คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

จำเลยเลิกจ้างโจทก์ทั้งหมดเนื่องจากสัญญาเช่าโรงงานสุราบางยี่ขันระหว่างจำเลยกับกรมโรงงานอุตสาหกรรมสิ้นสุดลง เป็นเหตุให้ใบอนุญาตการผลิตและจำหน่ายสุราของจำเลยสิ้นสุดไปด้วย จำเลยไม่สามารถประกอบธุรกิจต่อไปได้ จึงต้องเลิกกิจการและส่งมอบโรงงานคืนแก่กรมโรงงานอุตสาหกรรม การเลิกจ้างครั้งนี้เป็นการเลิกจ้างพนักงานของจำเลยทุกคน ไม่เป็นการเลือกปฏิบัติหรือมีเจตนากลั่นแกล้งโจทก์ทั้งหมด จึงเป็นการเลิกจ้างโดยมีเหตุอันสมควร ไม่เป็นการเลิกจ้างไม่เป็นธรรม

คำพิพากษาศาลชั้นต้นที่ไม่ถูกต้องบางส่วน แต่โจทก์ไม่ได้อุทธรณ์ฎีกาคัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้นในส่วนที่ไม่ถูกต้องมาด้วย ศาลฎีกาจึงไม่อาจแก้ไขคำพิพากษาศาลชั้นต้นเพื่อให้บังคับคดีแก่จำเลยเพิ่มขึ้นตามคำฟ้องโจทก์ได้ และจำเลยจะยกเอาความไม่ถูกต้องในคำวินิจฉัยและคำพิพากษาของศาลชั้นต้นมาอ้างเพื่อลบล้างคำพิพากษาศาลชั้นต้นในส่วนที่ถูกต้องหาได้ไม่
เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนที่ดินที่เช่าให้แก่โจทก์ในสภาพที่ได้รับมา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 561 และต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด รวมทั้งเสาเข็มของจำเลยออกไปจากที่ดินที่เช่าด้วย เพราะสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจำเลยเป็นผู้ปลูกสร้างในที่ดินที่เช่าโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าซึ่งระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย จึงไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินที่เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจำเลยยืนยันไม่ประสงค์จะใช้สิทธิรื้อถอนเสาเข็ม โจทก์จึงไม่อาจบังคับจำเลยได้และพิพากษาว่าจำเลยไม่ต้องรื้อถอนเสาเข็มใต้ดินนั้น ไม่ถูกต้อง แต่โจทก์ไม่ได้อุทธรณ์ฎีกาคัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้นมาด้วย ศาลฎีกาจึงไม่อาจแก้ไขคำพิพากษาศาลชั้นต้นเพื่อให้บังคับคดีแก่จำเลยเพิ่มขึ้นตามคำฟ้องโจทก์ได้

จำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์เพื่อก่อสร้างโครงเหล็กติดตั้งป้ายโฆษณา เมื่อสัญญาเช่าที่ดินเลิกกันแล้วจำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนที่ดินให้แก่โจทก์ในสภาพที่ได้รับมาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561 คือต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดซึ่งรวมถึงเสาเข็มของจำเลยออกไปจากที่ดินที่เช่าด้วย เพราะจำเลยเป็นผู้ปลูกสร้างโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า จึงไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินตามมาตรา 146
เมื่อสัญญาเช่าเลิกกันแล้วการที่จำเลยไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยออกจากที่ดินเช่าและส่งมอบที่ดินเช่าคืนโจทก์ในสภาพที่จำเลยได้รับมา ย่อมทำให้โจทก์เสียหายเพราะไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เช่าได้ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย
จำเลยอุทธรณ์และฎีกาขอให้ยกฟ้องในเรื่องค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชดใช้แก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันที่ 6 มิถุนายน 2541 ถึงวันฟ้องวันที่ 12 มกราคม 2542 เป็นเงินรวม 71,999.98 บาท ซึ่งถือเป็นทุนทรัพย์ในชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกา ส่วนค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระแก่โจทก์นับแต่วันหลังจากวันฟ้องต่อไปอีกเดือนละ 10,000 บาท แต่รวมค่าเสียหายทั้งหมดแล้วไม่ให้เกิน20 เดือนนั้น เป็นค่าเสียหายในอนาคตจึงนำมารวมคำนวณเป็นทุนทรัพย์ในอุทธรณ์และชั้นฎีกาไม่ได้ ดังนั้นจำเลยต้องเสียค่าขึ้นศาลในชั้นอุทธรณ์และฎีกาตามทุนทรัพย์ดังกล่าวเป็นเงินแต่ละชั้นศาลจำนวน 1,800 บาท
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์และเรียกค่าเสียหายมาด้วยจึงเป็นคดีมีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้และอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้รวมอยู่ด้วยกัน การกำหนดค่าทนายความใช้แทนให้แก่ผู้ชนะคดีต้องถือเอาค่าทนายความในอัตราชั้นสูงกว่าตามตาราง 6 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งเป็นหลัก เมื่อปรากฏว่าทุนทรัพย์ในชั้นอุทธรณ์เป็นเงิน 71,999.98 บาท เกินกว่า 25,000 บาท ซึ่งมีค่าทนายความอัตราขั้นสูงในศาลอุทธรณ์เป็นเงินร้อยละ 3 ของทุนทรัพย์ในชั้นอุทธรณ์คือเป็นเงินไม่เกิน 2,159.97บาท แต่สำหรับคดีไม่มีทุนทรัพย์กำหนดค่าทนายความในอัตราขั้นสูงในศาลอุทธรณ์ไม่เกิน 1,500 บาท จึงต้องถือเอาอัตราค่าทนายความในคดีที่มีทุนทรัพย์ซึ่งมีอัตราสูงกว่าใช้บังคับ

