คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ผู้เช่า

หนังสือที่จำเลยมีถึงโจทก์แจ้งว่า โจทก์ทราบว่าจำเลยย้ายออกจากพื้นที่เช่าจึงขอคืนพื้นที่จอดรถ ใบส่งโทรสารของโจทก์ถึงจำเลยเกี่ยวกับพื้นที่จอดรถ และหนังสือที่โจทก์คืนเงินค่าหมายเลขโทรศัพท์ให้แก่จำเลย แม้จำเลยมิได้อ้างไว้ในบัญชีระบุพยาน ซึ่งฝ่าฝืน ป.วิ.พ. มาตรา 88 แต่เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานดังกล่าวอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีศาลฎีกามีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานนั้นได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 87 (2)
เอกสารที่จำเลยไม่ได้ส่งสำเนาเอกสารนั้นให้แก่โจทก์ เป็นเอกสารโต้ตอบระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งต่างฝ่ายต่างทราบดีอยู่แล้วถึงความมีอยู่และความแท้จริงแห่งเอกสารนั้นแล้ว จึงไม่จำต้องส่งสำเนาให้โจทก์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 90 วรรคสาม (1)
จำเลยไม่เสียค่าอ้างเอกสาร เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยจงใจฝ่าฝืนไม่เสีย ประกอบกับศาลมีอำนาจพิจารณาพิพากษาเพื่อความเป็นธรรมแก่คู่ความทุกฝ่ายย่อมไม่ควรยกเป็นเหตุไม่รับฟังเอกสารดังกล่าวนั้น ศาลจึงมีอำนาจรับฟังเอกสารดังกล่าวได้
ป.พ.พ. มาตรา 386 ให้สิทธิคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามข้อสัญญาหรือตามที่กฎหมายให้อำนาจไว้ นอกจากนี้คู่สัญญาอาจตกลงเลิกสัญญากันเองภายหลังทำสัญญาก็ได้ ซึ่งอาจตกลงเลิกสัญญากันโดยชัดแจ้งหรือถือว่าสัญญาเลิกกันโดยปริยายก็ได้ และการบอกเลิกสัญญาโดยปริยายไม่มีกฎหมายบังคับไว้ว่าจะต้องบอกเลิกสัญญาเป็นหนังสือ แต่ต้องทำโดยแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง แม้ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจะให้โจทก์เป็นผู้มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเพียงฝ่ายเดียว โดยจำเลยไม่สามารถบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดสัญญาก็ตาม แต่การที่ ธ. ผู้รับมอบอำนาจโจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า จำเลยเคยแจ้งให้โจทก์ทราบทางจดหมายว่าจะไม่เช่าพื้นที่ทั้งหมดและจะย้ายออกตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2539 โจทก์ทราบว่าจำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกสถานที่เช่า ทั้งจำเลยซ่อมแซมพื้นที่เช่าไปด้วย โจทก์ไม่ได้โต้แย้ง โจทก์ไม่ได้ให้บริการแก่จำเลยตั้งแต่เดือนธันวาคม 2540 และจำเลยมีหนังสือถึงโจทก์เพื่อคืนกุญแจห้องและสถานที่จอดรถตั้งแต่เดือนธันวาคม 2539 ในเดือนพฤศจิกายน 2540 จำเลยว่าจ้างบริษัท ท. มาปรับปรุงอาคารที่เช่าเพื่อส่งมอบคืนแก่โจทก์ โจทก์ตอบกลับว่างานที่ปรับปรุงยังมีความบกพร่องต้องแก้ไข ทั้งโจทก์คืนเงินมัดจำค่าโทรศัพท์ให้จำเลย 2 ครั้ง ดังนั้นเมื่อจำเลยทำคำเสนอแสดงเจตนาขอเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์และโจทก์ทำคำสนองรับด้วยพฤติการณ์ดังกล่าวแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าต่างสมัครใจที่จะเลิกสัญญาเช่าและสัญญาให้บริการต่อกันโดยปริยายแล้ว

