คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ค่าเช่า

ศาลชั้นต้นได้สอบถามข้อเท็จจริงจากคู่ความเมื่อเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายในเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ได้แล้ว ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหานั้นตาม ป.วิ.พ. มาตรา 24 ถือได้ว่าศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยชี้ขาดในประเด็นแห่งคดีและให้เหตุผลแห่งคำวินิจฉัยทั้งปวงไว้ชัดเจนแล้ว แม้จะได้วินิจฉัยชี้ขาดในประเด็นแห่งคดีไว้ในรายงานกระบวนพิจารณา ก็ไม่ทำให้คำพิพากษาคลาดเคลื่อนต่อความเป็นจริงและไม่ชอบด้วยกฎหมาย

การที่จำเลย (ผู้เช่า) บอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์ (ผู้ให้เช่า) ต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 387 ถึงมาตรา 389 กล่าวคือ โจทก์ต้องเป็นฝ่ายผิดนัดไม่สามารถส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าทำประโยชน์ หรือการเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนนั้นเป็นอันพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันเป็นความผิดของโจทก์ จำเลยจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ได้ แต่เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ไม่ส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าอยู่อาศัย ตรงกันข้ามกลับได้ความว่า หลังจากที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์แล้ว โจทก์ได้มีหนังสือไปถึงจำเลย แจ้งให้จำเลยใช้ประโยชน์ในพื้นที่เช่าต่อไปและชำระค่าเช่าแก่โจทก์ด้วย อันเป็นการทักท้วงจำเลยแล้วว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของจำเลยเป็นไปโดยมิชอบ ทั้งยังยืนยันให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าและชำระค่าเช่าที่ค้างชำระแก่โจทก์ด้วย แต่จำเลยยังเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคสอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระโดยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ทั้งหนังสือโต้แย้งของโจทก์ก็ยืนยันว่าไม่ยินยอมให้จำเลยเลิกสัญญา การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้จึงไม่เป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าและเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่เกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้จากจำเลย

จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารจากโจทก์มีกำหนด 3 ปี โดยสัญญาเช่ามิได้มีข้อความระบุว่า จำเลยจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เมื่อไรก็ได้ การที่จำเลยจะบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าจึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 ถึง 389
จำเลยเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคสอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ตามมาตรา 213 วรรคหนึ่ง โดยไม่ต้องใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดโดยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ทั้งการที่โจทก์ฟัองจำเลยก็ไม่เป็นการบอกเลิกสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิได้รับชดใช้ค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าที่ค้างชำระ แม้จำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าไปก่อนครบกำหนดเวลาการเช่าก็ตาม

