คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อาคารชุด

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง บัญญัติว่า "เจ้าของร่วม (หมายถึงเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด) ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ" เจ้าของร่วมจึงมีหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 18 วรรคสอง ดังกล่าว และในกรณีที่จะต้องมีการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ผู้ขอจดทะเบียนก็จะต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานตามที่บัญญัติไว้ มาตรา 29 วรรคสอง ซึ่งบัญญัติว่า "ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง" โจทก์เป็นเพียงผู้ซื้อห้องชุดพิพาทจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีและแม้โจทก์จะมิใช่ลูกหนี้ผู้ซึ่งค้างชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามที่ระบุไว้ในมาตรา 18 วรรคสองก็ตาม แต่การที่โจทก์เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทตามประกาศของเจ้าพนักงานบังคับคดีย่อมมีผลเท่ากับโจทก์ได้ทำสัญญาตกลงว่า จะรับผิดชอบชำระหนี้ตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในประกาศของเจ้าพนักงานบังคับคดีให้แก่บุคคลภายนอกแทนลูกหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 ดังนั้น เมื่อเจ้าของห้องชุดเดิมมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระอยู่แก่จำเลยแล้ว โจทก์จึงมีหน้าที่ชำระหนี้ค่าส่วนกลางให้แก่จำเลยด้วย โจทก์จะมาอ้างว่าตนมิได้เป็นผู้ก่อหนี้ที่จำเลยเรียกให้ชำระจึงไม่ต้องมารับผิดชำระหนี้ตามมาตรา 18 วรรคสอง หาได้ไม่

จัดการงานนอกสั่งนั้น ป.พ.พ. มาตรา 395 บัญญัติว่า "บุคคลใดเข้าทำกิจการแทนผู้อื่นโดยเขามิได้ว่าขานวานใช้ให้ทำก็ดี หรือโดยมิได้มีสิทธิที่จะทำการงานนั้นแทนผู้อื่นด้วยประการใดก็ดี..." ดังนั้น บุคคลใดที่จะเข้าทำกิจการแทนผู้อื่น เช่น โจทก์เข้าไปชำระค่าใช้จ่าย ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปา แทนจำเลยนั้น เข้าทำกิจการแทนได้เลยโดยไม่ต้องคำนึงถึงว่าตัวการจะขอให้ทำหรือมีสิทธิทำแทนหรือไม่ ยิ่งในกรณีคดีนี้เข้าทำกิจการอันเป็นหน้าที่ตามกฎหมายของจำเลย คือเป็นการจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 และตามข้อบังคับของจำเลยและตาม ป.พ.พ. มาตรา 397 ถ้าโจทก์ไม่เข้าชำระค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง แทนจำเลยแล้ว อาจไม่ทันท่วงทีเป็นเหตุให้ทางการไฟฟ้านครหลวงและการประปานครหลวงตัดน้ำตัดไฟของอาคารชุด การที่เข้าทำนี้ยังเข้าข้อยกเว้นไม่ต้องคำนึงว่าจะขัดกับความประสงค์ของตัวการคือจำเลย โจทก์เข้าทำได้โดยไม่ต้องคำนึงว่าจำเลยจะต้องการหรือไม่ และเมื่อโจทก์ทำการตามมาตรา 397 นี้แล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยชดใช้เงินอันตนได้ออกไปคืนแก่โจทก์อย่างเช่นโจทก์เป็นตัวแทนจำเลยได้ตามมาตรา 401

แม้หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระถือเป็นเงินค้างจ่ายซึ่งมีกำหนดอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4) แต่หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่เกินเวลา 5 ปี ก็ไม่ระงับ เพราะสิทธิเรียกร้องที่ขาดอายุความนั้นมีผลให้ลูกหนี้มีสิทธิที่จะปฏิเสธการชำระหนี้ตามสิทธิเรียกร้องนั้นได้เท่านั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/10 โจทก์จะร้องขอให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ได้ก็ต่อเมื่อจำเลยได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบถ้วนแล้ว ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสาม ดังนั้น เมื่อโจทก์หรือเจ้าของร่วมคนเดิมยังไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มให้แก่จำเลยจนครบถ้วน จำเลยก็มีสิทธิ ที่จะปฏิเสธการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามที่โจทก์ร้องขอโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้