สัญญาเช่าอาคารที่โจทก์ทำกับจำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่า 10 ปี โดยมิได้จดทะเบียนการเช่า สัญญาดังกล่าวจึงบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และต้องถือว่าการเช่าใน 3 ปีแรก เป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลา การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าหลังจากเช่าไปแล้ว 1 ปีเศษ ถือว่าโจทก์ประสงค์บอกเลิกสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลา เมื่อสัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความตอนใดให้สิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดจึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386

ที่ดินพร้อมตึกแถวเป็นของจำเลยที่ 1 แต่โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินและตึกแถวกับอ. ในระหว่างอายุสัญญาเช่าจำเลยที่ 1 ขายที่ดินและตึกแถวให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 โจทก์จึงฟ้องจำเลยทั้งสามให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินและตึกแถว แต่ไม่ได้บรรยายฟ้องว่าจำเลยที่ 1 ได้รู้เห็นยินยอมเชิดให้ อ. เป็นผู้ทำสัญญาเช่าแทน เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่เคยมอบอำนาจให้ อ. ทำสัญญาเช่ากับโจทก์และโจทก์ไม่ได้ให้การตั้งประเด็นเรื่องตัวแทนเชิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 821 ไว้ โจทก์จึงไม่สามารถนำสืบว่าจำเลยที่ 1 รู้เห็นยินยอมเชิดให้ อ. ทำสัญญาเช่าแทนตน ฉะนั้นจำเลยที่ 1 ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวชอบที่จะขายทรัพย์สินดังกล่าวได้เมื่อโจทก์ไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 ขายที่ดินและตึกแถวให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์

จำเลยปลูกบ้านในที่ดินพิพาทที่เช่าจากโจทก์ ต่อมาที่ดินพิพาทใต้บ้านถูกน้ำกัดเซาะเป็นเหตุให้ตลิ่งพังทลายลงสู่แม่น้ำกลายสภาพเป็นที่ชายตลิ่งโดยที่จำเลยยังคงทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ตลอดมาและโจทก์ยังคงสงวนสิทธิแห่งความเป็นเจ้าของเก็บเกี่ยวผลประโยชน์เป็นค่าเช่าที่ดินพิพาทอยู่ มิได้ปล่อยทิ้งให้เป็นที่ชายตลิ่งที่ประชาชนทั่วไปจะเข้ามาใช้ประโยชน์ร่วมกันได้ ดังนั้น ที่ดินพิพาทจึงมิใช่ที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1304(2) เมื่อสัญญาเช่าที่ดินพิพาทสิ้นสุดลงจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทของโจทก์อีกต่อไป โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

แม้องค์การโทรศัพท์โจทก์จะมีระเบียบในการแจ้งเตือนให้ผู้เช่าที่ค้างชำระค่าเช่าใช้บริการตั้งแต่ 30 วัน นำเงินมาชำระภายใน 15 วัน หากไม่ชำระตามกำหนดหนังสือแจ้งเตือนแล้วเสนอผู้จัดการเพื่องดให้บริการก็ตาม แต่ระเบียบดังกล่าวเป็นระเบียบภายในเพื่อให้พนักงานของโจทก์ปฏิบัติ ไม่ใช่ข้อที่จำเลยจะยกขึ้นอ้างเพื่อปฏิเสธไม่ชำระค่าเช่าที่ค้างแต่อย่างใด และการที่จำเลยต้องชำระเงินแก่โจทก์ก็เป็นการชำระค่าเช่าโทรศัพท์ที่ค้างชำระ มิได้เกิดจากการที่โจทก์แจ้งเตือนหรืองดให้บริการ ประกอบกับในสัญญาเช่าระบุว่า กรณีที่ผู้เช่าสงสัยว่าจำนวนเงินค่าใช้บริการโทรศัพท์ไม่ถูกต้อง ผู้เช่ามีสิทธิยื่นคำร้องขอตรวจสอบความถูกต้องได้ โดยผู้เช่าต้องชำระค่าบริการก่อน แต่จำเลยก็มิได้ทำการเช่นนั้น ฉะนั้น ตราบใดที่ยังไม่มีการบอกเลิกสัญญาการเช่าใช้บริการโทรศัพท์ เมื่อปรากฏว่ามีการใช้โทรศัพท์หมายเลขที่จำเลยเช่า จำเลยจึงต้องรับผิดชำระค่าเช่าที่ค้างชำระแก่โจทก์ ทั้งการที่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าใช้บริการที่ค้างชำระมิใช่เป็นการฟ้องเรียกค่าเสียหาย กรณีจึงไม่มีเหตุที่จะนำพฤติการณ์ที่โจทก์งดให้บริการล่าช้ามาพิจารณาประกอบในการกำหนดค่าเสียหายของโจทก์