บริษัท ก. เป็นผู้ได้รับโอนสิทธิการเช่ามาจากการรถไฟแห่งประเทศไทยและได้โอนสิทธิการเช่าและส่งมอบอาคารให้แก่โจทก์ ดังนั้น การที่ผู้ใดจะกล่าวอ้างว่าได้รับโอนสิทธิการเช่าจึงต้องรับโอนสิทธิมาจากบริษัท ก. เท่านั้น เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ร้องเป็นผู้ได้รับโอนสิทธิการเช่ามาจากบริษัท ก. ผู้ร้องย่อมไม่มีสิทธิการเช่าอาคารพิพาท ส่วนหนี้สินที่มีการชำระและค้างชำระกันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องนั้น หากมีการชำระหรือค้างชำระกันจริงก็ยังไม่ก่อให้เกิดสิทธิการเช่า เพราะผู้ที่จะโอนสิทธิการเช่าให้ผู้ร้องนั้นต้องเป็นบริษัท ก. เท่านั้น ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่เกี่ยวข้องเป็นคู่ความในคดีนี้ ผู้ร้องจึงเป็นเพียงบริวารของจำเลย มิใช่ผู้แสดงอำนาจพิเศษตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงต้องออกไปจากอาคารพิพาทในฐานะบริวารของจำเลย

การที่จำเลย (ผู้เช่า) บอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์ (ผู้ให้เช่า) ต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 387 ถึงมาตรา 389 กล่าวคือ โจทก์ต้องเป็นฝ่ายผิดนัดไม่สามารถส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าทำประโยชน์ หรือการเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนนั้นเป็นอันพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันเป็นความผิดของโจทก์ จำเลยจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ได้ แต่เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ไม่ส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าอยู่อาศัย ตรงกันข้ามกลับได้ความว่า หลังจากที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์แล้ว โจทก์ได้มีหนังสือไปถึงจำเลย แจ้งให้จำเลยใช้ประโยชน์ในพื้นที่เช่าต่อไปและชำระค่าเช่าแก่โจทก์ด้วย อันเป็นการทักท้วงจำเลยแล้วว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของจำเลยเป็นไปโดยมิชอบ ทั้งยังยืนยันให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าและชำระค่าเช่าที่ค้างชำระแก่โจทก์ด้วย แต่จำเลยยังเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคสอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระโดยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ทั้งหนังสือโต้แย้งของโจทก์ก็ยืนยันว่าไม่ยินยอมให้จำเลยเลิกสัญญา การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้จึงไม่เป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าและเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่เกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้จากจำเลย

คดีเดิมโจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยผู้เช่าและบริวารออกจากที่ดินพิพาทที่จำเลยเช่าจากโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหาย 22,000 บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 4,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากที่ดินดังกล่าว คู่ความในคดีดังกล่าวจึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง เมื่อคดีนี้เป็นคดีเกี่ยวกับการบังคับผู้ร้องซึ่งเป็นบริวารของจำเลยผู้ถูกฟ้องขับไล่ในชั้นบังคับคดีอันเป็นสาขาของคดีเดิม จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามมาตรา 224 วรรคสอง เช่นกัน
อุทธรณ์ของผู้ร้องที่ว่า จำเลยเป็นผู้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับโจทก์ คำพิพากษาตามยอมจึงไม่มีผลบังคับแก่ผู้ร้องซึ่งมิใช่คู่ความในคดีนั้นเป็นอุทธรณ์ในปัญหาข้อกฎหมายไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง
โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยผู้เช่าและบริวารออกจากที่ดินพิพาท ต่อมาจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับโจทก์โดยยอมออกไปจากที่ดินพิพาทพร้อมกับบริวารและศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอม แม้ผู้ร้องมิได้เป็นคู่ความในคดีดังกล่าวแต่ผู้ร้องเป็นบริวารของจำเลย คำพิพากษาตามยอมก็ย่อมมีผลบังคับแก่ผู้ร้องด้วย โจทก์จึงขอให้บังคับคดีแก่ผู้ร้องได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 จัตวา

แม้โจทก์จะมีสิทธิใช้สอยตึกพิพาทในฐานะเป็นผู้เช่าตามสัญญาเช่า แต่โจทก์ก็ยังไม่เคยเข้าครอบครองตึกพิพาทตามสัญญาเช่ามาก่อน ที่จำเลยและบริวารอยู่ในตึกพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิของ จ. ไม่ได้อาศัยสิทธิของโจทก์ การที่จำเลยและบริวารยังคงอยู่ในตึกพิพาทโดยไม่ได้รับอนุญาต เป็นการละเมิดต่อเจ้าของตึกหาใช่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหม่ไม่ จำเลยจึงไม่ได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์เนื่องจากโจทก์กับจำเลยต่างไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกจากตึกพิพาทโดยลำพังได้

