คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

จำเลยรับว่าได้เช่าอาคารพิพาทจากโจทก์แล้ว จำเลยจะกลับมาเถียงสิทธิของโจทก์ผู้ให้เช่าว่าไม่มีอำนาจให้เช่าและไม่มีอำนาจฟ้องไม่ได้ จำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด จำเลยก็ต้องออกไปจากอาคารพิพาท โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากอาคารที่เช่า จำเลยให้การต่อสู้เพียงว่า จำเลยทำสัญญาเช่าโดยถูกโจทก์หลอกลวงเท่านั้น จึงไม่มีประเด็นข้อพิพาทว่า จำเลยสำคัญผิดในสาระสำคัญแห่งนิติกรรม นิติกรรมจึงเป็นโมฆะ ที่จำเลยฎีกาประเด็นดังกล่าวจึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลล่าง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากอาคารพิพาทซึ่งในขณะยื่นคำฟ้องให้เช่าได้เดือนละ 150 บาท และเรียกค่าตอบแทน 214,000 บาท กำหนดเวลาเช่า 10 ปี เมื่อโจทก์ฟ้องขับไล่กับเรียกค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยมาด้วยกัน ดังนี้ ค่าเสียหายดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่จำเลย เมื่อคิดเฉลี่ยค่าเช่าแล้วไม่เกินเดือนละ 2,000บาท ที่จำเลยอุทธรณ์เรื่องค่าเสียหายว่ามีเพียงใด เป็นปัญหาข้อเท็จจริงที่ต้องห้ามอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์จะวินิจฉัยให้ก็เป็นการไม่ชอบ ถือว่ามิใช่ข้อที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ จึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย.

จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อทำไร่จำนวน 430 ไร่ และได้ชำระค่าเช่าไปแล้ว ต่อมาโจทก์ได้นำที่ดินดังกล่าวส่วนหนึ่งจำนวน24 ไร่เศษ ไปขายแก่ น. ซึ่ง น. ไม่ยินยอมให้จำเลยเข้าทำไร่ในที่ดินส่วนดังกล่าว จำเลยได้ขอบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินทั้งหมดรวมทั้งขอให้โจทก์คืนค่าเช่า แต่โจทก์ต่อรองขอคืนค่าเช่าเฉพาะส่วนที่ดินที่นำไปขายแก่ น. จึงตกลงเกี่ยวกับการคืนเงินค่าเช่าไม่ได้ หลังจากนั้นจำเลยไม่เคยเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินที่เช่าอีก นอกจากนี้โจทก์ยังได้นำที่ดินที่ให้จำเลยเช่าดังกล่าวนอกจากส่วนที่ขายให้แก่ น. แล้ว ให้บุคคลอื่นอีกหลายรายเช่าทำประโยชน์ ตามพฤติการณ์ถือได้ว่าโจทก์จำเลยได้ตกลงเลิกสัญญาเช่าโดยปริยายแล้ว เป็นผลให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะเดิม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 โจทก์ต้องคืนค่าเช่างวดที่จำเลยยังมิได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าให้แก่จำเลย.

สัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ตกลงไว้การที่โจทก์ให้ พ. มีหนังสือไปยังจำเลย แจ้งว่าเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปจึงขอบอกเลิกสัญญาเช่า มีผลเป็นเพียงการแจ้งให้จำเลยทราบว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปเท่านั้น เจ้าของรวมคนหนึ่งมีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากผู้เช่าที่ผิดสัญญาได้เพราะเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ.มาตรา 1359.

แม้ในขณะยื่นฟ้องคดีนี้โจทก์ยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่ามาจากป. และโจทก์ยังมิได้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปก็ตาม แต่การที่จำเลยทั้งสี่ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินที่โจทก์ทำสัญญาเช่าจากป. ซึ่งตกมาเป็นมรดกของจำเลยทั้งสี่ เท่ากับจำเลยทั้งสี่ไม่ยินยอมให้โจทก์อยู่ในที่ดินดังกล่าวตามสัญญาต่อไป เมื่อตามสัญญาเช่ากำหนดว่า หากผู้ให้เช่าต้องการที่ดินคืนโดยผู้เช่าไม่ผิดสัญญา ผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องค่าตอบแทนสิ่งปลูกสร้างค่ารื้อถอน ค่าขนย้าย ตลอดจนค่าเสียหายใด ๆ ได้ การที่จำเลยทั้งสี่ฟ้องขับไล่โจทก์โดยมิได้อ้างว่าโจทก์ผิดเงื่อนไขตามสัญญาเช่าดังกล่าว จึงเป็นการโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่าของโจทก์แล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องให้จำเลยทั้งสี่ปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาเช่าดังกล่าวได้.

