คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
กฎหมายที่ดิน

พระราชหัถเลขาของพระเจ้าแผ่นดินที่ซงสั่งไห้กะซวงกเสตราธิการดำเนินการออกตราจองไห้โจทนั้น หาไช่พระบรมราชโองการโปรดเกล้าไห้ทรัพย์สินไนที่ดินแก่โจทเปนพิเสสนอกเหนือไปจากกดหมายที่ดินไม่.

อำนาจเจ้าพนักงานเกษตร์เรียกโฉนดจากจำเลยที่อยู่คนละจังหวัดกับเจ้าพนักงาน

คดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 393/2546 ของศาลชั้นต้น ที่จำเลยที่ 1 ยื่นฟ้องโจทก์เพื่อเรียกโฉนดที่ดินทั้ง 40 ฉบับ คืน ซึ่งมีที่ดินพิพาทรวมอยู่ด้วยนั้น ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ส่งมอบโฉนดที่ดินทั้ง 40 ฉบับ คืนแก่จำเลยที่ 1 คำพิพากษาดังกล่าวจึงเป็นคำพิพากษาเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินจะดำเนินการออกใบแทนโฉนดที่ดินได้ก็ต่อเมื่อคดีนั้นถึงที่สุด ตาม ป.ที่ดิน มาตรา 56 และ 63 ประกอบกฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) ออกตามความใน พ.ร.บ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 หมวด 3 ข้อ 17 (3) เมื่อคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 393/2546 ของศาลชั้นต้นยังไม่ถึงที่สุด จำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงไม่สามารถขอออกใบแทนโฉนดที่ดินทั้ง 40 ฉบับ ได้
จำเลยที่ 1 และที่ 2 เคยยื่นคำขอออกใบแทนโฉนดที่ดินทั้ง 40 ฉบับมาแล้วสองครั้ง โดยไม่ได้นำคำพิพากษาคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 393/2546 มาประกอบคำขอ เจ้าพนักงานที่ดินพิจารณาแล้วเห็นว่า คดีดังกล่าวยังไม่ถึงที่สุดและจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่มีหลักฐานคดีถึงที่สุดมาแสดง จึงมีคำสั่งยกเลิกคำขอออกใบแทน การมีคำสั่งยกเลิกคำขอออกใบแทนโฉนดที่ดินพิพาทของเจ้าพนักงานที่ดินย่อมแสดงให้เห็นว่า คำพิพากษาศาลชั้นต้นคดีหมายเลขแดงที่ 393/2546 เป็นคำพิพากษาอันเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน การจะดำเนินการขอออกใบแทนโฉนดที่ดินดังกล่าวได้ก็โดยอาศัยอำนาจตาม ป.ที่ดิน มาตรา 56 และ 63 ประกอบกฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) ออกตามความใน พ.ร.บ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 หมวด 3 ข้อ 17 (3) เท่านั้น เมื่อจำเลยที่ 1 และที่ 2 มายื่นคำขอออกใบแทนโฉนดเป็นครั้งที่สาม โดยอ้างเหตุเดิมว่าโฉนดที่ดินสูญหาย แต่มีเพิ่มเติมว่าได้นำพยาน 2 คน มาบันทึกถ้อยคำรับรองพร้อมนำสำเนารายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 393/2546 มาประกอบ เจ้าพนักงานที่ดินมิได้ปฏิบัติตามกฎกระทรวงดังกล่าว ทั้งที่เป็นกรณีเดียวกันและเหมือนกันกับครั้งที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ยื่นคำขอออกใบแทนโฉนดในครั้งที่ 1 และครั้งที่ 2 ที่เจ้าพนักงานที่ดินมีคำสั่งให้ยกเลิกคำขอออกใบแทนเพราะจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่มีหลักฐานอันแสดงว่าคดีถึงที่สุดมาแสดง การที่เจ้าพนักงานที่ดินไม่ปฏิบัติตามข้อ 17 (3) แต่ข้ามขั้นตอนไปปฏิบัติตามข้อ 17 (1) จึงเป็นการไม่ชอบด้วยกฎกระทรวงดังกล่าว การออกใบแทนโฉนดที่ดินพิพาทจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายจำต้องเพิกถอนใบแทนโฉนดที่ดินซึ่งไม่ชอบตาม ป.ที่ดิน มาตรา 61 วรรคแปด และให้โฉนดที่ดินพิพาทฉบับเดิมยังคงมีผลใช้ได้ต่อไป
ศาลฎีกาได้มีคำวินิจฉัยในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 393/2546 ของศาลชั้นต้น ว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้สละกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้ง 40 แปลง แล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทอีกต่อไป และไม่มีสิทธิโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามใบแทนโฉนดที่ดินให้แก่จำเลยที่ 3 แม้จำเลยที่ 3 จะซื้อที่ดินพิพาทไว้โดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนตามกฎหมาย ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิใด ๆ ตามหลักกฎหมายทั่วไปที่ว่า ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน

ที่ดินพิพาทเป็นสินส่วนตัวของโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1471 (1) และ 1472 วรรคหนึ่ง หลังจากสมรสโจทก์ร่วมกับจำเลยปลูกสร้างรีสอร์ต ร้านอาหาร และต่อเติมบ้านเป็นร้านเสริมสวย สิ่งปลูกสร้างจึงเป็นทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรส แม้โจทก์จะเป็นผู้ออกเงินค่าก่อสร้างก็ตามแต่ก็ต้องได้รับการช่วยเหลือจากจำเลย ที่สำคัญสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวโจทก์กับจำเลยใช้เป็นที่อยู่อาศัยและประกอบธุรกิจร่วมกัน ตามพฤติการณ์เห็นได้ว่าโจทก์ยินยอมให้ใช้ที่ดินพิพาทปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว กรณีเข้าข้อยกเว้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 จำเลยจึงเป็นผู้มีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาท สิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติมบนที่ดินพิพาทไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน คงเป็นสินสมรสที่เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์และจำเลยร่วมกัน จำเลยไม่ยอมเปลี่ยนชื่อทางทะเบียนให้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกที่ดินพิพาทคืน ส่วนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพิพาทเป็นสินสมรส เมื่อโจทก์จำเลยยังมีสถานะเป็นสามีภริยาต่อกันตามกฎหมาย โจทก์จำเลยต้องจัดการสินสมรสร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1476 กรณีนี้ต้องบังคับตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 คือให้โจทก์จำหน่ายเฉพาะที่ดินพิพาทภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด หากไม่ปฏิบัติตามให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น ส่วนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพิพาทเป็นสินสมรส จำเลยยังไม่ต้องคืนแก่โจทก์ แต่หากโจทก์ประสงค์จะขายสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดินที่พิพาทโดยจำเลยยินยอมก็สามารถทำได้

แม้สัญญาหมาย จ.1 จะระบุชื่อสัญญาว่าสัญญาเช่า แต่เมื่อพิจารณาสาระสำคัญของเนื้อหา หาใช่เป็นเรื่องโจทก์ทั้งสองประสงค์จะครอบครองที่ดินเพื่อใช้หรือได้รับประโยชน์ในที่ดินชั่วระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ และโจทก์ทั้งสองได้ให้เงินแก่จำเลยเพื่อการนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 โดยแท้จริงไม่ แต่จุดประสงค์แห่งสัญญามุ่งเน้นเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินจากจำเลยเพื่อก่อสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 453 อันมีลักษณะเป็นสัญญาซื้อขาย มิใช่เจตนาที่จะเช่าทรัพย์กันแต่อย่างใด สัญญาหมาย จ.1 จึงเป็นสัญญาซื้อขายมิใช่สัญญาเช่า
โจทก์ทั้งสองมีฐานะเป็นคนต่างด้าว การซื้อที่ดินเพื่อให้นิติบุคคลที่ตั้งขึ้นตามกฎหมายไทยมีชื่อถือสิทธิในที่ดินแทนโจทก์ทั้งสอง มีลักษณะให้นิติบุคคลถือสิทธิในที่ดินแต่เพียงในนามเท่านั้น แท้จริงแล้วโจทก์ทั้งสองยังคงเป็นผู้ครอบครองที่ดินเพื่อหลีกเลี่ยงกฎเกณฑ์ข้อยกเว้นการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าว สัญญาซื้อขายจึงมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งตามมาตรา 86 แห่ง ป.ที่ดิน บทบัญญัติดังกล่าวเป็นกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อย สัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150

การที่โจทก์ซื้อบ้านและที่ดินพิพาท โดยใช้ชื่อจำเลยเป็นผู้ซื้อและถือกรรมสิทธิ์แทนเนื่องจากโจทก์เป็นคนต่างด้าวไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เป็นการกระทำที่ขัดต่อ ป.ที่ดิน มาตรา 86 และมาตรา 96 ซึ่งโจทก์จะต้องจัดการจำหน่ายที่ดินนั้นภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดตามมาตรา 94 โจทก์จะฟ้องบังคับจำเลยให้จำหน่ายที่ดินแทนโจทก์โดยพลการหาได้ไม่ เนื่องจากเจตนารมณ์ของบทบัญญัติดังกล่าวประสงค์ที่จะให้อธิบดีกรมที่ดินรับทราบและกำหนดเวลาให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายที่ดินเสียก่อน หากไม่ดำเนินการภายในกำหนดจึงให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้ตามวิธีการที่บัญญัติไว้ในหมวด 3 การที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยจำหน่ายที่ดินพิพาทแทนโจทก์ หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาและให้โจทก์ได้รับเงินที่ได้จากการจำหน่ายอันเป็นวิธีการนอกเหนือไปจากบทบัญญัติดังกล่าวซึ่งให้อธิบดีกรมที่ดินเป็นผู้กำหนดวิธีการจำหน่าย จึงเป็นการไม่ชอบ

จำเลยเข้าไปยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินที่ประชาชนใช้ร่วมกัน แต่โจทก์บรรยายฟ้องว่าเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2510 ถึงวันที่ 15 กรกฎาคม 2545 จำเลยเข้าไปยึดถือครอบครองที่ดินพิพาท ฉะนั้นตามคำฟ้องจำเลยจึงเข้าไปยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทก่อนวันที่ 4 มีนาคม 2515 อันเป็นวันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 96 ลงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2515 ที่แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 108 ทวิ ใช้บังคับทั้งการครอบครองที่ดินพิพาทนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2510 ตลอดมาก็เป็นการครอบครองสืบเนื่องจากการเข้ายึดถือครอบครองในครั้งแรกเมื่อมาตรา 108 ทวิ วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา 9 ต้องระวางโทษจำคุก ฯลฯ เช่นนี้ จำเลยจึงไม่อาจมีความผิดฐานเข้าไปยึดถือครอบครองที่ดินอันเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินตาม ป.ที่ดิน มาตรา 9, 108 ทวิ ที่โจทก์ขอให้ลงโทษได้
โจทก์ฟ้องว่าวันที่ 27 ธันวาคม 2544 พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกจากที่ดินและให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างภายในระยะเวลา 90 วัน จำเลยซึ่งรับหนังสือดังกล่าวแล้วไม่ปฏิบัติตามคำสั่งของพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ตามฎีกาของโจทก์กลับไม่ได้ระบุข้อเท็จจริงโดยย่อหรือข้อกฎหมายที่เกี่ยวกับความผิดฐานนี้ขึ้นอ้างอิงเพื่อคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 3 ที่ยกฟ้องโจทก์ว่าไม่ชอบอย่างไร ดังนั้น ฎีกาของโจทก์ที่ขอให้ลงโทษจำเลยตามฟ้องอันหมายถึงขอให้ลงโทษจำเลยฐานขัดคำสั่งเจ้าพนักงานตาม ป.ที่ดิน มาตรา 9, 108 ด้วยนั้น จึงเป็นฎีกาที่ไม่ชอบด้วย ป.วิ.อ. มาตรา 193 วรรคสอง ประกอบด้วยมาตรา 225 และมาตรา 216

