คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ขายที่ดิน

โจทก์ขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดที่ดินของจำเลยที่ 1 รวมพร้อมกัน 7 แปลง จำเลยที่ 1 ร้องคัดค้านต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว จึงยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งให้ขายที่ดินของจำเลยที่ 1 แยกทีละแปลง โดยอ้างว่าเจ้าพนักงานประเมินราคาที่ดินแปลงหนึ่งไว้ในราคาตารางวาละ 2,000 บาท ราคาที่ดินทั้งแปลงมีจำนวนถึง 1,160,000 บาท แต่หนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยมีเพียง 421,000 บาท หากขายที่ดินแปลงดังกล่าวแปลงเดียวก็เพียงพอที่จะชำระหนี้ตามคำพิพากษาแล้ว ดังนี้ หากความจริงเป็นดังที่จำเลยที่ 1 กล่าวอ้าง ก็มีเหตุผลเพียงพอที่ศาลอาจพิจารณาอนุญาตให้ขายที่ดินของจำเลยที่ 1 ทีละแปลงดังที่จำเลยที่ 1 ร้องขอได้ศาลชั้นต้นชอบที่จะไต่สวนคำร้อง ของ จำเลยที่ 1 เสียก่อนที่จะพิจารณาสั่งคำร้อง.

ขณะที่ผู้ให้เช่าได้ขายนาพิพาทให้จำเลยนั้น พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ การที่ผู้ให้เช่านาพิพาทไม่ได้มีหนังสือแจ้งการขายนาพิพาทให้โจทก์ผู้เช่านาพิพาททราบเป็นการไม่ปฏิบัติตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว โจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่าได้ขายให้แก่จำเลยนั้นได้ คดีที่เกิดขึ้นก่อนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 จะมีผลใช้บังคับ ไม่อาจนำบทบัญญัติตามมาตรา 54 วรรคสองมาตรา 56 และมาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ขอผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า โจทก์ผู้เช่านาจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่านาให้แก่จำเลยผู้รับโอนนาพิพาท ข้อที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องภายในกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อนาคืนนั้น ปรากฏว่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้ แม้ศาลล่างทั้งสองจะวินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้

โจทก์ฟ้องคดีแพ่งขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายต้นยางพาราหรือให้คืนเงินมัดจำและใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ โดยอ้างว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยให้การว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ จึงยังไม่เป็นที่แน่นอนว่าโจทก์จะเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยหรือไม่ ทั้งศาลชั้นต้นได้พิพากษา ยกฟ้องโจทก์ในคดีแพ่งดังกล่าวแล้ว คดีอยู่ระหว่างอุทธรณ์ และแม้หากจะฟังว่าโจทก์เป็นเจ้าหนี้มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยยอมให้โจทก์ตัดโค่นต้นยางพาราตามสัญญาได้ก็ตาม โจทก์ก็ยังต้องชำระเงินส่วนที่เหลือให้จำเลยตามสัญญาอยู่ดี โจทก์จะได้ผลประโยชน์หรือเป็นเจ้าหนี้เพียงไม่เกินจำนวนตามที่โจทก์ขอเป็นค่าเสียหายตามคำขอท้ายฟ้องซึ่งเมื่อรวมกับเงินมัดจำที่จะได้คืนแล้ว ก็ยังน้อยกว่าทรัพย์สินที่จำเลยมีอยู่ การที่ภายหลังจำเลยขายที่ดินและต้นยางพาราให้บุคคลอื่น จึงยังถือไม่ได้ว่าเป็นการกระทำเพื่อมิให้โจทก์ได้รับชำระหนี้ทั้งหมดหรือแต่บางส่วนอันจะมีมูลความผิดฐานโกงเจ้าหนี้

โจทก์ฟ้องคดีแพ่งขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายต้นยางพาราหรือให้คืนเงินมัดจำและใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ โดยอ้างว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยให้การว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ จึงยังไม่เป็นที่แน่นอนว่าโจทก์จะเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยหรือไม่ ทั้งศาลชั้นต้นได้พิพากษา ยกฟ้องโจทก์ในคดีแพ่งดังกล่าวแล้ว คดีอยู่ระหว่างอุทธรณ์ และแม้หากจะฟังว่าโจทก์เป็นเจ้าหนี้มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยยอมให้โจทก์ตัดโค่นต้นยางพาราตามสัญญาได้ก็ตาม โจทก์ก็ยังต้องชำระเงินส่วนที่เหลือให้จำเลยตามสัญญาอยู่ดี โจทก์จะได้ผลประโยชน์หรือเป็นเจ้าหนี้เพียงไม่เกินจำนวนตามที่โจทก์ขอเป็นค่าเสียหายตามคำขอท้ายฟ้องซึ่งเมื่อรวมกับเงินมัดจำที่จะได้คืนแล้ว ก็ยังน้อยกว่าทรัพย์สินที่จำเลยมีอยู่ การที่ภายหลังจำเลยขายที่ดินและต้นยางพาราให้บุคคลอื่น จึงยังถือไม่ได้ว่าเป็นการกระทำเพื่อมิให้โจทก์ได้รับชำระหนี้ทั้งหมดหรือแต่บางส่วนอันจะมีมูลความผิดฐานโกงเจ้าหนี้.

เมื่อปี พ.ศ. 2492 โจทก์ซื้อที่ดิน 1 แปลงเนื้อที่ 11 ไร่ราคา 22,320 บาท ต่อมาปี พ.ศ. 2520 โจทก์แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็น 102 แปลงและให้ห้าง ส. ลงทุนทำถนน สร้างตึกแถว ติดตั้งไฟฟ้าและน้ำประปาลงบนที่ดินที่แบ่งแยก จากนั้นโจทก์และห้าง ส.ก็ขายที่ดินและตึกแถวโดยโจทก์จดทะเบียนขายเฉพาะที่ดิน ห้าง ส.ทำสัญญาขายเฉพาะตึกแถว โจทก์ขายที่ดินในราคาตารางวาละ 5,000 บาทได้เงินมาแล้ว 9 ล้านบาทเศษ ได้กำไรถึงประมาณ 1,000 บาท เห็นได้ว่าโจทก์ประกอบธุรกิจการค้าหากำไร จึงเป็นผู้ประกอบการค้าประเภทการค้าอสังหาริมทรัพย์ ต้องเสียภาษีการค้า

โจทก์ทั้งสองเป็นสามีภรรยากันซื้อที่ดินมาแล้วแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยเนื้อที่เพียงเล็กน้อย มีลักษณะเพื่อที่จะปลูกสร้างตึกแถวและต่อมาหลังจากโจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวแล้วไม่ถึง 3 ปี ได้ขายไปในช่วงระยะเวลาอันสั้นส่อแสดงให้เห็นว่าโจทก์ซื้อที่ดินมาแล้วขายไปในทางการค้าหรือหากำไรเพราะคำว่าการขายโดยมุ่งในทางการค้าหรือหากำไรหมายความว่า หากมีการซื้อที่ดินมาเพื่อจะขายเพื่อเอากำไรก็เรียกว่าเป็นการค้า แม้จะกระทำเพียงครั้งเดียวก็ถือได้ว่าเป็นการขายโดยมุ่งในทางการค้าหรือหากำไรแล้ว
การคำนวณเงินได้สุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและการคำนวณภาษีการค้านั้นมีหลักเกณฑ์ไม่เหมือนกัน ไม่เป็นผลผูกมัดถึงกันอย่างใด การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรจะต้องเสียภาษีการค้า และเมื่อโจทก์ขายที่ดินที่ได้มาโดยมุ่งทางการค้าหรือหากำไรแล้ว ดังนั้น ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โจทก์จึงไม่มีสิทธิหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ร้อยละ 80 ของเงินได้พึงประเมิน.