โจทก์จัดให้มีบริการเช่าใช้เครื่องวิทยุคมนาคมและอุปกรณ์โดยผู้เช่าจะต้องเสียเงินค่าเช่าเครื่องวิทยุคมนาคมและเสียค่าตอบแทนในการใช้ความถี่วิทยุ ถือได้ว่าโจทก์เป็นผู้ประกอบธุรกิจในการให้เช่าสังหาริมทรัพย์ จึงมีอายุความ 2 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/34 (6) และค่าตอบแทนที่โจทก์เรียกเก็บจากจำเลยมีลักษณะทำนองเดียวกับค่าเช่า เมื่อโจทก์ฟ้องเรียกค่าตอบแทนเกินกำหนด 2 ปี นับแต่วันที่โจทก์สามารถทวงถามให้จำเลยชำระหนี้ได้ จึงขาดอายุความ และเมื่อสิทธิเรียกร้องค่าตอบแทนอันเป็นหนี้ประธานขาดอายุความ ค่าตอบแทนในการใช้ความถี่วิทยุเพิ่มซึ่งเป็นเบี้ยปรับและเป็นหนี้อุปกรณ์ย่อมขาดอายุความด้วยตามมาตรา 193/26
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยส่งมอบเครื่องอุปกรณ์ชุดปากพูดหูฟังในสภาพใช้การได้ดี หรือมิฉะนั้นให้ใช้ราคาแก่โจทก์ หากการส่งมอบเครื่องอุปกรณ์ยังสามารถกระทำได้ โจทก์ก็ต้องขอให้จำเลยส่งมอบเครื่องอุปกรณ์ จะขอให้จำเลยใช้ราคาเครื่องอุปกรณ์แทนไม่ได้ และการส่งมอบเครื่องอุปกรณ์มิใช่หนี้เงิน จึงไม่อาจคิดดอกเบี้ยนับแต่วันที่จำเลยผิดนัดไม่ส่งมอบเครื่องอุปกรณ์คืนโจทก์ได้ ต่อเมื่อการส่งมอบเครื่องอุปกรณ์เป็นพ้นวิสัยจะทำได้เพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยต้องรับผิดชอบ จึงจะมีสิทธิเรียกให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนคือชดใช้ราคาพร้อมด้วยดอกเบี้ยในจำนวนเงินที่เป็นราคาเครื่องอุปกรณ์โดยนับตั้งแต่เวลาอันเป็นฐานที่ตั้งแห่งการกะประมาณราคาตาม ป.พ.พ. มาตรา 218 วรรคหนึ่ง และมาตรา 225 ดังนั้นเวลาที่จะกะประมาณราคาเครื่องอุปกรณ์จึงมิใช่เวลาที่จำเลยผิดนัดไม่ส่งมอบเครื่องอุปกรณ์คืนโจทก์ตามกำหนด แต่หมายถึงเวลาที่การชำระหนี้คือการส่งมอบเครื่องอุปกรณ์คืนโจทก์กลายเป็นพ้นวิสัยจะทำได้ เมื่อข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าการชำระหนี้ดังกล่าวเป็นพ้นวิสัยตั้งแต่เมื่อใด จำเลยจึงต้องรับผิดเสียดอกเบี้ยในราคาทรัพย์ดังกล่าวนับแต่วันฟ้องอันเป็นเวลาที่โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยชำระหนี้ตามมาตรา 213

จำเลยอุทธรณ์ว่าสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ขอให้ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นจากยกฟ้องแย้งเป็นให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวที่พิพาทให้แก่จำเลย แต่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยแต่เพียงว่าคดีจำเลยต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงแล้วพิพากษาให้ยกอุทธรณ์โดยมิได้วินิจฉัยคดีในส่วนของฟ้องแย้งของจำเลยจึงเป็นการไม่ชอบตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142
ฟ้องแย้งของจำเลยที่อ้างว่าการเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวที่พิพาทเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง

โจทก์ทั้งสองฟ้องตั้งประเด็นว่า จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของผู้ตายร่วมรู้กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 หาประโยชน์จากกองมรดกของผู้ตายด้วยการนำคลังสินค้าพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์มรดกของผู้ตายออกให้จำเลยที่ 2 เช่าในราคาต่ำ แล้วจำเลยที่ 2 นำคลังสินค้าพิพาทออกให้จำเลยที่ 3 เช่าช่วง ทำให้กองมรดกของผู้ตายเสียหายต้องขาดรายได้ที่ควรจะได้รับ สภาพแห่งข้อหาตามคำฟ้องของโจทก์ทั้งสองจึงเป็นกรณีที่โจทก์ทั้งสองในฐานะผู้จัดการมรดกของผู้ตายฟ้องอ้างว่าจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกร่วมอีกผู้หนึ่ง นำเอาทรัพย์มรดกของผู้ตายไปหาประโยชน์แก่ตนและพวกโดยไม่มีสิทธิ ขอให้บังคับคืนเงินค่าเช่าดังกล่าวแก่กองมรดกของผู้ตายและขับไล่จำเลยทั้งสามจากคลังสินค้าพิพาท อันถือเป็นการฟ้องคดีเกี่ยวกับการจัดการมรดก ซึ่งมีอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1733 วรรคสอง ดังนั้น แม้โจทก์ทั้งสองจะกล่าวบรรยายฟ้องอ้างการกระทำของจำเลยทั้งสามว่าเป็นการทำสัญญาโดยกลฉ้อฉลและละเมิดต่อโจทก์ทั้งสอง กรณีก็ไม่อาจฟังว่าสภาพแห่งข้อหาตามคำฟ้องเป็นมูลคดีละเมิดและกลฉ้อฉลอันมีอายุความ 1 ปี ตามข้ออ้างของจำเลยที่ 1 และที่ 2 และเมื่อจำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การรับว่าโจทก์ทั้งสองทราบถึงการละเมิดและทราบตัวผู้จะพึงต้องรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทนก่อนวันที่ 11 เมษายน 2554 และโจทก์ทั้งสองฟ้องคดีนี้ในวันที่ 30 กรกฎาคม 2555 ซึ่งยังไม่เกินกำหนด 5 ปี คดีโจทก์ทั้งสองจึงไม่ขาดอายุความ
