คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิการเช่า

โจทก์จำเลยแต่งงานกันโดยไม่จดทะเบียนสมรส หลังจากนั้นได้เช่าร้านพิพาทพักอาศัย และร่วมทำการค้าในร้านพิพาทด้วยกันเรื่อยมา ดังนั้น สิทธิการเช่าร้านพิพาทจึงเป็นทรัพย์สินของโจทก์จำเลยร่วมกัน

โจทก์จำเลยแต่งงานกันโดยไม่จดทะเบียนสมรส หลังจากนั้นได้เช่าร้านพิพาทพักอาศัย และร่วมทำการค้าในร้านพิพาทด้วยกันเรื่อยมา ดังนั้น สิทธิการเช่าร้านพิพาทจึงเป็นทรัพย์สินของโจทก์จำเลยร่วมกัน

พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 28บัญญัติว่าการเช่านาย่อมไม่ระงับเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่าการที่โจทก์รับโอนที่พิพาทมาโดยการซื้อได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีนั้น ก็ไม่มีบทกฎหมายบัญญัติไว้ว่าจะไม่ต้องรับภาระผูกพันที่มีเหนือทรัพย์นั้น โจทก์จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนคือเจ้าของเดิมที่มีต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้เช่าโจทก์จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง.

การที่ศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งอายัดสิทธิการเช่าโทรศัพท์พิพาทของจำเลยไว้ชั่วคราวก่อนมีคำพิพากษานั้น ไม่ใช่เป็นส่วนหนึ่งของการบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่งเมื่อจำเลยเป็นผู้เช่าโทรศัพท์ของผู้ร้อง การที่จะให้ใครเช่าโทรศัพท์จึงเป็นสิทธิของผู้ร้องสิทธิดังกล่าวของจำเลยจะมีอยู่หรือสิ้นไปย่อมเป็นไปตามสัญญาเช่าและกฎระเบียบของผู้ร้องตาม พ.ร.บ.องค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย พ.ศ.2497 เมื่อจำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าโทรศัพท์รายพิพาทให้แก่ผู้ร้อง ผู้ร้องเคยมีหนังสือเตือนให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแต่จำเลยไม่ชำระ ผู้ร้องจึงบอกเลิกสัญญาเช่า และมีหนังสือแจ้งให้ศาลชั้นต้นทราบว่าได้เลิกสัญญาเช่าโทรศัพท์รายพิพาทกับจำเลยแล้ว สิทธิการเช่าโทรศัพท์รายพิพาทที่จำเลยเคยมีสิทธิอยู่จึงหมดไป การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดสิทธิการเช่าโทรศัพท์รายพิพาทภายหลังจากที่ผู้ร้องบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว ย่อมไม่มีผลตามกฎหมายที่จะบังคับให้ผู้ร้องโอนสิทธิการเช่าโทรศัพท์รายพิพาทให้แก่ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดได้ คำสั่งอายัดของศาลไม่มีผลคุ้มครองห้ามผู้ร้องบอกเลิกสัญญาการเช่าโทรศัพท์รายพิพาทกับจำเลย

การที่ศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งอายัดสิทธิการเช่าโทรศัพท์พิพาทของจำเลยไว้ชั่วคราวก่อนมีคำพิพากษานั้น ไม่ใช่เป็นส่วนหนึ่งของการบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่งเมื่อจำเลยเป็นผู้เช่าโทรศัพท์ของผู้ร้อง การที่จะให้ใครเช่าโทรศัพท์จึงเป็นสิทธิของผู้ร้องสิทธิดังกล่าวของจำเลยจะมีอยู่หรือสิ้นไปย่อมเป็นไปตามสัญญาเช่าและกฎระเบียบของผู้ร้องตามพระราชบัญญัติองค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย พ.ศ. 2497 เมื่อจำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าโทรศัพท์รายพิพาทให้แก่ผู้ร้อง ผู้ร้องเคยมีหนังสือเตือนให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแต่จำเลยไม่ชำระ ผู้ร้องจึงบอกเลิกสัญญาเช่า และมีหนังสือแจ้งให้ศาลชั้นต้นทราบว่าได้เลิกสัญญาเช่าโทรศัพท์รายพิพาทกับจำเลยแล้ว สิทธิการเช่าโทรศัพท์รายพิพาทที่จำเลยเคยมีสิทธิอยู่จึงหมดไป การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดสิทธิการเช่าโทรศัพท์รายพิพาทภายหลังจากที่ผู้ร้องบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว ย่อมไม่มีผลตามกฎหมายที่จะบังคับให้ผู้ร้องโอนสิทธิการเช่าโทรศัพท์รายพิพาทให้แก่ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดได้ คำสั่งอายัดของศาลไม่มีผลคุ้มครองห้ามผู้ร้องบอกเลิกสัญญาการเช่าโทรศัพท์รายพิพาทกับจำเลย

