นโจทก์ร่วมในคดีดังกล่าวด้วย ซึ่งศาลฎีกาได้วินิจฉัยว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย การที่โจทก์ครอบครองที่ดินพิพาทก็โดยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย หาใช่เป็นการยึดถือครอบครองเพื่อตนไม่ ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าว จึงมีผลผูกพันถึงคดีแพ่งซึ่งพิพาทกันภายหลังเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินพิพาท ซึ่งเมื่อจำเลยฟ้องเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ต่อศาลชั้นต้น คู่ความทั้งสองฝ่ายก็รับในข้อเท็จจริงว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย โดยโจทก์ตกลงประนีประนอมยอมความชดใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยตามคำพิพากษาตามยอมในคดีแพ่ง เมื่อที่ดินพิพาทมิใช่เป็นที่ดินของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลย

จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทซึ่งติดกับตึกแถวของจำเลยจากโจทก์ แล้วจำเลยทุบผนังห้องตึกแถวที่ติดกันออกโดยได้รับความยินยอมจากโจทก์เพื่อประโยชน์ของฝ่ายจำเลย ต่อมาโจทก์ฟ้องจำเลยว่าผิดสัญญาเช่าขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าและค่าเสียหายจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวที่เช่าและส่งมอบตึกแถวคืนโจทก์ สภาพเรียบร้อย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยกับให้จำเลยชำระค่าเสียหายจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวและส่งมอบตึกแถวคืนโจทก์ จำเลยฝ่ายเดียวอุทธรณ์ การที่คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ให้เหตุผลแห่งคำวินิจฉัยตอนหนึ่งว่า "ที่ศาลชั้นต้นใช้คำว่าส่งมอบตึกแถวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย จึงน่าจะหมายความว่า จำเลยมีหน้าที่ทำผนังตึกแถวของโจทก์ให้อยู่ในสภาพเดิมก่อนที่จะมีการทุบทำลายออกเพื่อประโยชน์ของจำเลยตามข้อตกลงท้ายสัญญา" แล้วพิพากษายืนเช่นนี้ เป็นการอธิบายความหมายของคำพิพากษาศาลชั้นต้นเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมมิให้มีปัญหาในชั้นบังคับคดี ตามคำพิพากษาเท่านั้น แม้จำเลยจะมิได้ขอให้ศาลอธิบายคำพิพากษาของศาลชั้นต้นก็ตาม คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ในส่วนนี้จึงไม่เกินคำขอแต่อย่างใด

สัญญาเช่าเวลาจัดรายการและโฆษณาเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่ต่างฝ่ายต่างมีหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติต่อกัน แม้การที่โจทก์มีคำสั่งให้ปิดสถานีวิทยุเป็นการชั่วคราวจนกว่าการเลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรจะแล้วเสร็จจะเป็นคำสั่งโดยชอบ เนื่องจากจำเลยที่ 1 ยินยอมให้มีการอกอากาศหาเสียงให้แก่ผู้สมัครรับเลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรอันเป็นการประพฤติผิดข้อกำหนดในสัญญาก็ตาม แต่เมื่อการเลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรเสร็จสิ้นไปแล้ว โจทก์ก็ไม่มีสิทธิอันใดที่จะให้หยุดการส่งกระจายเสียงออกอากาศหรือปิดสถานีวิทยุต่อไปได้อีก เพราะเงื่อนไขอันเป็นข้ออ้างในการใช้สิทธิดังกล่าวได้สิ้นสุดไปแล้ว การที่โจทก์ยังคงปิดสถานีวิทยุต่อไปจนกระทั่งถึงวันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาทำให้จำเลยที่ 1 ไม่อาจใช้สถานีวิทยุที่เช่าทำการกระจายเสียงออกอากาศได้อีก ถือได้ว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ให้แก่จำเลยที่ 1 ตามสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะได้รับชำระค่าเช่าเวลาและค่าเช่าอาคารสถานที่ตั้งสถานีวิทยุจากจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 มีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่ชำระหนี้ดังกล่าวเสียได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 มิได้บังคับว่าผู้ให้เช่าจำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า เพียงแต่ผู้ให้เช่ามีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์จำเลยทำไว้ต่อกัน แม้ทรัพย์สินที่เช่าจะมิใช่ของโจทก์ แต่เมื่อจำเลยยอมรับทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยย่อมต้องผูกพันตามสัญญา เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้
สัญญาเช่ากำหนดไว้ 3 ปี สัญญาย่อมระงับเมื่อสิ้นกำหนดระยะเวลา โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อน การที่จำเลยต่อสู้ว่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าและชำระค่าเช่าแก่โจทก์ โจทก์ก็รับไว้โดยมิได้ทักท้วง ถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น หมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดระยะเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเดิมรวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย หากมีการต่อสัญญาเช่ากันจริงก็ไม่มีเหตุผลอันใดที่จำเลยจะชำระค่าเช่าสูงกว่าอัตราค่าเช่าตามที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ข้อนำสืบของจำเลยเกี่ยวกับการชำระค่าเช่าจึงไม่มีน้ำหนักแก่การรับฟังและไม่อาจหักล้างพยานหลักฐานโจทก์ได้ จึงฟังไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่ จำเลยจึงต้องออกไปจากที่ดินที่เช่าทันทีที่สิ้นสุดกำหนดเวลา โดยโจทก์ไม่จำต้องมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยก่อนฟ้อง

การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 มิได้บังคับว่าผู้ให้เช่าจำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า ดังนั้น การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์จำเลยทำไว้ต่อกัน แม้ทรัพย์สินที่ให้เช่าจะมิใช่ของโจทก์ แต่จำเลยยอมทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยย่อมต้องผูกพันตามสัญญา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ ทั้งจำเลยก็ยอมรับว่าโจทก์มีสิทธิให้เช่าที่ดินพิพาทในฐานะเป็นทายาทของบ. จำเลยจึงต้องผูกพันตามสัญญาเช่าต่อโจทก์ เมื่อสัญญาเช่ากำหนดเวลาไว้ 3 ปีสัญญาย่อมระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลา โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อน