คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ค่าเช่า

โจทก์ฟ้องเรียกร้องให้จำเลยทั้งสองรับผิดชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าปรับตามสัญญาเช่า จำเลยทั้งสองก็มิได้ให้การปฏิเสธว่าจำเลยทั้งสองมิได้ทำสัญญาเช่าตามฟ้อง เพียงแต่ต่อสู้ว่าจำเลยที่ 1 มิได้ค้างชำระค่าเช่า และไม่ต้องชำระค่าปรับตามฟ้อง คดีจึงไม่มีประเด็นให้ต้องวินิจฉัยว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าตามฟ้องจริงหรือไม่ ข้อเท็จจริงย่อมฟังได้แล้วว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าตามฟ้องจริง โดยโจทก์ไม่จำต้องอ้างหนังสือสัญญาเช่าตามฟ้องเป็นพยานหลักฐาน ดังนั้น ที่จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ฎีกาว่าสัญญาเช่าตามฟ้องมิได้ปิดอากรแสตมป์ใช้เป็นพยานหลักฐานไม่ได้ แม้จะเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนซึ่งจำเลยที่ 1 มีอำนาจยกขึ้นอุทธรณ์ฎีกาได้ก็ตาม การวินิจฉัยข้อกฎหมายดังกล่าวไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลงไป ถือเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
สิทธิเรียกร้องค่าเช่าอาคารซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ค้างชำระ มีอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (3) ส่วนอายุความ 6 เดือน ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 563 นั้น ใช้บังคับแก่กรณีที่ผู้ให้เช่าฟ้องผู้เช่าเกี่ยวแก่สัญญาเช่าในกรณีอื่น เช่น การเรียกร้องค่าปรับเนื่องจากชำระค่าเช่าล่าช้า ดังนั้น สิทธิเรียกร้องค่าปรับอันเนื่องมาจากการชำระค่าเช่าล่าช้าของโจทก์มีอายุความ 6 เดือน นับแต่วันที่ส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าตามมาตรา 563 ซึ่งการเริ่มนับอายุความของค่าเช่าย่อมนับตั้งแต่วันที่ถึงกำหนดชำระค่าเช่าในแต่ละเดือนตามมาตรา 193/12

จำเลยร่วมถูกหมายเรียกเข้ามาในคดีตามคำร้องของจำเลยที่ 1 โดยศาลชั้นต้นเห็นว่าจำเลยที่ 1 อาจฟ้องจำเลยร่วมเพื่อการใช้สิทธิไล่เบี้ยหรือเพื่อใช้ค่าทดแทนอันเป็นกรณีร้องสอดตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) ซึ่งตามมาตรา 58 ให้ผู้ร้องสอดที่ได้เข้าเป็นคู่ความตามมาตรา 57 (3) มีสิทธิเสมือนหนึ่งว่าตนได้ฟ้องหรือถูกฟ้องเป็นคดีเรื่องใหม่และอาจนำพยานหลักฐานใหม่มาแสดง อาจอุทธรณ์ฎีกาคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ และอาจได้รับหรือถูกบังคับให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียม ดังนั้น แม้จำเลยที่ 1 จะขาดนัดยื่นคำให้การ ก็หาหมดสิทธิที่จะขอศาลหมายเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดี ทั้งจำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องขอมาถูกต้องในระหว่างพิจารณาคดี จำเลยร่วมจึงมีสิทธิเข้ามาเป็นคู่ความได้ คำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดีตามคำร้องของจำเลยที่ 1 ชอบแล้ว