โจทก์จำเลยรับกันว่า สิทธิการเช่าตึกแถวจำนวน 3 ห้อง เป็นทรัพย์มรดกโจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความตกลงแบ่งทรัพย์มรดกดังกล่าว แม้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวเป็นของวัดมิใช่ของโจทก์จำเลย ต่อมาเมื่อมีการโอนขายสิทธิการเช่าตึกแถวนั้นให้แก่บุคคลภายนอกได้รับเงินค่าตอบแทน เงินนั้นเป็นทรัพย์มรดกที่จะต้องนำมาแบ่งตามสัญญาประนีประนอมยอมความต่อไป.

เมื่อศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดบริษัทป๊อบผลิตภัณฑ์นมจำกัด ลูกหนี้แล้ว อำนาจในการจัดการทรัพย์สินของลูกหนี้ รวมทั้งการฟ้องร้องหรือต่อสู้คดีใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินของลูกหนี้ย่อมตกอยู่แก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามพระราชบัญญัติล้มละลายพ.ศ. 2483 มาตรา 22 ดังนั้น เมื่อมีกรณีเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เห็นว่า การกระทำของจำเลยเป็นการโต้แย้งสิทธิของบริษัทลูกหนี้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ก็มีอำนาจที่จะฟ้องคดีได้ เดิมจำเลยที่ 1 ออกทุนช่วยการก่อสร้างเป็นเงินประมาณ 3 ล้านบาท แล้วบริษัทป๊อบผลิตภัณฑ์นม จำกัด ลูกหนี้ ตกลงให้จำเลยที่ 1เช่าตึกอาคารและโรงงานพิพาทมีกำหนด 20 ปี ซึ่งต่อมาได้มีการจดทะเบียนการเช่าไว้ตามหนังสือสัญญาเช่าลงวันที่ 16 กรกฎาคม 2513ข้อตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่ามีกำหนด 20 ปีดังกล่าว มีลักษณะเป็นการต่างตอบแทนนอกเหนือจากสัญญาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ ความผูกพันระหว่างคู่กรณีจึงมิใช่เฉพาะที่ปรากฏในสัญญาเช่าเท่านั้น แต่ต้องผูกพันต่อกันในลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาดังนั้น ถึงแม้ต่อมาการจดทะเบียนการเช่าระหว่างบริษัทป๊อบผลิตภัณฑ์นม จำกัด ลูกหนี้ กับจำเลยที่ 1 จะมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้ลบทะเบียนการเช่าในคดีที่ธนาคารกรุงไทย จำกัดฟ้องบริษัทป๊อบผลิตภัณฑ์นม จำกัด ลูกหนี้และจำเลยที่ 1 เป็นจำเลยก็เป็นกรณีที่การเช่าที่จดทะเบียนไว้นั้นถูกลบไปเพื่อประโยชน์ของธนาคารกรุงไทย จำกัด เจ้าหนี้ผู้รับจำนอง ในการที่จะบังคับชำระหนี้เอาจากทรัพย์จำนอง ในทางที่มิให้มูลค่าของทรัพย์จำนองต้องลดลงเพราะมีภาระติดพันในเรื่องการเช่าที่จดทะเบียนไว้เท่านั้นไม่มีผลที่จะเป็นการยกเลิกหรือเพิกถอนข้อตกลงอันเป็นการต่างตอบแทนระหว่างบริษัทป๊อบผลิตภัณฑ์นม จำกัด ลูกหนี้ กับจำเลยที่ 1การที่สัญญาต่างตอบแทนระหว่างคู่กรณียังมีอยู่ แม้ต่อมาบริษัทป๊อบผลิตภัณฑ์นม จำกัด ลูกหนี้ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลายเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ซึ่งได้เข้ามาจัดการทรัพย์สินของลูกหนี้ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 22 แห่งพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483ก็มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนของลูกหนี้ผู้ล้มละลายที่มีอยู่เดิม และแม้ว่าพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 122ได้ให้อำนาจเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ที่จะไม่ยอมรับสิทธิตามสัญญาก็ตามแต่กรณีการฟ้องคดีนี้นั้น เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มิได้ใช้อำนาจตามบทกฎหมายดังกล่าว คงอ้างสิทธิในการขับไล่จำเลยที่ 1โดยอาศัยผลของคำพิพากษาที่ถึงที่สุดให้ลบสิทธิการเช่าจากทะเบียนเท่านั้นซึ่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไม่อาจนำมาอ้างเพื่อลบล้างหรือยกเลิกข้อตกลงอันเป็นการต่างตอบแทนระหว่างบริษัทป๊อบผลิตภัณฑ์นม จำกัด ลูกหนี้ผู้ล้มละลายกับจำเลยที่ 1 ได้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จึงยังไม่มีอำนาจที่จะฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1เพราะสิทธิที่จะอยู่ในที่พิพาทตามสัญญาต่างตอบแทนของจำเลยที่ 1นั้นยังมีผลบังคับอยู่ กรณีนี้ สำหรับจำเลยที่ 2 โจทก์จะขอให้ขับไล่ได้หรือไม่ก็อยู่ที่ว่าจำเลยที่ 1 มีสิทธิให้เช่าช่วงทรัพย์ที่ตนมีข้อตกลงเป็นการต่างตอบแทนกับบริษัทป๊อบผลิตภัณฑ์นม จำกัด ลูกหนี้หรือไม่ซึ่งตามสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ระบุไว้ชัดแจ้งว่า"ผู้เช่ารับว่าจะไม่เอาสถานที่เช่านี้ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือโอนต่อไปอีกทอดหนึ่งเป็นอันขาด เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่าก่อน" อันเป็นการแสดงว่าข้อตกลงที่เป็นการต่างตอบแทนกันระหว่างบริษัทป๊อบผลิตภัณฑ์นม จำกัด ลูกหนี้กับจำเลยที่ 1 นั้น จำเลยที่ 1 จะนำทรัพย์ที่เช่าไปให้เช่าช่วงไม่ได้ เมื่อจำเลยที่ 1 นำสืบรับฟังไม่ได้ว่าบริษัทป๊อบผลิตภัณฑ์นม จำกัด ลูกหนี้ยินยอมให้เช่าช่วงตามสัญญาแล้วจำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิใด ๆ ที่จะเข้ามาอยู่ในทรัพย์สินที่จำเลยที่ 1 มีสิทธิจะอยู่โดยอาศัยสัญญาต่างตอบแทน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกไปได้ การที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นเรื่องค่าเสียหายไว้ว่า"ค่าเสียหายของโจทก์มีหรือไม่เพียงใด" ประเด็นที่กำหนดไว้ดังกล่าวจึงไม่มีข้อที่จะต้องวินิจฉัยว่ามีการปลดหนี้ค่าเช่าตามที่จำเลยที่ 1 ยกขึ้นมาในฎีกา เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้โต้แย้งการกำหนดประเด็นของศาลชั้นต้นไว้ถือว่าจำเลยที่ 1 ยินยอมดำเนินกระบวนพิจารณาเท่าที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นไว้เท่านั้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยฎีกาข้อนี้ให้ สำหรับจำเลยที่ 3 ซึ่งเช่าช่วงตึกอาคารและโรงงานพิพาทจากจำเลยที่ 2 อีกต่อหนึ่งนั้น เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิจะนำทรัพย์ของบริษัทป๊อบผลิตภัณฑ์นม จำกัด ลูกหนี้ไปให้เช่าช่วง เมื่อมีการนำไปให้เช่าช่วงจึงเป็นการกระทำที่ไม่มีอำนาจ การที่จำเลยที่ 3เข้าไปอยู่ในอาคารอันเป็นทรัพย์ของบริษัทป๊อบผลิตภัณฑ์นม จำกัดลูกหนี้ จึงเป็นการเข้าไปอยู่โดยละเมิดตั้งแต่ต้น มิใช่จะเป็นละเมิดเมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยที่ 3 ออกจากอาคาร จำเลยที่ 3 จึงต้องร่วมรับผิดในการที่ได้เข้าไปใช้ประโยชน์ในอาคารที่พิพาทด้วยส่วนเรื่องค่าเสียหายที่จำเลยที่ 3 ฎีกาว่า ค่าเสียหายที่จำเลยที่ 3 ต้องรับผิดเป็นหนี้รายเดียวกันกับที่จำเลยที่ 3 พิพาทกับโจทก์ในอีกคดีหนึ่งนั้น มิใช่ประเด็นที่ยกขึ้นว่ากันมาในศาลล่างทั้งสองศาลฎีกาไม่เห็นสมควรที่จะรับวินิจฉัย.

