คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

ผู้เช่าทรัพย์สินของลูกหนี้ผิดนัดชำระค่าเช่าเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้ว การที่ที่ประชุมเจ้าหนี้มีมติไม่ให้ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่ากับค่าเสียหายจากผู้เช่าและผู้ค้ำประกัน โดยหวังว่าจะได้เงินค่าเช่าในอนาคตจนครบระยะเวลาเช่า จึงขัดต่อประโยชน์อันร่วมกันของเจ้าหนี้ทั้งหลายอันจะพึงได้รับจากกองทรัพย์สินของลูกหนี้ ซึ่งมีสิทธิได้รับค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายจากผู้เช่าและผู้ค้ำประกัน เพราะเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเจ้าหนี้ย่อมไม่มีสิทธิได้รับประโยชน์จากค่าเช่าในอนาคต.

มาตรา 28 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯบัญญัติว่าการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่าผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านา บทบัญญัติดังกล่าวและในมาตราอื่น ๆ ตามพระราชบัญญัตินี้ไม่มีการยกเว้นไว้ว่า การรับโอนในกรณีใดที่จะให้การโอนเป็นผลให้การเช่านาตามพระราชบัญญัตินี้ระงับไปการที่โจทก์รับโอนที่พิพาทมาโดยซื้อได้จากการขายทอดตลาดก็ไม่มีกฎหมายบัญญัติยกเว้นที่จะไม่ต้องรับภาระผูกพันที่มีเหนือทรัพย์นั้น กรณีต้องถือว่าโจทก์รับโอนที่พิพาทมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นผู้ให้จำเลยทั้งสองเช่า โจทก์จึงต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิม ขณะโจทก์ฟ้องสิทธิการเช่าของจำเลยทั้งสองยังไม่สิ้นสุด โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง.

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท เพราะครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วแจ้งให้ออกแต่จำเลยไม่ยอมออกไป การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันโดยจำเลยยอมชำระค่าเช่าที่ค้าง (ค่าเสียหาย) แก่โจทก์และโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าห้องต่อไปอีก 1 ปี เป็นข้อตกลงที่ไม่ฝ่าฝืนกฎหมายและเป็นการตกลงกันในขอบเขตแห่งประเด็นในคดีหรือที่เกี่ยวเนื่องกับประเด็นใน คดีแล้ว การที่ศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง (ค่าเสียหาย) ดังกล่าวแก่โจทก์จึงถือไม่ได้ว่าเกินคำขอหรือนอกเหนือจากที่ปรากฏในฟ้อง และถือไม่ได้ว่าเป็นการหลีกเลี่ยงค่าขึ้นศาล และไม่เป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน
ตามคำฟ้องของโจทก์ โจทก์ระบุชื่อโจทก์ผู้ฟ้องว่า "นางวนิดากลั่นประทุม มารดาผู้แทนโดยชอบธรรมของเด็กชายมนตรี พัธเสมา และเด็กหญิงดารณีพัธเสมา โจทก์" มีความหมายแต่เพียงว่าโจทก์มีฐานะเป็นมารดาผู้แทนโดยชอบธรรมของผู้เยาว์ทั้งสอง ยังไม่แจ้งชัดว่าเป็นการฟ้องแทนผู้เยาว์ เพราะถ้าโจทก์ฟ้องคดีแทนผู้เยาว์จะต้องระบุชื่อผู้เยาว์เป็นโจทก์ในคำฟ้อง เช่นระบุว่า เด็กชายมนตรีพัธเสมา และเด็กหญิงดารณี พัธเสมา โดยนางวนิดา กลั่นประทุม มารดาผู้แทนโดยชอบธรรม โจทก์ การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้โดยระบุว่าเป็นมารดาผู้แทนโดยชอบธรรมของผู้เยาว์ดังกล่าว น่าเชื่อว่าโจทก์ประสงค์จะแสดงความสัมพันธ์ของโจทก์กับผู้เยาว์ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสำเนาโฉนดท้ายฟ้องอันเป็นที่ตั้งของตึกแถวพิพาทมากกว่า คำฟ้องของโจทก์ยังอ้างว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทจำเลยได้เข้าทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์ รายละเอียดปรากฏตามสำเนาสัญญาเช่าเอกสารท้ายคำฟ้อง ซึ่งตามสัญญาเช่าดังกล่าวก็ระบุชัดเแจ้งว่านางวนิดากลั่นประทุม (โจทก์) เป็นผู้ให้เช่า ไม่มีข้อความว่าได้กระทำการแทนบุตรผู้เยาว์ทั้งสองแต่อย่างใด โจทก์ฟ้องคดีขอให้ขับไล่จำเลยอันเป็นการฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าที่โจทก์เป็นผู้ให้เช่า เมื่อโจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันก็ระบุไว้ในสัญญาประนีประนอมยอมความว่าระหว่างโจทก์กับจำเลย หาได้ระบุว่าโจทก์กระทำการแทนผู้เยาว์ไม่ จึงเห็นได้ว่าโจทก์ได้ฟ้องจำเลยเป็นส่วนตัวในฐานะเป็นคู่สัญญาตามสัญญาเช่า ไม่ได้ฟ้องแทนบุตรผู้เยาว์ การทำสัญญาประนีประนอมยอมความจึงมิได้ทำการแทนผู้เยาว์ กรณีไม่ต้องรับอนุญาตจากศาลคดีเด็กและเยาวชนกลาง

เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่า จำเลยยังมิได้ส่งมอบบ้านเช่าคืนโจทก์ ต่อมาผู้ซึ่งได้รับอนุญาตจากโจทก์ให้จัดประโยชน์ในที่ดินที่เช่าได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยแสดงว่าโจทก์ได้รู้ถึงการที่จำเลยยังมิได้ออกจากบ้านเช่าด้วย จึงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานับแต่วันถัดจากวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา570 ค่าเช่าและเบี้ยปรับเมื่อไม่ชำระค่าเช่าเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม และสัญญาใหม่นี้ได้สิ้นสุดลงโดยการบอกเลิกสัญญาในวันครบกำหนดตามหนังสือบอกเลิกสัญญา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 566
หลังจากครบกำหนดตามหนังสือบอกเลิกสัญญา ตัวแทนของจำเลยกับโจทก์ทำความตกลงกันเกี่ยวกับการยืดเวลาการย้ายกับค่ารื้อย้าย มีลักษณะเป็นการประนีประนอมยอมความกัน ไม่ปรากฏว่าได้มีการตกลงกันให้นำเอาสัญญาเช่าที่สิ้นสุดไปแล้วมาบังคับใช้กันอีกต่อไป โจทก์จะให้จำเลยชำระค่าเช่าในระหว่างนี้ไม่ได้
โจทก์คิดเบี้ยปรับของค่าเช่าโดยเอาเบี้ยปรับและค่าเช่าที่ค้างชำระมาทบเข้ากับค่าเช่าของแต่ละเดือนเพื่อคำนวณหาจำนวนเงินเบี้ยปรับในเดือนต่อไป เป็นการคิดเบี้ยปรับจากเบี้ยปรับที่ค้างชำระ ซึ่งไม่ถูกต้องเพราะเบี้ยปรับที่ค้างมิใช่ค่าเช่า จึงนำมาคิดเบี้ยปรับอีกไม่ได้
จำเลยให้การว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความละเมิดเพราะเกิน1 ปี ถือได้ว่าแสดงเหตุแห่งการขาดอายุความแล้ว ทั้งเมื่อศาลชั้นต้นทำการชี้สองสถานกำหนดไว้เป็นประเด็นข้อพิพาท โจทก์ไม่ได้คัดค้าน ปัญหาเรื่องอายุ-ความจึงเป็นประเด็นในคดี แต่จำเลยให้การยกอายุความต่อสู้เฉพาะที่โจทก์ฟ้องให้จำเลยรับผิดในฐานละเมิดเท่านั้น ส่วนที่ศาลให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์เป็นเรื่องให้รับผิดตามสัญญาเช่า เรื่องอายุความสำหรับค่าเช่าที่จำเลยค้างชำระจึงไม่มีประเด็นจะต้องวินิจฉัย

เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่า จำเลยยังมิได้ส่งมอบบ้านเช่าคืนโจทก์ ต่อมาผู้ซึ่งได้รับอนุญาตจากโจทก์ให้จัดประโยชน์ในที่ดินที่เช่าได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยแสดงว่าโจทก์ได้รู้ถึงการที่จำเลยยังมิได้ออกจากบ้านเช่าด้วย จึงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานับแต่วันถัดจากวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570ค่าเช่าและเบี้ยปรับเมื่อไม่ชำระค่าเช่าเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิมและสัญญาใหม่นี้ได้สิ้นสุดลงโดยการบอกเลิกสัญญาในวันครบกำหนดตามหนังสือบอกเลิกสัญญา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 หลังจากครบกำหนดตามหนังสือบอกเลิกสัญญา ตัวแทนของจำเลยกับโจทก์ทำความตกลงกันเกี่ยวกับการยืดเวลาการย้ายกับค่ารื้อย้ายมีลักษณะเป็นการประนีประนอมยอมความกัน ไม่ปรากฏว่าได้มีการตกลงกันให้นำเอาสัญญาเช่าที่สิ้นสุดไปแล้วมาบังคับใช้กันอีกต่อไปโจทก์จะให้จำเลยชำระค่าเช่าในระหว่างนี้ไม่ได้ โจทก์คิดเบี้ยปรับของค่าเช่าโดยเอาเบี้ยปรับและค่าเช่าที่ค้างชำระมาทบเข้ากับค่าเช่าของแต่ละเดือนเพื่อคำนวณหาจำนวนเงินเบี้ยปรับในเดือนต่อไป เป็นการคิดเบี้ยปรับจากเบี้ยปรับที่ค้างชำระ ซึ่งไม่ถูกต้องเพราะเบี้ยปรับที่ค้างมิใช่ค่าเช่า จึงนำมาคิดเบี้ยปรับอีกไม่ได้ จำเลยให้การว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความละเมิดเพราะเกิน 1 ปีถือได้ว่าแสดงเหตุแห่งการขาดอายุความแล้ว ทั้งเมื่อศาลชั้นต้นทำการชี้สองสถานกำหนดไว้เป็นประเด็นข้อพิพาท โจทก์ไม่ได้คัดค้าน ปัญหาเรื่องอายุความจึงเป็นประเด็นในคดี แต่จำเลยให้การยกอายุความต่อสู้เฉพาะที่โจทก์ฟ้องให้จำเลยรับผิดในฐานละเมิดเท่านั้น ส่วนที่ศาลให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์เป็นเรื่องให้รับผิดตามสัญญาเช่า เรื่องอายุความสำหรับค่าเช่าที่จำเลยค้างชำระจึงไม่มีประเด็นจะต้องวินิจฉัย

