คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เช่าช่วง

ข้อความตามสัญญาเช่าช่วงที่ระบุว่า หากมีข้อพิพาทเกิดขึ้นตามสัญญาเช่าให้เสนอข้อพิพาทต่ออนุญาโตตุลาการ ณ กรุงลอนดอน ชี้ขาดนั้น เป็นข้อตกลงระหว่างผู้เช่ากับจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าช่วงไม่เกี่ยวกับโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าเดิม ผู้เช่าและโจทก์ผู้ให้เช่าเดิมจะทำการโอนสิทธิดังกล่าวให้แก่กันไม่ได้เว้นแต่จะได้รับยินยอมเป็นหนังสือจากจำเลยโดยชัดแจ้ง และการโอนจะต้องทำเป็นหนังสือตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306การตั้งตัวแทนเพื่อการโอนดังกล่าวจึงต้องกระทำเป็นหนังสือด้วย
เมื่อไม่ได้ความว่า ผู้เช่าได้โอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาเช่าช่วงแก่โจทก์ผู้ให้เช่าเดิม การที่โจทก์เสนอข้อพิพาทที่เกิดขึ้นตามสัญญาเช่าช่วงต่ออนุญาโตตุลาการ และอนุญาโตตุลาการได้วินิจฉัยชี้ขาดให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ จึงเป็นการไม่ชอบจะนำคำวินิจฉัยชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการดังกล่าวมาบังคับจำเลยให้ปฏิบัติตามมิได้.(ที่มา-ส่งเสริม)

การที่จำเลยให้การว่า เมื่อน้าโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมถึงแก่กรรมแล้ว โจทก์ได้รับโอนสิทธิการเช่าบ้านพิพาทจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และโจทก์ได้ตกลงให้จำเลยเช่าช่วงบ้านพิพาทเช่นที่เคยปฏิบัติมาเมื่อครั้งน้าโจทก์ให้จำเลยเช่า โดยเสียค่าเช่าให้โจทก์ เช่นนี้เท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยอยู่ในบ้านพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าของโจทก์ และแสดงว่าโจทก์ได้รับมอบการครอบครองบ้านพิพาทจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ผู้ให้เช่าแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

การที่จำเลยให้การว่า เมื่อน้าโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมถึงแก่กรรมแล้วโจทก์ได้รับโอนสิทธิการเช่าบ้านพิพาทจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และโจทก์ได้ตกลงให้จำเลยเช่าช่วงบ้านพิพาทเช่นที่เคยปฏิบัติมาเมื่อครั้งน้าโจทก์ให้จำเลยเช่าโดยเสียค่าเช่าให้โจทก์ เช่นนี้เท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยอยู่ในบ้านพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าของโจทก์ และแสดงว่าโจทก์ได้รับมอบการครอบครองบ้านพิพาทจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ผู้ให้เช่าแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

ตามสัญญาเช่าไม่ได้ระบุว่าการชำระค่าเช่าให้ปฏิบัติต่อกันอย่างไรแต่การที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกลงกันว่าให้ผู้ให้เช่าเป็นฝ่ายไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าและปฏิบัติต่อกันเช่นนี้ตลอดมา จึงฟังได้ว่าผู้ให้เช่ามีหน้าที่ไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่า เมื่อผู้ให้เช่าไม่ไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่า จะถือว่าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นเหตุให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาหาได้ไม่ (อ้างฎีกาที่ 1735/2517)
ตามบันทึกต่อท้ายสัญญาเช่ามีใจความว่า ผู้เช่ามีสิทธิจะให้ผู้อื่นเช่าช่วงต่อไปได้แต่จะต้องเสียค่าเปลี่ยนชื่อให้ผู้เช่าครั้งละ 4,000 บาท คำว่า 'เปลี่ยนชื่อ' ในสัญญาข้อนี้ จึงย่อมหมายถึงการไปจดทะเบียนการเช่าเปลี่ยนชื่อผู้เช่าจากผู้เช่าเป็นชื่อผู้เช่าช่วงในกรณีผู้เช่าให้เช่าช่วงโดยไม่มีการเปลี่ยนชื่อผู้เช่าเป็นชื่อผู้เช่าช่วงตามที่จดทะเบียนการเช่าไว้ ผู้เช่าก็ไม่ต้องเสียค่าเปลี่ยนชื่อให้แก่ผู้ให้เช่า