ตามใบแจ้งค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดพิพาท ระบุว่ามียอดเบี้ยปรับตามข้อบังคับคิดที่ร้อยละ 10 ต่อเดือน จำนวน 156 เดือน เป็นเงิน 752,541.19 บาท แต่ตามมติคณะกรรมการคิดเพียง 125,423 บาท ส่วนยอดเงินเพิ่มตาม พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 เป็นเงิน 2,057.05 บาท สอดคล้องกับข้อบังคับของจำเลย ข้อ 17 ซึ่งได้จดทะเบียนไว้ตั้งแต่ปี 2537 และข้อบังคับ ข้อ 18 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมตาม พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา 18/1 ที่บัญญัติถึงกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในเวลาที่กำหนดว่าต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ หากค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี การคิดเงินเพิ่มจากค่าใช้จ่ายส่วนกลาง จึงเป็นไปตามข้อบังคับของจำเลยและไม่เกินอัตราตามที่กฎหมายกำหนด ไม่ถือว่าจำเลยใช้สิทธิโดยสุจริต อีกทั้งโจทก์ก็มีโอกาสที่จะตรวจสอบได้ว่าเจ้าของร่วมคนเดิมค้างชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มเพียงใด เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจสู้ราคาในการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี การที่จำเลยเรียกร้องให้โจทก์ชำระเงินเพิ่มเต็มจำนวนจึงไม่ถือว่าไม่เป็นธรรมแก่โจทก์

ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าทางพิพาทบนที่ดินโฉนดเลขที่ 137052 เป็นถนนที่โจทก์ร่วมจัดให้มีขึ้นในการก่อสร้างอาคารชุดเคหะชุมชนธนบุรี 8 ทั้งข้อความและภาพที่โฆษณาที่โจทก์ร่วมโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดก่อนจดทะเบียนอาคารชุด ระบุไว้ชัดเจนว่าสาธารณูปโภค สาธารณูปการ มีถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก ลานจอดรถ เมื่อใบโฆษณาดังกล่าวโจทก์ร่วมทำขึ้นเพื่อโฆษณาขายโครงการอาคารชุดแก่ประชาชนทั่วไป จึงถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด อีกทั้งโจทก์ร่วมยังเสนอรายละเอียดโครงการต่อคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติระบุประเภทของการใช้ที่ดินในบริเวณโครงการของโจทก์ร่วมว่าที่ขายไม่ได้คือถนน ลานจอดรถ ทางเท้า สนามหญ้าและที่ว่างเปิดโล่ง เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ร่วมมีการแก้ไขใบโฆษณาดังกล่าวผิดไปจากเดิม จึงต้องฟังว่าทางพิพาทดังกล่าวโจทก์ร่วมจัดให้เป็นสาธารณูปโภคแก่อาคารชุด จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ในฐานะผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ตามสำเนาหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดย่อมมีอำนาจจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การจัดระบบรักษาความปลอดภัยและจัดการตามมติของเจ้าของร่วมตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเคหะชุมชนธนบุรี 8 และรายงานการประชุมใหญ่วิสามัญนิติบุคคลเคหะชุมชนธนบุรี 8 ครั้งที่ 2 /2548 และจำเลยทั้งสองยังชี้แจงการทำรั้วตาข่ายตามหนังสือที่ นธบ. 8- 030/2549 ลงวันที่ 27 มกราคม 2549 แก่โจทก์ร่วมทราบว่าการทำรั้วตาข่าย ตามความประสงค์ส่วนใหญ่ของเจ้าของร่วมนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อป้องกันภยันตรายกับผู้พักอาศัยในชุมชนฯ และเพื่อทดแทนรั้วตาข่ายเดิมที่ใช้งานมานานและชำรุดอันเป็นการย้ำให้เห็นว่าจำเลยทั้งสองทำตามอำนาจหน้าที่ จึงไม่ต้องขออนุญาตโจทก์ร่วม นอกจากนี้ยังได้ความตามรายงานกระบวนพิจารณา ลงวันที่ 17 กรกฎาคม 2550 ที่ศาลชั้นต้นเดินเผชิญสืบว่า โจทก์นำชี้รั้วตาข่ายที่จำเลยทั้งสองทำตามภาพถ่ายยาวตลอดแนวทางพิพาทร่นจากแนวรั้วลวดหนามเดิมประมาณ 1 ศอก แสดงว่าจำเลยทั้งสองทำรั้วเสาเหล็กและตาข่ายเหล็กภายในที่ดินโฉนดเลขที่ 137052 ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงมิได้รุกล้ำที่ดินอื่นของโจทก์ร่วมและที่ดินโจทก์ การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์และโจทก์ร่วม การที่โจทก์ร่วมยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทก็ดีและหลังจากฟ้อง โจทก์ร่วมจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 137052 ให้เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ก็ดีหาก่อให้เกิดสิทธิใด ๆ แก่โจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางไม่ การที่โจทก์เข้าออกเส้นทางพิพาทไม่ได้ การกระทำของจำเลยทั้งสองก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์

