คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

สัญญาเช่าที่พิพาทมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง3 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 และแม้ในสัญญาเช่าข้อที่ 3 ระบุไว้ว่า"เมื่อได้ชำระค่าเช่าครบแล้วเจ้าของที่จะจัดให้จดทะเบียนสัญญาเช่าและค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการจดทะเบียนการเช่าว่านี้ให้ผู้เช่าจ่าย"ก็ตามก็ไม่มีสิทธิบังคับผู้ให้เช่าให้ไปจดทะเบียนได้ ฉะนั้นการที่โจทก์ทั้งสี่ไม่จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วม จะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาหาได้ไม่ เมื่อโจทก์ทั้งสี่บอกเลิกสัญญาเช่าซึ่งถือว่าเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาเนื่องจาก โจทก์ทั้งสี่ไม่ทักท้วงในการที่จำเลยร่วมอยู่ต่อมาภายหลังสัญญาเช่าสิ้นกำหนดลงตามมาตรา 566 และ 570 แล้ว สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมระงับไปโจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยร่วมได้.

สัญญาเช่าที่ตกลงให้ผู้เช่าชำระค่าบริการและค่าใช้จ่ายใด ๆอันเกี่ยวกับห้องเช่า และให้ผู้เช่าวางเงินประกันความเสียหายอันเกิดจากการผิดสัญญาแก่ผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่ามีสิทธิยึดเงินประกันได้หากผู้เช่าผิดสัญญา นั้น สิทธิยึดเงินประกันดังกล่าวมีเพียงเพื่อหักชำระค่าเสียหายและค่าบริการต่าง ๆ ตามสัญญาเท่านั้น หากมีเงินเหลือผู้ให้เช่าต้องคืนให้ผู้เช่า.

เมื่อสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยที่ 2 กับ ม. ไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับเรื่องการโอนการเช่าไว้ในสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 หรือจำเลยที่ 2 หุ้นส่วนผู้จัดการจึงไม่มีอำนาจทำสัญญาตกลงให้สิทธิอันพึงมีตามสัญญาเช่าตกเป็นของโจทก์ โจทก์จึงไม่ได้รับโอนสิทธิการเช่าและไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2.

จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นหุ้นส่วนผู้จัดการของห้างหุ้นส่วนจำกัดจำเลยที่ 1 เช่าที่ดินของ ม. มาปลูกสร้างโรงเรียน แล้วจำเลยที่ 1ทำสัญญาขายฝากอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์แก่โจทก์ และจำเลยที่ 1ที่ 2 ทำสัญญาเช่าอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์จากโจทก์ โดยมีข้อตกลงว่าหากไม่ไถ่คืนยอมให้สิทธิอันพึงมีตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยที่ 2 กับ ม. ตกเป็นของโจทก์ ครบกำหนดจำเลยที่ 1 ไม่ไถ่คืนอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์ตกเป็นของโจทก์ แต่ข้อตกลงที่จำเลยที่ 2ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้โจทก์ไม่ได้รับความยินยอมจาก ม.จึงไม่มีผลให้สิทธิการเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับ ม. โอนไปยังโจทก์โจทก์จึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินแทนจำเลยทั้งสอง

จำเลยเช่าอู่รถยนต์พิพาทจากโจทก์โดยคิดค่าเช่ารวมกับค่าน้ำประปาด้วย มีกำหนดเวลาการเช่าที่แน่นอน สัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นไปตามวันเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ จำเลยครอบครองทรัพย์สินที่เช่าอยู่ต่อมาหลังจากนั้นย่อมเป็นการครอบครองโดยไม่มีสิทธิเป็นการละเมิดต่อโจทก์โจทก์ชอบที่จะตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่ได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลย จำเลยจะเรียกร้องให้โจทก์รับผิดชดใช้ค่าเสียหายใด ๆ หาได้ไม่

จำเลยไม่ชำระค่าเช่าตามสัญญาและเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยยังคงครอบครองอู่ที่เช่าโดยไม่มีสิทธิที่จะอ้างได้ตามกฎหมายเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงชอบที่จะตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่ได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลย

จำเลยที่ 2 เชิดจำเลยที่ 1 เป็นตัวแทนทำสัญญาเช่าท่าเทียบเรือประมงกับโจทก์ จำเลยที่ 2 เข้าดำเนินกิจการท่าเทียบเรือแต่ผู้เดียวหลังจากทำสัญญาจำเลยที่ 1 จึงไม่มีหน้าที่ต้องรับผิดตามสัญญาเช่าท่าเทียบเรือประมงร่วมกับจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นตัวการดังนี้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ให้ชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าดังกล่าว.