แม้ คชก. ตำบลวินิจฉัยสั่งให้โจทก์ผู้เช่าออกจากที่พิพาทและโจทก์ไม่อุทธรณ์ต่อ คชก. จังหวัดก็ตาม แต่การที่โจทก์ไม่ออกจากที่พิพาท คู่กรณีหรือผู้มีส่วนได้เสียก็จะต้องใช้สิทธิทางศาลตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524การที่จำเลยนำรถแทรกเตอร์เข้าไปไถไร่อ้อยของโจทก์ในที่พิพาทโดยไม่มีอำนาจกระทำได้ ย่อมมีความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์และบุกรุก.

คู่กรณีหรือผู้มีส่วนได้เสียในการเช่าที่พิพาทซึ่งไม่พอใจคำวินิจฉัยของ คชก. ตำบลหรือ คชก. จังหวัดแล้วแต่กรณี ต้องใช้สิทธิทางศาล แม้โจทก์จะฝ่าฝืนคำสั่งของ คชก.ตำบล และมีความผิดตามพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมฯ มาตรา 62 คชก.ตำบลก็ต้องใช้สิทธิทางศาลด้วย จำเลยซึ่งเป็นกรรมการ คชก.ตำบลจึงไม่มีอำนาจโดยชอบด้วยกฎหมายที่จะนำรถแทรกเตอร์เข้าไปไถในไร่อ้อยของโจทก์ และมีความผิดฐานบุกรุก

โจทก์กล่าวไว้ในคำแก้ ฎีกาว่า การเช่าที่ดินที่จำเลยอ้างว่าให้โจทก์เช่า จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องปัญหาข้อนี้โจทก์ได้ยกข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การแก้ฟ้องแย้งแล้วจำเลยก็อุทธรณ์ถึงเรื่องค่าเช่าที่ค้างชำระด้วย แม้โจทก์ไม่ได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำแก้ อุทธรณ์ ก็ถือว่าปัญหาข้อนี้ได้ยกขึ้นว่ากล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แล้ว โจทก์ย่อมอ้างอิงปัญหาข้อนี้ในชั้นฎีกาได้ เมื่อฟ้องแย้งของจำเลยระบุชัด ว่า การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งให้บังคับคดีเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากโจทก์ได้ เพราะต้องห้ามตามมาตรา 538 แห่ง ป.พ.พ..

โจทก์กล่าวไว้ในคำแก้ฎีกาว่า การเช่าที่ดินที่จำเลยอ้างว่าให้โจทก์เช่าจำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องปัญหาข้อนี้โจทก์ได้ยกข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การแก้ฟ้องแย้งแล้วจำเลยก็อุทธรณ์ถึงเรื่องค่าเช่าที่ค้างชำระด้วย แม้โจทก์ไม่ได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำแก้อุทธรณ์ ก็ถือว่าปัญหาข้อนี้ได้ยกขึ้นว่ากล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แล้ว โจทก์ย่อมอ้างอิงปัญหาข้อนี้ในชั้นฎีกาได้ เมื่อฟ้องแย้งของจำเลยระบุชัดว่า การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งให้บังคับคดีเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากโจทก์ได้ เพราะต้องห้ามตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.

ผู้ร้องไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือตั้งจำเลยเป็นตัวแทนในการทำสัญญาเช่า ก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยทำสัญญาเช่าในฐานะเป็นตัวแทนผู้ร้อง เมื่อจำเลยเช่าตึก พิพาทจากโจทก์ ผู้ร้องเข้ามาอาศัยอยู่ในตึก พิพาทโดยอาศัยสิทธิของจำเลยจึงเป็นบริวารจำเลย.