คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เลิกสัญญา

สัญญาเช่าร้านค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่ง มีสาระสำคัญคือจำเลยผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ และโจทก์ในฐานะผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่ารวมถึงค่าบริการอื่นๆ ตามที่ได้ตกลงกันไว้ให้แก่จำเลย แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยไม่สามารถส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ได้เพราะอาคารที่เช่าเกิดเพลิงใหม่บริเวณชั้นที่ 7 และชั้นที่ 8 และเป็นเหตุให้อาคารที่เป็นสถานที่เช่าตามสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยต้องปิดดำเนินกิจการ และไม่เป็นที่แน่ชัดว่าจะเปิดดำเนินการได้เมื่อใด จึงเป็นผลให้โจทก์ไม่สามารถเข้าใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าตามเจตนารมณ์ในการเข้าทำสัญญาได้ เหตุเพลิงไหม้ที่เกิดขึ้นจนทำให้คู่สัญญาไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาต่อกันได้เป็นพฤติการณ์พิเศษอันไม่อาจถือเป็นความผิดทั้งของโจทก์และของจำเลย โจทก์จึงมีสิทธิขอเลิกสัญญากับจำเลยได้ เมื่อโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคแรก โดยจำเลยต้องคืนเงินประกันการเช่าตามสัญญาและเงินประกันการชำระค่าบริการที่รับไว้ทั้งหมดให้โจทก์

ข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปใดๆ อาจเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้ หากปรากฏว่าข้อตกลงนั้นมีผลทำให้ผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูปได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร ทั้งนี้โดยคู่สัญญาในสัญญาสำเร็จรูปไม่จำต้องเป็นสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้าหรือวิชาชีพ
สัญญาเช่าใช้แบบพิมพ์ที่โจทก์เป็นผู้กำหนดขึ้นล่วงหน้าและโจทก์นำมาใช้กับผู้เช่าทุกคนอันเป็นการนำมาใช้ในการที่โจทก์นำตึกแถวไปให้บุคคลทั่วไปเช่า สัญญาเช่าดังกล่าวจึงถือว่าเป็นสัญญาสำเร็จรูปตามพ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 3 ข้อตกลงตามสัญญาเช่า ข้อ 8 ย่อมเป็นข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปซึ่งจะเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ว่าข้อตกลงดังกล่าวทำให้ผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูปคือโจทก์ได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งคือจำเลยเกินสมควรหรือไม่ โดยบทบัญญัติตามมาตรา 4 (3) เป็นเพียงตัวอย่างหนึ่งของข้อตกลงที่ถือว่าทำให้ฝ่ายหนึ่งได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเท่านั้นยังไม่ถึงขนาดว่าหากเป็นไปตามลักษณะนี้จะถือว่าเป็นข้อตกลงที่ได้เปรียบอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควรอันจะมีผลทำให้เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมดาตามพระราชบัญญัติดังกล่าว
โจทก์ใช้แบบฟอร์มสัญญาเช่ากับผู้เช่าทุกคน ข้อตกลงตามสัญญาเช่า ข้อ 8 ที่ตกลงให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าที่จะบอกเลิกสัญญาได้แม้สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดแต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนไม่ต่ำกว่า 30 วัน ยังไม่อาจถือได้ว่าเป็นข้อตกลงที่ทำให้ฝ่ายโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าได้เปรียบฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเกินสมควร จึงไม่ใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตามพ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540
