คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ฟ้องขับไล่

ปัญหาว่าโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยหลังจากที่โจทก์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทให้แก่บุคคลอื่นไปแล้วได้หรือไม่และปัญหาว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ แม้ในระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้น ทนายจำเลยได้แถลงสละประเด็นปัญหาดังกล่าวไปแล้วก็ตาม แต่เมื่อปัญหาดังกล่าวเป็นเรื่องอำนาจฟ้องซึ่งเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อย จำเลยจึงมีสิทธิยกขึ้นอุทธรณ์ได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 225 วรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยให้จึงไม่ชอบ
แม้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทจะตกเป็นของผู้ซื้อนับแต่วันที่โจทก์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อไปแล้ว แต่เมื่อการขายที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวมีเงื่อนไขว่าโจทก์ต้องดำเนินการให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวพิพาท ผู้ซื้อจึงจะชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์ การครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทจึงยังอยู่กับโจทก์ในส่วนที่เป็นหน้าที่ที่จะต้องดำเนินการให้ผู้ที่อยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทย้ายออกไปตามข้อตกลง เมื่อโจทก์แจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวพิพาทแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย จึงเป็นการโต้แย้งสิทธิโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยหลังจากที่โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทให้แก่บุคคลอื่นไปแล้วได้ จนกว่าจำเลยจะออกไปจากตึกแถวพิพาท

โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดที่พิพาท โจทก์จดทะเบียนให้ ส. และ บ. เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินใน ที่ดินพิพาทตลอดชีวิต ส. และ บ. ย่อมมีสิทธิครอบครอง ใช้และถือเอาประโยชน์แห่งที่ดินนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1417 วรรคหนึ่ง ในระหว่างที่สิทธิเก็บกินยังไม่สิ้นไป เจ้าของกรรมสิทธิ์จึงหามีสิทธิเช่นว่านั้นด้วยไม่ การบอกเลิกสัญญาเช่าหรือการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากที่ดินพิพาทจึงเป็นอำนาจในการจัดการทรัพย์สินของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน แม้โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทก็ไม่มีอำนาจฟ้อง

พ.ร.บ.ลักษณะปกครองท้องที่ ฯ มาตรา 5 ข้อ 14 บัญญัติให้ผู้จัดการปกครองศาลเจ้ามีอำนาจและหน้าที่จัดการทั่วไปในกิจการเพื่อประโยชน์แก่ศาลเจ้าโดยฐานะและกาลอันสมควร และมีอำนาจหน้าที่เข้าเป็นโจทก์หรือจำเลยในอรรถคดีทั้งแพ่งและอาญาอันเกี่ยวด้วยเรื่องศาลเจ้าทุกประการ ผู้ร้องสอดจึงมีอำนาจดำเนินคดีในฐานะเป็นคู่ความตามกฎหมายได้ตามบทบังคับแห่งกฎเสนาบดีดังกล่าว แต่อย่างไรก็ตามการที่ผู้ร้องสอดยื่นคำร้องสอดว่า โจทก์ทั้งสองและผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมยกที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดแล้ว ผู้ร้องสอดเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยสงบ เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเกินกว่า 10 ปี ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องสอดเป็นการกล่าวอ้างข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ คำฟ้องของโจทก์ทั้งสองที่ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินพิพาท ย่อมมีผลกระทบกระเทือนต่อสิทธิของผู้ร้องสอด คำร้องสอดของผู้ร้องสอดดังกล่าวจึงเป็นคำร้องสอดเข้าเป็นคู่ความเพื่อให้ได้รับความรับรอง คุ้มครองสิทธิหรือบังคับตามสิทธิของตนที่มีอยู่ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (1) แม้คำร้องสอดจะกล่าวว่าขอเข้าเป็นคู่ความร่วมก็ตาม และผู้ร้องสอดมีสิทธิเสมือนหนึ่งว่าตนถูกฟ้องเป็นคดีเรื่องใหม่ดังบัญญัติไว้ในมาตรา 58 วรรคหนึ่ง คำร้องสอดของผู้ร้องถือเป็นคำให้การตาม ป.วิ.พ. มาตรา 177 วรรคสอง ซึ่งได้แสดงโดยชัดแจ้งว่าผู้ร้องสอดปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งสิ้น รวมทั้งเหตุแห่งการนั้นแล้ว คำร้องสอดจึงชอบด้วยกฎหมาย
อนึ่ง การที่โจทก์ทั้งสองและผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมแสดงเจตนายกที่ดินพิพาทอันเป็นที่ดินเอกชนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องสอดแล้ว แต่ยังไม่ได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กัน การอุทิศที่ดินของโจทก์ทั้งสองและผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมจึงยังไม่มีผลให้ที่ดินพิพาทตกเป็นสมบัติสำหรับผู้ร้องสอดโดยสิทธิ์ขาด โจทก์ทั้งสองและผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท การที่โจทก์ทั้งสองและผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมยกที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องสอดเพื่อใช้เป็นที่ตั้งแห่งใหม่เพื่อเป็นสาธารณประโยชน์ของผู้ร้องสอด แต่ผู้ร้องสอดกลับนำที่ดินพิพาทออกให้บุคคลภายนอกและจำเลยเช่าโดยให้จำเลยปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาท จึงเป็นการขัดต่อเจตนาของโจทก์ทั้งสองและผู้ถือกรรมสิทธิ์รวม ทั้งจำเลยให้การกล่าวแก้ข้อพิพาทโดยอ้างสิทธิการเช่าจากผู้ร้องสอดซึ่งไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ จำเลยจึงไม่อาจยกสิทธิที่เกี่ยวกับสัญญาเช่าขึ้นต่อสู้โจทก์ทั้งสองผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างแท้จริงได้ เมื่อจำเลยเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของโจทก์ทั้งสอง จึงเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ทั้งสองในฐานะเจ้าของรวมย่อมใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืนได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1359 การที่โจทก์ทั้งสองฟ้องขับไล่จำเลยจึงเป็นการใช้สิทธิสุจริตแล้ว

เดิมโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าและบริวารออกจากอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาเช่าที่ดินพิพาทซึ่งมีค่าเช่าปีละ 30,000 บาท หรือเดือนละ 2,500 บาท อันเป็นการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท คู่ความในคดีฟ้องขับไล่เดิมจึงต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง เมื่อคดีนี้เป็นคดีเกี่ยวกับการบังคับผู้ร้องซึ่งเป็นบริวารของจำเลยผู้ถูกฟ้องขับไล่ในชั้นบังคับคดีอันเป็นสาขาของคดีเดิมจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง เช่นกัน

คดีต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง การวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนคดีก่อนโจทก์ฟ้องว่าจำเลยปลูกสร้างบ้านโดยมีชายคาและเสาค้ำชายคาล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ซึ่งเป็นที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินพิพาทนี้ จำเลยให้การตอนแรกมีใจความสรุปว่า ที่ดินของจำเลยทางด้านทิศตะวันตกไม่ได้ติดกับที่ดินของโจทก์แต่ติดถนนสาธารณะ และให้การต่อมาว่าโจทก์ได้ที่ดินดังกล่าวมาโดยไม่ชอบไม่ทราบว่าขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ในที่ดินพิพาทได้อย่างไรเนื่องจากเป็นถนนสาธารณะ จำเลยสร้างบ้านซึ่งโจทก์อ้างว่ามีชายคารุกล้ำมาเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 20 ปี โดยไม่มีผู้ใดคัดค้าน สิทธิของจำเลยดีกว่าโจทก์ ขอให้ยกฟ้องจึงเท่ากับเป็นการอ้างว่าที่ดินตามฟ้องเป็นถนนสาธารณะ และจำเลยมีสิทธิในที่ดินในส่วนที่รุกล้ำดีกว่าโจทก์เท่านั้น มิได้หมายความว่าจำเลยอ้างว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยไม่ใช่ของโจทก์ เมื่อคดีถึงที่สุดโดยศาลมีคำวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงยังฟังไม่ได้ว่าชายคาบ้านดังกล่าวอยู่ในที่ดินตามฟ้องแต่อยู่ในที่ดินของจำเลยเองและพิพากษายกฟ้อง จึงไม่ได้เป็นการวินิจฉัยว่าที่ดินตาม น.ส.3 ก. ที่โจทก์กล่าวอ้างเป็นของโจทก์หรือเป็นของจำเลย เมื่อโจทก์นำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยและห้ามจำเลยคัดค้านการรังวัดที่ดินเพื่อออกโฉนดที่ดินโดยอ้างว่าที่ดินตาม น.ส.3 ก. ดังกล่าวเป็นของโจทก์ทั้งแปลง จึงเป็นประเด็นที่ยังไม่ได้รับการวินิจฉัยในคดีก่อน ฟ้องโจทก์ไม่เป็นฟ้องซ้ำ

