คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

โจทก์จำเลยตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนแต่ไม่ปรากฏวันที่ชำระค่าเช่าแน่นอนของแต่ละเดือน จึงต้องถือเอาวันสิ้นเดือนเป็นกำหนดชำระค่าเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 559
เมื่อไม่ได้กำหนดเวลาการเช่าไว้ โจทก์ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาแก่จำเลยผู้เช่าให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่าง น้อยคืออย่างน้อยหนึ่งเดือนนับแต่วันสิ้นเดือน โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าวันที่ 9 กุมภาพันธ์ จำเลยทราบคำบอกกล่าวเมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ โจทก์จึงต้องให้เวลาจำเลยในเดือนมีนาคมเต็มเดือน เมื่อโจทก์ฟ้องคดีวันที่ 11 มีนาคม จึงเป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ไม่ชอบโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

โกดังเก็บสินค้าที่โจทก์เช่าจากจำเลยมีสภาพมั่นคงแข็งแรงการที่ฝนตกพายุแรงพัดกระเบื้องหลังคาเผยอออกหลุด 1 แผ่นจนกระทั่งน้ำฝนรั่วเข้าไปในโกดังเก็บสินค้าทำให้สินค้าเสียหายมิใช่เกิดจากความเสื่อมสภาพของกระเบื้องหลังคาและตะปูขอเกี่ยวหลุดตามสภาพ แต่เกิดจากภัยพิบัติที่ไม่อาจจะป้องกันได้แม้จะได้ระมัดระวังตามสมควรแล้วก็ตาม จึงเป็นเหตุสุดวิสัยที่เกิดขึ้นแก่สินค้าของโจทก์และโกดังเก็บสินค้าก็อยู่ในความควบคุมดูแลของโจทก์ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิด

หนังสือมอบอำนาจระบุว่าให้ผู้รับมอบอำนาจเป็นผู้กระทำการในกิจการต่าง ๆ แทน โดยมีข้อหนึ่งระบุว่า ให้มีอำนาจฟ้องบุคคลใดหรือนิติบุคคลใดต่อศาลในคดีแพ่ง จึงเป็นการมอบอำนาจให้ผู้รับมอบอำนาจฟ้องคดีแทนแล้ว แม้มิได้ระบุตัวบุคคลที่จะให้ฟ้องไว้โดยเฉพาะเจาะจงก็ตาม
เมื่อตามคำฟ้องและคำให้การรับกันว่ามีการเช่าที่พิพาทอยู่จริงแล้วโจทก์ผู้ให้เช่าแถลงรับว่าไม่มีหนังสือสัญญาเช่าที่ได้กำหนดเวลาเช่ากันไว้ก็ต้องฟังว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาอันการเลิกสัญญาเช่าจะต้องบอกกล่าวตามกฎหมาย และแม้โจทก์จะมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่พิพาทภายใน 15 วันก็ตาม แต่เมื่อขณะที่โจทก์ฟ้องขับไล่นั้นเป็นเวลาเกินกว่า2 เดือนแล้วโจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
จำเลยฎีกาในข้อที่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้ซึ่งจำเลยก็มิได้โต้แย้งคัดค้าน ถือว่าจำเลยสละประเด็นข้อพิพาทนี้แล้วข้อฎีกาดังกล่าวจึงเป็นปัญหาที่มิได้ว่ากันมาแต่ศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้

แม้สัญญาเช่าจะระบุว่า เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าจะขายที่ดินที่เช่าจะต้องแจ้งให้โจทก์ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อให้โอกาสโจทก์ซื้อก่อนก็ตามข้อตกลงนี้ก็เป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและเป็นเจ้าของที่ดินนั้นในภายหลัง โจทก์จึงหามีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้ขาย กับจำเลยที่ 3 ผู้ซื้อและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองไม่
ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 2 ที่ 3 เป็นฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 2 ที่ 3 ชำระหนี้อันจะแบ่งแยกมิได้ แม้จำเลยที่ 3 มิได้ฎีกาศาลฎีกาก็มีอำนาจพิพากษาให้มีผลถึงจำเลยที่ 3 ด้วย.

บิดาโจทก์เคยฟ้องขับไล่จำเลย แล้วตกลงประนีประนอมกันโดยบิดาโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่พิพาทมีกำหนด 5 ปี และบิดาโจทก์ถอนฟ้อง ศาลอนุญาตตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาล สัญญาประนีประนอมตามรายงานกระบวนพิจารณาดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ระหว่างบิดาโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อบิดาโจทก์ตายที่พิพาทเป็นมรดกตกได้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบิดาโจทก์ที่มีต่อจำเลย แต่ที่บิดาโจทก์กับจำเลยตกลงกันศาลมิได้พิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น ย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิพิเศษใด ๆ นอกเหนือจากสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดาทั่ว ๆ ไป เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาเช่าจึงมีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538.

บิดาโจทก์เคยฟ้องขับไล่จำเลย แล้วตกลงประนีประนอมกันโดยบิดาโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่พิพาทมีกำหนด 5 ปี และบิดาโจทก์ถอนฟ้อง ศาลอนุญาตตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาล สัญญาประนีประนอมตามรายงานกระบวนพิจารณาดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537ระหว่างบิดาโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อบิดาโจทก์ตายที่พิพาทเป็นมรดกตกได้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบิดาโจทก์ที่มีต่อจำเลย แต่ที่บิดาโจทก์กับจำเลยตกลงกันศาลมิได้พิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น ย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิพิเศษใด ๆนอกเหนือจากสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดาทั่ว ๆ ไป เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาเช่าจึงมีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538.

ฟ้องโจทก์ตั้งสภาพข้อกล่าวหาว่าจำเลยอยู่อาศัยบ้านพิพาทของโจทก์โดยการเช่าไม่มีลายลักษณ์อักษร และไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์ประสงค์จะใช้ประโยชน์เอง บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออก จำเลยและบริวารไม่ออกทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายโดยเปรียบเทียบเป็นอัตราค่าเช่าขณะยื่นฟ้อง ดังนี้ ไม่ใช่ฟ้องตามสัญญาเช่า โจทก์ไม่ต้องบรรยายฟ้องว่า มีข้อสัญญาว่าจำเลยชำระเงินค่าเช่าวิธีใด อย่างไร ผิดนัดค่าเช่าอย่างไร เป็นฟ้องซึ่งบรรยายแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับและข้ออ้างเป็นที่อาศัยแห่งข้อหา ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 172 แล้ว ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม.

สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทข้อ 10 กำหนดว่า 'เมื่อครบกำหนดอายุสัญญา และผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไป ผู้เช่าจะได้เสนอขอต่อสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่าภายในกำหนด 60 วัน หากมิได้ขอต่อสัญญาภายในกำหนดนี้ให้ถือว่าผู้เช่าสละสิทธิการเช่า ........' และมีหมายเหตุต่อท้ายสัญญาดังกล่าวว่า 'สัญญานี้มีอายุ 15 ปี ต่ออายุสัญญา 3 ปี ต่อ 1 ครั้ง ทุกครั้งที่ต่ออายุสัญญาผู้เช่าต้องนำเงินมาบำรุงวัดเป็นจำนวน 6,000 บาท 'ดังนี้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดจำเลยผู้เช่าได้มีหนังสือแสดงความจำนงขอเช่าต่อโจทก์ที่ 1 ผู้ให้เช่าภายในกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา เท่ากับผู้เช่าสนองรับคำเสนอของผู้ให้เช่าแล้วถือได้ว่าสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและวิธีการที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิมโดยไม่จำต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมา จึงไม่เป็นละเมิด
การที่จำเลยผู้เช่าขอให้บังคับผู้เช่าช่วงส่งมอบตึกแถวพิพาทแก่จำเลยเพื่อเข้าครอบครองใช้สิทธิตามสัญญาเช่าอันเป็นสิทธิของจำเลยที่จะกระทำได้ตามคำพิพากษาของศาลนั้น ไม่เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ที่ 2 ซึ่งอ้างว่าได้เช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์ที่ 1

สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทข้อ 10 กำหนดว่า 'เมื่อครบกำหนดอายุสัญญา และผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไป ผู้เช่าจะได้เสนอขอต่อสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่าภายในกำหนด 60 วัน หากมิได้ขอต่อสัญญาภายในกำหนดนี้ให้ถือว่าผู้เช่าสละสิทธิการเช่า ........' และมีหมายเหตุต่อท้ายสัญญาดังกล่าวว่า 'สัญญานี้มีอายุ 15 ปี ต่ออายุสัญญา 3 ปี ต่อ 1 ครั้ง ทุกครั้งที่ต่ออายุสัญญาผู้เช่าต้องนำเงินมาบำรุงวัดเป็นจำนวน 6,000 บาท 'ดังนี้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดจำเลยผู้เช่าได้มีหนังสือแสดงความจำนงขอเช่าต่อโจทก์ที่ 1 ผู้ให้เช่าภายในกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา เท่ากับผู้เช่าสนองรับคำเสนอของผู้ให้เช่าแล้วถือได้ว่าสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและวิธีการที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิมโดยไม่จำต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมา จึงไม่เป็นละเมิด
การที่จำเลยผู้เช่าขอให้บังคับผู้เช่าช่วงส่งมอบตึกแถวพิพาทแก่จำเลยเพื่อเข้าครอบครองใช้สิทธิตามสัญญาเช่าอันเป็นสิทธิของจำเลยที่จะกระทำได้ตามคำพิพากษาของศาลนั้น ไม่เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ที่ 2 ซึ่งอ้างว่าได้เช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์ที่ 1.

ในวันนัดสืบพยานจำเลยนัดแรก จำเลยยื่นคำร้องขอเลื่อนคดีอ้างเหตุป่วย ทนายจำเลยแถลงว่าติดใจสืบเฉพาะตัวจำเลยเท่านั้น หากนัดหน้าจำเลยไม่มาศาลหรือไม่มีพยานมาศาลให้ถือว่าจำเลยไม่ติดใจสืบพยานต่อไป ศาลชั้นต้นอนุญาตให้เลื่อนคดี เมื่อถึงวันนัดสืบพยานจำเลยหลังสืบตัวจำเลยแล้ว ทนายจำเลยแถลงขอเลื่อนคดีเพื่อขอสืบพยานอื่น ศาลชั้นต้นไม่อนุญาตให้เลื่อนคดีและถือว่าเป็นอันหมดพยานจำเลย คำสั่งของศาลชั้นต้นดังกล่าวจึงเป็นไปตามที่จำเลยแถลงไว้และเป็นไปโดยชอบแล้ว
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ให้เช่า ผู้เช่าจะยกเป็นข้อต่อสู้คดีหาได้ไม่
ปัญหาที่จำเลยไม่ได้ต่อสู้ไว้ในคำให้การ ทั้งไม่ใช่เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยปัญหานี้มา ก็ถือว่าเป็นปัญหาที่มิได้ว่ากันมาโดยชอบในชั้นอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้.