ตามสัญญาเช่าข้อ 8 ที่ตกลงให้สิทธิแก่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งที่จะใช้สิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนที่อายุสัญญา ตามที่ตกลงกันไว้จะสิ้นสุดลง โดยคู่สัญญาฝ่ายนั้นต้องบอกกล่าวล่วงหน้าชั่วระยะเวลาหนึ่ง ไม่มีลักษณะเป็นข้อความอันบังคับไว้ให้สัญญาเช่าเป็นผลหรือสิ้นผลต่อเมื่อมีเหตุการณ์อันไม่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ในอนาคตจึงมิใช่เงื่อนไข ตามป.พ.พ. มาตรา 182
ข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ จะต้องเป็นข้อกฎหมายที่ได้มาจากข้อเท็จจริงในการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบ เมื่อไม่ปรากฏจากคำฟ้องของโจทก์หรือคำให้การของจำเลยว่าจำเลยได้ชำระค่าทำสัญญาเช่าหรือเงินบำรุงวัดจำนวน 1,000,000 บาท แก่โจทก์ ก่อนมีการทำสัญญาเช่าเพื่อเป็นการตอบแทนการที่โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลย ข้อเท็จจริงที่ได้ความดังกล่าวตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 วินิจฉัยจึงเป็นข้อเท็จจริงที่เกิดจากพยานนอกเรื่องนอกประเด็น ไม่เกี่ยวกับที่คู่ความมีหน้าที่นำสืบ ศาลไม่อาจรับฟังมาวินิจฉัยเป็นข้อกฎหมายตามป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ได้ เพราะเป็นข้อเท็จจริงที่ได้มาโดยไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาต้องห้ามตามป.วิ.พ. มาตรา 87

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อและติดตามยึดรถยนต์ที่เช่าซื้อกลับคืนมาและนำออกประมูลขายทอดตลาด เมื่อนำมาหักกับราคาเช่าซื้อที่ค้างชำระแล้วยังขาดอยู่อีก โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายเป็นค่าขาดราคาและค่าขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์พร้อมดอกเบี้ย ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า จำเลยที่ 1 ผิดนัด ให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเสียหายเป็นค่าขาดราคา 160,000 บาท ส่วนค่าขาดประโยชน์และดอกเบี้ยนั้นถือเป็นการคิดค่าเสียหายส่วนหนึ่ง เมื่อได้กำหนดค่าเสียหายให้เป็นจำนวนพอสมควรแล้วจึงไม่กำหนดให้อีก พิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้เงินแก่โจทก์ 160,000 บาท คำขออื่นให้ยก ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นแสดงว่า โจทก์มีสิทธิได้รับทั้งค่าขาดราคาและค่าขาดประโยชน์ แต่เมื่อศาลกำหนดค่าเสียหายเป็นค่าขาดราคาให้โจทก์มากพอสมควรแล้ว จึงไม่กำหนดค่าขาดประโยชน์ให้อีก ดังนั้น ในชั้นอุทธรณ์ เมื่อศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าการบอกเลิกสัญญาของโจทก์ไม่ชอบ ตามพฤติการณ์ถือได้ว่า โจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างสมัครใจเลิกสัญญาต่อกันโดยปริยาย โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับค่าเสียหายเป็นค่าขาดราคา แต่โจทก์คงมีสิทธิได้รับค่าขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์ ศาลอุทธรณ์ก็ย่อมมีอำนาจกำหนดค่าเสียหายที่เป็นค่าขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์ได้ (แม้โจทก์แก้อุทธรณ์โดยไม่ได้ขอค่าขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์) เพราะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายที่โจทก์ฟ้อง และศาลชั้นต้นเห็นว่าโจทก์มีสิทธิได้รับอยู่แล้ว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์จึงชอบแล้ว