การนับอายุความนั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169ให้นับเริ่มแต่ขณะที่อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้เป็นต้นไป สัญญาเช่าระบุว่า ผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน ดังนั้น หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดเวลาดังกล่าว ถือว่าผู้เช่าตกเป็นฝ่ายผิดนัด ผู้ให้เช่าย่อมบังคับสิทธิเรียกร้องของตนได้ตั้งแต่วันที่ 6 ของเดือนที่ผิดนัดนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 166 โจทก์ต้องฟ้องเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าภายในกำหนดระยะเวลา 5 ปี เมื่อค่าเช่าที่โจทก์จะเรียกเก็บเป็นเดือนสุดท้ายคือวันที่ 5 สิงหาคม 2524 แต่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าในวันที่ 28 สิงหาคม 2529 คดีโจทก์สำหรับค่าเช่าขาดอายุความ เมื่อหนี้ค่าเช่าซึ่งเป็นหนี้ประธานขาดอายุความแล้ว หนี้ที่เป็นเบี้ยปรับของค่าเช่าซึ่งเป็นอุปกรณ์ย่อมขาดอายุความด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 190.

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านเช่า ซึ่งมีค่าเช่าเดือนละ350 บาท เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยกล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์หรือยกข้อโต้แย้งในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญา หรือยกข้อโต้แย้งในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่าขึ้นเป็นข้อต่อสู้ คดีจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 แม้ในชั้นอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์จะวินิจฉัยข้อเท็จจริงให้ก็เป็นการไม่ชอบ ถือว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลอุทธรณ์ จึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้

จำเลยที่ 2 ผู้เช่าอาคารมีหนังสือถึงโจทก์ประสงค์ ที่จะรื้ออาคารพิพาทบางส่วนแล้วจะสร้างใหม่เพื่อความสวยงามความปลอดภัย และปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมาย อันเป็นการกระทำที่มุ่งหมายต่อผลประโยชน์ของจำเลยที่ 2 โดยเฉพาะไม่มีข้อความตอนใดที่ให้ถือเอาการรื้อถอนแล้วก่อสร้างอาคารพิพาทบางส่วนขึ้นใหม่เป็นการตอบแทนในการที่จำเลยที่ 2ได้เช่าอาคารพิพาททั้งหมด แม้โจทก์จะได้รับประโยชน์จากการกระทำของจำเลยที่ 2 ก็เป็นเพียงผลพลอยได้เท่านั้นมิใช่กรณีที่โจทก์ตกลงให้จำเลยที่ 2 ซ่อมแซมใหญ่ตอบแทนการเช่าอาคารพิพาทต่อไปอีก ส่วนการที่จำเลยที่ 2 ขอทำสัญญาเช่าต่อจากสัญญาเดิมไปอีก 6 ปี แต่โจทก์ให้ต่อเพียง3 ปี นั้น เป็นเพียงการตกลงกันทำสัญญาเช่าธรรมดาโดยขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมออกไปอีก 3 ปี มิใช่มีสัญญาต่างตอบแทนซ้อนอยู่ในสัญญาเช่าอีกโสดหนึ่งด้วย แสดงว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทเป็นสัญญาเช่าธรรมดามิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์จำเลยทำไว้ต่อกันแม้ทรัพย์สินที่ให้เช่าจะมิใช่ของโจทก์ แต่เมื่อจำเลยยอมทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยย่อมต้องผูกพันตามสัญญา เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ ข้อที่จำเลยอุทธรณ์ว่าจำเลยทำสัญญาเช่าในฐานะตัวแทนของบุคคลอื่นนั้นมิได้มีอยู่ในคำให้การของจำเลย และถือไม่ได้ว่าประเด็นดังกล่าวรวมอยู่ในข้อต่อสู้เรื่องอำนาจฟ้อง จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาแล้วในศาลชั้นต้น จำเลยจึงไม่มีสิทธิอุทธรณ์ การที่จำเลยจะต้องรับผิดในผลเสียที่เกิดขึ้นนับแต่วันที่โจทก์ได้รับมอบทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งสัญญาเช่าคืนหรือไม่นั้น เป็นเรื่องเกี่ยวด้วยการบังคับคดีตามคำพิพากษา ซึ่งอยู่ในอำนาจของศาลในชั้นต้น ที่พิจารณาและชี้ขาดตัดสินคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 302วรรคแรกที่จะวินิจฉัย.