การเช่าทรัพย์อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะเช่าทรัพย์ หากจำเลยจะอ้างความคุ้มครองตามกฎหมายพิเศษก็ต้องยกขึ้นต่อสู้ไว้ เพราะตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 177 บัญญัติให้จำเลยแสดงโดยแจ้งชัดในคำให้การว่า จำเลยยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งสิ้นหรือบางส่วนรวมทั้งเหตุแห่งการนั้น เมื่อตามคำให้การของจำเลยไม่ได้อ้างสิทธิความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517อันเป็นกฎหมายพิเศษขึ้นต่อสู้คดี จำเลยจึงยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาไม่ได้ และที่ศาลชั้นต้นหยิบยกพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 โดยจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ไว้ขึ้นวินิจฉัย จึงไม่ชอบ เมื่อจำเลยค้างชำระค่าเช่านาพิพาทรวม 2 ปี โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกการเช่า ฟ้องขับไล่เรียกค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายจากจำเลยได้

จำเลยขายฝากบ้านพิพาทไว้แก่โจทก์แล้วไม่ไถ่คืนภายในกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ แต่เมื่อบ้านพิพาทถูกเพลิงไหม้หมดไปแล้ว จึงไม่มีบ้านที่จะให้ศาลขับไล่จำเลยและบริวารออกไปตามที่โจทก์ขอได้
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยขายฝากบ้านพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ให้แก่โจทก์ แต่ตามคำฟ้องมิได้กล่าวอ้างว่าโจทก์ได้สิทธิการเช่าที่ดินดังกล่าวการที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยได้โอนสิทธิการเช่าที่ดินซึ่ง บ้านพิพาทปลูกอยู่ให้แก่บุตรจำเลยอันเป็นการกระทำโดยไม่สุจริตเพื่อหลีกเลี่ยงการครอบครองของโจทก์นั้น เป็นการฎีกานอกเหนือจากที่ปรากฏในคำฟ้อง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

เมื่อโจทก์และ อ. บุตรโจทก์ต่าง เป็นเจ้าของร่วมกันในสิทธิการเช่า ตึก พิพาท โดย โจทก์ให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือสิทธิการเช่าแทน และต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ โอนเป็นชื่อ ของจำเลยที่ 2 ซึ่ง เป็นตัวแทนของ อ. ให้เป็นผู้ถือสิทธิการเช่า แทนโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่า ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ได้.