การนำข้อเท็จจริงมาปรับเข้ากับบทบัญญัติของกฎหมายนั้น เป็นปัญหาข้อกฎหมาย เมื่อศาลชั้นต้นปรับข้อเท็จจริงเข้ากับบทบัญญัติของกฎหมายไม่ถูกต้องศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยใหม่ให้ถูกต้อง เพราะการปรับข้อเท็จจริงเข้ากับตัวบทกฎหมายเป็นหน้าที่ของศาลอยู่แล้ว ศาลอุทธรณ์จึงมีอำนาจยกขึ้นปรับให้ถูกต้องได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยประเด็นข้อนี้โดยนำเอาบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 466 มาปรับเข้ากับข้อเท็จจริงที่มีอยู่จึงมิใช่การวินิจฉัยนอกประเด็นที่พิพาทกันแต่อย่างใด
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า การที่โจทก์อ้างว่าที่ดินที่เช่าซื้อมีขนาดถึง 69 ตารางวาเพิ่มมากขึ้น 42 ตารางวา หรือมากกว่า 1.5 เท่าของเนื้อที่ดินที่เช่าซื้อ โจทก์ในฐานะผู้เช่าซื้อย่อมมีสิทธิบอกปัดไม่รับไว้ก็ได้ หากการล้ำจำนวนนั้นเกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ แต่โจทก์หาได้ทำเช่นนั้นไม่ กลับยื่นคำร้องขอชำระค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลือเป็นเงินสด แต่ตามพยานหลักฐานจำเลยเท่าที่นำสืบมาไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ยื่นคำร้องขอชำระค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลือเป็นเงินสดตามคำให้การจำเลยแต่อย่างใด นอกจากนี้ข้อเท็จจริงตามที่จำเลยกล่าวอ้างมาในฎีกาว่าสัญญาเช่าซื้อไม่อาจกำหนดเนื้อที่ดินได้แน่นอนนั้น ไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ระบุไว้ในสัญญาเช่าซื้อ แต่ข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้อกันไว้ว่า โจทก์ตกลงเช่าซื้อที่ดินจากจำเลยเนื้อที่ 27 ตารางวา ภายหลังที่รังวัดออกโฉนดแล้วหากปรากฏว่าที่ดินมีเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าจำนวนที่ระบุไว้ คู่สัญญายอมให้คิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามส่วนในอัตราตารางวาละ 20,000 บาท โดยผู้เช่าซื้อยินยอมชำระราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามวิธีการที่กำหนดไว้ และเมื่อถึงเวลาส่งมอบที่ดินที่เช่าซื้อให้แก่โจทก์ จำเลยได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์เป็นจำนวนถึง 69 ตารางวา ซึ่งมากกว่าที่ได้ตกลงทำสัญญากันไว้ถึง 1.5 เท่าของเนื้อที่ตามสัญญา ซึ่งโจทก์อ้างว่าโจทก์ไม่สามารถจะหาเงินมาชำระเพิ่มให้แก่จำเลยได้ กรณีจึงต้องปรับด้วยบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. เกี่ยวกับการซื้อขายว่าด้วยการส่งมอบทรัพย์สิน มาตรา 466 ดังนั้น เมื่อเนื้อที่ดินล้ำจำนวนเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุไว้ในสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดเสียและเลิกสัญญากับจำเลยได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว นอกจากนี้ตาม ป.พ.พ. บรรพ 3 ลักษณะ 5 มาตรา 572 ยังได้บัญญัติเกี่ยวกับเรื่องเช่าซื้อไว้ สัญญาเช่าซื้อจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าและสัญญาซื้อขาย จึงสามารถนำบทบัญญัติในลักษณะเช่าทรัพย์และลักษณะซื้อขายมาใช้บังคับได้เท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกัน ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์นำ ป.พ.พ. มาตรา 466 มาปรับใช้กับข้อเท็จจริงในคดีนี้จึงชอบแล้ว
