คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
กรรมสิทธิ์

ตึกแถวของจำเลยอยู่บนที่ดินแปลงย่อยที่จัดจำหน่ายรวม 121 คูหา แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ซึ่งมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ภารจำยอมตกติดไปยังโจทก์ด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและไม่มีอำนาจห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับทางเท้า ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การจำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249วรรคสอง
โจทก์เจ้าของภารยทรัพย์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนกับต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387และมาตรา 1390 โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ ส่วนจำเลยเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิใช้ทางเท้าบนที่ดินพิพาทและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรก แต่ไม่มีสิทธินำวัสดุผ้าใบกันฝนมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถวในภายหลัง เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตามมาตรา 1388

ทรัพย์สินที่ทำการเช่าซื้อกันนั้นผู้ให้เช่าซื้ออาจนำทรัพย์สินที่จะมีกรรมสิทธิ์ในอนาคตออกให้เช่าซื้อล่วงหน้าได้ ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 ประสงค์จะซื้อเครื่องจักรพิพาทโดยให้โจทก์ออกเงินลงทุนให้เพื่อชำระให้แก่เจ้าของทรัพย์ แล้วจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าซื้อเครื่องจักรดังกล่าวกับโจทก์ในวันเดียวกับที่จำเลยที่ 1 รับเงินลงทุนไปจากโจทก์ หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 จึงได้ชำระเงินค่าเครื่องจักรให้แก่ผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์ อันเป็นผลให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในเครื่องจักรที่ให้จำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าซื้อไปก่อนหน้านั้นแล้ว สัญญาเช่าซื้อจึงมีผลใช้บังคับได้ หาได้ตกเป็นโมฆะไม่
ตามประมวลรัษฎากรฯ มาตรา 118 บัญญัติเพียงว่าตราสารใดที่ไม่ปิดแสตมป์ครบจำนวนและได้ขีดฆ่าแล้ว จะใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้เท่านั้นไม่ได้บังคับถึงเวลาที่ปิดและขีดฆ่า เมื่อต้นฉบับสัญญาเช่าซื้อที่โจทก์นำสืบในชั้นพิจารณาได้ปิดอากรแสตมป์ครบจำนวนและขีดฆ่าแล้ว และทั้งเมื่อโจทก์อ้างส่งต้นฉบับสัญญาเช่าซื้อดังกล่าวต่อศาลก็ไม่ปรากฏว่าจำเลยทั้งสองได้โต้แย้งถึงความถูกต้องของต้นฉบับสัญญาเช่าซื้อนั้น จึงรับฟังต้นฉบับสัญญาเช่าซื้อเป็นพยานหลักฐานได้

การซื้อขายอาคารอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่คู่สัญญามีความประสงค์จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 นั้น ถ้าตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีให้เสร็จเรียบร้อย การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เว้นแต่จะปรากฏว่าอาคารได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง เมื่อจำเลยมีสิทธิที่จะปลูกสร้างในที่ดินได้ อาคารที่จำเลยปลูกสร้างจึงมิได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 ดังนั้น นิติกรรมการซื้อขายระหว่างผู้ร้องและจำเลยคงมีฐานะเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายซึ่งสามารถใช้บังคับกันต่อไปได้เท่านั้น กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทจึงยังไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน ดังเช่นกรณีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่คู่สัญญามิได้มีความประสงค์ที่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และแม้จำเลยจะมอบอาคาให้ผู้ร้องครอบครองก็ถือว่าเป็นการครอบครองแทนจำเลยกรรมสิทธิ์ในอาคารยังคงเป็นของจำเลยอยู่ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เพราะยังชำระราคากันไม่ครบผู้ร้องจึงยังไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 287 ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธินำยึดอาคารขายทอดตลาดชำระหนี้ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขัดทรัพย์