การที่โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แม้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดตกเป็นของโจทก์โดยผลของกฎหมาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 วรรคหนึ่ง แล้วก็ตาม แต่ห้องชุดเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งการได้มาโดยนิติกรรมย่อมไม่บริบูรณ์ เว้นแต่จะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง โจทก์ยังต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนด้วย เพราะไม่เช่นนั้นย่อมไม่อาจที่จะใช้สอยห้องชุดในฐานะเจ้าของทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์ได้ จำเลยจึงยังมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนให้แก่โจทก์ ส่วนที่ตามรายละเอียดแนบท้ายสัญญาเช่าซื้อห้องชุด ข้อ 16 กำหนดว่า "เมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้ให้เช่าซื้อจะแจ้งให้ผู้เช่าซื้อทราบเพื่อให้ผู้เช่าซื้อมารับโอนกรรมสิทธิ์ และผู้เช่าซื้อจะต้องมาขอรับโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาที่ผู้ให้เช่าซื้อแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่าซื้อทราบ..." ก็ไม่ได้ระบุว่า จำเลยจะดำเนินการเมื่อใด จึงเป็นเรื่องที่สุดแล้วแต่ใจของจำเลยโดยแท้ เมื่อปรากฏว่านับแต่ที่โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อห้องชุดในโครงการของจำเลยวันที่ 16 มีนาคม 2541 จนผ่อนชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วนวันที่ 10 พฤษภาคม 2552 และฟ้องคดีวันที่ 29 มีนาคม 2553 เป็นเวลา 12 ปีเศษ จำเลยยังมิได้ดำเนินการอย่างใด ๆ เพื่อการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเลย ถือได้ว่าเป็นเวลาที่เนิ่นนานจนเกินสมควรไปมาก ส่วนที่จำเลยอ้างว่า เหตุที่จำเลยไม่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดขึ้นและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ เพราะเหตุว่าประสบปัญหาขาดทุนและเกี่ยวกับเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ก็มิใช่เป็นเหตุที่จำเลยจะอ้างเพื่อที่จะปฏิเสธไม่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดและไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้ ฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 บัญญัติว่า "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่า ส่วนของอาคารที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม และมาตรา 15 บัญญัติว่า ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
(1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด
(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
(3) โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด
(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
(6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด
(7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
เมื่ออาคารจอดรถ อาคารสโมสร สระว่ายน้ำ รั้ว ถนนภายในโครงการและสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อมทรัพย์พิพาทล้วนมิได้ตั้งอยู่บนที่ดินที่ตั้งอาคารชุดโจทก์ทั้งห้า และไม่มีส่วนใดส่วนหนึ่งเกี่ยวข้องกับอาคารชุดโจทก์ทั้งห้า ดังนั้น ทรัพย์พิพาทจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ทั้งห้าหรือไม่ จึงต้องพิจารณาว่าเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของห้องชุด หรือเพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุดหรือไม่ จำเลยที่ 1 ขายโครงการอาคารชุดโดยโฆษณาว่าจะจัดให้มีอาคารจอดรถ อาคารสโมสร สระว่ายน้ำ รั้ว ถนนภายในโครงการและสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อม