โจทก์มีสิทธิบอกปัดไม่รับที่ดินที่จำเลยส่งมอบให้เกินกว่าจำนวนสัญญาเช่าซื้อและโจทก์ได้ใช้สิทธินั้นแล้วโดยโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลย สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 ที่จำเลยอ้างว่าโจทก์ไม่ชำระค่าที่ดินส่วนเกิน จำเลยจึงบอกเลิกสัญญากับโจทก์จึงไม่มีผลแต่ประการใด เนื่องจากจำเลยยังมิได้ให้สิทธิโจทก์ที่จะปัดเสียหรือรับเอาไว้ซึ่งเนื้อที่ดินซึ่งล้ำจำนวน จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อน เมื่อสัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยเลิกกันเนื่องจากโจทก์เป็นฝ่ายบอกปัดไม่รับที่ดิน และสัญญาเลิกกันโดยมิใช่ความผิดของฝ่ายโจทก์ จำเลยจึงไม่มีสิทธิริบเงินค่าเช่าซื้อที่โจทก์ชำระมาแล้ว จำเลยต้องคืนเงินค่าเช่าซื้อที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดให้แก่โจทก์ โจทก์ต้องส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืนแก่จำเลย ส่วนการที่โจทก์ได้ครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เช่าซื้อนับแต่วันที่จำเลยส่งมอบให้โจทก์นั้น ถือเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์ตามมาตรา 391 วรรคสาม การที่โจทก์จะชดใช้คืนย่อมทำได้ด้วยการใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น

โจทก์ทั้งสองกับจำเลยประสงค์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาซื้อขายเป็นสำคัญ เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่สามารถชำระราคาและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาได้ โจทก์ทั้งสองกับจำเลยจึงทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาตกลงขยายระยะเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไป โดยโจทก์ทั้งสองยอมเสียค่าตอบแทนในการขยายระยะเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือรวม 14 ครั้ง รวมเวลานับจากกำหนดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกถึง 8 ปีเศษ แม้ตามสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ระบุชัดแจ้งว่า หากโจทก์ทั้งสองผู้ซื้อผิดนัดไม่ชำระราคาที่เหลือหรือค่าตอบแทนในการขยายระยะเวลาให้แก่จำเลยผู้ขายตามกำหนด สัญญาจะซื้อขายเป็นอันเลิกกันทันทีหรือจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่ตามวัตถุประสงค์แห่งสัญญานั้นเห็นได้ว่า โดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่การชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนดตาม ป.พ.พ. มาตรา 388 ดังนั้น การที่จำเลยจะใช้สิทธิเลิกสัญญาจึงต้องเป็นไปตามมาตรา 387 หากจำเลยต้องการเลิกสัญญาจะต้องบอกกล่าวให้โจทก์ทั้งสองชำระราคาที่ดินที่เหลือภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน ถ้าโจทก์ทั้งสองไม่ชำระภายในเวลาที่กำหนด จำเลยจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสองได้ตามมาตรา 387 ซึ่งตามหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำของจำเลย จำเลยหาได้บอกกล่าวกำหนดเวลาให้โจทก์ทั้งสองนำเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือมาชำระให้แก่จำเลยเสียก่อนไม่ จำเลยจึงยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสอง แต่การที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยเป็นพฤติการณ์ที่ถือได้ว่าโจทก์ทั้งสองกับจำเลยต่างสมัครใจเลิกสัญญาต่อกันโดยปริยาย หนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ทั้งสองส่งให้แก่จำเลยโดยมีผู้รับแทนในวันที่ 8 กรกฎาคม 2541 จึงถือว่าโจทก์ทั้งสองกับจำเลยเลิกสัญญากันในวันดังกล่าว
