คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

ผู้ร้องทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับเจ้าของเดิมพร้อมกัน 3 ฉบับรวมระยะเวลาเช่า 8 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกสิทธิของผู้ร้องที่จะอยู่ในตึกแถวที่เช่าจึงมีอยู่ถึงวันครบกำหนดตสัญญาดังกล่าว ไม่ว่าผู้ใดจะเป็นเจ้าของตึกแถวและที่ดิน สิทธิของผู้ร้องก็มีอยู่คงเดิม การที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน ขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวที่ผู้ร้องเช่าอยู่ออกไปจากที่ดินของโจทก์ตั้งแต่ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่านั้น มีผลยิ่งกว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าเสียอีก ผู้ร้องจะอ้างว่าเมื่อไม่มีการบอกเลิกสัญญาเช่าจึงถือว่าผู้ร้องเช่าตึกแถวต่อโดยไม่มีกำหนดเวลาไม่ได้

ผู้ร้องทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับเจ้าของเดิมพร้อมกัน 3 ฉบับรวมระยะเวลาเช่า 8 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกสิทธิของผู้ร้องที่จะอยู่ในตึกแถวที่เช่าจึงมีอยู่ถึงวันครบกำหนดตามสัญญาดังกล่าว ไม่ว่าผู้ใดจะเป็นเจ้าของตึกแถวและที่ดิน สิทธิของผู้ร้องก็มีอยู่คงเดิม
การที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน ขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวที่ผู้ร้องเช่าอยู่ออกไปจากที่ดินของโจทก์ตั้งแต่ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่านั้น มีผลยิ่งกว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าเสียอีก ผู้ร้องจึงจะอ้างว่าเมื่อไม่มีการบอกเลิกสัญญาเช่าจึงถือว่าผู้ร้องเช่าตึกแถวต่อโดยไม่มีกำหนดเวลาไม่ได้.

ว. เป็นผู้เช่าที่ดินจากจำเลยในฐานะส่วนตัว มิใช่เป็นตัวแทนเชิดของโจทก์ แม้โจทก์จะเข้าไปประกอบกิจการโรงแรมในที่เช่า และก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดเวลา ว. ได้แสดงเจตนาขอต่ออายุสัญญาเช่าก็ไม่ก่อนิติสัมพันธ์ระหว่างจำเลยกับโจทก์ โจทก์ไม่อาจอ้าง สิทธิประโยชน์ใด ๆ จากสัญญาเช่าได้ การที่โจทก์ปลูกสร้างโรงแรม สระว่ายน้ำ ภัตตาคารในที่เช่า จึงเป็นการปลูกสร้างโดยไม่มีสิทธิ ในที่ดินของจำเลย สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเป็นส่วนควบกับที่ดิน และตกเป็นของจำเลย โจทก์ไม่อาจฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนขายบ้านให้โจทก์จำเลยให้การว่าจำเลยไม่เคยขายบ้านให้โจทก์ สัญญาซื้อขายบ้านที่โจทก์อ้างเป็นเอกสารปลอมและเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจำเลยทำสัญญาขายบ้านให้โจทก์แล้วจำเลยทำสัญญาเช่าบ้านด้วย แสดงเจตนาซื้อขายบ้านเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ ดังนี้แม้จำเลยจะเป็นฝ่ายชนะคดีในศาลชั้นต้น แต่ที่ศาลวินิจฉัยว่าจำเลยทำสัญญาขายบ้านให้แก่โจทก์แล้วทำสัญญาเช่าบ้านนั้นอาจทำให้จำเลยเสียสิทธิเป็นที่เสียหายหรือเป็นโทษแก่จำเลย จำเลยย่อมมีสิทธิอุทธรณ์ฎีกาในประเด็นดังกล่าวได้

จำเลยอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์ ต่อมาโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันขึ้นฉบับหนึ่งโดยไม่มีการตกลงในเรื่องค่าเช่า แสดงว่าโจทก์จำเลยมิได้ประสงค์ให้หนังสือสัญญาดังกล่าวผูกพันกันในลักษณะสัญญาเช่า แต่เป็นการทำสัญญาเพื่อรับรู้สิทธิของโจทก์ในที่ดิน การที่จำเลยครอบครองที่ดินโดยรับรู้ถึงสิทธิของโจทก์ดังกล่าว จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของโจทก์ มิใช่ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ แม้ครอบครองนานเพียงใดจำเลยก็หาได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ไม่ และที่โจทก์ฟ้องอ้างว่าสัญญาเช่าระงับไปแล้ว ขอให้จำเลยรื้อถอนบ้านออกไป ถือเป็นเรื่องเรียกทรัพย์คืน ไม่ใช่ฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าและไม่ต้องอาศัยหนังสือสัญญาเช่า การที่ศาลฟังว่าจำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยสัญญาเช่าที่ทำขึ้นเพื่อรับรู้สิทธิของโจทก์ จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิโดยการครอบครองปรปักษ์ ก็เป็นการวินิจฉัยว่าที่ดินเป็นของโจทก์ตามฟ้องนั่นเอง ไม่เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้อง ศาลจึงพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ได้