โจทก์ทั้งสองฎีกาว่า จำเลยที่ 1 นำคลังสินค้าพิพาทออกให้เช่าในฐานะทายาทตามพินัยกรรม (ผู้รับพินัยกรรม) เงินค่าเช่าต้องกลับเข้าสู่กองมรดกของผู้ตาย สิทธิของจำเลยที่ 1 ตามคำพิพากษาศาลฎีกา (ในอีกคดีหนึ่ง) ต้องไปว่ากล่าวกันในภายหลัง และหากจำเลยที่ 1 มีสิทธิกึ่งหนึ่งในค่าเช่าคลังสินค้าพิพาทก็คงมีสิทธิได้รับจากค่าเช่าซึ่งจำเลยที่ 2 ชำระให้แก่จำเลยที่ 1 ทั้งความเป็นหุ้นส่วนก็เป็นเรื่องเฉพาะตัว เมื่อจำเลยที่ 2 ไม่ได้เป็นหุ้นส่วนกับผู้ตาย จำเลยที่ 2 จึงต้องรับผิดคืนเงินค่าเช่าคลังสินค้าพิพาทเต็มจำนวนนั้น เป็นข้อที่โจทก์ทั้งสองเพิ่งหยิบยกขึ้นต่อสู้ในชั้นฎีกาโดยไม่ได้ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลล่างทั้งสอง ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง (เดิม) ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้
โจทก์ทั้งสองบรรยายฟ้องว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยทุจริตร่วมมือกันหาประโยชน์จากกองมรดกของผู้ตาย โดยจำเลยที่ 1 นำคลังสินค้าพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์มรดกของผู้ตายออกให้จำเลยที่ 2 เช่าในราคาเหมาเดือนละ 20,000 บาท ทั้งที่สามารถให้เช่าเก็บข้าวสารได้ไม่น้อยกว่าเดือนละ 500,000 บาท แล้วจำเลยที่ 2 โดยทุจริตร่วมมือกับจำเลยที่ 3 นำคลังสินค้าพิพาทออกให้จำเลยที่ 3 เช่าช่วงในอัตราเดือนละ 524,880 บาท โดยสัญญาเช่าคลังสินค้าพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 เป็นการทำสัญญาโดยกลฉ้อฉลและรู้ว่าจำเลยที่ 1 กระทำไปโดยไม่มีอำนาจ ทำให้กองมรดกของผู้ตายได้รับความเสียหาย ซึ่งตามคำบรรยายฟ้องของโจทก์ทั้งสองเห็นได้ว่าเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 นำเอาคลังสินค้าพิพาทไปให้จำเลยที่ 3 เช่าเพื่อแสวงหาประโยชน์จากทรัพย์มรดกของผู้ตายร่วมกันโดยไม่มีสิทธิที่จะกระทำได้ และยังอ้างว่าสัญญาเช่าคลังสินค้าพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 เป็นการกระทำโดยกลฉ้อฉล กรณีตามคำฟ้องจึงมีเหตุอันควรเชื่อว่าสัญญาเช่าคลังสินค้าพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 เป็นการทำขึ้นเพื่อเป็นหลักฐานในการทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เช่าช่วงคลังสินค้าพิพาท โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่มีเจตนาที่จะผูกพันชำระค่าเช่าต่อกัน ทั้งหากจะฟังว่าสัญญาเช่าคลังสินค้าพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 มีผลผูกพันกันตามข้อสัญญา กรณีก็ต้องนับว่าค่าเช่าซึ่งจำเลยที่ 2 ต้องชำระแก่จำเลยที่ 1 ดังกล่าวเป็นค่าใช้จ่ายเพื่อให้ได้มาซึ่งสิทธิเหนือคลังสินค้าพิพาทและถือเป็นค่าใช้จ่ายซึ่งจำเลยที่ 2 มีสิทธินำไปหักทอนออกจากค่าเช่าช่วงคลังสินค้าพิพาทซึ่งจำเลยที่ 2 ต้องรับผิดคืนแก่โจทก์ทั้งสอง และเมื่อโจทก์ทั้งสองฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันคืนเงินค่าเช่าคลังสินค้าพิพาทที่ได้รับจากจำเลยที่ 3 แล้ว การจะบังคับให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 คืนเงินค่าเช่าในส่วนนี้อีก ย่อมเป็นการบังคับให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 