เมื่อสัญญาจะซื้อขายเลิกกันแล้ว คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนแก่กันให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วยคิดแต่เวลาที่ได้รับไปตามมาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าที่ดินรวมทั้งเงินมัดจำที่โจทก์ทั้งสองชำระให้แก่จำเลยไว้พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 8 กรกฎาคม 2541 เป็นต้นไป ส่วนเงินค่าตอบแทนในการขยายระยะเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปซึ่งคิดเป็นดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 16 ต่อปี ที่โจทก์ทั้งสองชำระให้แก่จำเลยเป็นรายเดือนเรื่อยมานั้น หากมีการปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาทุกฉบับโดยครบถ้วน โจทก์ทั้งสองหามีสิทธิเรียกเงินค่าตอบแทนดังกล่าวนี้คืนจากจำเลยแต่อย่างใด เงินค่าตอบแทนดังกล่าวมิใช่เงินค่าที่ดินเพิ่ม แต่ถือเป็นค่าเสียหายที่โจทก์ทั้งสองได้ชำระให้แก่จำเลยเสร็จสิ้นไปแล้วเพื่อเป็นการตอบแทนการที่จำเลยยินยอมให้โจทก์ทั้งสองขยายระยะเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไป ทำให้โจทก์ทั้งสองไม่ตกเป็นผู้ผิดสัญญา ดังนั้น เมื่อสัญญาเลิกกันแล้วโจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิเรียกเงินค่าตอบแทนดังกล่าวคืนจากจำเลย

จำเลยที่ 1 ให้การเพียงว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ โดยจำเลยที่ 1 ดำเนินการปลูกบ้านตามแบบที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงกันตลอดมา แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อจำเลยที่ 1 โดยไม่ยินยอมชำระเงินตามงวดที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงกันเท่านั้น มิได้ให้การถึงว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะมิได้ดำเนินการโอนสิทธิใดๆ หรือได้ชำระเงินใดๆ ตามสัญญาไทม์แชร์ให้แก่จำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 นำสืบว่า โจทก์ยังไม่ได้ทำหนังสือติดต่อไปยัง ฮ. เพื่อโอนสิทธิในสัญญาไทม์แชร์ให้แก่จำเลยที่ 1 สัญญาไทม์แชร์จะยกเลิกไม่ได้นั้น จึงเป็นการนำสืบนอกคำให้การ ไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาต้องห้ามมิให้รับฟัง และถือว่าเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น
ข้อตกลงในการซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาอย่างหนึ่ง เมื่อโจทก์ยกเลิกการซื้อขายและจำเลยที่ 1 ได้คืนเงินมัดจำที่ได้รับไว้ตามสัญญาให้แก่โจทก์ไปแล้ว แสดงว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงยินยอมเลิกสัญญาซื้อขายที่มีอยู่ต่อกันนั้นโดยปริยาย คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง เมื่อผลของการเลิกสัญญาทำให้สิทธิตามสัญญาไทม์แชร์ที่โจทก์มอบให้แก่จำเลยที่ 1 อันเป็นส่วนหนึ่งของราคาบ้านและที่ดินที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลยที่ 1 ยังอยู่ที่จำเลยที่ 1 และอยู่ในวิสัยที่จำเลยที่ 1 จะส่งมอบคืนแก่โจทก์ได้ โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องรับสิทธิตามสัญญาไทม์แชร์ดังกล่าวคืนเพื่อให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมก่อนมีการซื้อบ้านและที่ดิน ดังนั้น แม้โจทก์มิได้ฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 คืนสิทธิตามสัญญาไทม์แชร์ที่จำเลยที่ 1 จะต้องคืนให้แก่โจทก์ ศาลฎีกาก็พิพากษาให้จำเลยที่ 1 คืนสิทธิตามสัญญาไทม์แชร์แก่โจทก์ได้เพื่อให้เป็นไปตามบทบัญญัติว่าด้วยการเลิกสัญญาไม่ถือว่าเป็นการพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้องแต่ประการใด