พ. ปลูกบ้านอยู่ในที่ดินพิพาทโดยขออาศัยสิทธิของ ส. จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทสืบต่อจาก พ. จึงตกอยู่ในฐานะเป็นผู้อาศัยเช่นเดียวกับ พ. แม้โจทก์จะมิได้ห้ามปรามขณะจำเลยปลูกบ้านหลังใหม่แทนบ้านหลังเดิมของ พ. ก็หาทำให้ฐานะของจำเลยที่เป็นเพียงผู้อาศัยเปลี่ยนแปลงไปไม่ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 จำเลยจึงไม่อาจอ้างว่าจำเลยครอบครองที่ดินอย่างเป็นเจ้าของ และไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ขึ้นยันโจทก์ได้

สัญญาเช่าพิพาท มีจำเลยผู้ให้เช่าทำสัญญากับโจทก์ที่ 1 ผู้เช่า โจทก์ที่ 3 เป็นเพียงผู้เช่าช่วงจากโจทก์ที่ 2 โดยโจทก์ที่ 2 เช่าช่วงจากโจทก์ที่ 1 โจทก์ที่ 3 จึงมิใช่ผู้เช่าโดยตรงกับจำเลย ซึ่งระหว่างโจทก์ที่ 3 ผู้เช่าช่วงกับจำเลยผู้ให้เช่าเดิมนั้น ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ผู้เช่าช่วงถือเอาสิทธิใด ๆ กับจำเลยผู้ให้เช่าเดิมได้ กฎหมายคงบัญญัติเฉพาะให้ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงเท่านั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 545 บทบัญญัติดังกล่าวเป็นบทยกเว้นหลักทั่วไปที่ว่าสัญญามีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่อาจบังคับเอากับบุคคลภายนอกสัญญาได้ กรณีจึงไม่อาจตีความขยายความบทบัญญัติซึ่งเป็นข้อยกเว้นในทางกลับกันให้ผู้เช่าช่วงเรียกร้องสิทธิและหน้าที่เอาจากผู้ให้เช่าเดิมได้ เมื่อไม่มีกฎหมายบัญญัติเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ใด ๆ ที่จะพึงมีต่อกันในอันที่จะให้อำนาจแก่ผู้เช่าช่วงฟ้องบังคับเอากับผู้ให้เช่าเดิมเพื่อรับผิดต่อผู้เช่าช่วงโดยตรงได้ แม้จำเลยซึ่งเป็นผู้ให้เช่าจะเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าพิพาท ทำให้โจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นผู้เช่าได้รับความเสียหาย และหากฟังข้อเท็จจริงดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การเช่าช่วงของโจทก์ที่ 3 เป็นไปโดยชอบ แต่เมื่อโจทก์ที่ 3 ไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับจำเลย โจทก์ที่ 3 จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยรับผิดได้

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อก่อสร้างอาคารและดำเนินการจัดหาผลประโยชน์ และโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าตามสัญญาแล้ว โดยข้อ 7 วรรคสอง กำหนดเป็นหน้าที่ของผู้เช่าต้องสำรวจศึกษาพื้นที่โครงการ ผู้บุกรุก ผู้ประกอบการเดิมที่อยู่ในพื้นที่เช่า หากมีปัญหาหรืออุปสรรคในการดำเนินงาน เช่น การขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้ประกอบการเดิม รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ผู้เช่าต้องรับภาระในการดำเนินการและแก้ไข โดยเสียค่าใช้จ่ายด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเอง อันมีความหมายว่าหากต้องมีการฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากสถานที่เช่า ผู้ให้เช่าให้อำนาจแก่ผู้เช่าหรือมอบหมายให้ผู้เช่าฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้อยู่อาศัยแทนผู้ให้เช่าได้ โดยผู้เช่าเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย เพื่อให้การก่อสร้างอาคารและการดำเนินการจัดหาประโยชน์เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของสัญญา ถือได้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยได้มอบหมายให้โจทก์ผู้เช่ามีอำนาจฟ้องผู้บุกรุกที่ดินที่เช่า ฉะนั้น แม้จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินและโจทก์ยังไม่ได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ได้รับมอบสถานที่เช่าจากผู้ให้เช่าแล้วไม่สามารถก่อสร้างอาคารได้เพราะจำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินโดยไม่มีสิทธิ และโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวแล้ว จำเลยเพิกเฉย ย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่

