คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ราคาที่ดิน

จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์ โดยโจทก์ได้วางมัดจำไว้บางส่วน ส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอน เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยจึงมีสิทธิริบมัดจำ แต่จำเลยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายจึงยังมีผลบังคับ เมื่อโจทก์จะให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อไป โจทก์ต้องชำระราคาที่ดินทั้งหมดตามสัญญา จะเพียงแต่ชำระส่วนที่ขาดโดยนำเงินมัดจำที่จำเลยใช้สิทธิริบไปแล้วมาคิดหักไม่ได้ เมื่อโจทก์ไม่ได้เสนอที่จะชำระเงินเต็มตามสัญญา การที่จำเลยไม่โอนที่ดินให้โจทก์จึงไม่ถือว่าจำเลยผิดสัญญา

โจทก์ขอบังคับให้จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคา 1,695,620บาท ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคาไร่ละ 40,000 บาท เมื่อคิดคำนวณแล้วมากกว่าราคาที่โจทก์จำเลยตกลงกันตามสัญญาจะซื้อจะขายประมาณ 50,000 บาทโจทก์ไม่อุทธรณ์และฎีกาคัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้น เป็นการที่จำเลยได้รับประโยชน์ไม่ใช่โจทก์ซึ่งโจทก์ก็รับในคำแก้ฎีกากรณีจึงไม่ใช่เป็นการพิพากษาเกินคำขอของโจทก์ตามที่จำเลยฎีกา

การที่สัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้งสองฉบับระบุไว้ชัดแจ้งว่าจำนวนเงินที่จะชำระในวันที่ 25 พฤษภาคม 2530 หรือเลื่อนกำหนดไปชำระในวันที่ 17 สิงหาคม 2530 เป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ดินการที่จำเลยนำสืบพยานบุคคลว่า เงินจำนวนดังกล่าวเป็นเงินมัดจำจึงเป็นการขัดกับข้อความในสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ต้องห้ามมิให้รับฟังตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(2)

ตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 295 ลงวันที่ 28 พฤศจิกายน2515 ข้อ 76 มิได้บังคับว่าหากในวันที่พระราชกฤษฎีกาใช้บังคับไม่มีการจดทะเบียนซื้อขายที่สำนักงานทะเบียนที่ดินแล้ว จะต้องถือเอาราคาที่ดินของกรมที่ดินกำหนดเป็นเกณฑ์แทน เพราะมิใช่ราคาซื้อขายกันในท้องตลาด

ที่ดินของจำเลยที่ 1 เนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 66 ตารางวา ตั้งอยู่ในเขตเทศบาลเมืองขอนแก่น ได้จำนองไว้กับโจทก์เมื่อวันที่ 25กุมภาพันธ์ 2526 ในวงเงิน 1,100,000 บาท ต่อมาเดือนกันยายน 2530โจทก์ขอออกหมายบังคับคดีตีราคา 1,000,000 บาท การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีตีราคา 190,000 บาท และเห็นชอบให้ขายจนศาลชั้นต้นอนุญาตให้ขายแก่โจทก์ ซึ่งสู้ราคาสูงสุด 300,000 บาท ในการขายทอดตลาดครั้งแรก เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2531 หลังวันจดทะเบียนจำนองถึง 5 ปี โดยไม่มีเหตุผลอื่นมาหักล้างเช่นที่ดินเสื่อมราคาเพราะทำประโยชน์ไม่ได้ หรือไม่มีทางเข้าออก จึงเป็นการขายโดยรวบรัดและกดราคา เป็นการขายทอดตลาดที่ไม่สุจริตและไม่ชอบด้วยกฎหมาย

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่ออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การว่า ที่ดินเฉพาะส่วนที่พิพาทเป็นของจำเลย จึงเป็นคดีมีทุนทรัพย์ แม้จะไม่ปรากฏราคาที่ดินพิพาท แต่ก็ปรากฏตามคำฟ้องของโจทก์โดยจำเลยมิได้โต้แย้งว่าที่ดินมีเนื้อที่ 5 ไร่ 1 งาน 25 ตารางวา โจทก์ซื้อมาในราคา 61,093.75 บาทแต่ที่ดินพิพาทเป็นเพียงส่วนหนึ่งของที่ดินที่โจทก์ซื้อมา มีเนื้อที่เพียง 75 ตารางวาย่อมมีราคาไม่เกินสองแสนบาท ต้องห้ามมิให้ฎีกาในข้อเท็จจริง ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 248 วรรคแรก

โจทก์จำเลยโต้เถียงกันในประเด็นที่ว่า จำเลยกำหนด ค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ประเด็นดังกล่าวเกิดจากที่ดินของโจทก์ซึ่งอยู่ในเขตอำนาจของศาลแพ่งธนบุรีถูกเวนคืนมูลแห่งคดีจึงเกิดขึ้นในเขตอำนาจของศาลแพ่งธนบุรีเมื่อโจทก์ขออนุญาตฟ้องและศาลแพ่งธนบุรีอนุญาตให้โจทก์ฟ้องที่ศาลแพ่งธนบุรีแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องที่ศาลแพ่งธนบุรีได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 4(2) การกำหนดค่าทดแทนให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ถูกเวนคืน มีกฎหมายบัญญัติไว้เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมทั้งฝ่ายรัฐบาลและเอกชน จำเลยไม่อาจกำหนดค่าทดแทนให้ตามใจชอบ เมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยกำหนดค่าทดแทนให้ไม่เป็นธรรม โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องขอให้ศาลกำหนดค่าทดแทนให้อย่างเป็นธรรมและเหมาะสมได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำออกจากที่ดินโจทก์ กับทำที่ดินให้กลับอยู่ในสภาพเดิม จำเลยให้การกล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ เป็นคดีมีทุนทรัพย์
โจทก์ฎีกาว่าจำเลยมิได้ครอบครองที่พิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ จึงมิได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทด้วยการครอบครองปรปักษ์ และโจทก์ซื้อที่พิพาทมาโดยสุจริต เป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง เมื่อที่พิพาทมีเนื้อที่เพียงประมาณ4 ตารางวา ไม่อาจมีราคาเกินกว่า 200,000 บาท จึงเป็นคดีที่มีราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาไม่เกิน 200,000 บาท ฎีกาของโจทก์ดังกล่าวจึงต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248

ตามพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ในท้องที่ตำบลห้วยโป่งและตำบลมาบตาพุด อำเภอเมืองระยอง จังหวัดระยองพ.ศ.2527 มาตรา 5 การกำหนดราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่เวนคืน จะต้องพิจารณาจากผลการพิจารณาของเจ้าหน้าที่ซึ่งตีราคาเพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่ และราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประการหนึ่ง สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ประการหนึ่งและวัตถุประสงค์ของการเวนคืนอีกประการหนึ่ง รวม 3 ประการด้วยกันจำเลยกำหนดราคาที่ดินของโจทก์ที่ถูกเวนคืนจากราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพียงประการเดียว ราคาดังกล่าวประเมินโดยเอาตำบล ถนน และทะเล เป็นหลัก ซึ่งเป็นการประเมินอย่างกว้าง ๆ ย่อมไม่ตรงกับความเป็นจริงเสมอไป ที่พระราชบัญญัติดังกล่าว มาตรา 5 บัญญัติให้คำนึงถึงสภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ไว้ซ้ำอีก มีผลเท่ากับบังคับให้มีการพิจารณาสภาพและที่ตั้งของที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นแปลง ๆ ไป ทั้งพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 มาตรา 6 ที่บัญญัติถึงวัตถุประสงค์ของจำเลยเห็นได้อยู่ในตัวว่าจัดตั้งขึ้นเพื่อแสวงกำไรในทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะมาตรา 6(3) จำเลยมีสิทธิให้เช่าซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในนิคมอุตสาหกรรมของจำเลยได้ นอกจากนี้มาตรา 32 และมาตรา 35 บัญญัติให้ประธานกรรมการ พนักงานและลูกจ้างของจำเลยอาจได้รับโบนัสตามระเบียบที่คณะรัฐมนตรีกำหนด พระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวข้างต้นจึงได้บัญญัติให้การกำหนดราคาที่ดินต้องคำนึงถึงวัตถุประสงค์ในการเวนคืนด้วย มิฉะนั้นจะเป็นช่องทางให้จำเลยแสวงกำไรจากการกดราคาที่ดินที่ถูกเวนคืนเพื่อประโยชน์ในทางธุรกิจของจำเลย หรือเพื่อผลกำไรจะได้กลับมาสำหรับจ่ายเป็นโบนัสทำให้เกิดความไม่เป็นธรรมต่อสังคม การที่จำเลยนำเอาราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประการเดียวมากำหนดเป็นราคาที่ดินของโจทก์ที่ถูกเวนคืนจึงไม่ชอบ และที่ศาลอุทธรณ์กำหนดราคาที่ดินของโจทก์ที่ถูกเวนคืนไร่ละ 50,000 บาทโดยพิจารณาถึงรายได้ที่จำเลยได้รับจากการให้เช่าที่ดินของโจทก์ที่ได้ไปจากการเวนคืนไร่ละ 48,000 บาท ต่อปี จึงชอบแล้ว เพราะรายได้จากทรัพย์สินกับราคาของทรัพย์สินนั้นย่อมจะต้องสัมพันธ์กันพระราชบัญญัติ ญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ในท้องที่ตำบลห้วยโป่งและตำบลมาบตาพุด อำเภอเมืองระยอง จังหวัดระยอง พ.ศ. 2527มาตรา 9 วรรคสี่ บัญญัติให้ผู้มีสิทธิได้รับค่าทดแทนได้รับดอกเบี้ยในอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นตั้งแต่วันที่ได้มีการจ่ายเงินหรือวางเงินค่าทดแทนที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 9.5 ต่อปีคงที่จนกว่าจะชำระเสร็จจึงไม่ถูกต้อง

คดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกให้จำเลยชดใช้เงินค่าที่พิพาทส่วนที่โจทก์ทำให้ราคาเพิ่มขึ้นมีจำนวนไม่เกินห้าหมื่นบาท ตามฟ้องไม่ได้บ่งถึงการที่จะบังคับเอาแก่ที่พิพาท จึงไม่ใช่เป็นคดีที่เกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ย่อมต้องห้ามไม่ให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 คดีก่อนโจทก์ฟ้องเรียกที่พิพาทคืนและเรียกค่าเสียหายที่ไม่ได้กรีดยางพาราส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกราคาที่พิพาทในส่วนที่โจทก์ปลูกต้นยางพาราทำให้ที่พิพาทมีราคาเพิ่มขึ้นคดีทั้งสองจึงมีประเด็นต่างกัน ทั้งในคดีก่อนศาลก็ไม่ได้วินิจฉัยว่าโจทก์และสามีโจทก์เป็นผู้ปลูกต้นยางพาราในที่พิพาท คดีนี้ศาลจึงฟังข้อเท็จจริงตามคดีก่อนไม่ได้