การที่จำเลยที่ 1 ขายที่ดินให้แก่ ป. และมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โดยมิได้กลับเข้าไปยุ่งเกี่ยวกับที่ดินอีก แสดงว่าจำเลยที่ 1 สละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 วรรคหนึ่ง แล้ว แม้ ป. จะได้ซื้อที่ดินและยึดถือทำประโยชน์เพื่อตนในระยะเวลาห้ามโอน ป. ไม่ได้สิทธิครอบครองเนื่องจากถูกจำกัดสิทธิโดยบทบัญญัติแห่ง ป. ที่ดิน มาตรา 58 ทวิ แต่เมื่อ ป. และโจทก์ซึ่งอยู่กินฉันสามีภริยาได้ร่วมกันครอบครองที่ดินตลอดมาจนเลยเวลาห้ามโอนแล้ว ก็ยังครอบครองที่ดินอยู่ จึงถือได้ว่า ป. และโจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 นับแต่วันพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทและไม่อาจนำที่ดินพิพาทไปแบ่งแยกโอนให้แก่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 9 ได้ จำเลยที่ 2 ถึงที่ 10 จึงไม่มีสิทธิเข้าไปในที่ดินของโจทก์และจำเลยที่ 9 ไม่อาจนำที่ดินพิพาทบางส่วนไปจดทะเบียนจำนอง
สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทตกเป็นโมฆะเพราะต้องห้ามตามกฎหมายที่มิให้โอนที่ดินพิพาท การที่ ป. ได้สิทธิครอบครองในที่ดินเป็นการได้ตามผลของกฎหมายจึงหาอาจเรียกให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่ ป. ได้ไม่
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 11/2553)

สิทธิในใบจองเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้มีชื่อในใบจองเท่านั้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งคำว่าโอนที่บัญญัติในกฎหมายไม่ว่าจะใน ป.ที่ดิน มาตรา 31 (1) หรือใน พ.ร.บ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 มาตรา 8 วรรคสอง เป็นคำสามัญที่หมายถึงการโอนทุกกรณี กฎหมายไม่ได้บัญญัติไว้ ณ ที่ใดว่า ให้หมายถึงการโอนทางทะเบียน นิติกรรมซื้อขายที่ดินระหว่างผู้มีชื่อในใบจองกับบุคคลอื่นหรือระหว่างบุคคลต่อจากนั้นจึงขัดต่อกฎหมายไม่มีผลบังคับแม้จะไม่มีการโอนทางทะเบียนก็ตาม

โจทก์ฟ้องขอให้กรมที่ดินจำเลยที่ 1 และเจ้าพนักงานที่ดิน จำเลยที่ 2 จดทะเบียนเพิกถอนรายการจดทะเบียนภาระจำยอมโดยกล่าวอ้างว่าจำเลยที่ 2 จดทะเบียนผิดพลาดคลาดเคลื่อนจากข้อตกลงของโจทก์และเจ้าของสามยทรัพย์ที่ประสงค์จะจดทะเบียนทางด้านทิศตะวันตกของที่ดินกลับจดทะเบียนทางด้านทิศตะวันออกของที่ดินแทน แต่ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 61 วรรคหนึ่ง (2) กำหนดให้ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นผู้มีอำนาจสั่งเพิกถอน แก้ไข เอกสารที่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือเอกสารที่ได้จดแจ้งรายการทะเบียนอสังหาริมทรัพย์คลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย การกระทำของจำเลยทั้งสองที่ไม่ดำเนินการจดทะเบียนยกเลิกหรือเพิกถอนภาระจำยอม จึงไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55
ที่ดินของโจทก์ทางทิศตะวันออกมิได้มีการใช้ภาระจำยอมเกินกว่า 10 ปีแล้ว แต่โจทก์มิได้ฟ้องเจ้าของที่ดินสามยทรัพย์เข้ามาเป็นคู่ความด้วย ศาลจึงพิพากษาให้ยกเลิกหรือเพิกถอนรายการจดทะเบียนภาระจำยอมนั้นให้แก่ที่ดินของโจทก์ไม่ได้