โจทก์บรรยายฟ้องในตอนแรกว่า จำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าท่าเทียบเรือกับโจทก์ มีเงื่อนไขว่าจำเลยที่ 1 ต้องดำเนินกิจการต่อเนื่องและไม่ให้ผู้อื่นเช่าช่วง จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงเข้าดำเนินกิจการแทน และบรรยายฟ้องในตอนท้ายว่าจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าในนามของแพปลาสินธ์ไพโรจน์ ซึ่งเป็นบริษัทจำกัด มีจำเลยที่ 2 เป็นผู้ดำเนินกิจการท่าเทียบเรือดังกล่าวเพียงผู้เดียว จำเลยที่ 1 ไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย ถือได้ว่าจำเลยที่ 2เชิดจำเลยที่ 1 เป็นตัวแทนจำเลยที่ 2 ต้องรับผิดร่วมกับจำเลยที่ 1ชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ ตามคำฟ้องจึงสรุปได้ว่าโจทก์ทราบอยู่แล้วว่าจำเลยที่ 2 เชิดจำเลยที่ 1 เป็นตัวแทนทำสัญญากับโจทก์และจำเลยที่ 2เป็นผู้ดำเนินกิจการแต่ผู้เดียว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1

สัญญาเช่าที่ดินข้อ 6 ระบุว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายให้แก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร ฯลฯ" ตามข้อสัญญาดังกล่าวหมายถึงกรณีที่โจทก์ผู้ให้เช่าจะขายที่ดินพิพาทก่อนครบกำหนดการเช่าเท่านั้น จึงจะต้องแจ้งให้จำเลยผู้เช่าทราบ หากโจทก์ไม่ได้ขายที่ดินพิพาทก่อนครบกำหนดการเช่าก็ไม่จำต้องแจ้งให้จำเลยทราบ ดังนั้น แม้ศาลชั้นต้นเห็นว่าประเด็นข้อนี้ที่ว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 6 ข้อเท็จจริงจากคำคู่ความเพียงพอยุติแล้ว คู่ความไม่จำต้องนำสืบก็ตาม หากข้อเท็จจริงปรากฏว่า โจทก์ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้อื่นไปแล้ว จำเลยก็สามารถนำสืบตามประเด็นข้อต่อไปที่ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทหรือไม่ เพื่อแสดงให้ศาลเห็นได้ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทในขณะยื่นคำฟ้อง แต่ทางนำสืบของจำเลยไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ใดโดยมิได้แจ้งให้จำเลยทราบ กลับปรากฏจากทางนำสืบของโจทก์ว่าโจทก์ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทในขณะยื่นคำฟ้อง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

สัญญาเช่าที่ดินข้อ 6 ระบุว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายให้แก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควรฯลฯ" ตามข้อสัญญาดังกล่าวหมายถึงกรณีที่โจทก์ผู้ให้เช่าจะขายที่ดินพิพาทก่อนครบกำหนดการเช่าเท่านั้น จึงจะต้องแจ้งให้จำเลยผู้เช่าทราบ หากโจทก์ไม่ได้ขายที่ดินพิพาทก่อนครบกำหนดการเช่าก็ไม่จำต้องแจ้งให้จำเลยทราบ ดังนั้น แม้ศาลชั้นต้นเห็นว่าประเด็นข้อนี้ที่ว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 6 ข้อเท็จจริงจากคำคู่ความเพียงพอยุติแล้ว คู่ความไม่จำต้องนำสืบก็ตาม หากข้อเท็จจริงปรากฏว่า โจทก์ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้อื่นไปแล้ว จำเลยก็สามารถนำสืบตามประเด็นข้อต่อไปที่ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทหรือไม่ เพื่อแสดงให้ศาลเห็นได้ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทในขณะยื่นคำฟ้อง แต่ทางนำสืบของจำเลยไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ใดโดยมิได้แจ้งให้จำเลยทราบ กลับปรากฏจากทางนำสืบของโจทก์ว่าโจทก์ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทในขณะยื่นคำฟ้อง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง