คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

ทายาททั้งหมดของผู้ตายได้ทำหนังสือยินยอมให้จำเลยซึ่งเป็นบุตรของผู้ตายเป็นผู้จัดการมรดกมีผลเท่ากับทายาทมอบให้จำเลยแต่ผู้เดียวเป็นผู้จัดการเกี่ยวกับมรดกของผู้ตายเมื่อจำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินของผู้ตายแก่โจทก์เพื่อนำเงินมาชำระหนี้กองมรดกและแบ่งปันแก่ทายาทแม้จะกระทำก่อนที่จำเลยจะได้รับแต่งตั้งจากศาลให้เป็นผู้จัดการมรดกของผู้ตายก็ตามแต่ทายาททั้งหมดก็ทราบดีและไม่ได้โต้แย้งหรือคัดค้านในขณะทำสัญญาหรือภายในเวลาอันสมควรนับแต่ทราบจึงฟังได้ว่าทายาททุกคนยินยอมให้จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินแก่โจทก์และแต่ละคนเชิดให้จำเลยเป็น ตัวแทนของตนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา821สัญญาจึงมีผลผูกพันทายาททุกคนในอันที่จะต้องโอนขายที่ดินแก่โจทก์

จำเลยและผู้ร้องทั้งสองเป็นทายาทของส. เมื่อส.ถึงแก่กรรมผู้ร้องทั้งสองและทายาทอื่นทำหนังสือยินยอมให้จำเลยเป็นผู้จัดการมรดกต่อมาจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทของส. และผู้ร้องทั้งสองแก่โจทก์โดยผู้ร้องทั้งสองและทายาทอื่นทราบแล้วแต่มิได้โต้แย้งคัดค้านดังนี้ฟังได้ว่าทายาททุกคนรวมทั้งผู้ร้องทั้งสองยินยอมให้จำเลยทำสัญญาและแต่ละคนเชิดให้จำเลยเป็นตัวแทนของตนแม้ขณะที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายนั้นจำเลยยังไม่ได้รับการแต่งตั้งจากศาลให้เป็นผู้จัดการมรดกก็ตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันผู้ร้องทั้งสองที่จะต้องโอนขายที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของตนให้แก่โจทก์ด้วย

โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกอ้างสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งมีรายการแสดงว่าได้มีการชำระเงินจำนวน3,400บาทเป็นพยานเพื่อแสดงข้อเท็จจริงต่อศาลว่าได้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างเจ้ามรดกกับจำเลยที่1ไม่ได้อ้างเพื่อแสดงข้อเท็จจริงว่าเป็นใบรับจึงไม่ต้องปิดอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายหมวด6แห่งประมวลรัษฎากรข้อ28และไม่ต้องห้ามไม่ให้รับฟังเป็นพยานหลักฐานตามมาตรา118 โจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่เจ้ามรดกเป็นเงิน34,550บาทเจ้ามรดกผ่อนชำระค่างวดบางส่วนแล้วก็ถึงแก่ความตายโจทก์ในฐานะทายาทได้ผ่อนชำระส่วนที่เหลือจนครบแต่จำเลยที่1ไม่ยอมจดทะเบียนโอนที่ดินให้ขอให้บังคับจำเลยที่1จดทะเบียนโอนที่ดินให้ถ้าโอนไม่ได้ก็ขอเงินที่ชำระไปคืนพร้อมดอกเบี้ยโจทก์มิได้ขอให้จำเลยชำระราคาที่ดินในขณะฟ้องการที่ศาลพิพากษาให้จำเลยที่1ชำระราคาที่ดินจำนวน70,100บาทเป็นการพิพากษาเกินคำขออันเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนจำเลยที่1มีสิทธิฎีกาและศาลฎีกามีอำนาจวินิจฉัยให้

โจทก์อ้างสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นพยานเพื่อแสดงข้อเท็จจริงต่อศาลว่าได้มีการทำสัญญาระหว่าง ว. กับจำเลยที่1ไม่ได้อ้างเพื่อแสดงข้อเท็จจริงว่าเป็นใบรับจึงไม่ต้องปิดอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายหมวด6แห่งประมวลรัษฎากรข้อ28และไม่ต้องห้ามไม่ให้รับฟังเป็นพยานหลักฐานตามประมวลรัษฎากรมาตรา118 ตาม คำขอท้ายฟ้องโจทก์ขอให้บังคับจำเลยที่1จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์หากไม่ดำเนินการขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชำระราคาที่ดินที่ ว. ได้ชำระไปพร้อมดอกเบี้ยฉะนั้นคำขอของโจทก์คือถ้าโอนที่ดินไม่ได้ก็ขอเงินที่ชำระไปคืนโจทก์มิได้ขอให้จำเลยชำระราคาที่ดินในขณะฟ้องการที่ศาลอุทธรณ์ภาค2พิพากษาให้จำเลยที่1ชำระราคาที่ดินจำนวน70,100บาทจึงเป็นการพิพากษาเกินคำขออันเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนจำเลยที่1จึงมีสิทธิฎีกาและศาลฎีกามีอำนาจวินิจฉัยให้

ในหนังสือสัญญาจะซื้อขายกำหนดว่าโจทก์วางมัดจำไว้เป็นเงิน 500,000 บาท แต่ในวันทำสัญญานั้นมีการวางมัดจำเพียง 150,000 บาท แต่ในวันทำสัญญานั้นมีการวางมัดจำเพียง 150,000 บาท ไม่ครบตามสัญญาเนื่องจากเช็คที่โจทก์เป็นค่ามัดจำอีก 350,000 บาท ถูกธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงินแม้การวางมัดจำแต่เพียงอย่างเดียวจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้แล้วก็ตาม แต่เมื่อคู่สัญญามีเอกสารที่เป็นหนังสือจึงต้องผูกพันกันตามข้อความที่ทำเป็นหนังสือนั้น เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันว่าต้องวางมัดจำเป็นเงิน 500,000 บาทก็จะต้องผูกพันกันตามนั้น เมื่อโจทก์วางมัดจำเพียง150,000 บาท ไม่ครบตามสัญญาจึงฟังได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ก่อนที่โจทก์และฝ่ายจำเลยจะทำสัญญาจะซื้อขายโจทก์และฝ่ายจำเลยได้เคยทำสัญญาซื้อขายกันมา 2 ฉบับแล้วการที่ได้ทำสัญญาเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินแปลงเดียวกันเป็นฉบับใหม่ขึ้นอีกก็สืบเนื่องมาจากโจทก์ผู้จะซื้อไม่ชำระเงินตามที่กำหนดไว้ในสัญญาฉบับก่อน ฉะนั้นการทำสัญญาจะซื้อขายโดยฝ่ายโจทก์สั่งจ่ายเช็คเป็นการชำระเงินมัดจำตามสัญญาส่วนหนึ่งนั้นย่อมเห็นได้ในเบื้องต้นแล้วว่าคู่สัญญามีเจตนาจะให้การชำระเงินมัดจำตามจำนวนเงินและตามวันที่ลงในเช็คเป็นสาระสำคัญของสัญญา ฉบับใหม่นั้น ทั้งยังมีบันทึกไว้ที่ด้านบนด้วยข้อความว่า ต่อเนื่องจากสัญญาจะซื้อขายฉบับเดิมแสดงให้เห็นวัตถุประสงค์ของคู่สัญญาว่าเจตนาจะให้ถือเอาเรื่องการใช้เงินมัดจำตามเช็คดังกล่าวเป็นสาระสำคัญของสัญญา และแม้ว่าสัญญาจะซื้อขายฉบับเดิมจะไม่ปรากฎข้อความว่าให้ผู้ขายบอกเลิกสัญญาได้ก็ตาม แต่โดย สภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาได้แสดงไว้ดังกล่าวย่อมเห็นถึงวัตถุประสงค์ของคู่สัญญาว่าหากโจทก์ผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ชำระเงินมัดจำหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ฝ่ายจำเลยผู้จะขายย่อมมีสิทธิบอกเลิกและริบมัดจำได้ทันที เมื่อปรากฎว่าเช็คซึ่งโจทก์สั่งจ่ายชำระเงินมัดจำส่วนหนึ่งใช้เงินไม่ได้ ซึ่งถือว่าโจทก์ผิดสัญญา ฝ่ายจำเลยย่อมบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำเสียได้ตามข้อสัญญาดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386 โดยจำเลยไม่ต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามมาตรา 387 แต่อย่างใด และเมื่อการเลิกสัญญาเป็นเพราะความผิดของฝ่ายโจทก์เอง โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากฝ่ายจำเลย

เมื่อโจทก์ตกลงทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์รวมกับที่ดินที่ไม่มีหลักฐานทางทะเบียนจาก จ. เป็นเนื้อที่รวม80 ไร่ ในสัญญาฉบับเดียวกันและกำหนดราคารวมเป็นเงิน 530,000 บาท โดยโจทก์ได้ชำระราคาบางส่วนเป็นเงิน 45,000 บาท โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของ จ.รับชำระหนี้ค่าซื้อที่ดินอีกเพียง 68,750 บาทแล้วโอนแต่เฉพาะที่พิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เนื้อที่ 17 ไร่ 2 งานซึ่งเป็นที่ดินเพียงบางส่วนตามสัญญาจะซื้อขายที่โจทก์ตกลงซื้อจาก จ.นั้น ย่อมมีผลเท่ากับเป็นการบังคับให้เจ้าหนี้รับชำระหนี้แต่เพียงบางส่วน โดยจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของ จ.มิได้ยินยอม หาอาจจะบังคับได้ไม่ ตามประมวลกฎหมาย-แพ่งและพาณิชย์ มาตรา 320 โจทก์จึงย่อมไม่มีอำนาจฟ้องเลือกบังคับชำระหนี้แต่เพียงบางส่วนได้
สำเนาสัญญาจะซื้อขายมิใช่เป็นเอกสารตามที่กฎหมายต้องการให้ต้องแนบมาพร้อมกับคำฟ้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 18ทั้งเมื่อเอกสารดังกล่าวเป็นพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีเมื่อศาลเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานดังกล่าวศาลก็มีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้ แม้โจทก์จะส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่จำเลยโดยฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติในมาตรา 90 ก็ตาม ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87 (2)
คดีที่ต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกาจำต้องถือข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 238, 247

มาตรา 53 แห่ง พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 บัญญัติเพื่อให้ความคุ้มครองแก่เกษตรกรผู้เช่านาโดยเฉพาะเท่านั้น ผู้เช่านาฝ่ายเดียวจึงมีสิทธิที่จะยกบทบัญญัตินั้นขึ้นอ้างอิงได้ หาได้เป็นบทบัญญัติที่ให้สิทธิผู้จะขายนายกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกที่จะซื้อนาไม่ เมื่อคดีนี้มิได้มีปัญหาเกี่ยวกับผู้เช่านาจะซื้อที่นาบังคับให้ผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์ผู้จะขายและจำเลยผู้จะซื้อที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อ พ.ร.บ.ดังกล่าว ไม่ตกเป็นโมฆะ

โจทก์ทำสัญญากับจำเลยว่าหากโจทก์ส่งปฏิทินและสมุดบันทึกที่จำเลยสั่งให้โจทก์จัดพิมพ์ไม่ทันกำหนดยินยอมให้ปรับวันละ1,000บาทเป็นข้อสัญญาว่าจะให้เบี้ยปรับเมื่อโจทก์ไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรซึ่งนอกจากเรียกให้ชำระหนี้แล้วจำเลยจะเรียกเอาเบี้ยปรับอันจะพึงริบนั้นอีกด้วยก็ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา381วรรคหนึ่งโดยต้องบอกสงวนสิทธิดังกล่าวต่อเมื่อโจทก์ได้ชำระหนี้ให้แก่จำเลยโดยสิ้นเชิงแล้วและจำเลยรับชำระหนี้นั้นเมื่อโจทก์ยังไม่ได้ส่งมอบปฏิทินและสมุดให้จำเลยครบถ้วนตามสัญญาจำเลยจึงหาหมดสิทธิจะเรียกเอาเบี้ยปรับไม่

ข้อเท็จจริงที่ว่า ผู้มาขอเช่าจะเช่าเพื่อดำเนินกิจการอะไรเป็นระยะเวลานานเท่าใด ตึกพิพาทอยู่ในย่านที่มีความเจริญหรือไม่ อีกทั้งมีผู้มาขอซื้อตึกพิพาทเมื่อใดนั้น เป็นเพียงราบละเอียดที่โจทก์ต้องนำสืบให้ปรากฏในชั้นพิจารณา เมื่อโจทก์ได้บรรยายว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายตึกและที่ดินพิพาททำให้โจทก์ได้รับความเสียหายโดยขาดประโยชน์ที่จะได้จากการให้เช่าเดือนละ 30,000 บาท และหากขายจะได้กำไร 1,700,000 บาท เพราะมีผู้มาขอเช่าและขอซื้อในจำนวนเงินดังกล่าว ฟ้องโจทก์ย่อมเป็นฟ้องที่ได้บรรยายโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ อีกทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172วรรคสอง ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายตึกและที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ โดยให้โอนตึกพร้อมที่ดินพิพาทให้โจทก์พร้อมกับเรียกค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับอีกด้วยเพราะโจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่เพียงอย่างเดียว แต่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่นที่โจทก์ได้รับ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 380 วรรคสอง อีกด้วย

ข้อเท็จจริงที่ว่าผู้มาขอเช่าจะเช่าเพื่อดำเนินกิจการอะไรเป็นระยะเวลานานเท่าใดตึกพิพาทอยู่ในย่านที่มีความเจริญหรือไม่อีกทั้งมีผู้มาขอซื้อตึกพิพาทเมื่อใดนั้นเป็นเพียงรายละเอียดที่โจทก์ต้องนำสืบให้ปรากฏในชั้นพิจารณาเมื่อโจทก์ได้บรรยายว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายตึกและที่ดินพิพาททำให้โจทก์ได้รับความเสียหายโดยขาดประโยชน์ที่จะได้จากการให้เช่าเดือนละ30,000บาทและหากขายจะได้กำไร1,700,000บาทเพราะมีผู้มาขอเช่าและขอซื้อในจำนวนเงินดังกล่าวฟ้องโจทก์ย่อมเป็นฟ้องที่ได้บรรยายโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับอีกทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา172วรรคสองฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายตึกและที่ดินพิพาทแล้วโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้โดยให้โอนตึกพร้อมที่ดินพิพาทให้โจทก์พร้อมกับเรียกค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับอีกด้วยเพราะโจทก์มิได้ฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่เพียงอย่างเดียวแต่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่นที่โจทก์ได้รับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา380วรรคสองอีกด้วย