รับผิดซ้ำซ้อนกันในมูลหนี้เดียวกัน ดังนั้น โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจขอให้บังคับจำเลยที่ 1 และที่ 2 รับผิดคืนเงินค่าเช่าคลังสินค้าพิพาทในส่วนนี้อีก จำเลยที่ 1 และที่ 2 คงต้องรับผิดคืนเงินค่าเช่าคลังสินค้าพิพาทกึ่งหนึ่งเป็นเงิน 10,502,184.33 บาท แก่โจทก์ทั้งสองเท่านั้น ปัญหาข้อนี้ แม้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ แต่ถือเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยให้ถูกต้องได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247 (เดิม)

บ. ห. และโจทก์ เป็นพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน บ. ทำพินัยกรรมแบบเอกสารฝ่ายเมืองยกที่ดินพร้อมบ้านและตึกแถวให้แก่ ห. เมื่อ บ. ถึงแก่ความตายทรัพย์สินดังกล่าวจึงตกทอดแก่ ห. ต่อมา ห. ถึงแก่ความตายโดยไม่มีภริยาและบุตร ทรัพย์สินดังกล่าวจึงตกแก่ทายาทโดยธรรม คือ พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน คือ โจทก์ และจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุตรของ บ. ที่รับมรดกแทนที่ บ. แม้จะเป็นทรัพย์สินเดียวกันก็ตาม โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินและเงินค่าเช่า 1 ใน 2 ส่วน

ตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 8 ให้นิยามคำว่า "ค่ารายปี" หมายความว่า "จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ" ค่าเช่าที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้นต้องเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ หากค่าเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้เช่า มิใช่เป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้หรือมิใช่เป็นค่าเช่าอันแท้จริง พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ เมื่อคดีนี้ปรากฏอัตราค่าเช่าช่วงสูงกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์ให้ผู้เช่าเช่า ค่าเช่าที่โจทก์ตกลงกับผู้เช่าจึงไม่ใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมมีอำนาจประเมินค่ารายปีได้ แต่การที่พนักงานเจ้าหน้าที่นำค่าเช่าเฉลี่ยเป็นอัตราค่าเช่าช่วงปานกลางเดือนละ 13,500 บาท ของโรงเรือนชั้นที่หนึ่งไปคิดเป็นค่าเช่าในชั้นที่สองและชั้นที่สามด้วย รวมเป็นค่าเช่าทั้งสามชั้น ในอัตราเดือนละ 40,500 บาท ทั้งที่ไม่มีการเช่าช่วงในชั้นที่สองและชั้นที่สามย่อมไม่ตรงกับความเป็นจริงที่เกิดขึ้น และไม่เป็นการคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นนั้น การประเมินค่ารายปีและคำชี้ขาดของจำเลยจึงไม่ชอบ

ความผิดตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็ค พ.ศ. 2534 มาตรา 4 องค์ประกอบที่สำคัญประการหนึ่ง คือ เช็คนั้นต้องออกเพื่อชำระหนี้ที่มีอยู่จริงและบังคับได้ตามกฎหมาย ในกรณีของการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ป.พ.พ. มาตรา 538 กำหนดว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่ สัญญาเช่าทำขึ้นเมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2561 ตกลงให้การเช่ามีผลย้อนหลังเป็นการเช่าตั้งแต่วันที่ 9 มิถุนายน 2561 เป็นต้นไปซึ่งเป็นข้อตกลงเช่าอสังริมทรัพย์มีกำหนดเวลา 5 เดือน โดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ การเช่าในระยะเวลาย้อนหลังดังกล่าวจึงไม่อาจฟ้องร้องบังคับคดีได้ การที่จำเลยที่ 1 ออกเช็ครวม 5 ฉบับ เพื่อชำระค่าเช่าเดือนมิถุนายน 2561 ถึงตุลาคม 2561 แม้ต่อมาได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง แต่สัญญาเช่าดังกล่าวกระทำภายหลังจากจำเลยที่ 1 ออกเช็คทั้ง 5 ฉบับแล้ว และถึงแม้ว่าจะได้กระทำในวันเดียวกันก็ตาม ก็ถือว่าเป็นการออกเช็คที่มีหนี้อยู่จริง แต่หนี้นั้นไม่อาจบังคับได้ตามกฎหมาย อันเป็นการขาดองค์ประกอบความผิดตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็ค พ.