สัญญาเช่า ข้อ 4 มีข้อตกลงว่า การเช่าทรัพย์ตามสัญญานี้มีวัตถุประสงค์จะพัฒนาสถานที่เช่าโดยดำเนินการให้ผู้เช่าเดิมขนย้ายออกแล้วรื้อถอนอาคารสิ่งปลูกสร้างเดิมเพื่อนำมาก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างใหม่ให้ยกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าและผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในทางธุรกิจเฉพาะเพื่อการพาณิชย์ หรือที่อยู่อาศัยโดยการให้เช่าช่วงแก่ลูกค้าผู้เช่า และกำหนดเวลาเริ่มลงมือก่อสร้างอาคารสิ่งปลูกสร้างภายใน 600 วัน และต้องดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายใน 4 ปี นับแต่วันทำสัญญา และตามสัญญาเช่าข้อ 1 กำหนดคำนิยาม คำว่า "อาคารและสิ่งปลูกสร้าง" หมายถึง อาคารเพื่อการพาณิชย์และหรือที่อยู่อาศัยที่มีอุปกรณ์อำนวยความสะดวกซึ่งจะก่อสร้างขึ้นตามมาตรฐานที่ระบุไว้ในแบบแปลน และรายละเอียดประกอบแบบแปลนเอกสารแนบท้ายสัญญาเช่าบนทรัพย์สินที่เช่าทั้งสองบริเวณ ซึ่งประกอบด้วยอาคารที่มีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 65,900 ตารางเมตร เจตนาของคู่สัญญาในการทำสัญญาเช่าดังกล่าว ตกลงกันให้มีการรื้อถอนอาคารและสิ่งปลูกสร้างเดิมเพื่อนำมาก่อสร้างอาคารใหม่ ตามแบบแปลนเอกสารแนบท้ายสัญญาเช่าโดยมีการกำหนดเวลาเริ่มลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาก่อสร้างให้แล้วเสร็จ อันเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 แต่ต่อมาภายหลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว กรมศิลปากรได้ขึ้นทะเบียนพื้นที่เช่าบริเวณที่หนึ่งเป็นโบราณสถาน เป็นเหตุให้ไม่สามารถรื้อถอนอาคารเดิมเพื่อทำการก่อสร้างอาคารใหม่ตามสัญญาเช่าได้ การที่โจทก์ไม่สามารถเริ่มลงมือก่อสร้างได้ภายในระยะเวลา 600 วัน ตามสัญญาจึงสืบเนื่องมาจากพื้นที่เช่าบริเวณที่หนึ่งได้รับการขึ้นทะเบียนจากกรมศิลปากรให้เป็นโบราณสถาน ทำให้ไม่สามารถรื้อถอนอาคารสิ่งปลูกสร้างเดิมและก่อสร้างอาคารสิ่งปลูกสร้างใหม่ตามแบบแปลนเอกสารแนบท้ายสัญญาเช่าได้ การรื้อถอนอาคารสิ่งปลูกสร้างเดิมและก่อสร้างอาคารใหม่ของโจทก์ เพื่อให้เป็นไปตามสัญญาเช่าย่อมเป็นไปไม่ได้ ถือได้ว่าการชำระหนี้โดยการปฏิบัติตามสัญญากลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้ และซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบ ลูกหนี้เป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 219 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงไม่อาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาและเรียกให้ชดใช้ค่าเสียหายได้ แต่สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งคู่สัญญามีหน้าที่จะต้องชำระหนี้ตอบแทนกัน แม้จำเลยที่ 1 จะหลุดพ้นจากการชำระหนี้ก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 ก็หามีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ตอบแทนไม่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 372 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงมีสิทธิเรียกเอาค่าตอบแทนการเช่า 120,000,000 บาท ที่ชำระไปแล้วในวันทำสัญญาคืนจากจำเลยที่ 1

การที่บริษัท บ. โอนสิทธิเรียกร้องค่าเช่าอันจะพึงได้รับจากบริษัท ม. แก่โจทก์ และได้รับความยินยอมในการโอนสิทธิรับค่าเช่าดังกล่าว สิทธิและหน้าที่ข้างต้นนั้นคงผูกพันบริษัท บ. เจ้าหนี้ และบริษัท ม. ลูกหนี้ตามหนังสือโอนสิทธิเรียกร้องนั้น แต่เมื่อปรากฏว่าตั้งแต่วันที่ 11 ตุลาคม 2553 บริษัทบริหารสินทรัพย์ ส. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จำเลยเช่าสถานีบริการน้ำมัน ค่าเช่าที่คำนวณได้จากจำเลยได้ใช้ที่ดินนั้นย่อมเป็นดอกผลของบริษัทบริหารสินทรัพย์ ส. ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าว บริษัท บ. ไม่มีสิทธิใดในค่าเช่าอีกต่อไป ย่อมไม่มีสิทธิโอนสิทธิเรียกร้องค่าเช่าให้โจทก์ กรณีตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคหนึ่งบัญญัติว่า "อันว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า" และวรรคสองบัญญัติว่า "ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย" เป็นสิทธิและหน้าที่ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า ไม่ครอบคลุมถึงสัญญาโอนสิทธิเรียกร้องในการรับเงินค่าเช่าด้วย การที่บริษัท บ. โอนสิทธิเรียกร้องรับเงินค่าเช่าที่มีต่อบริษัท ม. ให้แก่โจทก์สำหรับงวดปี 2544 ถึงปี 2558 หาใช่เป็นสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่บริษัทบริหารสินทรัพย์ ส. ต้องผูกพันด้วยไม่ หากโจทก์ต้องเสียหายเนื่องจากไม่ได้รับเงินค่าเช่าตามฟ้อง โจทก์กับบริษัท บ. มีสิทธิและหน้าที่กันอย่างไรชอบจะไปว่ากล่าวกันเอง การที่จำเลยชำระค่าเช่างวดปี 2554 แก่บริษัทบริหารสินทรัพย์ ส. เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยไม่ได้ชำระให้แก่โจทก์ซึ่งไร้สิทธิเรียกร้องค่าเช่าแล้วไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 546 บัญญัติว่า "ผู้ให้เช่าจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว" บทบัญญัติดังกล่าวเป็นการยืนยันหน้าที่ของผู้ให้เช่าในอันที่จะต้องให้ผู้เช่าได้ใช้สอยหรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า โจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องส่งมอบที่ดินที่เช่าในสภาพที่พร้อมจะให้ผู้เช่าทำการปลูกสร้างอาคารเพื่อดำเนินธุรกิจได้มีกำหนด 30 ปีตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา แต่ข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่าโจทก์เพียงแจ้งให้จำเลยเข้าปลูกสร้างอาคารโดยโจทก์ยังมิได้ขอความเห็นชอบต่อกรมการศาสนาตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ.2511) ซึ่งออกตามความใน พ.ร.บ.คณะสงฆ์ พ.ศ.2505 ข้อ 4 ที่ระบุว่า "การให้เช่าที่ธรณีสงฆ์ ที่กัลปนาหรือที่วัดที่กันไว้เป็นที่จัดประโยชน์ที่มีกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินสามปี จะกระทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบจากกรมการศาสนา" สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงยังไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย และยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ได้ส่งมอบทรัพย์ที่เช่าตรงตามวัตถุประสงค์แห่งสัญญาเช่าแล้ว โจทก์จึงไม่อาจนำเงื่อนเวลาการก่อสร้างอาคารให้แล้วเสร็จภายใน 10 เดือน นับแต่วันทำสัญญามาบังคับแก่จำเลยได้ จำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย และตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนสิทธิการเช่า จำเลยผู้เช่ายังไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าจากจำเลย