การที่ อ. ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้จำเลย ไม่ทำให้การเช่านาพิพาทระหว่าง อ. กับโจทก์ระงับไปเพราะเหตุที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 28 เมื่อไม่ปรากฏว่า อ. หรือจำเลยได้ดำเนินการตามขั้นตอนใด ๆ ให้การเช่านาสิ้นสุดลงก่อนฟ้องคดีต่อศาลชั้นต้นเพื่อขับไล่โจทก์และสามีโจทก์ออกจากที่ดินพิพาท แม้ต่อมาโจทก์ สามีโจทก์ และจำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และศาลพิพากษาตามยอม แต่สัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวไม่ปรากฏว่าโจทก์สละสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาท และไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างไรก็ตามการทำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือข้อตกลงเพื่อยกเว้นบทบัญญัติในกฎหมายที่มุ่งคุ้มครองผู้เช่านาไว้เป็นการเฉพาะซึ่งถือเป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนย่อมไม่อาจกระทำได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยใช้สิทธิอุทธรณ์หรือดำเนินการทางศาลเกี่ยวกับคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลที่ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทคืนจากจำเลย ทั้งไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ในคดีนี้ว่าคำวินิจฉัยดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายประการใด คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลจึงเป็นที่สุดตามมาตรา 56 วรรคสอง ดังนั้นแม้จะมีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย เมื่อ คชก.ตำบลมีมติให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาที่ซื้อขายกับเจ้าของเดิมหรือราคาตลาดแล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่ากัน แล้วจำเลยไม่ปฏิบัติตามมตินั้น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้อง

แม้การที่จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองพื้นที่ที่เช่าและขนย้ายสินค้าและทรัพย์สินของโจทก์ออกไปจะเป็นละเมิด แต่ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะขนย้ายสินค้าและทรัพย์สินไปเก็บรักษาไว้ จำเลยที่ 1 มีหนังสือถึงฝ่ายโจทก์ให้โอกาสขนย้ายไปได้ สำหรับการขายสินค้าและทรัพย์สินก็ขายทอดตลาดโดยเปิดเผย แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้คอยดูแลติดต่อสอบถามและรับเอาสินค้ารวมถึงทรัพย์สินคืน หรือเข้าไปเกี่ยวข้องกับการขายทอดตลาดนั้นอย่างไร จำเลยที่ 1 จึงขายทอดตลาดทรัพย์สินไป พฤติการณ์แห่งคดีถือได้ว่าความเสียหายที่เกิดขึ้นก็เพราะความผิดของโจทก์ผู้ต้องเสียหายประกอบด้วยดังที่บัญญัติไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 442 โดยบัญญัติดังกล่าวให้นำบทบัญญัติมาตรา 223 มาใช้บังคับอนุโลม ซึ่งมาตรา 223 บัญญัติว่า "ถ้าฝ่ายผู้เสียหายได้มีส่วนทำความผิดอย่างใดอย่างหนึ่งก่อให้เกิดความเสียหายไซร้ ท่านว่าหนี้อันจะต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่ฝ่ายผู้เสียหายมากน้อยเพียงใดนั้น ต้องอาศัยพฤติการณ์เป็นประมาณ ข้อสำคัญคือว่าความเสียหายนั้นได้เกิดขึ้นเพราะฝ่ายไหนเป็นผู้ก่อยิ่งหย่อนกว่ากันเพียงใด" ตามพฤติการณ์แห่งคดีฝ่ายโจทก์ซึ่งเป็นผู้เสียหายมีส่วนผิดอันก่อให้เกิดความเสียหายเป็นสัดส่วนที่ไม่น้อยไปกว่าความเสียหายที่จำเลยที่ 1 ก่อมากนัก จึงเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้แก่โจทก์