แม้ทรัพย์สินที่ให้เช่าจะมิใช่ของโจทก์ แต่เมื่อจำเลยยอมทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วย่อมต้องผูกพันตามสัญญา และเมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยตามสัญญาเช่าได้ ส่วนเจ้าของทรัพย์สินจะให้อำนาจโจทก์นำทรัพย์สินออกให้เช่าหรือให้เช่าช่วงได้หรือไม่มิใช่ข้อสำคัญ เพราะมิใช่เป็นเรื่องพิพาทกันระหว่างเจ้าของทรัพย์สินกับจำเลยผู้เช่า และเจ้าของทรัพย์สินก็มิได้โต้แย้งอำนาจของโจทก์ในการนำทรัพย์สินออกให้จำเลยเช่า ข้อที่จำเลยต่อสู้ว่าจำเลยทำสัญญาเช่าในฐานะตัวแทนของบริษัทฉ.นั้นมิได้อยู่ในคำให้การ และประเด็นข้อนี้มิใช่ส่วนหนึ่งของข้อต่อสู้ในเรื่องอำนาจฟ้อง จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลชั้นต้น ชอบที่ศาลอุทธรณ์จะไม่รับวินิจฉัยในประเด็นดังกล่าว ปัญหาว่าเมื่อศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาแล้วจำเลยได้ส่งมอบทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งหนี้ตามสัญญาเช่าคืนแก่โจทก์แล้วหรือไม่นั้น เป็นเรื่องอันเกี่ยวด้วยการบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่งซึ่งอยู่ในอำนาจของศาลที่ได้พิจารณาและชี้ขาดตัดสินคดีในชั้นต้นที่จะทำคำวินิจฉัยชี้ขาดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 302 วรรคแรก เมื่อศาลชั้นต้นอันเป็นศาลที่ได้พิจารณาและชี้ขาดตัดสินคดีในชั้นต้นยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดปัญหาข้อนี้ จำเลยจะฎีกาข้ามขั้นขึ้นมาให้ศาลฎีกาวินิจฉัยหาได้ไม่

แม้ทรัพย์สินที่ให้เช่าจะมิใช่ทรัพย์สินของโจทก์ แต่เมื่อจำเลยยอมทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญา เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลย การที่กรรมการบริษัทพ.จะมีมติให้โจทก์นำทรัพย์สินของบริษัทออกให้เช่าหรือไม่และน้องสาวโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่เช่าจะให้อำนาจโจทก์นำทรัพย์สินออกให้เช่าช่วงได้หรือไม่ มิใช่ข้อสำคัญเพราะกรณีเป็นข้อพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่ามิใช่เป็นเรื่องการพิพาทกันระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่ากับจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่า และเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าก็มิได้โต้แย้งอำนาจของโจทก์ในการนำทรัพย์สินดังกล่าวออกให้เช่าแต่ประการใด ข้อต่อสู้ที่ว่าจำเลยทำสัญญาเช่าในฐานะตัวแทนของบริษัทฉ.นั้น มิได้มีอยู่ในคำให้การของจำเลย ทั้งประเด็นดังกล่าวมิใช่เป็นส่วนหนึ่งของข้อต่อสู้เรื่องอำนาจฟ้อง จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลชั้นต้น ปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ว่า ภายหลังศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาแล้วจำเลยได้ส่งมอบทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งหนี้ตามสัญญาเช่าบางส่วนคืนแก่โจทก์แล้ว ซึ่งโจทก์แก้ฎีกาว่าไม่เคยได้รับมอบทรัพย์สินดังกล่าวคืนจากจำเลย เป็นเรื่องอันเกี่ยวด้วยการบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่ง ซึ่งอยู่ในอำนาจของศาลที่ได้พิจารณาและชี้ขาดตัดสินคดีในชั้นต้นที่จะทำคำวินิจฉัยชี้ขาด ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 302 วรรคแรก เมื่อศาลชั้นต้นอันเป็นศาลที่ได้พิจารณาชี้ขาดคดีในชั้นต้นยังมิได้วินิจฉัยชี้ขาดในปัญหาดังกล่าวจำเลยจะฎีกาข้ามขั้นขึ้นมาหาได้ไม่.