คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิซื้อ

น. ขายนาพิพาทให้แก่จำเลยโดยมิได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าทำนาทราบ โจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทจากจำเลยตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41
โจทก์ร้องเรียนต่อกรมการอำเภอเพื่อขอซื้อนาพิพาทจากจำเลยกรมการอำเภอบันทึกเปรียบเทียบคดีไว้ว่า "ให้จำเลยขายนาพิพาทแก่โจทก์ จำเลยไม่ตกลงขายแต่ยินยอมให้โจทก์เช่านาทำต่อไป โจทก์ตกลง ถ้าโจทก์ประสงค์จะซื้อนาพิพาทก็ให้ไปฟ้องร้องต่อศาล "และบันทึกข้อตกลงของโจทก์จำเลยไว้ว่าโจทก์ตกลงเช่าทำนาต่อไป จำเลยยอมให้โจทก์เช่าทำนา แต่ยังไม่ยอมขายให้แก่โจทก์ตามราคาที่โจทก์เสนอ" ดังนี้บันทึกดังกล่าวมีแต่ข้อตกลงเรื่องการเช่านาพิพาทซึ่งแม้จะไม่มีข้อตกลงโจทก์ก็มีสิทธิเช่าจากจำเลย ไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิของโจทก์ในเรื่องซื้อนาพิพาทและไม่มีข้อความใดแสดงให้เห็นว่าโจทก์สละสิทธิการซื้อนาพิพาทจากจำเลยแต่มีข้อความว่าถ้าโจทก์จะซื้อนาพิพาทก็ให้ไปฟ้องร้องยังศาล ทั้งตอนท้ายบันทึกยังมีว่าผลการเปรียบเทียบไม่อาจตกลงกันได้ตามความประสงค์ของโจทก์ทั้งหมด แสดงให้เห็นว่าสิทธิของโจทก์ที่จะซื้อนาพิพาทยังตกลงกันไม่ได้ และยังไม่ได้ตกลงประนีประนอมยอมความกัน จึงไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่จะซื้อนาพิพาทระงับไป

จำเลยทำสัญญาไว้กับมารดาโจทก์ว่าห้องแถว 4 ห้องที่จำเลยปลูกขึ้นในที่ดินของมารดาโจทก์ 2 ห้องยกให้กับมารดาโจทก์ อีก 2 จำเลยเข้าครอบครองและภายใน 10 ปีนับแต่วันสร้างห้องแถว เมื่อมารดาโจทก์ตายโดยยังไม่ได้ซื้อ สิทธิของมารดาโจทก์อันเกิดจากสัญญาที่ทำไว้กับจำเลยตาม ก.ม. ถือว่าเป็นส่วนของกองมรดกของผู้ตายย่อมตกทอดไปยังโจทก์ผู้เป็นทายาทและสิทธิดังกล่าวมาแล้วนี้ตาม ก.ม. หรือโดยสภาพแล้วไม่ใช่เป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้.

จำเลยทำสัญญาไว้กับมารดาโจทก์ว่าห้องแถว 4 ห้องที่จำเลยปลูกขึ้นในที่ดินของมารดาโจทก์ 2 ห้องยกให้กับมารดาโจทก์ อีก 2 ห้องจำเลยเข้าครอบครองและภายใน10 ปีนับแต่วันสร้างห้องแถวเมื่อมารดาโจทก์ต้องการซื้อห้องแถว2ห้องจำเลยจะขายให้เท่าราคาที่ก่อสร้างต่อมามารดาโจทก์ตายโดยยังไม่ซื้อสิทธิของมารดาโจทก์อันเกิดจากสัญญาที่ทำไว้กับจำเลยตามกฎหมายถือว่าเป็นส่วนของกองมรดกของผู้ตายย่อมตกทอดไปยังโจทก์ผู้เป็นทายาทและสิทธิดังกล่าวมาแล้วนี้ตามกฎหมายหรือโดยสภาพแล้วไม่ใช่เป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้

ศาลพิพากษาคดีไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความ คือให้จำเลยโอนที่ดินสวนยางให้แก่โจทก์คดีถึงที่สุดแล้ว ภายหลังเจ้าพนักงานที่ดินไม่ยอมทำโอนให้เพราะโจทก์เป็นคนต่างด้าว หามีสิทธิ์ที่จะได้ที่ดินสวนยางตามจำนวน ที่กล่าวนั้นตาม พ.ร.บ.ที่ดินในส่วนที่เกี่ยวกับคนต่างด้าว 2486 โจทก์จึงยื่นคำร้องขอให้ศาลสั่งเจ้าพนักงานที่ดินให้จัดการโอนให้โจทก์ตามคำพิพากษาดังนี้ โจทก์มีหน้าที่ต้องแสดงว่าโจทก์มีสิทธิ์ที่จะซื้อได้ตามกฎหมาย เมื่อศาลเห็นสมควรจึงจะแจ้งไปยังพนักงานที่ดินต่อไป เมื่อโจทก์ไม่แสดงและปรากฎว่าโจทก์ไม่มีอำนาจจะซื้อที่ดินเท่าจำนวนนั้น โดยกฎหมายห้ามไว้ชัดแจ้ง ศาลก็ย่อมสั่งยกคำร้องของโจทก์เสียได้ ไม่ถือว่าเป็นการขัดแย้งกับคำพิพากษา
ผู้ครอบครองที่ดินอยู่ก่อนใช้ พ.ร.บ.ที่ดินในส่วนที่เกี่ยวกับคนต่างด้าว พ.ศ. 2486 และยังได้ขอจดทะเบียนสิทธิ์การได้มาซึ่งที่ดินนั้นตามพ.ร.บ.ดังกล่าวนั้นด้วย เมื่อปรากฎว่าเป็นแต่เพียงครอบครองในฐานะเป็นผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อขายเท่านั้น จะถือว่าผู้นั้นเป็นเจ้าของที่นั้นหรือได้มาซึ่งที่นั้นโดยชอบตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 10 แห่ง พ.ร.บ.ที่ดินในส่วนที่เกี่ยวกับคนต่างด้าว 2486 ยังไม่ได้ การที่เจ้าพนักงานรับคำขอจดทะเบียนให้ ไม่ได้หมายความว่าโจทก์มีสิทธิ์หรือกรรมสิทธิ์ในที่นั้นจริง โจทก์จะมีสิทธิ์หรือกรรมสิทธิ์อย่างไรย่อมเป็นไปตามกฎหมาย

คำร้องของผู้คัดค้านมิได้กล่าวอ้างว่าผู้ร้องซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดโดยไม่สุจริตอย่างไร หรือการขายทอดตลาดเป็นไปโดยไม่ชอบอย่างไร คงคัดค้านเพียงว่าผู้คัดค้านมิใช่บริวารของจำเลยทั้งสองเท่านั้น เมื่อผู้ร้องเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ผู้ร้องจึงได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานของกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 6 ว่า กระทำการโดยสุจริต ส่วนที่ผู้คัดค้านฎีกาอ้างว่าการซื้อทรัพย์ของผู้ร้องเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ก็เป็นการกล่าวอ้างภายหลังจากที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 วินิจฉัยในประเด็นดังกล่าวแล้วว่าผู้คัดค้านมิได้โต้แย้งคัดค้านไว้ในคำร้อง พยานหลักฐานจึงรับฟังได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้ซื้อทรัพย์พิพาทได้จากการขายทอดตลาดโดยสุจริต จึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1330 ซึ่งบัญญัติว่า สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้น ท่านว่ามิเสียไปถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นมิใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย ผู้ร้องจึงได้รับความคุ้มครองตามบทบัญญัติดังกล่าว แม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าที่ดินพิพาทมิใช่ของจำเลยทั้งสองหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา สิทธิของผู้ร้องย่อมไม่เสียไป
คำร้องผู้คัดค้านอ้างว่าเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทมาตั้งแต่ปี 2541 ถึงปัจจุบัน เท่ากับผู้คัดค้านอ้างว่าตนเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทมาตั้งแต่แรก มิได้แย่งการครอบครองไปจากผู้ร้อง เพราะการแย่งการครอบครองนั้น ผู้คัดค้านต้องยอมรับก่อนว่า ที่ดินพิพาทเป็นของผู้ร้องแล้วผู้คัดค้านแย่งการครอบครอง อีกทั้งการแย่งการครอบครองจะมีขึ้นได้แต่เฉพาะในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น คดีจึงไม่มีประเด็นพิพาทเกี่ยวกับการแย่งการครอบครอง