ที่ดินที่โจทก์ขายไป เดิม สามีโจทก์กับ ป. ร่วมกันซื้อมาเพื่อจัดสรรให้แก่บุคคลทั่วไป เมื่อสามีโจทก์ตาย โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของสามีได้เลิกการเป็นหุ้นส่วนกับ ป. โดยตกลงแบ่งที่ดินเป็นของ ป. 66 แปลง เป็นของโจทก์ 53 แปลง เมื่อโจทก์จดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินทั้ง 53 แปลงมาแล้ว โจทก์ได้ดำเนินการขายที่ดินนั้นต่อไปตามเจตนาเดิม ของเจ้ามรดก โดยโจทก์ได้จดทะเบียนการค้าประเภทค้าอสังหาริมทรัพย์ไว้ด้วย ดังนี้ การค้าที่ดินของโจทก์เป็นการขายทรัพย์สินที่ได้มาโดยมุ่งในทางการค้าหรือหากำไรมิใช่เป็นการขายทรัพย์สินอันเป็นมรดกตามความหมายของ ป. รัษฎากรมาตรา 42(9) ที่ใช้อยู่ในขณะนั้น จึงต้องนำเงินได้จากการขายที่ดินมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และการขายที่ดินของโจทก์ดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นผู้ประกอบการค้าตามประเภทการค้า 11 ซึ่งต้องเสียภาษีการค้าอีกด้วย.

สามีโจทก์กับ ป. ร่วมกันซื้อที่ดินมาเพื่อจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไปอันเป็นการซื้อมาโดยมุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ครั้นเมื่อสามีโจทก์ตายโจทก์จดทะเบียนรับโอนมรดกในที่ดิน และโจทก์ดำเนินการขายที่ดินนั้นต่อไปตามเจตนาเดิมของเจ้ามรดก ทั้งโจทก์ก็ได้จดทะเบียนการค้าประเภทการค้าอสังหาริมทรัพย์ไว้ด้วย ดังนี้การขายที่ดินของโจทก์เป็นการขายไปในทางการค้าหากำไร ต้องเสียภาษีการค้าตามบัญชีอัตราภาษีการค้า
เมื่อการขายที่ดินของโจทก์ถือว่าเป็นการขายทรัพย์สินที่ได้มาโดยมุ่งในทางการค้าหรือหากำไร มิใช่เป็นการขายทรัพย์สินอันเป็นมรดกตามความหมายของมาตรา 42(9) แล้ว โจทก์จึงไม่ได้รับยกเว้นตามประมวลรัษฎากร มาตรา 42(9) ซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น ต้องนำเงินได้จากการขายที่ดินนั้นมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา.

โจทก์และจำเลยที่ 1 เป็นสามีภริยากัน ต่างประสงค์จะแบ่งที่ดินสินสมรสซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันอยู่ออกเป็นสัดส่วน ได้มีการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่ในชื่อของโจทก์ผู้เดียวแล้วขายไปโดยจำเลยที่ 1 รู้เห็นด้วย ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินส่วนที่เหลือคือที่พิพาทในชื่อของจำเลยที่ 1 ผู้เดียวเช่นนี้ ถือได้ว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ตกลงแบ่งที่ดินทั้งแปลงดังกล่าวออกเป็นของแต่ละฝ่ายแล้ว ที่พิพาทจึงหมดสภาพจากการเป็นสินสมรสตกเป็นสินส่วนตัวของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ย่อมมีอำนาจขายที่พิพาทโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากโจทก์เมื่อจำเลยที่ 1 ขายที่พิพาทให้แก่จำเลยที่ 3 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่พิพาทและการจดทะเบียนซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3

โจทก์และจำเลยที่1เป็นสามีภริยากันต่างประสงค์จะแบ่งที่ดินสินสมรสซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันอยู่ออกเป็นสัดส่วนได้มีการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่ในชื่อของโจทก์ผู้เดียวแล้วขายไปโดยจำเลยที่1รู้เห็นด้วยต่อมาจำเลยที่1ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินส่วนที่เหลือคือที่พิพาทในชื่อของจำเลยที่1ผู้เดียวเช่นนี้ถือได้ว่าโจทก์กับจำเลยที่1ได้ตกลงแบ่งที่ดินทั้งแปลงดังกล่าวออกเป็นของแต่ละฝ่ายแล้วที่พิพาทจึงหมดสภาพจากการเป็นสินสมรสตกเป็นสินส่วนตัวของจำเลยที่1จำเลยที่1ย่อมมีอำนาจขายที่พิพาทโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากโจทก์เมื่อจำเลยที่1ขายที่พิพาทให้แก่จำเลยที่3โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่พิพาทและการจดทะเบียนซื้อขายระหว่างจำเลยที่1กับจำเลยที่3.