ตามหนังสือที่กรมการผังเมืองมีถึงโจทก์ระบุว่ากฎกระทรวง ฉบับที่ 63(พ.ศ. 2532) มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 5 มิถุนายน 2532 ถึงวันที่ 4 มิถุนายน 2537 และมีการประกาศใช้กฎกระทรวง ฉบับที่ 169(พ.ศ. 2537) และฉบับที่ 211 (พ.ศ. 2538) ขยายอายุการใช้บังคับกฎกระทรวง ฉบับที่ 63ฯ ออกไปอีกฉบับละ 1 ปี รวม 2 ปี ซึ่งมีผลใช้กฎกระทรวง ฉบับที่ 63ฯ มีผลใช้บังคับถึงวันที่ 4 มิถุนายน 2539 โจทก์ยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารบนที่ดินโฉนดเลขที่ 20585 เมื่อวันที่ 18 กุมภาพันธ์ 2540 การยื่นคำขอของโจทก์จึงเป็นการยื่นภายหลังจากที่กฎกระทรวง ฉบับที่ 63ฯ สิ้นผลบังคับใช้ไปแล้ว พื้นที่บริเวณที่ดินของโจทก์ที่ขออนุญาตก่อสร้างอาคารจึงไม่มีกฎหมายใด ๆ กำหนดว่าที่ดินของโจทก์อยู่ในเขตพื้นที่สีเขียวอ่อน ซึ่งห้ามเจ้าของที่ดินก่อสร้างอาคาร โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินย่อมมีสิทธิที่จะใช้สอยที่ดินของโจทก์ได้ จำเลยซึ่งเป็นเจ้าพนักงานท้องถิ่นชอบที่จะอนุญาตให้โจทก์ก่อสร้างอาคารบนที่ดินของโจทก์ หากโจทก์ได้ยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารโดยถูกต้อง
ตามโฉนดเลขที่ 20585 มีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์รวม 2 คน คือ โจทก์กับ บ. ซึ่งเป็นมารดาโจทก์ แต่ บ. ได้ถึงแก่กรรมแล้ว และโจทก์เป็นผู้จัดการมรดกของ บ. แม้โจทก์จะลงลายมือชื่อในฐานะผู้ขออนุญาตก่อสร้างอาคาร โดยไม่ได้ระบุว่าลงชื่อในฐานะผู้จัดการมรดกของ บ. ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมด้วย แต่จำเลยรับคำขอของโจทก์ไว้พิจารณาพร้อมทั้งสั่งให้โจทก์แก้ไขแบบและส่งหลักฐานเพิ่มเติม โดยมิได้โต้แย้งว่าผู้ขออนุญาตลงลายมือชื่อไม่ครบ แสดงว่าจำเลยมิได้ถือเรื่องเจ้าของที่ดินลงลายมือชื่อไม่ครบทุกคนเป็นสาระสำคัญทั้งเป็นเรื่องที่จำเลยสามารถสั่งให้โจทก์จัดการแก้ไขให้ถูกต้อง จำเลยจะอาศัยเหตุนี้ออกคำสั่งไม่อนุญาตตามคำขอของโจทก์โดยไม่ให้โอกาสโจทก์แก้ไขข้อบกพร่องไม่ได้

สำเนาคำสั่งศาลชั้นต้นและหนังสือรับรองคดีถึงที่สุดซึ่งจำเลยแนบท้ายคำแก้ฎีกา แม้จำเลยจะมิได้ยื่นบัญชีระบุพยานและมิได้ส่งสำเนาเอกสารแก่โจทก์ แต่เอกสารดังกล่าวเป็นพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานเช่นว่านั้น เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ศาลฎีกามีอำนาจรับฟังเอกสารท้ายคำแก้ฎีกานั้นได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 87 (2) และเอกสารดังกล่าวแม้เป็นเพียงสำเนาเอกสาร แต่เมื่อมีรองจ่าศาลรับรองความถูกต้องแห่งเอกสารนั้นจึงฟังได้ว่าเป็นของแท้จริงและถูกต้องตาม ป.วิ.พ. มาตรา 127
โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลแม้จะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย แต่เมื่อศาลได้มีคำสั่งถึงที่สุดให้เพิกถอนการขายทอดตลาดดังกล่าวแล้ว ผลของคำสั่งเท่ากับว่าไม่มีการขายทอดตลาดมาแต่แรก โจทก์ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย

แม้ ด. ซื้อที่ดินพิพาทได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริตและได้โอนขายให้แก่ผู้ร้องโดยสุจริต แต่สิทธิของ ด. และผู้ร้องได้มาภายหลังจากที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองต่อโจทก์ไว้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว การจำนองจึงยังคงมีอยู่ไม่ระงับสิ้นไป โจทก์มีสิทธิจะบังคับจำนองเอาแก่ที่ดินพิพาทของผู้ร้องได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 744 และมาตรา 702 วรรคสอง การที่ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทมาภายหลังจากที่โจทก์ได้รับจำนองไว้แล้ว แม้จะได้มาโดยสุจริตและได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330แต่ก็ไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่มีอยู่เดิมเสียไป ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิร้องขอให้ปล่อยที่ดินพิพาท

การครอบครองอสังหาริมทรัพย์ อันจะทำให้ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 นั้น นอกจากจะต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา10 ปีแล้ว ยังจะต้องเป็นการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของบุคคลอื่นด้วย หากเป็นการครอบครองทรัพย์สินของตนเองแล้ว ก็หามีผลที่จะทำให้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองไม่
การที่โจทก์บรรยายฟ้องยืนยันว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ซึ่งรับมรดกมาจากบิดาเช่นนี้ ศาลไม่อาจพิพากษาให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินของโจทก์เองได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

ที่ดินมีโฉนดมีชื่อผู้คัดค้านเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ผู้คัดค้านจึงได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1373 ว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ส่วนบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่เป็นส่วนควบของที่ดินและเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้คัดค้านตามมาตรา 144 ด้วย หากผู้ร้องโต้แย้งว่าบ้านเป็นของบุคคลอื่นซึ่งเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้จึงไม่ถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดินแล้ว ผู้ร้องต้องมีภาระการพิสูจน์ในเรื่องนี้