การลงลายมือชื่อในสัญญาเช่าซื้อรถยนต์ โจทก์อาจลงลายมือชื่อโดยกรรมการของโจทก์ตามที่ได้กำหนดในหนังสือรับรองของโจทก์หรือโจทก์อาจมอบอำนาจให้บุคคลอื่นลงลายมือชื่อทำสัญญาแทนได้ โจทก์ฟ้องว่าจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าซื้อรถกับโจทก์แล้วผิดสัญญา โจทก์สามารถนำสืบได้ว่าโจทก์มอบอำนาจให้ผู้ที่ลงลายมือชื่อในสัญญาเช่าซื้อนั้นทำสัญญาเช่าซื้อรถยนต์แทนโจทก์ ไม่เป็นการนำสืบนอกฟ้อง
แม้เนื้อหาของหนังสือแจ้งให้สิทธิซื้อรถยนต์ไม่มีข้อความว่าเพื่อให้ผู้เช่าซื้อใช้สิทธิซื้อได้ตามมูลหนี้ส่วนที่ขาดอยู่ตามสัญญาเช่าซื้อ แต่ก็ไม่พอที่จะถือว่าโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต

จำเลยที่ 1 เป็นผู้จะซื้อที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยที่ 2 มีการวางมัดจำกันไว้แล้วบางส่วน จำเลยทั้งสองจึงมีหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันคือชำระราคาส่วนที่เหลือ และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่กัน ดังนั้น การที่โจทก์มายื่นฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีนี้เพื่อขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันโอนที่ดินพิพาทขายให้แก่โจทก์ อ้างว่าโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาททำนาจึงมีสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทได้ก่อนจำเลยที่ 1 ตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของจำเลยที่ 1 โดยตรง เพราะแม้ศาลชั้นต้นจะพิพากษายกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 แต่การที่ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงตามคำฟ้องของโจทก์ ย่อมเป็นผลให้จำเลยที่ 1 เสียสิทธิในการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิอุทธรณ์ฎีกาโต้แย้งคำพิพากษาของศาลในคดีนี้เพื่อให้ฟังว่าโจทก์ไม่ใช่ผู้เช่านา แต่สมรู้กับจำเลยที่ 2 มาฟ้องคดีนี้ และให้ยกฟ้องจำเลยที่ 2 ด้วยได้ และปัญหาว่าจำเลยที่ 1 มีสิทธิอุทธรณ์ฎีกาคำพิพากษาของศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 หรือไม่ เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อย โจทก์จึงมีสิทธิยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาได้
การที่จำเลยที่ 1 ให้การต่อสู้ในคดีที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้ร่วมกันโอนที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ให้แก่โจทก์ว่า โจทก์สมคบกับจำเลยที่ 2 มาฟ้องคดีนี้ เพราะจำเลยที่ 2 ต้องการที่ดินพิพาทคืน จำเลยที่ 1 จึงมิใช่คู่ความเดียวกับจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิถามค้านพยานจำเลยที่ 2 ได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 117 วรรคสอง แต่ก็เป็นดุลยพินิจของศาลตามกฎหมายด้วยในการพิจารณาว่า ข้อเท็จจริงที่ได้จากทางพิจารณาเพียงพอแล้วหรือไม่ ดังนั้น แม้ศาลชั้นต้นจะมิได้ให้โอกาสจำเลยที่ 1 ถามค้านพยานจำเลยที่ 2 ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ก็มีอำนาจวินิจฉัยว่า ไม่มีเหตุสมควรต้องย้อนสำนวนลงไปเพื่อให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาในส่วนนี้ใหม่
บุคคลที่จะขอใช้สิทธิซื้อที่นาได้ก่อนผู้อื่นตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 53 และมาตรา 54 จะต้องเป็นผู้เช่านาตามกฎหมาย โดยเป็นผู้เช่าที่ดินดังกล่าวทำนาโดยแท้จริงเท่านั้น

ตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 53 วรรคแรก บัญญัติว่า "ผู้ให้เช่านาจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบ โดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายนา พร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธาน คชก. ตำบล เพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวัน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาเป็นหนังสือยื่นต่อประธาน คชก. ตำบล ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ผู้ให้เช่านาต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งไว้" และมาตรา 54 วรรคแรก บัญญัติว่า "ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน..." ตามบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่าการเช่าที่ดินอันจะได้รับความคุ้มครองนั้นจะต้องเป็นการเช่าที่ดินระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าโดยกำหนดวิธีการที่ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติว่า ผู้ให้เช่านาจะขายที่นาได้ก็ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายที่นาพร้อมทั้งระบุราคาที่จะขาย และวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธานคณะกรรมการควบคุมการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (คชก.) เพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบ ทั้งนี้ ก็เพื่อให้สิทธิผู้เช่านาที่จะซื้อที่นาได้ก่อนบุคคลอื่นและหากผู้ให้เช่านามิได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้ว ไม่ว่าที่นานั้นจะโอนไปยังผู้ใด ผู้เช่านาย่อมมีสิทธิซื้อที่นาจากผู้รับโอนนั้นได้ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนรับซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน แต่ตามข้อเท็จจริงปรากฏว่า ส. นำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองเป็นประกันการชำระหนี้เงินกู้ยืมกับธนาคาร ก. แล้วผิดนัดชำระหนี้ จึงถูกธนาคาร ก. ฟ้องต่อศาลแพ่งกรุงเทพใต้ ให้ชำระหนี้และบังคับจำนอง ตามคดีหมายเลขแดงที่ 9154/2542 และบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย หรือ บสท. ได้เข้าสวมสิทธิเป็นคู่ความแทนธนาคาร ก. ระหว่างพิจารณาคดีศาลแพ่งกรุงเทพใต้มีคำสั่งอายัดที่ดิน โดยห้ามมิให้ทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินพิพาท บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยขายทอดตลาดที่ดินพิพาท แต่ไม่มีผู้สนใจเข้าประมูลซื้อหรือมีผู้สนใจประมูลซื้อในราคาต่ำกว่าราคาที่พึงจะได้รับ บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยจึงรับโอนที่ดินพิพาทในราคา 28,868,000 บาท ซึ่งไม่น้อยกว่าราคาที่พึงจะได้รับจากการขายทอดตลาดแทนการจำหน่าย ตาม พ.ร.ก.บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย พ.ศ.2544 มาตรา 76 ต่อมาผู้ชำระบัญชีของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทนั้นให้แก่กระทรวงการคลัง เพื่อการบริหารจัดการสินทรัพย์ หนี้สินและทรัพย์สินที่คงเหลือของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยตาม พ.ร.ฎ.ว่าด้วยการชำระบัญชีบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย พ.ศ.2554 มาตรา 19 และในวันเดียวกันกระทรวงการคลังได้โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้คัดค้าน ดังนั้น จึงเห็นได้ว่า การที่ที่ดินพิพาทตกมาเป็นของผู้คัดค้านมิได้เกิดจากการขายที่ดินพิพาทของ ส. แต่อย่างใด แต่เป็นการปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายโดยชอบ และจะถือว่า ส. มิได้ปฏิบัติตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 53 วรรคแรก อันจะทำให้ผู้ร้องมีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากผู้คัดค้านนั้นตามมาตรา 54 วรรคแรกหาได้ไม่ แม้ว่าที่ประชุมคณะกรรมการควบคุมการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำแขวงลำผักชี จะมีมติเห็นชอบให้ผู้ร้องมีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากผู้รับโอนได้ก็ตาม ก็หามีผลให้ผู้คัดค้านต้องปฏิบัติตามคำวินิจฉัยของคณะกรรมการดังกล่าวแต่ประการใดไม่ ดังนี้ ผู้ร้องจึงไม่มีอำนาจฟ้องให้ผู้คัดค้านปฏิบัติตามคำวินิจฉัยของคณะกรรมการควบคุมการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำแขวงลำผักชีได้

การที่โจทก์เป็นผู้เสนอราคาสูงสุดในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล และได้รับอนุญาตให้ขยายระยะเวลาชำระราคาไปจนกว่าคดีที่จำเลยร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทถึงที่สุด ก็เพียงก่อสิทธิแก่โจทก์ว่าโจทก์ยังจะมีสิทธิเป็นผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลให้สำเร็จลุล่วงต่อไปเท่านั้น ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ชำระราคาค่าซื้อทรัพย์สินตามเงื่อนไขการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล โจทก์ย่อมไม่ใช่ผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 เพราะโจทก์อาจผิดสัญญาการขายทอดตลอดตามคำสั่งศาล ทำให้การขายทอดตลาดไม่สำเร็จได้ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 1/2561)