คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ค่าเช่า

คดีแพ่งหมายเลขแดงที่ พ.1406/2559 ของศาลจังหวัดมีนบุรีซึ่งคดีถึงที่สุดแล้ว จำเลยที่ 2 ได้ฟ้องโจทก์ว่า จำเลยที่ 2 ไม่ได้มอบอำนาจหรือยินยอมให้จำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าห้องชุดพิพาทกับโจทก์ โจทก์บุกรุกเข้าอาศัยในห้องชุดพิพาทเป็นการละเมิดจำเลยที่ 2 ขอให้โจทก์และบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากห้องชุดพิพาทพร้อมชดใช้ค่าเสียหาย ประเด็นแห่งคดีจึงมีว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าห้องชุดพิพาทกับจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ยินยอมหรือไม่ และโจทก์อยู่อาศัยในห้องชุดพิพาทเป็นการทำละเมิดต่อจำเลยที่ 2 หรือไม่ ซึ่งตามสัญญาเช่า โจทก์ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าจนครบกำหนดเวลาเช่า ต่อมาโจทก์ จำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว แม้ตามสัญญาประนีประนอมยอมความจะไม่ได้ตกลงกันในทุกประเด็นที่มีการฟ้องก็ตาม ก็ถือได้ว่ามีการตกลงหรือประนีประนอมยอมความกันในประเด็นแห่งคดีแล้วและศาลจังหวัดมีนบุรีได้พิพากษาตามยอมมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยที่ 2 นับตั้งแต่วันที่ได้พิพากษาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง ข้อความในสัญญาประนีประนอมยอมความข้อ 3 ที่ระบุว่า โจทก์และจำเลย (จำเลยที่ 2 และโจทก์คดีนี้) ไม่ติดใจเรียกร้องใด ๆ กันอีกย่อมหมายรวมถึง ค่าเช่าล่วงหน้าตามสัญญาเช่าที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ด้วย โจทก์จึงถูกปิดปากด้วยข้อสัญญาดังกล่าวมิอาจฟ้องค่าเช่าล่วงหน้าที่โจทก์ยังอยู่อาศัยในห้องชุดพิพาทไม่ครบกำหนดได้ และการที่โจทก์ฟ้องขอเรียกค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวเป็นคดีนี้อีก จึงเป็นการรื้อร้องฟ้องกันอีกในประเด็นที่ได้วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกัน เป็นฟ้องซ้ำเฉพาะจำเลยที่ 2 ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 148
โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสองอ้างว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าห้องชุดพิพาทกับจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 ได้รับความยินยอมจากจำเลยที่ 2 เจ้าของห้องชุดพิพาท ในลักษณะจำเลยที่ 2 เชิดจำเลยที่ 1 เป็นตัวแทนทำสัญญาเช่ากับโจทก์ มิใช่กระทำเป็นส่วนตัวของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 820 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ให้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าตามสัญญาเช่า

คดีเดิมโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยเพิกถอนการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดิน ปีภาษี 2558 ส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดิน ปีภาษี 2558 (เพิ่มเติม) ซึ่งได้ความว่าสาเหตุที่ต้องประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดิน ปีภาษี 2558 (เพิ่มเติม) เนื่องจากจำเลยคำนวณค่ารายปีและค่าภาษี ปีภาษี 2558 ไม่ถูกต้องครบถ้วนสำหรับพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่ พื้นที่ให้เช่าขนาดเล็ก ศูนย์อาหาร และเครื่องเล่นเด็ก จึงได้คำนวณใหม่และมีหนังสือแจ้งการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดิน ปีภาษี 2558 (เพิ่มเติม) แก่โจทก์เพื่อเรียกเก็บภาษีในส่วนที่ขาด ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่าการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดิน ปีภาษี 2558 (เพิ่มเติม) คดีนี้เป็นการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินเพิ่มเติมจากการประเมินในปีภาษี 2558 และเป็นภาษีคนละจำนวนกับการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดิน ปีภาษี 2558 ประกอบกับจำเลยได้มีหนังสือแจ้งคำชี้ขาดสำหรับการประเมิน ปีภาษี 2558 (เพิ่มเติม) แก่โจทก์เมื่อวันที่ 26 กันยายน 2559 ซึ่งเป็นเวลาภายหลังจากที่โจทก์ยื่นฟ้องเพิกถอนการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดิน ปีภาษี 2558 เป็นคดีต่อศาลภาษีอากรกลางเป็นคดีหมายเลขคดีดำที่ ภ.2/2559 ไว้ก่อนแล้ว และต่อมาคดีดังกล่าวศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรได้มีคำพิพากษาแล้วตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3289/2563 ดังนั้น ที่จำเลยฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินปีภาษี 2558 (เพิ่มเติม) ในคดีนี้ จึงไม่เป็นการฟ้องในเรื่องเดียวกันและไม่เป็นฟ้องซ้อนตาม ป.วิ.พ. มาตรา 173 วรรคสอง (1) ประกอบ พ.ร.บ. จัดตั้งศาลภาษีอากรและวิธีพิจารณาคดีภาษีอากร พ.ศ.2528 มาตรา 17
ตามมาตรา 8 แห่ง พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 เมื่อข้อเท็จจริงยุติแล้วว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยเห็นว่าหลักฐานและสัญญาเช่าที่โจทก์นำส่งไม่สมบูรณ์และโจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินแสดงพื้นที่โรงเรือนขาดไป ค่าเช่าที่โจทก์ตกลงกับผู้เช่าจึงมิใช่จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรจะให้เช่าได้ พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยย่อมมีอำนาจประเมินค่ารายปีทรัพย์สินของโจทก์โดยเทียบเคียงกับค่ารายปีทรัพย์สินของห้างสรรพสินค้า ท. ซึ่งมีลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันได้ซึ่งโจทก์เคยฟ้องจำเลยเป็นคดีเกี่ยวกับการประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดิน ปีภาษี 2558 และศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรมีคำพิพากษาแล้วตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3289/2563 โดยวินิจฉัยว่า วิธีการที่จำเลยใช้ในการคำนวณหาค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อเดือนเพื่อนำมาคำนวณหาค่ารายปีและค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินของโจทก์ไม่เหมาะสม สำหรับวิธีการคำนวณของศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษนั้น เป็นการนำค่ารายปีของทุกร้านที่เช่าพื้นที่แบ่งเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่และพื้นที่ขนาดเล็กของห้างสรรพสินค้า ท. มาหารพื้นที่รวมของทุกร้านตามที่แบ่งพื้นที่เพื่อหาค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อเดือนก่อนแล้วค่อยนำไปคำนวณกับพื้นที่ของโจทก์และระยะเวลาการใช้ทรัพย์สิน ซึ่งเป็นวิธีการที่คำนึงถึงค่าเช่าและพื้นที่ของแต่ละร้านประกอบกันจึงเป็นวิธีการคำนวณหาค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรของพื้นที่รวมของทุกร้านตามที่แบ่งพื้นที่แล้ว เพราะเมื่อนำไปคำนวณกลับกับพื้นที่ของห้างสรรพสินค้า ท. แล้วจะได้ค่าภาษีที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงกับค่าภาษีของห้างสรรพสินค้า ท. วิธีการคำนวณของศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษจึงเป็นวิธีการที่เหมาะสมและคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สิน ขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันในเขตของหน่วยการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นนั้นแล้ว ซึ่งศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรในคดีดังกล่าวจึงกำหนดค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่เท่ากับ 676.72 บาท เมื่อคดีนี้มีประเด็นที่ต้องวินิจฉัยเฉพาะแต่ในส่วนพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่ ประกอบกับไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าในปีภาษี 2559 มีการใช้ทรัพย์สินในส่วนพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่ของโจทก์แตกต่างไปจากการใช้ทรัพย์สินของโจทก์ในปีภาษี 2558 อย่างไร จึงให้กำหนดค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่สำหรับปีภาษี 2559 เท่ากับ 676.72 บาท
ในระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกามี พ.ร.ก.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ.2564 ออกใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 โดยมาตรา 3 และมาตรา 4 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าว ให้ยกเลิกมาตรา 7 และมาตรา 224 แห่ง ป.พ.พ. และให้ใช้ความใหม่แทนโดยกำหนดให้หนี้เงินนั้นให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดในอัตราที่กำหนดตามมาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปีซึ่งปัจจุบันอัตราร้อยละห้าต่อปีและมาตรา 7 แห่งพระราชกำหนดดังกล่าว กำหนดให้บทบัญญัติตามมาตรา 224 แห่ง ป.พ.พ. ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดนี้ให้ใช้แก่การคิดดอกเบี้ยผิดนัดที่ถึงกำหนดเวลาชำระตั้งแต่วันที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับจึงต้องกำหนดดอกเบี้ยตาม ป.พ.พ. ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดดังกล่าว และอัตราดอกเบี้ยตามมาตรา 7 อาจปรับเปลี่ยนโดยพระราชกฤษฎีกา

ข้อตกลงตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยในคดีฟ้องหย่าและแบ่งสินสมรสเรื่องก่อน กำหนดให้ที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย และจำเลยตกลงแบ่งเงินค่าเช่าที่เกิดจากการให้เช่าที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ในอัตรา 40 ส่วน ใน 100 ส่วน ของค่าเช่าที่เกิดจากการให้เช่าจากบริษัท ป. หรือบริษัทอื่นที่ประกอบกิจการด้านอุตสาหกรรมตลอดไปจนกว่าโจทก์จะถึงแก่ความตาย ก่อให้เกิดหนี้ผูกพันระหว่างกันที่จำเลยจะต้องชำระหนี้ให้แก่โจทก์ตามเงื่อนไขที่กำหนด แม้ไม่มีข้อกำหนดใดห้ามมิให้จำเลยขายที่ดินพิพาทในอันที่โจทก์จะนำมาใช้อ้างว่าจำเลยกระทำผิดข้อสัญญาประนีประนอมยอมความได้ และจำเลยในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทย่อมมีสิทธิขายที่ดินพิพาทได้อย่างอิสระก็ตาม แต่เมื่อในเวลาที่จำเลยขายที่ดินพิพาทนั้นโจทก์ยังไม่ถึงแก่ความตายอันเป็นเงื่อนไขซึ่งเป็นสาระสำคัญของข้อตกลงที่โจทก์มีสิทธิได้รับส่วนแบ่งของเงินค่าเช่าจนกว่าจะถึงแก่ความตาย ย่อมเป็นการทำให้การชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยจะทำได้ เพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยผู้เป็นลูกหนี้ต้องรับผิดชอบ จำเลยจึงต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่โจทก์เพื่อค่าเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การไม่ชำระหนี้นั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 218 วรรคหนึ่ง