ในขณะที่มีการจดทะเบียนโอนที่ดินระหว่างโจทก์กับผู้ขายที่ดิน ที่ดินยังอยู่ระหว่างการเช่า โดยผู้ขายที่ดินได้จดทะเบียนการเช่าที่ดินให้ ธ. กับพวก มีกำหนดเวลา 20 ปี และมีข้อตกลงให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า ดังนั้น เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าตามที่ได้จดทะเบียนไว้ สิ่งปลูกสร้างในที่ดินจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ผู้รับโอน ธ. กับพวกย่อมหมดสิทธิตามสัญญาเช่าตึกแถวและไม่มีสิทธินำห้องในอาคารตึกแถวให้บุคคลใดเช่าช่วงได้ จำเลยจึงเป็นผู้เช่าช่วงย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าผู้เช่าเดิม ไม่อาจยกการเช่าระหว่างจำเลยกับ ธ. และพวกขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาท การที่จำเลยยังคงอยู่ในห้องพิพาทต่อมา จึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยโดยไม่จำต้องบอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท
การที่โจทก์ไม่แก้อุทธรณ์มีผลเพียงโจทก์ไม่มีประเด็นที่จะฎีกาในชั้นฎีกาเท่านั้น

โจทก์บรรยายฟ้องว่าที่ดินพิพาทปัจจุบันเป็นซอยทองหล่อ 18 โจทก์ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะถนนสุขุมวิท 55 โดยโจทก์แนบแผนที่สังเขปมาท้ายคำฟ้องซึ่งแสดงโดยชัดแจ้งแล้วว่าที่ดินของโจทก์อยู่สุดซอยทองหล่อ 18 ติดกับคลองเป้งและติดกับที่ดินของ ท. ซึ่งเป็นทางเชื่อมกับที่ดินพิพาทเพื่อออกสู่ถนนสุขุมวิท 55แผนที่สังเขปท้ายคำฟ้องย่อมถือเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้องด้วย เป็นที่เข้าใจได้แล้วว่าที่ดินของโจทก์ ที่ดินของ ท. และที่ดินพิพาทอยู่ในบริเวณใดและมีสภาพเป็นอย่างไรคำฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
ที่ดินของโจทก์อยู่สุดซอยทองหล่อ 18 แม้โจทก์ไม่เคยอยู่อาศัยในซอยดังกล่าวก็ตาม แต่โจทก์ก็มีสิทธิที่จะเข้าออกเพื่อไปดูแลหรือดำเนินการใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินของโจทก์ หากที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณะทั้งแปลงตามที่โจทก์อ้างในฟ้องแล้ว การที่จำเลยทั้งเก้าทำที่ดินพิพาทส่วนหนึ่งเป็นตลาดสดย่อมทำให้สิทธิของโจทก์ที่จะใช้ทางสาธารณะได้รับความสะดวกน้อยลง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งเก้าได้
จำเลยที่ 2 และที่ 3 ขาดนัดยื่นคำให้การ ส่วนจำเลยที่ 1 และที่ 4 ถึงที่ 9ให้การว่าโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตเพราะโจทก์ทราบดีว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งเก้า เหตุที่โจทก์ไม่ขออนุญาตหรือขอให้จำเลยทั้งเก้าจดทะเบียนภารจำยอมให้ ก็เพราะโจทก์จะทำให้ที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณะเพื่อให้ที่ดินของโจทก์มีราคาสูงขึ้น แต่จำเลยที่ 1 และที่ 4 ถึงที่ 9 ฎีกาว่า โจทก์จะปลูกบ้านพักและอาคารพาณิชย์ในที่ดินของโจทก์ซึ่งทางราชการจะอนุญาตต่อเมื่อติดทางสาธารณะที่มีขนาดกว้างไม่ต่ำกว่า 10 เมตร เป็นการฟ้องคดีเพื่อผลประโยชน์ของตนเองอันเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต อันเป็นคนละเหตุกับที่จำเลยที่ 1 และที่ 4 ถึงที่ 9 ให้การไว้ฎีกาของจำเลยทั้งเก้าในส่วนนี้จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
โจทก์ฟ้องว่า พ. และ น. เจ้าของเดิมในที่ดินพิพาทได้ยกที่ดินพิพาทให้เป็นทางสาธารณะตั้งแต่ปี 2485 จึงไม่มีประเด็นว่าจำเลยทั้งเก้าซึ่งเป็นทายาทของ พ. และ น. ได้ผู้อุทิศที่ดินพิพาทให้เป็นทางสาธารณะโดยปริยายหรือไม่ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า จำเลยทั้งเก้าได้อุทิศที่ดินพิพาทให้เป็นทางสาธารณะโดยปริยายย่อมเป็นเรื่องนอกประเด็นตามคำฟ้องอันเป็นการไม่ชอบ และไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของจำเลยทั้งเก้าที่อ้างว่าจำเลยทั้งเก้าไม่ได้อุทิศที่ดินพิพาทให้เป็นทางสาธารณะ