แม้สัญญาเช่าข้อ 7 มีใจความว่า ถ้าผู้เช่าผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าเข้ายึดครอบครองที่เช่าโดยพลัน และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีโดยผู้เช่ายอมให้ถือว่าสัญญาเช่าระงับไป และข้อ 8 มีใจความว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดี หรือผู้เช่าผิดสัญญาข้อใดก็ดี ผู้เช่ายอมให้ถือว่าสัญญาเช่าระงับสิ้นสุดลงก็ตาม เมื่อผู้เช่าผิดสัญญาเช่าโดยนำทรัพย์ที่เช่าไปให้เช่าช่วง แต่ผู้ให้เช่ามิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุดังกล่าว สัญญาเช่าจึงไม่ระงับไปเอง
ผู้ให้เช่ามีหนังสือบอกกล่าวถึงผู้เช่าให้มาทำสัญญาเช่าต่ออีกในอัตราค่าเช่าใหม่ แสดงว่าผู้ให้เช่าไม่ยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาเช่าในอัตราค่าเช่าที่ได้ระบุไว้ในคำมั่นท้ายสัญญาเช่าเมื่อครบอายุสัญญาเช่า ผู้เช่าจึงมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับผู้ให้เช่าปฏิบัติตามคำมั่นจะให้เช่าก่อนครบกำหนดในสัญญาเช่าได้

แม้สัญญาเช่าข้อ 7 มีใจความว่า ถ้าผู้เช่าผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าเข้ายึดครอบครองที่เช่าโดยพลัน และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีโดยผู้เช่ายอมให้ถือว่า สัญญาเช่าระงับไป และข้อ 8 มีใจความว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดีหรือผู้เช่าผิดสัญญาข้อใดก็ดี ผู้เช่ายอมให้ถือว่าสัญญาเช่าระงับสิ้นสุดลงก็ตาม เมื่อผู้เช่าผิดสัญญาเช่าโดยนำทรัพย์ที่เช่าไปให้เช่าช่วง แต่ผู้ให้เช่ามิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุดังกล่าวสัญญาเช่าจึงไม่ระงับไปเอง ผู้ให้เช่ามีหนังสือบอกกล่าวถึงผู้เช่าให้มาทำสัญญาเช่าต่ออีกในอัตราค่าเช่าใหม่ แสดงว่าผู้ให้เช่าไม่ยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาเช่าในอัตราค่าเช่าที่ได้ระบุไว้ในคำมั่นท้ายสัญญาเช่าเมื่อครบอายุสัญญาเช่า ผู้เช่าจึงมีอำนาจฟ้อง ขอให้บังคับผู้ให้เช่าปฏิบัติตามคำมั่นจะให้เช่าก่อนครบกำหนดในสัญญาเช่าได้

แม้สัญญาเช่าข้อ 7 มีใจความว่า ถ้าผู้เช่าผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าเข้ายึดครอบครองที่เช่าโดยพลัน และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีโดยผู้เช่ายอมให้ถือว่าสัญญาเช่าระงับไป และข้อ 8 มีใจความว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดี หรือผู้เช่าผิดสัญญาข้อใดก็ดี ผู้เช่ายอมให้ถือว่าสัญญาเช่าระงับสิ้นสุดลงก็ตาม เมื่อผู้เช่าผิดสัญญาเช่าโดยนำทรัพย์ที่เช่าไปให้เช่าช่วง แต่ผู้ให้เช่ามิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุดังกล่าว สัญญาเช่าจึงไม่ระงับไปเอง
ผู้ให้เช่ามีหนังสือบอกกล่าวถึงผู้เช่าให้มาทำสัญญาเช่าต่ออีกในอัตราค่าเช่าใหม่ แสดงว่าผู้ให้เช่าไม่ยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาเช่าในอัตราค่าเช่าที่ได้ระบุไว้ในคำมั่นท้ายสัญญาเช่าเมื่อครบอายุสัญญาเช่า ผู้เช่าจึงมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับผู้ให้เช่าปฏิบัติตามคำมั่นจะให้เช่าก่อนครบกำหนดในสัญญาเช่าได้.

โจทก์ให้ บ. เช่าโรงภาพยนตร์และเครื่องอุปกรณ์การฉายภาพยนตร์ ต่อมา บ. นำทรัพย์สินดังกล่าวไปให้จำเลยเช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากโจทก์ จำเลยจึงเป็นผู้เช่าช่วงทรัพย์สินของโจทก์โดยชอบ หาใช่เป็นบริวารของ บ. ไม่ จำเลยต้องรับผิดชำระค่าเช่าให้โจทก์โดยตรงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 และเมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับ บ. สิ้นสุดลงก็ทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยกับ บ. สิ้นสุดลงด้วย จำเลยจึงไม่มีหน้าที่ชำระค่าเช่าให้โจทก์นับแต่นั้น แต่เมื่อจำเลยยังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าช่วงอยู่ จำเลยก็ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์จนถึงวันที่ส่งมอบทรัพย์สินคืนโจทก์

โจทก์ให้ บ. เช่าโรงภาพยนตร์และเครื่องอุปกรณ์การฉายภาพยนตร์ต่อมา บ. นำทรัพย์สินดังกล่าวไปให้จำเลยเช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากโจทก์ จำเลยจึงเป็นผู้เช่าช่วงทรัพย์สินของโจทก์โดยชอบ หาใช่เป็นบริวารของ บ. ไม่ จำเลยต้องรับผิดชำระค่าเช่าให้โจทก์โดยตรงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545และเมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับ บ. สิ้นสุดลงก็ทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยกับ บ. สิ้นสุดลงด้วย จำเลยจึงไม่มีหน้าที่ชำระค่าเช่าให้โจทก์นับแต่นั้น แต่เมื่อจำเลยยังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าช่วงอยู่ จำเลยก็ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์จนถึงวันที่ส่งมอบทรัพย์สินคืนโจทก์