เมื่อสัญญาเลิกกันแล้ว แต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยจึงต้องใช้คืนเงินที่โจทก์ชำระหนี้บางส่วนแก่จำเลยไปแล้วให้แก่โจทก์ แต่โจทก์กับจำเลยตกลงกันไว้ในสัญญาให้ริบเงินที่ชำระไปแล้วโดยไม่ต้องใช้คืนข้อตกลงดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 และเบี้ยปรับนี้ถ้าสูงเกินส่วนศาลก็มีอำนาจปรับลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง ศาลจึงชอบที่จะสั่งให้จำเลยคืนเงินดังกล่าวแก่โจทก์ได้

โจทก์บรรยายฟ้องถึงข้ออ้างที่มาแห่งคำขอให้จำเลยคืนเงินประกันแก่โจทก์ว่าโจทก์ใช้สิทธิขอเลิกสัญญาตามข้อตกลงในสัญญาเช่า ข้อ 4 อันเป็นการขอเลิกสัญญาโดยข้อสัญญา มิใช่อาศัยสิทธิขอเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 548 และ 551 การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยบทบัญญัติแห่งกฎหมายจึงเป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นกรณีที่กฎหมายบังคับว่าต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ามีข้อตกลงว่าเมื่อเลิกสัญญาเช่า จำเลยต้องคืนเงินประกันหรือมัดจำให้โจทก์เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร จึงต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข)

แม้ตามคำขอโอนสิทธิการเช่าซื้อจะระบุว่า คำขอยังไม่มีผลผูกพันโจทก์จนกว่าจะทำการตรวจสอบหลักฐานของผู้เช่าซื้อและผู้ค้ำประกันรายใหม่และอนุมัติให้มีการโอนสิทธิการเช่าซื้อ แต่พฤติการณ์ที่โจทก์คืนเช็คที่จำเลยที่ 1 ชำระเป็นค่าเช่าซื้อล่วงหน้าให้แก่จำเลยที่ 1 และให้ ข. ผู้เช่าซื้อรายใหม่กับผู้ค้ำประกันลงลายมือชื่อในแบบพิมพ์สัญญาเช่าซื้อและสัญญาค้ำประกัน และยอมให้ ศ. มอบรถยนต์คันพิพาทให้แก่ ข. ผู้เช่าซื้อรายใหม่ รวมทั้งรับเงินค่าเช่าซื้อจาก ข. ต่อมาถึงสี่งวด และงวดที่ 5 บางส่วนแสดงว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ตกลงเลิกสัญญาเช่าซื้อกันโดยปริยายแล้ว โดยถือว่า ข. ผู้เช่าซื้อรายใหม่รับรถคันที่เช่าซื้อไปแทนโจทก์ สัญญาเช่าซื้อและสัญญาค้ำประกันระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงสิ้นผลผูกพัน จำเลยทั้งสองไม่ต้องรับผิดตามสัญญาเช่าซื้อและสัญญาค้ำประกันต่อโจทก์

โจทก์ยอมให้จำเลยที่ 1 เบิกถอนเงินจากบัญชีเงินฝากออมทรัพย์เกินกว่าเงินฝากในบัญชีโดยอาศัยข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญา ถือได้ว่าโจทก์เป็นผู้ประกอบกิจการในการรับทำการงานต่างๆ เรียกเอาเงินที่ได้ทดรองไปก่อนคืน สิทธิเรียกร้องของโจทก์ในมูลหนี้ดังกล่าวจึงมีอายุความ 2 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/34 (7) จำเลยที่ 1 เบิกถอนเงินครั้งสุดท้ายเมื่อวันที่ 24 พฤศจิกายน 2539 และไม่ปรากฏว่าในเดือนถัดไปโจทก์ยอมให้จำเลยที่ 1 เบิกถอนเงินอีก คงมีเพียงรายการคิดดอกเบี้ยเท่านั้น ตามพฤติการณ์ดังกล่าวถือว่าสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เลิกกันโดยปริยายตั้งแต่วันที่ 29 พฤศจิกายน 2539 ซึ่งเป็นวันที่มีการคำนวณดอกเบี้ยของรอบเดือนดังกล่าว โจทก์จึงอาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องได้ตั้งแต่วันที่ 30 พฤศจิกายน 2539 ต่อมาจำเลยที่ 1 นำเงินมาชำระหนี้ให้โจทก์บางส่วนหลายครั้ง ครั้งสุดท้ายเมื่อวันที่ 5 มีนาคม 2541 อันเป็นการรับสภาพหนี้ต่อโจทก์ ทำให้อายุความสะดุดหยุดลง และเริ่มนับอายุความใหม่ตามอายุความเดิม ตั้งแต่วันดังกล่าว เมื่อโจทก์มาฟ้องคดีนี้วันที่ 23 มิถุนายน 2548 พ้นกำหนด 2 ปี นับแต่วันที่โจทก์อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องของโจทก์ได้ ฟ้องโจทก์จึงขาดอายุความ