การที่จำเลยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากท่อร้อยสายและเส้นใยแก้วนำแสงอันเป็นสังหาริมทรัพย์ของโจทก์ โดยมีการกำหนดอัตราค่าใช้บริการตามระยะทางที่ใช้งานจริงเป็นรายเดือนหรือช่วงระยะเวลาอันจำกัดตามระเบียบองค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย จำเลยตกลงยอมชำระตามอัตราที่โจทก์กำหนดขึ้น อันมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ เมื่อโจทก์เป็นผู้ประกอบกิจการค้าและให้บริการสื่อสารโทรคมนาคมทุกชนิดทุกประเภท รวมทั้งการดำเนินธุรกิจอันเกี่ยวกับโทรคมนาคม วิทยุคมนาคม กับธุรกิจอื่นที่ต่อเนื่องและใกล้เคียงกัน ดังนั้น การให้เช่าท่อร้อยสายและเส้นใยแก้วนำแสงของโจทก์จึงเป็นการดำเนินธุรกิจอันเกี่ยวกับโทรคมนาคม วิทยุคมนาคม กับธุรกิจอื่นที่ต่อเนื่องและใกล้เคียงกัน โจทก์จึงเป็นผู้ประกอบธุรกิจในการให้เช่าสังหาริมทรัพย์เรียกเอาค่าเช่าสังหาริมทรัพย์จากจำเลย อันมีกำหนดอายุความ 2 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/34 (6)
ขณะอนุญาตให้จำเลยใช้บริการนั้นโจทก์ยังไม่ได้มีการกำหนดอัตราค่าใช้บริการไว้ โจทก์เพิ่งกำหนดอัตราค่าใช้เส้นใยแก้วนำแสงและอัตราค่าใช้ท่อร้อยสายตามระเบียบองค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย ซึ่งให้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 16 มิถุนายน 2540 และวันที่ 1 พฤศจิกายน 2540 ตามลำดับ ย่อมแสดงว่าก่อนหน้าที่ระเบียบดังกล่าวจะมีผลใช้บังคับโจทก์และจำเลยไม่อาจนำปริมาณการใช้ท่อร้อยสายและเส้นใยแก้วนำแสงตั้งแต่เดือนตุลาคม 2537 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2540 มาคิดคำนวณเป็นค่าเช่าในแต่ละเดือนได้เพราะยังไม่มีการกำหนดอัตราค่าบริการกันไว้ ต่อมาเมื่อโจทก์มีระเบียบกำหนดอัตราค่าใช้เส้นใยแก้วนำแสงและอัตราค่าใช้ท่อร้อยสายใช้บังคับ โจทก์จึงสามารถนำอัตราค่าใช้บริการตามระเบียบดังกล่าว ไปคำนวณกับปริมาณการใช้งานจริงเพื่อให้ทราบถึงค่าเช่าในแต่ละเดือนได้ โจทก์จึงอาจใช้สิทธิเรียกร้องได้นับแต่วันที่ระเบียบดังกล่าวมีผลบังคับใช้เป็นต้นไป ซึ่งเมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาเกินกว่า 2 ปี คดีโจทก์จึงขาดอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/34 (6)

โจทก์เช่าที่ดินจากบุคคลอื่นมาก่อสร้างเป็นอาคารสนามฝึกซ้อมกอล์ฟและสนามเทนนิส มีพื้นที่ต่อเนื่องและทางรถวิ่ง อาคารร้านค้า ป้อมยาม สำนักงานฝ่ายบัญชี อาคารเก็บสินค้า บ้านพักพนักงาน และรั้วกั้นลูกกอล์ฟ แต่เป็นกรณีที่ทรัพย์สินนั้นหาค่าเช่าไม่ได้ เนื่องจากโจทก์เป็นเจ้าของทรัพย์สินดำเนินกิจการเอง พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 จึงประเมินค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินโดยถือค่าเช่าที่ดินที่โจทก์ชำระแก่เจ้าของที่ดินเป็นหลักในการคำนวณ และคำนึงถึงมูลค่าทรัพย์สิน การใช้ประโยชน์ ตลอดจนอัตราเหมาะสมที่สมควรให้เช่าได้กับเทียบเคียงกับโรงเรือนของบริษัท อ. ซึ่งมีการเช่าที่ดินจากบุคคลอื่นเช่นเดียวกับโจทก์และตั้งอยู่บนถนนสายเดียวกัน ซึ่งโดยปกติการเช่าที่ดินเปล่ามาพัฒนาแล้วปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ย่อมทำให้ที่ดินที่เช่ามีค่าแห่งที่ดินเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ยังได้ความว่าเจ้าของที่ดินลดค่าเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์เองก็ขอลดค่ารายปี ซึ่งเจ้าพนักงานจำเลยที่ 1 ก็ลดค่ารายปีให้ กรณีย่อมถือได้ว่าค่าเช่าที่โจทก์ชำระแก่เจ้าของที่ดิน ถือเป็นหลักเกณฑ์อย่างหนึ่งที่นำมาใช้ในการคำนวณค่ารายปีสำหรับโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ โดยเป็นเกณฑ์ที่เหมาะสมและเป็นธรรมแก่โจทก์