ศ. 2534 มาตรา 4 นอกจากนี้ตามสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 7.2 ระบุว่า เมื่อผู้ให้เช่าได้รับค่าเช่าและค่าตอบแทนการจดสิทธิเก็บกินที่ผู้เช่าค้างชำระ... ครบถ้วนแล้ว ผู้ให้เช่าตกลงจะคืนเช็คพิพาททั้ง 10 ฉบับ ให้แก่ผู้เช่า แสดงว่าจำเลยที่ 1 ออกเช็คพิพาทเพื่อประกันการชำระหนี้หาใช่เพื่อชำระหนี้ จำเลยที่ 1 ย่อมไม่เป็นความผิดตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็ค พ.ศ. 2534 มาตรา 4

ตามมาตรา 8 วรรคหนึ่ง และวรรคสามแห่ง พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยเห็นว่าโจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน ปีภาษี 2561 สำหรับพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่และพื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กโดยไม่แสดงขนาดพื้นที่ แสดงจำนวนร้านค้าขาดไป และโจทก์นำส่งสัญญาเช่าร้านค้าที่อยู่ในพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่และพื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กไม่ครบถ้วน ค่าเช่าที่โจทก์แสดงหลักฐานสัญญาเช่าจึงมิใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรจะให้เช่าได้ พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยย่อมมีอำนาจประเมินค่ารายปีทรัพย์สินของโจทก์โดยเทียบเคียงกับค่ารายปีทรัพย์สินของห้างสรรพสินค้า ท. ซึ่งมีลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันได้ โดยในการนำทรัพย์สินมาเทียบเคียงกันนั้น ทรัพย์ที่มีขนาดและพื้นที่เท่ากันควรจะมีค่ารายปีและค่าภาษีที่เท่ากันหรืออย่างน้อยต้องมีความใกล้เคียงกันจึงจะตรงกับความเป็นจริงที่เกิดขึ้น แต่เมื่อได้ความจากพยานจำเลยว่า จำเลยทำการประเมินภาษีโจทก์โดยการนำค่ารายปีเฉลี่ยที่เทียบเคียงได้จากห้างสรรพสินค้า ท. ให้เช่าพื้นที่ขนาดใหญ่มาเป็นฐานในการคำนวณภาษี โดยใช้วิธีการนำค่ารายปีที่ห้างสรรพสินค้า ท. ให้เช่าพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่ในแต่ละร้านมาหารด้วยจำนวนเดือนที่ห้างสรรพสินค้า ท. นำออกให้เช่าแล้วหารด้วยพื้นที่ที่ได้จากการวัดจริงของร้านนั้น ๆ ในห้างสรรพสินค้า ท. จะได้ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนของร้านค้านั้น แล้วนำค่าเช่าเฉลี่ยทั้งหมดมารวมกัน ได้ค่าเช่าเฉลี่ยรวมทั้งสิ้น 80,561 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน ต่อ 36 ร้าน จะได้ค่าเช่าเฉลี่ย 2,238 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน เมื่อนำมาคำนวณกับพื้นที่ของโจทก์แล้วคิดเป็นค่าภาษี 9,685,247 บาท แต่พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยมิได้คิดค่าเช่าเต็มทั้งปี คงคิดตามระยะเวลาที่โจทก์นำพื้นที่ออกให้เช่าจริง จึงคิดค่าภาษีจำนวน 9,581,412 บาท ส่วนพื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กคิดคำนวณด้วยวิธีเดียวกัน ได้ค่าเช่าเฉลี่ยรวมทั้งสิ้น 224,757 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน ต่อ 59 ร้าน จะได้ค่าเช่าเฉลี่ย 3,810 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน เมื่อนำมาคำนวณกับพื้นที่ของโจทก์แล้ว คิดเป็นค่าภาษี 1,207,237 บาท แต่พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยมิได้คิดค่าเช่าเต็มทั้งปี คงคิดตามระยะเวลาที่โจทก์นำพื้นที่ออกให้เช่าจริง จึงคิดค่าภาษีจำนวน 775,543 บาท จึงเห็นได้ว่าวิธีการที่จำเลยใช้ค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อเดือนต่อร้านมารวมคำนวณแล้วหารด้วยจำนวนร้านเป็นวิธีการคำนวณที่ไม่คำนึงถึงพื้นที่ใช้สอยของแต่ละร้านทั้งที่มีพื้นที่ใช้สอยแตกต่างกันจึงทำให้ไม่สะท้อนถึงค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรของพื้นที่รวมของทุกร้านอย่างแท้จริง