เพื่อให้เจ้าของใช้ประโยชน์ร่วมกัน ในสัญญาซื้อขายห้องชุดระบุว่า ผู้ซื้อมีสิทธิเป็นสมาชิกตลอดชีพของศูนย์สุขภาพ ซึ่งประกอบด้วยห้องออกกำลังกาย ห้องอบไอน้ำ สนามเทนนิสและอื่น ๆ ต่อมาเมื่อเจ้าของร่วมได้เข้าใช้ประโยชน์ร่วมกันในทรัพย์พิพาทแล้ว จำเลยที่ 1 ยังยินยอมให้โจทก์ทั้งห้าจัดการดูแลทรัพย์พิพาทในลักษณะทรัพย์ส่วนกลาง กับยอมให้โจทก์ทั้งห้านำเงินที่เจ้าของร่วมชำระเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางไปบำรุงรักษาทรัพย์พิพาทเช่นนี้ จะเห็นได้จากการโฆษณาขายโครงการอาคารชุด สภาพและที่ตั้งของทรัพย์พิพาท ลักษณะและประโยชน์ในการใช้สอยของทรัพย์พิพาทและการจัดการดูแลบำรุงรักษาโดยโจทก์ทั้งห้า ทรัพย์พิพาทจึงถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ทั้งห้าตามฟ้องโดยผลของกฎหมายดังกล่าวข้างต้นที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นแล้ว แม้จำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดจะมิได้ระบุว่าทรัพย์พิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรือแม้จำเลยที่ 1 มิได้แสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาทให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็ตาม เมื่อทรัพย์พิพาทตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางโดยผลของกฎหมาย เจ้าของห้องชุดจึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันในทรัพย์พิพาทตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง ฉะนั้น แม้จำเลยที่ 1 จะมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินทรัพย์พิพาท จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธินำทรัพย์พิพาทไปจดทะเบียนจำนองหรือภาระจำยอมแก่บุคคลอื่นรวมถึงจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 กรณีจึงไม่จำต้องคำนึงว่าจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 จะรับจดทะเบียนไว้โดยสุจริตหรือไม่

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ และให้ใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดรายได้แก่โจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ห้องชุดแก่โจทก์ โดยมีเงื่อนไขว่าโจทก์ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดพิพาทนับแต่วันที่ 16 มีนาคม 2553 แก่จำเลย หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้จำเลยยกเลิกการระงับการให้บริการส่วนรวมและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ศาลอุทธรณ์เห็นว่า หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นหนี้ที่เจ้าของห้องชุดต้องชำระ โจทก์ซื้อห้องชุดมาถือว่าโจทก์เป็นเจ้าของร่วม ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 โจทก์จึงต้องชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ด้วย ทางนำสืบไม่ปรากฏว่าจำเลยขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าครอบครองใช้ประโยชน์ในห้องชุด โจทก์จึงไม่ได้รับความเสียหายจากการกระทำของจำเลย พิพากษายืน ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกหนังสือปลอดหนี้แล้ว จำเลยเพิกเฉย ถือว่าโจทก์ไม่มีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระ จำเลยจึงต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ การที่จำเลยไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้เป็นเหตุให้โจทก์เสียหายนั้น เป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงซึ่งศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้ชอบด้วยเหตุผลแล้ว ศาลฎีกาไม่รับคดีไว้พิจารณาพิพากษาตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรม มาตรา 23 วรรคหนึ่ง