โจทก์ทำธุรกิจเกี่ยวกับการให้บริการสนามฝึกซ้อมกอล์ฟ โดยผู้ใช้บริการต้องเสียค่าตอบแทน โดยพื้นที่ในส่วนสนามฝึกซ้อมกอล์ฟตั้งอยู่ใกล้กับตัวอาคาร ผู้ใช้บริการยืนอยู่บริเวณตัวอาคารต้องตีลูกกอล์ฟออกไปสู่บริเวณสนาม ดังนั้น สนามฝึกซ้อมกอล์ฟจึงเป็นพื้นที่ที่ใช้ประโยชน์ร่วมกันหรือเพื่อประโยชน์ของพื้นที่อื่นของตัวอาคาร ถือได้ว่าสนามฝึกซ้อมกอล์ฟเป็นที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนที่ต้องถูกประเมิน ส่วนรั้วกั้นลูกกอล์ฟเนื่องจากบริเวณสนามฝึกซ้อมกอล์ฟมีพื้นที่ไม่กว้างมากนัก โจทก์จำเป็นต้องมีรั้วเหล็กกั้นมิให้ลูกกอล์ฟเลยออกนอกรั้วและเพื่อป้องกันความปลอดภัยในทรัพย์สินของผู้อื่น กับทั้งเพื่อประโยชน์แห่งกิจการของโจทก์โดยตรง รั้วกั้นลูกกอล์ฟจึงเป็นสิ่งปลูกสร้างที่ต้องถูกประเมินค่ารายปีเช่นเดียวกัน
การให้บริการสนามเทนนิส สภาพพื้นสนามถือเป็นสิ่งสำคัญในการเล่นกีฬาชนิดนี้ สภาพพื้นสนามเทนนิสจำต้องถูกสร้างขึ้นให้แข็งแรง เหมาะสม และถูกต้องตามหลักเกณฑ์ที่ถูกกำหนดไว้ สนามเทนนิส จึงถือเป็นสิ่งปลูกสร้างที่ต้องถูกประเมินค่ารายปีด้วย

สัญญาเช่ากำหนดให้จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ชำระค่าภาษีโรงเรือนให้แก่ทางราชการแทนโจทก์ ซึ่งกำหนดให้ชำระทุกปีตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ใน พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่ชำระค่าภาษีดังกล่าวตามกำหนดย่อมถือว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิตามสัญญาของโจทก์ โดยหาจำต้องคำนึงว่าโจทก์ได้ชำระค่าภาษีในส่วนดังกล่าวให้แก่ทางราชการก่อนนำคดีมาฟ้องหรือไม่ โจทก์มีอำนาจฟ้องให้จำเลยที่ 1 รับผิดค่าภาษีโรงเรือนได้

การยึดที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ย่อมครอบไปถึงดอกผลนิตินัยของที่ดินนั้นด้วยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 304 วรรคสอง ค่าเช่าที่ดินที่จำเลยต้องชำระตามสัญญาเช่า ถือเป็นดอกผลนิตินัยของที่ดินที่ถูกยึด ผู้ซื้อทรัพย์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิในการเรียกค่าเช่าในงวดที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระและต้องรับไปซึ่งภาระตามสัญญาเช่าที่ต้องให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์จากที่ดินที่เช่าตามข้อสัญญาเช่นกัน
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 509 บัญญัติว่า การขายทอดตลาด แม้จะบริบูรณ์เมื่อผู้ทอดตลาดแสดงความตกลงด้วยการเคาะไม้ก็ตาม แต่ก็มีผลเพียงทำให้ผู้สู้ราคาไม่อาจถอนคำสู้ราคาของตนได้เท่านั้นและเมื่อพิจารณาประกอบมาตรา 515 และมาตรา 516 ที่บัญญัติว่า ผู้สู้ราคาสูงสุดต้องใช้ราคาเป็นเงินสดเมื่อมีการขายบริบูรณ์ และถ้าผู้สู้ราคาสูงสุดละเลยเสียไม่ใช้ราคาก็ให้เอาทรัพย์สินนั้นขายทอดตลาดซ้ำอีกครั้ง เมื่อในวันขายทอดตลาดที่ดินครั้งที่ 6 เจ้าพนักงานบังคับคดีได้เคาะไม้ขายให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ซึ่งเสนอราคาสูงสุด และในวันเดียวกันผู้ซื้อทรัพย์ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกับเจ้าพนักงานบังคับคดีกับได้วางเงินมัดจำชำระค่าที่ดินบางส่วน และในเวลาต่อมาประมาณเกือบหนึ่งเดือนผู้ซื้อทรัพย์ได้ชำระส่วนที่เหลือ การทอดตลาดจึงเสร็จสมบูรณ์ในวันที่ชำระส่วนที่เหลือ