โจทก์ฟ้องว่า จ. ซึ่งเป็นปู่ของโจทก์เช่าที่ดินแปลงที่ปลูกห้องแถวพิพาทมาจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เพื่อประโยชน์ในการปลูกห้องแถวนำออกให้เช่า จ. ได้ปลูกห้องแถวพิพาทแล้ว ต่อมา จ. ถึงแก่ความตาย โจทก์จึงได้เข้าเป็นคู่สัญญาเช่าที่ดินจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์แทน และโจทก์มอบอำนาจให้ ส. มารดาของโจทก์ทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทกับจำเลยแทนโจทก์ จำเลยให้การว่าจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องแถวพิพาทโดยซื้อมาจาก ค. แต่ยอมรับว่าทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทตามสัญญาเช่าที่โจทก์ระบุมาให้คำฟ้องจริง เนื่องจากที่ดินที่ปลูกห้องแถวเป็นของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ คำให้การของจำเลยดังกล่าวเป็นที่เข้าใจได้ว่า จำเลยให้การปฏิเสธคำฟ้องโจทก์โดยสิ้นเชิง คดีจึงมีประเด็นข้อพิพาทว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องแถวพิพาทหรือไม่
จำเลยทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทกับโจทก์และสัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลาเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยกำหนดระยะเวลาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปโดยชอบแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า และไม่จำต้องวินิจฉัยว่าผู้ใดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องแถวพิพาท
จำเลยให้การและนำสืบพยานบุคคลว่าเหตุที่ต้องทำสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทกับโจทก์เนื่องมาจากไม่สามารถทำสัญญญาโอนสิทธิการเช่าได้ เพราะที่ดินเป็นของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารต้องห้ามมิให้รับฟังตามป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข)

จำเลยให้การว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจาก จ. โดยไม่สุจริต เพราะโจทก์ทราบว่าจำเลยได้ฟ้อง จ. ให้เพิกถอนนิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาทในข้อหานิติกรรมอำพรางใช้สิทธิโดยไม่สุจริต และข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม จึงเป็นการกล่าวอ้างว่าสัญญาขายฝากระหว่างจำเลยกับ จ. เป็นนิติกรรมที่ไม่สมบูรณ์ ไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย แต่ข้ออ้างของจำเลยในเรื่องความไม่สมบูรณ์ของนิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาทดังกล่าวเป็นเรื่องระหว่างจำเลยกับ จ. และจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริตและต้องเสียหายจากการแสดงเจตนาลวงนั้นมิได้ คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ โดยอ้างว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจาก จ. ภายหลังเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาไถ่ที่จำเลยผู้ขายฝากจะมีสิทธิไถ่คืนจาก จ. ผู้ซื้อฝากแล้ว เมื่อ จ. มิได้อยู่ในฐานะคู่ความในคดีนี้ ข้อต่อสู้ตามคำให้การของจำเลยจึงเป็นเรื่องที่จำเลยจะต้องดำเนินคดีแก่ผู้ที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวให้ที่ดินพิพาทกลับคืนมาเป็นของจำเลย แม้จำเลยจะได้ฟ้อง จ. ต่อศาลชั้นต้นขอให้มีคำสั่งเพิกถอนนิติกรรมการขายฝากที่ดินพิพาท แต่ปรากฏว่าจำเลยได้ถอนฟ้องคดีดังกล่าวและศาลชั้นต้นมีคำสั่งจำหน่ายคดีจากสารบบความแล้ว ตราบใดที่ศาลยังไม่มีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้เพิกถอนนิติกรรมให้ที่ดินพิพาทกลับมาเป็นของจำเลย โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินจึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกไปจากที่ดินพิพาทของโจทก์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336

การเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้แน่นอนว่าเช่ากัน 3 ปี สัญญาเช่านี้ย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 564 การที่โจทก์ซึ่งเป็นส่วนราชการไม่อนุมัติให้ต่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 1855 และ 1857 แก่จำเลยอีกต่อไป ย่อมเป็นสิทธิของโจทก์ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ดังนั้น การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทราบว่าไม่อนุมัติให้ต่อสัญญาเช่าแก่จำเลย จึงไม่ใช่คำสั่งทางปกครองและไม่เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตแต่ประการใด ส่วนกรณีหลังจากสัญญาเช่าครบกำหนด โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทราบว่า ยอมให้จำเลยเช่าเฉพาะอาคารพาณิชย์เลขที่ 1859 โดยให้จำเลยปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดบางประการและให้มาทำสัญญาเช่านั้น ก็เป็นเพียงหนังสือแจ้งให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าใหม่ เมื่อจำเลยไม่สนองรับเงื่อนไขที่โจทก์ให้มาทำสัญญาเช่าใหม่ จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอาคารพาณิชย์เลขที่ 1859 อีกต่อไปเช่นกัน โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพาณิชย์พิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามออกจากที่ดินและบ้านพิพาทโดยอ้างว่า จำเลยทั้งสามขายที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสามให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสามโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์โดยไม่มีการซื้อขายกันจริงเพื่อที่โจทก์จะไปดำเนินการกู้ยืมเงินจากธนาคาร อ. และนำที่ดินและบ้านพิพาทจำนองเป็นประกันหนี้แทนจำเลยทั้งสอง ประเด็นข้อพิพาทจึงมีว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทหรือไม่ หากฟังข้อเท็จจริงได้ตามที่จำเลยทั้งสามให้การไว้ดังกล่าว โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามและต้องดำเนินการคืนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่จำเลยทั้งสาม ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสามในส่วนที่ขอให้โจทก์รับเงินเพื่อไปไถ่ถอนและจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านพิพาทคืนให้แก่จำเลยทั้งสามตามคำขอท้ายฟ้อง จึงเป็นเรื่องเดียวกันกับฟ้องเดิมชอบที่จำเลยทั้งสามจะฟ้องแย้งมาในคำให้การได้ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสามที่อ้างว่า จำเลยทั้งสามมอบหมายให้โจทก์ไปดำเนินการกู้ยืมเงินและจำนองที่ดินและบ้านพิพาทแทนจำเลยทั้งสาม แต่โจทก์กลับเบียดบังที่ดินและบ้านพิพาทของจำเลยทั้งสามเป็นของตนเองแล้วนำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามเป็นการจงใจกระทำละเมิดต่อจำเลยทั้งสามให้ได้รับความเสียหาย จึงขอให้โจทก์ชดใช้ค่าทดแทนเดือนละ 50,000 บาท ฟ้องแย้งในส่วนนี้เป็นเงื่อนไขที่ศาลจะต้องพิจารณาให้ได้ข้อเท็จจริงก่อนว่าโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทโดยจำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของที่แท้จริง แล้วจึงจะพิจารณาได้ว่าโจทก์จงใจที่จะกระทำละเมิดจำเลยทั้งสามโดยแกล้งฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามให้ออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาท รวมทั้งพิจารณากำหนดค่าทดแทนตามที่จำเลยทั้งสามขอในคำขอท้ายฟ้อง ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสามในส่วนนี้จึงเป็นการอ้างว่าโจทก์จงใจทำละเมิดจำเลยทั้งสามซึ่งเป็นคนละเรื่องกับฟ้องเดิมและเป็นเรื่องอื่นไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 177 วรรคสาม ประกอบมาตรา 179 วรรคท้าย

จำเลยฎีกาว่า โจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวจากการขายทอดตลาดโดยไม่สุจริต ซึ่งศาลอุทธรณ์ภาค 3 วินิจฉัยว่า โจทก์กระทำการโดยสุจริต ส่วนข้ออ้างของจำเลยที่ว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีรู้เห็นเป็นใจกับโจทก์ขายทอดตลาดในราคาต่ำเป็นเรื่องนอกคำให้การ มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ศาลอุทธรณ์ภาค 3 จึงไม่รับวินิจฉัย ซึ่งเป็นเหตุผลคนละเหตุกับศาลชั้นต้น การที่จำเลยฎีกาโดยคัดลอกข้อความในอุทธรณ์มาทั้งสิ้น มิได้โต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 3 ว่าไม่ถูกต้องหรือไม่ชอบอย่างไร และด้วยเหตุผลใด จึงเป็นฎีกาไม่ชัดแจ้ง ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโจทก์ย่อมได้สิทธิในที่ดินและตึกแถวที่ซื้อตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 การที่จำเลยและเจ้าหนี้ตามคำพิพากษายื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดก็เป็นเรื่องของการเพิกถอนการขายทอดตลาดตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 อีกส่วนหนึ่ง ตราบใดที่ศาลยังมิได้มีคำพิพากษาหรือมีคำสั่งให้เพิกถอนการขายทอดตลาด โจทก์ย่อมมีสิทธิในที่ดินและตึกแถวที่ซื้อจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสมบูรณ์ และมีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้อาศัยอยู่ในที่ดินและตึกแถวโดยไม่มีสิทธิให้ออกไปได้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย และแม้ว่าโจทก์จะได้โอนขายที่ดินและตึกแถวให้แก่บุคคลอื่นขณะคดีนี้อยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 3 ก็ไม่มีผลทำให้อำนาจฟ้องของโจทก์ที่มีอยู่แล้วในขณะยื่นคำฟ้องหมดสิ้นไปแต่อย่างใด
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและตึกแถวที่โจทก์ซื้อจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล เป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ ต้องเสียค่าขึ้นศาล 200 บาท ตามตาราง 1 ข้อ (2) (ก) ท้าย ป.วิ.พ. การที่จำเลยให้การต่อสู้ว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวดังกล่าวยังเป็นของจำเลย เพราะการขายทอดตลาดไม่ชอบ และจำเลยได้ยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดไว้แล้ว ก็เพื่อประกอบข้อต่อสู้ของจำเลยที่ว่าโจทก์ยังไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยเท่านั้น มิใช่เป็นเรื่องแย่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันจะทำให้เป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือเป็นคดีมีทุนทรัพย์ จึงไม่ชอบที่จะมีคำสั่งให้เรียกเก็บค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์จากจำเลยอย่างคดีมีทุนทรัพย์