ดังจะเห็นได้จากการนำค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อเดือน ตามวิธีการคำนวณของจำเลยไปใช้คำนวณกับพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่และพื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กของห้างสรรพสินค้า ท. ซึ่งเป็นทรัพย์สินเทียบเคียง กลับได้ค่ารายปีและค่าภาษีไม่ใกล้เคียงความเป็นจริงที่ห้างสรรพสินค้า ท. ได้เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินให้แก่จำเลย ซึ่งวิธีการคำนวณที่เหมาะสมเมื่อนำค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อเดือนไปใช้กับทรัพย์สินที่มีขนาดหรือพื้นที่เท่ากับพื้นที่ของห้างสรรพสินค้า ท. แล้ว ทรัพย์สินนั้นก็ควรจะมีค่ารายปีและค่าภาษีที่ใกล้เคียง หรือเท่ากับค่ารายปีและค่าภาษีของห้างสรรพสินค้า ท. วิธีการที่จำเลยใช้ในการหาค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อเดือนเพื่อนำมาคำนวณหาค่ารายปีและค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินของโจทก์จึงไม่เหมาะสม สำหรับวิธีการคำนวณของศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษนั้น เป็นการนำค่ารายปีของทุกร้านที่เช่าพื้นที่ในส่วนพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่ และพื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กของห้างสรรพสินค้า ท. มาหารพื้นที่รวมของทุกร้านตามที่แบ่งเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่และพื้นที่ขนาดเล็กเพื่อหาค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อเดือนของพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่และพื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กก่อนแล้วค่อยนำไปคำนวณกับพื้นที่ของโจทก์และระยะเวลาการใช้ทรัพย์สิน ซึ่งเป็นวิธีการคำนวณที่คำนึงถึงค่าเช่าพื้นที่ของแต่ละร้านประกอบกัน จึงเป็นวิธีการคำนวณหาค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรของพื้นที่รวมของทุกร้านในส่วนของพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่และพื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กแล้ว เพราะเมื่อนำกลับไปคำนวณกับพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่และพื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กของห้างสรรพสินค้า ท. แล้วจะได้ค่าภาษีที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงกับค่าภาษีของห้างสรรพสินค้า ท. วิธีการคำนวณของศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษจึงเป็นวิธีการที่เหมาะสม และคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นนั้นและชอบด้วยกฎหมายแล้ว และศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3289/2563 และ 3721/2564 ได้วินิจฉัยเกี่ยวกับวิธีการกำหนดค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับพื้นที่โรงเรือนของโจทก์สำหรับปีภาษี 2558 และปีภาษี 2560 ตามลำดับ โดยกำหนดค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่เท่ากับ 676.72 บาท และสำหรับพื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กเท่ากับ 2,673.05 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน เมื่อไม่ปรากฏพฤติการณ์แห่งคดีว่าพื้นที่โรงเรือนของโจทก์มีการเปลี่ยนแปลงลักษณะการใช้แตกต่างไปจากปีภาษี 2558 และปีภาษี 2560 แต่อย่างใด จึงให้กำหนดค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับปีภาษี 2561 พื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่เท่ากับ 676.72 บาท และพื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กเท่ากับ 2,673.05 บาท