การซื้อที่ดินเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จึงต้องตกอยู่ภายใต้บทบัญญัติตามมาตรา 456 แห่ง ป.พ.พ. เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์ ผู้ซื้อทรัพย์จึงเพียงอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 กรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงยังคงเป็นของกองมรดก ถ. เมื่อต่อมาผู้ซื้อทรัพย์ขอรับเงินค่าที่ดินบางส่วนคืนจากเจ้าพนักงานบังคับคดี จึงเป็นการที่ผู้ซื้อทรัพย์ยังไม่ได้ชำระราคาครบถ้วนและยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อทรัพย์ การซื้อขายที่ดินยังไม่เสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมาย กรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงยังคงเป็นของกองมรดก ถ. เมื่อต่อมาถึงกำหนดชำระค่าเช่าที่ดินดังกล่าวงวดที่ 5 โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของ ถ. จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่างวดที่ 5 และงวดต่อ ๆ ไปตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวได้จนกว่าผู้ซื้อทรัพย์ได้ชำระราคาครบถ้วนและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายแล้ว

คดีนี้ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาวินิจฉัยไปครั้งหนึ่งแล้วว่าลักษณะการทำงานของโจทก์ทั้ง 29 คน ไม่ใช่งานขนส่งตามระเบียบคณะกรรมการรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ เรื่อง มาตรฐานของสิทธิประโยชน์ของพนักงานรัฐวิสาหกิจ พ.ศ.2534 ข้อ 28 (2) คำวินิจฉัยของศาลฎีกาในปัญหานี้ย่อมเป็นอันยุติ จำเลยจะรื้อฟื้นในประเด็นข้อกฎหมายนี้มาให้วินิจฉัยอีกไม่ได้ อุทธรณ์ของจำเลยในปัญหาข้อนี้จึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 144 ประกอบมาตรา 246 และ พ.ร.บ.จัดตั้งศาลแรงงานและวิธีพิจารณาคดีแรงงาน พ.ศ.2522 มาตรา 31
ป.วิ.พ. มาตรา 104 ซึ่งอนุโลมใช้แก่คดีแรงงานด้วยตาม พ.ร.บ.จัดตั้งศาลแรงงานและวิธีพิจารณาคดีแรงงาน พ.ศ.2522 มาตรา 31 เมื่อศาลแรงงานกลางพิจารณาแล้วว่าข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบพยานมาก่อนมีคำพิพากษานั้นเพียงพอให้ฟังข้อเท็จจริงเพิ่มเติมเป็นยุติและพอวินิจฉัยได้แล้วจึงวินิจฉัยคดีโดยไม่อนุญาตให้จำเลยนำสืบพยานเพิ่มเติม ถือได้ว่าศาลแรงงานกลางได้ใช้ดุลพินิจพิเคราะห์พยานหลักฐานในการรับฟังข้อเท็จจริงแล้ว
จำเลยมีคำสั่งให้โจทก์ทั้ง 29 คน เข้าเวรทำงานล่วงเวลาในวันปกติและในวันหยุดในวันและเวลาแน่นอน โจทก์ทั้ง 29 คน เข้าเวรทำงานล่วงเวลาตามคำสั่งครบถ้วนหรือไม่มีเอกสารลงเวลาทำงานเป็นหลักฐานแน่ชัดอยู่แล้วซึ่งเป็นไปตามระเบียบการเกี่ยวกับการเบิกจ่ายค่าล่วงเวลา ดังนั้น ในบางวันบางเดือนโจทก์บางคนอาจจะต้องเข้าเวรทำงานตามคำสั่งของจำเลยรวมเป็นเวลา 24 ชั่วโมง ได้ตามที่ปรากฏจริง อันเป็นการทำงานนอกเวลาทำงานปกติ เมื่อโจทก์ทั้ง 29 คน เข้าเวรทำงานตามคำสั่งของจำเลยแล้ว จำเลยจึงต้องจ่ายค่าล่วงเวลาให้โจทก์ทั้ง 29 คน เต็มตามระยะเวลาที่เข้าเวรเพื่อทำงานล่วงเวลา
ระเบียบคณะกรรมการรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ เรื่อง มาตรฐานของสิทธิประโยชน์ของพนักงานรัฐวิสาหกิจ พ.ศ.2534 ออกโดยอาศัยอำนาจตามความในมาตรา 11 (1) และมาตรา 11 วรรคสอง แห่ง พ.ร.บ.พนักงานรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ พ.ศ.2534 ด้วยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี ซึ่งใช้บังคับแก่ทุกรัฐวิสาหกิจ คำสั่งทั้งสามฉบับของจำเลยที่กำหนดอัตราค่าล่วงเวลาของพนักงาน จำเลยจึงต้องอยู่ในบังคับของระเบียบคณะกรรมการรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ดังกล่าว เมื่อลักษณะการทำงานของโจทก์ทั้ง 29 คน ไม่ใช่งานขนส่งที่ไม่มีสิทธิได้รับค่าล่วงเวลา ตามระเบียบคณะกรรมการรัฐวิสาหกิจสัมพันธ์ เรื่อง มาตรฐานของสิทธิประโยชน์ของพนักงานรัฐวิสาหกิจ พ.ศ.2534 ข้อ 28 (2) จำเลยจึงต้องจ่ายค่าล่วงเวลาให้แก่โจทก์ทั้ง 29 คน
สิทธิตามสัญญาเช่าเป็นทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 138 ดังนั้นสิทธิเรียกร้องเงินค่าเช่าที่ดินตามสัญญาเช่าของจำเลยซึ่งเป็นสิทธิตามสัญญาเช่าอย่างหนึ่งจึงเป็นทรัพย์สินของจำเลย แม้จะยังไม่เป็นรายได้ของรัฐตาม พ.ร.บ.การท่าเรือแห่งประเทศไทย พ.ศ.2494 มาตรา 39 แต่ก็เป็นรายได้อันเป็นทรัพย์สินของจำเลย จึงไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดีตามมาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 563 บัญญัติว่า คดีอันผู้ให้เช่าจะฟ้องผู้เช่าเกี่ยวแก่สัญญาเช่านั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้นกำหนดหกเดือน นับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าการที่โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันชำระค่าปรับตามสัญญาเช่าวันละ 200 บาท ของค่าเช่าแต่ละงวดที่ยังไม่ได้ชำระกับค่าปรับจำนวนหนึ่งในสิบของค่าเช่าที่เหลือตลอดอายุของสัญญาเช่าเป็นการฟ้องเรียกค่าปรับตามสัญญาเช่าที่กำหนดให้จำเลยผู้เช่าต้องชำระเพราะเหตุผิดสัญญาจึงอยู่ในบังคับ ป.พ.พ. มาตรา 563 ต้องใช้อายุความหกเดือน แต่การที่โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทั้งสี่ชำระค่าขาดประโยชน์เป็นการฟ้องเรียกค่าเสียหายอันสืบเนื่องมาจากการผิดสัญญาเช่า มิใช่กรณีฟ้องเกี่ยวแก่สัญญาเช่าเมื่อกฎหมายลักษณะเช่าทรัพย์ไม่ได้บัญญัติเรื่องอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงต้องใช้อายุความสิบปีตามมาตรา 193/30 ฟ้องโจทก์ในส่วนค่าขาดประโยชน์จึงไม่ขาดอายุความและเมื่อค่าเสียหายที่จำเลยที่ 1 ต้องใช้แก่โจทก์เป็นมูลหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกชำระกันได้ระหว่างจำเลยที่ 1 ผู้เช่าและจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ผู้ค้ำประกันคำพิพากษาจึงต้องมีผลถึงจำเลยที่ 2 ซึ่งต้องรับผิดเป็นลูกหนี้ร่วมที่มิได้ฎีกาด้วยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 245 (1) ประกอบมาตรา 247
ส่วนที่จำเลยที่ 1 ฎีกาขอหักกลบลบหนี้ค่าเสียหายและค่าปรับกับโจทก์จากเงินที่จำเลยที่ 1 วางเป็นประกันตามสัญญาเช่านั้น เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ขอหักกลบลบหนี้มาในคำให้การ คดีจึงไม่มีประเด็นข้อพิพาทเกี่ยวกับการหักกลบลบหนี้ ที่จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ประเด็นข้อนี้มาและศาลอุทธรณ์เห็นว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นต้องห้ามอุทธรณ์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 225 วรรคหนึ่งนั้นชอบแล้วศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้เช่นกัน