คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดินเช่า

ที่ดินที่ ส. เช่าและให้จำเลยที่ 2 ผู้เป็นบุตรปลูกบ้านอยู่ เป็นที่ดินซึ่งอยู่ติดกับที่ดินของโจทก์ด้านทิศเหนือ แม้ที่ดินเฉพาะตรงที่จำเลยที่ 2 ปลูกบ้านอยู่นี้จะเป็นที่ดินนอกโฉนดของโจทก์แต่ก็เป็นที่ดินที่โจทก์มีสิทธิครอบครอง และ ส.ก็ยอมรับสิทธิของ ม.ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินแทนโจทก์โดยการทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจาก ม.ทั้งการที่จำเลยที่ 2 ปลูกบ้านอยู่ก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส.จึงไม่อาจอ้างสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทส่วนนี้ยันโจทก์ได้

ที่ดินที่ ส. เช่าและให้จำเลยที่ 2 ผู้เป็นบุตรปลูกบ้านอยู่ เป็นที่ดินซึ่งอยู่ติดกับที่ดินของโจทก์ด้านทิศเหนือแม้ที่ดินเฉพาะตรงที่จำเลยที่ 2 ปลูกบ้านอยู่นี้จะเป็นที่ดินนอกโฉนดของโจทก์แต่ก็เป็นที่ดินที่โจทก์มีสิทธิครอบครอง และ ส.ก็ยอมรับสิทธิของ ม.ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินแทนโจทก์โดยการทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจาก ม.ทั้งการที่จำเลยที่ 2 ปลูกบ้านอยู่ก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส.จึงไม่อาจอ้างสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทส่วนนี้ยันโจทก์ได้.

เดิม โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 อ้างว่าไม่ปฏิบัติตามพ.ร.บ. ควบคุมการเช่านา ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6จดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ ขณะคดียังอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 เป็นคดีใหม่โดยเพิ่มข้อหาว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ร่วมกันแสดงเจตนาลวงโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 7 โดยสมยอมขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายและโอนที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ ดังนี้มูลคดีที่โจทก์ฟ้องเป็นเรื่องเดียวกัน มีประเด็นเกี่ยวข้องกันโดยตรง ทั้งเกี่ยวกับทรัพย์สินรายเดียวกัน ฟ้องของโจทก์เกี่ยวกับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6จึงเป็นฟ้องซ้อนต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 173(1) การที่โจทก์ถอนฟ้อง คดีเดิม หลังจากฟ้องคดีใหม่ ไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ในคดีใหม่ได้. ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 569 และ พ.ร.บ. ควบคุมการเช่านาพ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่าผู้รับโอนจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่านาพิพาทโอนขายที่นาพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2ถึงที่ 6 โดยไม่ได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้เช่าก่อน โจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ตาม พ.ร.บ. ควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 41เมื่อจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 โอนขายนาพิพาทต่อไปให้จำเลยที่ 7 จำเลยที่ 7 ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 มีอยู่ต่อโจทก์ทั้งสองผู้เช่านาพิพาทโจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ 7 ตามราคาและวิธีการชำระเงินตามที่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ซื้อไว้.

เดิมโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 อ้างว่าไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6จดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ ขณะคดียังอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้นโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 เป็นคดีใหม่โดยเพิ่มข้อหาว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ร่วมกันแสดงเจตนาลวงโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 7 โดยสมยอม ขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายและโอนที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ ดังนี้มูลค่าที่โจทก์ฟ้องเป็นเรื่องเดียวกัน มีประเด็นเกี่ยวข้องกันโดยตรง ทั้งเกี่ยวกับทรัพย์สินรายเดียวกัน ฟ้องของโจทก์เกี่ยวกับจำเลยที่1 ถึงที่ 6 จึงเป็นฟ้องซ้อนต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1) การที่โจทก์ถอนฟ้องคดีเดิมหลังจากฟ้องคดีใหม่ ไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ในคดีใหม่ได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่าผู้รับโอนจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า จำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่านาพิพาทโอนขายที่นาพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 โดยไม่ได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้เช่าก่อน โจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 41 เมื่อจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6โอนขายนาพิพาทต่อไปให้จำเลยที่ 7 จำเลยที่ 7 ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 มีอยู่ต่อโจทก์ทั้งสองผู้เช่านาพิพาทโจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ 7 ตามราคาและวิธีการชำระเงินตามที่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ซื้อไว้.

ที่ดินส่วนที่จำเลยใช้ในการปลูกบ้านนั้น เป็นส่วนหนึ่งของที่ดิน แปลงที่จำเลยเช่าเพื่อทำนา ดังนั้นที่ดินที่จำเลยใช้ในการปลูกบ้าน จึงยังคงเป็นที่นาอยู่หาได้เปลี่ยนสภาพจากที่นามาเป็นที่อยู่อาศัยไม่ ที่ดินที่เช่าเพื่อการทำนานั้นถือได้ว่าเป็นที่นาทั้งแปลงไม่ว่าส่วนหนึ่งส่วนใดของที่ดินจะใช้เป็นที่ปลูกบ้านหรือไม่
ตามคำนิยาม 'นา' ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 21 ก็ให้หมายความว่า'ที่ดินที่เช่าเพื่อทำนาทั้งหมดหรือเป็นส่วนใหญ่' ซึ่งแสดงว่าที่นานั้นไม่จำเป็นต้องใช้ในการทำนา ทั้งแปลงที่ดินส่วนที่ไม่ได้ใช้ทำนาก็ยังคงเป็นที่นาอยู่

ที่ดินส่วนที่จำเลยใช้ในการปลูกบ้านนั้น เป็นส่วนหนึ่งของที่ดิน แปลงที่จำเลยเช่าเพื่อทำนา ดังนั้นที่ดินที่จำเลยใช้ในการปลูกบ้าน จึงยังคงเป็นที่นาอยู่หาได้เปลี่ยนสภาพจากที่นามาเป็นที่อยู่อาศัยไม่ ที่ดินที่เช่าเพื่อการทำนานั้นถือได้ว่าเป็นที่นาทั้งแปลงไม่ว่าส่วนหนึ่งส่วนใด ของที่ดินจะใช้เป็นที่ปลูกบ้านหรือไม่
ตามคำนิยาม 'นา' ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524 มาตรา 21 ก็ให้หมายความว่า'ที่ดินที่เช่าเพื่อทำนาทั้งหมด หรือเป็นส่วนใหญ่' ซึ่งแสดงว่าที่นานั้นไม่จำเป็นต้องใช้ในการทำนา ทั้งแปลงที่ดินส่วนที่ไม่ได้ใช้ทำนาก็ยังคงเป็นที่นาอยู่

ที่ดินส่วนที่จำเลยใช้ในการปลูกบ้านนั้นเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงที่จำเลยเช่าเพื่อทำนาดังนั้นที่ดินที่จำเลยใช้ในการปลูกบ้านจึงยังคงเป็นที่นาอยู่หาได้เปลี่ยนสภาพจากที่นามาเป็นที่อยู่อาศัยไม่ที่ดินที่เช่าเพื่อการทำนานั้นถือได้ว่าเป็นที่นาทั้งแปลงไม่ว่าส่วนหนึ่งส่วนใดของที่ดินจะใช้เป็นที่ปลูกบ้านหรือไม่ ตามคำนิยาม'นา'ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา21ก็ให้หมายความว่า'ที่ดินที่เช่าเพื่อทำนาทั้งหมดหรือเป็นส่วนใหญ่'ซึ่งแสดงว่าที่นานั้นไม่จำเป็นต้องใช้ในการทำนาทั้งแปลงที่ดินส่วนที่ไม่ได้ใช้ทำนาก็ยังคงเป็นที่นาอยู่.

การที่เทศบาลตำบลอรัญประเทศอนุมัติให้โจทก์ก่อสร้างอาคารศูนย์บรรเทาสาธารณภัยบนที่ดินราชพัสดุที่เทศบาลเช่าจากกระทรวงการคลังเจ้าของที่ดิน เทศบาลทำผิดสัญญาเช่าเนื่องจากนำที่ดินที่เช่าให้โจทก์ใช้ประโยชน์โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากกระทรวงการคลังเจ้าของที่ดินซึ่งมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทั้งยังผิดระเบียบของกระทรวงมหาดไทย เพราะมิได้ขออนุมัติอีกจำเลยซึ่งเป็นสมาชิกสภาเทศบาลได้ทักท้วงในการประชุมสภาเทศบาลถึง 4 ครั้งแต่ก็ไม่บังเกิดผล ดังนี้การทำบันทึกร้องเรียนของจำเลยเสนอต่อคณะเทศมนตรีเทศบาลตำบลอรัญประเทศเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารดังกล่าวของโจทก์ว่าเป็นการบุกรุกที่ดินที่เทศบาลมีสิทธิครอบครอง ทำให้เทศบาลขาดประโยชน์ เป็นการขัดต่อนโยบายของเทศบาล แม้จะมีการกล่าวอ้างถึงการกระทำดังกล่าวว่าเป็นของผู้มีอิทธิพลแสวงหาผลประโยชน์เฉพาะกลุ่มของตน ก็เป็นเรื่องที่จำเลยเข้าใจจากพฤติการณ์ของโจทก์ ซึ่งกระทำอยู่ในขณะนั้นที่ทำให้เทศบาลตำบลอรัญประเทศซึ่งจำเลยเป็นสมาชิกสภาเทศบาลอยู่เสียหาย จึงเป็นการร้องเรียนโดยสุจริต เพื่อความชอบธรรม ป้องกันส่วนได้เสียเกี่ยวกับจำเลยในฐานะที่เป็นสมาชิกสภาเทศบาลนั้นตามคลองธรรม ตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 329(1) จำเลยไม่มีความผิดฐานหมิ่นประมาท

การฟ้องขอให้ผู้รับโอน โอนนาหรือที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่น ซึ่งมีพระราชกฤษฎีกาควบคุมให้แก่ผู้เช่า โดยอ้างว่าผู้ให้เช่าขายไปโดยมิได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบนั้น ผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนของกฎหมายเสียก่อนกล่าวคือ ต้องมีการร้องขอต่อคชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์เสียก่อน เมื่อ คชก.ตำบลวินิจฉัยเป็นประการใด ผู้ไม่พอใจมีสิทธิอุทธรณ์ต่อ คชก.จังหวัดภายใน 30 วันนับแต่วันที่ทราบคำวินิจฉัย แต่ต้องไม่เกิน 60 วัน นับแต่วันที่คชก. ตำบลมีคำวินิจฉัย มิฉะนั้นให้ถือว่าคำวินิจฉัยนั้นถึงที่สุดหากคชก.จังหวัดวินิจฉัยแล้วยังไม่เป็นที่พอใจจึงจะมีสิทธิฟ้องคดีได้เมื่อโจทก์มาฟ้องคดีทันทีโดยมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายบังคับไว้ เช่นนี้ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องและอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้
จำเลยฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่พิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งไว้ว่า โจทก์เช่าที่ดินพิพาทเพื่อการเกษตรกรรม ปลูกพืชล้มลุกเช่นกล้วยเป็นพืชหลักและเป็นรายได้หลักตลอดมาปัญหาจึงอยู่ที่ว่าต้นกล้วยเป็นพืชไร่หรือไม่การปลูกต้นกล้วยของโจทก์ถึงขนาดเป็นการทำนาหรือไม่ถ้าเป็นที่ดินที่ทำก็ถือได้ว่าเป็นนาตามบทบัญญัติในมาตรา 21แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 โจทก์จึงอาจได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายดังกล่าวให้ยังไม่ต้องถูกขับไล่ออกจากที่เช่าก็ได้ จึงเป็นเรื่องที่ศาลจะพึงพิจารณาสืบพยานทั้งสองฝ่ายก่อน ไม่ควรที่จะงดสืบพยานโดยไม่ฟังข้อเท็จจริงว่าเป็นอย่างไร

การฟ้องขอให้ผู้รับโอนโอนนาหรือที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่นซึ่งมีพระราชกฤษฎีกาควบคุมให้แก่ผู้เช่าโดยอ้างว่าผู้ให้เช่าขายไปโดยมิได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบนั้นผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนของกฎหมายเสียก่อนกล่าวคือต้องมีการร้องขอต่อคชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์เสียก่อนเมื่อคชก.ตำบลวินิจฉัยเป็นประการใดผู้ไม่พอใจมีสิทธิอุทธรณ์ต่อคชก.จังหวัดภายใน30วันนับแต่วันที่ทราบคำวินิจฉัยแต่ต้องไม่เกิน60วันนับแต่วันที่คชก.ตำบลมีคำวินิจฉัยมิฉะนั้นให้ถือว่าคำวินิจฉัยนั้นถึงที่สุดหากคชก.จังหวัดวินิจฉัยแล้วยังไม่เป็นที่พอใจจึงจะมีสิทธิฟ้องคดีได้เมื่อโจทก์มาฟ้องคดีทันทีโดยมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายบังคับไว้เช่นนี้โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องและอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลฎีกาหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ จำเลยฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่พิพาทโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งไว้ว่าโจทก์เช่าที่ดินพิพาทเพื่อการเกษตรกรรมปลูกพืชล้มลุกเช่นกล้วยเป็นพืชหลักและเป็นรายได้หลักตลอดมาปัญหาจึงอยู่ที่ว่าต้นกล้วยเป็นพืชไร่หรือไม่การปลูกต้นกล้วยของโจทก์ถึงขนาดเป็นการทำนาหรือไม่ถ้าเป็นที่ดินที่ทำก็ถือได้ว่าเป็นนาตามบทบัญญัติในมาตรา21แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524โจทก์จึงอาจได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายดังกล่าวให้ยังไม่ต้องถูกขับไล่ออกจากที่เช่าก็ได้จึงเป็นเรื่องที่ศาลจะพึงพิจารณาสืบพยานทั้งสองฝ่ายก่อนไม่ควรที่จะงดสืบพยานโดยไม่ฟังข้อเท็จจริงว่าเป็นอย่างไร.