แม้บัญชีทรัพย์ส่วนกลางจะไม่ได้ระบุว่าอุปกรณ์การเชื่อมต่อสายไฟฟ้าที่ห้องควบคุมไฟฟ้าบริเวณชั้น 2 เป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วยก็ตาม แต่ก็ไม่ได้ระบุว่าอุปกรณ์ไฟฟ้าดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลด้วยเช่นกัน เมื่อพิเคราะห์ถึงลักษณะการใช้งานของอุปกรณ์ไฟฟ้าดังกล่าวก็เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมในการใช้ไฟฟ้าในชั้นนั้น ๆ ซึ่งมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 บัญญัติคำนิยามของ " ทรัพย์ส่วนกลาง " ว่า หมายถึงส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอันที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม เมื่ออุปกรณ์ไฟฟ้าดังกล่าวเป็นทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน จึงเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามนัยคำนิยามดังกล่าว อุปกรณ์ไฟฟ้าเป็นต้นเหตุเกิดเพลิงไหม้เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งอยู่ในความครอบครองของจำเลยที่ 1 และไฟฟ้าเป็นของเกิดอันตรายได้โดยสภาพ เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่สามารถพิสูจน์ให้ได้ว่าการเสียหายเกิดขึ้นแต่เหตุสุดวิสัย หรือเกิดเพราะความผิดของผู้ต้องเสียหายนั้นเอง จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดต่อ ศ. เจ้าของร่วม ผู้เอาประกันภัยไว้กับโจทก์ ตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 437 วรรคสอง และเมื่อโจทก์ในฐานะผู้รับประกันภัยได้ชำระค่าสินไหมทดแทน ให้แก่ ศ. ไป โจทก์ชอบที่จะรับช่วงสิทธิจากผู้เอาประกันภัยเรียกให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันที่โจทก์ได้ชำระเงินไป

โจทก์ซื้ออาคารชุดเชียงใหม่ทาวเวอร์จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี เมื่อจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ย่อมต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากจำเลยมาแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสอง ซึ่งหากไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากจำเลยมาแสดงโจทก์ย่อมไม่อาจที่จะดำเนินการเพื่อการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาเป็นของโจทก์ได้ เช่นนี้การที่จำเลยจะต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ จึงถือเป็นการใด ๆ ซึ่งจำเลยต้องกระทำเพื่อให้มีผลที่จะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวนหรือระงับซึ่งสิทธิในการจดทะเบียนสิทธิในห้องชุด อันเป็นการทำนิติกรรมฝ่ายเดียวตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 แล้ว เมื่อจำเลยไม่ยอมออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้และโจทก์ได้ฟ้องขอให้ศาลสั่งบังคับให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ หากจำเลยเพิกเฉยไม่ดำเนินการ จึงชอบที่ศาลจะมีคำสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยตามคำขอของโจทก์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง และมาตรา 39 บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่จัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางสามารถใช้สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอกหรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินเฉพาะที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางคืนได้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมทั้งหมด แต่ในกรณีที่เป็นความเสียหายที่เกิดแก่ทรัพย์ส่วนบุคคลซึ่งเกิดจากการกระทำของบุคคลอื่น ย่อมเป็นสิทธิของบุคคลผู้ได้รับความเสียหายที่จะใช้สิทธิเรียกร้องเอาค่าสินไหมทดแทนเอง คดีนี้จำเลยฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายจากการที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดครอบครองทรัพย์ส่วนกลาง โดยอ้างว่าทำให้จำเลยได้รับความเสียหายเป็นเหตุให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่น ๆ ในอาคารชุดไม่สามารถค้าขายได้ดีเช่นเดิม ทำให้ยอดขายของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมลดลง เห็นได้ชัดเจนว่าเป็นการเรียกค่าเสียหายซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมแต่ละรายได้รับจากการกระทำของโจทก์ซึ่งมิใช่บุคคลภายนอก จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้