ตามสัญญาเช่าไม่ได้ระบุว่าการชำระค่าเช่าให้ปฏิบัติต่อกันอย่างไร แต่การที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกลงกันว่าให้ผู้ให้เช่าเป็นฝ่ายไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าและปฏิบัติต่อกันเช่นนี้ตลอดมา จึงฟังได้ว่าผู้ให้เช่ามีหน้าที่ไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่า เมื่อผู้ให้เช่าไม่ไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่า จะถือว่าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นเหตุให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาหาได้ไม่ (อ้างฎีกาที่ 1735/2517) ตามบันทึกต่อท้ายสัญญาเช่ามีใจความว่า ผู้เช่ามีสิทธิจะให้ผู้อื่นเช่าช่วงต่อไปได้แต่จะต้องเสียค่าเปลี่ยนชื่อให้ผู้เช่าครั้งละ 4,000 บาท คำว่า 'เปลี่ยนชื่อ' ในสัญญาข้อนี้ จึงย่อมหมายถึงการไปจดทะเบียนการเช่าเปลี่ยนชื่อผู้เช่าจากผู้เช่าเป็นชื่อผู้เช่าช่วง ในกรณีผู้เช่าให้เช่าช่วงโดยไม่มีการเปลี่ยนชื่อผู้เช่าเป็นชื่อผู้เช่าช่วงตามที่จดทะเบียนการเช่าไว้ ผู้เช่าก็ไม่ต้องเสียค่าเปลี่ยนชื่อให้แก่ผู้ให้เช่า

โจทก์เช่าที่พิพาทจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ได้ ให้ จำเลยทั้งสองสำนวนอาศัยปลูกบ้านบนที่ดินดังกล่าว เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่ในที่พิพาทโดย ฟ้องขับไล่จำเลยจำเลยทั้งสองก็ต้องออกไปจากที่พิพาทจะอ้างว่าโจทก์ให้เช่าช่วงที่พิพาทและไม่เคยบอกเลิก สัญญาเช่าช่วงโดยไม่ปรากฏว่ามีสัญญาเช่าช่วงต่อกันหาได้ไม่และไม่ว่าข้อเท็จจริงจะฟังว่าจำเลยทั้งสองอาศัยที่พิพาท จากโจทก์หรือเช่าช่วงจากโจทก์ก็ตาม โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้อง ขับไล่จำเลยทั้งสองได้ ในคดีที่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224(แก้ไขโดยฉบับที่ 6 พ.ศ. 2518) ศาลอุทธรณ์และศาลฎีกาจำต้องถือตาม ข้อเท็จจริงที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนตาม มาตรา 238 และมาตรา 247 เมื่อโจทก์จำเลยแถลงร่วมกัน ทำให้ศาลวินิจฉัยในประเด็นเดียวว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ ส่วนพยานโจทก์ที่สืบมาแล้วนั้นโจทก์ไม่ติดใจซึ่งมี ผลเท่ากับว่าคู่ความขอให้ศาลวินิจฉัยอำนาจฟ้องของโจทก์ ตามคำฟ้องของโจทก์และคำให้การของจำเลยเท่านั้นการที่ ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยข้อเท็จจริงผิดจากที่คู่ความ ท้ากันอันเป็นการวินิจฉัยข้อเท็จจริงผิดต่อกฎหมายศาลฎีกา จึงฟังข้อเท็จจริงใหม่แทนข้อเท็จจริงที่ศาลชั้นต้นฟังมานั้น ได้ตามมาตรา 243(3) และมาตรา 247 ดังที่มาตรา 238 บัญญัติไว้ โจทก์จำเลยแถลงร่วมกันขอท้าให้ศาลวินิจฉัยในประเด็นข้อ เดียวว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ศาลชั้นต้นได้ จดรายงานกระบวนพิจารณาเกี่ยวกับการสืบพยานไว้ว่าส่วน พยานโจทก์ที่สืบมาแล้วนั้น โจทก์ไม่ติดใจเมื่อเป็นเช่นนี้ คดีเสร็จการพิจารณาข้อความดังกล่าวแสดงชัดอยู่ใน ตัวเองว่า การสืบพยานนั้นต่างฝ่ายต่างก็ไม่ประสงค์จะ สืบพยานแม้โจทก์จะได้สืบพยานไปแล้ว โจทก์ก็ไม่ติดใจจำเลยทั้งสองมิได้แถลงขอสืบพยานหรือแถลงคัดค้านแต่ประการใด เช่นนี้จำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิจะสืบพยานตามคำท้า

จำเลยแก้ไขเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงตึกแถวที่เช่าก่อนที่ผู้ให้เช่าเดิมจะขายตึกแถวให้โจทก์ สิทธิในการฟ้องร้องเพราะเหตุที่จำเลยเปลี่ยนแปลงตึกแถวที่เช่าจึงเป็นของผู้ให้เช่าเดิมหาตกมาเป็นของโจทก์เพราะเหตุที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวไม่ สัญญาเช่ามีข้อความว่าผู้เช่าจะไม่นำตึกแถวไปให้เช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า สิทธิอันนี้ตกไปยังโจทก์ผู้รับโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เมื่อปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าโดยนำตึกแถวพิพาทไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์หรือผู้ให้เช่าเดิมโจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ การที่จำเลยนำสืบว่าในการเจรจาตกลงเช่าผู้ให้เช่าเดิม อนุญาตด้วยวาจาว่า หากจะตกแต่งสถานที่เช่าให้เหมาะสมหรือนำไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงก็ให้ทำได้ โดยบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าเดิมด้วยวาจาก็พอ ย่อมเป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่ายังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากสัญญา การนำสืบเช่นนี้เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ประกอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ค่าเสียหายอันเนื่องจากการผิดสัญญาซึ่งได้กำหนดไว้ในสัญญา เช่านี้เป็นเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินสมควรศาลมีอำนาจที่จะลดได้ตามกฎหมาย

จำเลยที่ 1 ทำสัญญากับเทศบาลเมืองขอนแก่นตกลงให้จำเลยที่ 1 ได้ใช้ที่ดินราชพัสดุเพื่อทำการก่อสร้างอาคารพาณิชย์แล้วยกกรรมสิทธิ์ให้แก่เทศบาลเมืองขอนแก่นโดยจำเลยที่ 1 มีสิทธิเช่าที่ดินกับอาคารดังกล่าวทั้งหมดและมีสิทธิให้เช่าช่วงได้ ซึ่งทางปฏิบัติจำเลยที่ 1จะจัดการให้ผู้จองเช่าช่วงอาคารทำสัญญาเช่าโดยตรงกับ เทศบาลเมืองขอนแก่น ดังนั้น เมื่อปรากฏว่าจำเลยที่ 1ได้จัดการให้จำเลยที่ 4 ทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับ เทศบาลเมืองขอนแก่นแล้ว และโจทก์มิได้ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าดังกล่าว ศาลย่อมไม่อาจบังคับให้จำเลยที่1 ทำสัญญาให้โจทก์เช่าช่วงอาคารพิพาทอันเป็นการกระทบกระเทือนถึงสิทธิของเทศบาลเมืองขอนแก่นซึ่งเป็นบุคคลนอกคดีได้

ขณะที่โจทก์มีสิทธิการเช่าห้องพิพาทโจทก์ได้ให้จำเลยเข้าไปอาศัยอยู่ โดยตกลงกันว่าจำเลยจะออกจากห้องเมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ต่อไป จึงเป็นการก่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างกันซึ่งผูกพันคู่กรณีที่จะต้องปฏิบัติตามข้อตกลง เมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากห้องพิพาทจึงมีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง การที่เจ้าของห้องพิพาทบอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ไม่เป็นเหตุให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง

โจทก์เช่าที่ดินจากกรมธนารักษ์ปลูกห้องแถวที่พิพาท แล้วโจทก์ให้จำเลยเช่าห้องแถวที่พิพาท ถึงแม้ต่อมาสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับกรมธนารักษ์จะสิ้นสุดลง โจทก์ก็ยังมีหน้าที่ที่จะต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่กรมธนารักษ์ตามสัญญาเช่า เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยสิ้นกำหนดระยะเวลาแล้ว โจทก์จึงยังมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากสถานที่เช่าและเรียกค่าเสียหายได้