คดีก่อนจำเลยฟ้องขับไล่โจทก์ว่าสัญญาเช่าที่ทำกันไว้ 7 ปี ใช้บังคับได้เพียง 3 ปีและโจทก์ผิดสัญญาเช่าเพราะไม่ชำระค่าเช่าสัญญาเช่าจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์ให้การว่ามิได้ผิดสัญญาเช่า ขอให้ยกฟ้อง การที่โจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ว่าสัญญาเช่ามีกำหนด3 ปี ขึ้นไป แต่ไม่ได้จดทะเบียนจึงตกเป็นโมฆะ ขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำตามสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ ย่อมเป็นการขัดกับคำให้การของโจทก์ในคดีก่อนเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตทั้งคำฟ้องคดีนี้ก็เป็นเรื่องที่ให้ศาลวินิจฉัยเกี่ยวกับสัญญาเช่าในทรัพย์สินเดียวกับคดีก่อนที่สืบเนื่องมาจากประเด็นเดียวกับที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยในคดีก่อน จึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 144แม้ว่าโจทก์จะได้ฟ้องคดีนี้ไว้ก่อนที่ศาลในคดีก่อนจะได้วินิจฉัยชี้ขาดก็ตาม แต่เมื่อศาลในคดีก่อนได้พิจารณาชี้ขาดแล้ว ก็ตกอยู่ภายใต้บังคับมาตรา 144 เช่นกัน

เมื่อครบกำหนด 2 ปี นับแต่วันลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่ในที่ดินของโจทก์แล้ว จำเลยที่ 1 ยังมิได้ติดตั้งอู่ลอยในพื้นที่ที่กำหนดไว้ตามสัญญา จำเลยที่ 1 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิริบเงินจากหลักประกันตามสัญญาได้ จำเลยที่ 2 ในฐานะผู้ค้ำประกันต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 รับผิดต่อโจทก์ด้วย แต่หลักประกันตามหนังสือสัญญาค้ำประกันของจำเลยที่ 2 ที่นำมามอบแก่โจทก์เป็นการวางไว้ล่วงหน้าเพื่อความเสียหายในกรณีที่จำเลยที่ 1 ผิดสัญญา เข้าลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินส่วน ศาลลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 วรรคหนึ่ง

สัญญาเช่า (โดยมีสิทธิเลือกซื้อ) ระบุว่า ห้างฯ จำเลยที่ 1 เช่ารถยนต์คันหนึ่งจากบริษัทโจทก์มีกำหนด 4 ปี ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน โดยจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดการเช่าแต่มีสิทธิจะซื้อรถยนต์ที่เช่าจากโจทก์ได้ โดยบอกกล่าวเป็นหนังสือไปยังโจทก์ทางไปรษณีย์ลงทะเบียน ดังนี้ สัญญาเช่า (โดยมีสิทธิเลือกซื้อ) ที่ทำต่อกันนี้จึงมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าแบบลีสซิ่งอันเป็นสัญญาเช่าทรัพย์อย่างหนึ่งที่โจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 1 ผู้เช่าเมื่อครบกำหนดการเช่าแล้ว แต่สัญญานี้หาใช่สัญญาเช่าซื้อตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 ไม่ เพราะในสัญญาเช่าซื้อนั้น เมื่อผู้เช่าซื้อชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อย่อมโอนไปยังผู้เช่าซื้อทันที โดยค่าเช่าซื้อรวมไว้ทั้งค่าเช่าและค่าแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อด้วย และผู้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อในเวลาใดก็ได้ด้วยส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าซื้อคืนแก่ผู้ให้เช่าซื้อตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 573 แต่สัญญาเช่าแบบลีสซิ่งเมื่อผู้เช่าชำระค่าเช่าจนครบกำหนดการเช่าแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่ายังไม่ตกเป็นของผู้เช่าจนกว่าจะแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นของผู้ให้เช่าจนเกิดเป็นสัญญาซื้อขายระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าเสียก่อนเงินค่าเช่าก็ไม่อาจถือว่ารวมค่าแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าไว้ด้วย และผู้เช่าไม่อาจบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดการเช่าได้ ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่า (โดยมีสิทธิเลือกซื้อ) นี้มิใช่สัญญาเช่าซื้อ จึงไม่จำต้องปิดอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากรฯ มาตรา 118 ก็ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งได้