คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยระบุจำนวนเนื้อที่ไว้หากผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยกว่าหรือมากกว่าเกินร้อยละห้าของจำนวนเนื่อที่ที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายหรือรับเอาไว้โดยชำระราคาตามส่วนก็ได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท แม้ตอนแรกจะระบุเนื้อที่ดินที่จะซื้อจะขายกันมีเนื้อที่แน่นอน แต่ได้มีการบันทึกเพิ่มเติมในหมายเหตุว่า ผู้จะขายจะต้องทำการรังวัดสอบเขตใหม่ ได้เนื้อที่จริงเท่าใดให้คิดกันตามเนื้อที่ที่รังวัดได้ใหม่ ถ้าได้เนื้อที่มากหรือน้อยกว่าในโฉนดที่คิดในราคาไร่ละ 350,000 บาท ซึ่งเป็นการจะซื้อจะขายที่ดินคิดตามราคาเนื้อที่ที่รังวัดได้จริง มิใช่การจะซื้อจะขายที่ดินที่ระบุจำนวนเนื้อที่ดินไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 แม้รังวัดที่ดินพิพาทแล้วจะมีเนื้อที่น้อยกว่าเกินร้อยละห้าของเนื้อที่ดินในโฉนดก็ไม่อาจใช้สิทธิเลิกสัญญาตามมาตราดังกล่าวได้ อีกทั้งไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาให้สิทธิผู้จะซื้อที่จะบอกเลิกสัญญาในกรณีรังวัดที่ดินแล้วได้เนื้อที่น้อยกว่าเนื้อที่โฉนดมาก โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายในกรณีนี้ไม่ได้

แม้สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.8 จะระบุเนื้อที่ดินที่จะซื้อจะขายกันจำนวน 31 ไร่ 3 งาน 4 ตารางวา แต่ได้มีการบันทึกเพิ่มเติมในหมายเหตุว่า ผู้จะขายจะต้องทำการรังวัดสอบเขตใหม่ ได้เนื้อที่จริงเท่าใดให้คิดกันตามเนื้อที่ที่รังวัดได้ใหม่ ถ้าได้เนื้อที่มากหรือน้อยกว่าในโฉนดให้คิดในราคาไร่ละ 350,000 บาท ซึ่งเป็นการจะซื้อจะขายที่ดินคิดราคาตามเนื้อที่ที่รังวัดได้จริง มิใช่การจะซื้อจะขายที่ดินที่ระบุจำนวนเนื้อที่ดินไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 แม้รังวัดที่ดินพิพาทจะมีเนื้อที่น้อยกว่าเกินร้อยละห้าของเนื้อที่ดินในโฉนด ก็ไม่อาจใช้สิทธิเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 466

โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทและเป็นผู้ครอบครองที่ดิน จำเลยไม่ยอมโอนใส่ชื่อโจทก์ในโฉนดที่ดินอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 ถึงแม้ว่าการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อันทำให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะก็ตาม แต่ขณะทำสัญญาซื้อขายที่ดินยังไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อจำเลยส่งมอบการครอบครอง โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท เมื่อจำเลยโต้แย้งสิทธิ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
กำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 วรรคสอง เป็นระยะเวลาให้สิทธิฟ้องเรียกเอาคืนซึ่งการครอบครองที่ดินมือเปล่า ไม่ใช่เรื่องอายุความ คดีนี้โจทก์ฟ้องให้จำเลยจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินส่วนของโจทก์ โดยโจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน คดีจึงไม่มีประเด็นปัญหาการแย่งการครอบครองอันจะต้องใช้สิทธิฟ้องเรียกเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปี นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องคดีได้แม้จะเกิน 1 ปี นับแต่วันที่จำเลยขอออกโฉนดที่ดิน

จำเลยให้การยอมรับว่า จำเลยได้ทำสัญญาซื้อเครื่องจักรพิพาทจากโจทก์และยังค้างชำระราคาเครื่องจักรพิพาทแก่โจทก์จริงตามฟ้อง แต่จำเลยได้ยกข้อต่อสู้ขึ้นใหม่ว่า เครื่องจักรพิพาทที่โจทก์ส่งมอบแก่จำเลยมีความบกพร่องไม่สามารถห่อเทียนไขด้วยฟิล์มหดได้ดีเหมือนกับห่อด้วยแรงงานคนตามที่ตกลงซื้อขายกัน จำเลยจึงมีภาระการพิสูจน์หรือมีหน้าที่นำสืบก่อน

โจทก์ชำระเงินจำนวน 30,000 บาท ให้แก่จำเลยในวันจอง และจำนวน 120,000 บาท ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน ดังนั้น เงินจำนวน 150,000 บาท จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยแล้วในวันทำสัญญา เพื่อให้จำเลยยึดไว้เป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญาจึงถือเป็นมัดจำ ส่วนหลังจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์ยังผ่อนชำระให้แก่จำเลยรวม 12 งวด เป็นเงิน 840,000 บาท ย่อมไม่อาจถือเป็นมัดจำ แต่เป็นเพียงการชำระราคาบ้านและที่ดินบางส่วน ดังนั้น เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงเป็นอันเลิกกัน จำเลยจึงมีสิทธิริบมัดจำจำนวน 150,000 บาท ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2) และเมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน เงินที่โจทก์ชำระค่าบ้านและค่าที่ดินบางส่วนดังกล่าวต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันว่า ถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยได้นั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินสมควร ศาลก็มีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรได้

ฟ้องของโจทก์ไม่ได้กล่าวหาและขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันรับผิดต่อโจทก์ในฐานละเมิด แต่ขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายในการที่โจทก์ต้องผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของโจทก์ที่ไม่สามารถโอนที่ดินตามสัญญาให้แก่ผู้จะซื้อได้ เพราะที่ดินของโจทก์ถูกเวนคืนอันเนื่องจากการดำเนินการตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ดังนั้นโจทก์จะมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนเพียงใดต้องเป็นไปตามที่พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 บัญญัติไว้ ซึ่งพระราชบัญญัตินี้บัญญัติเรื่องเงินค่าทดแทนไว้ในหมวด 2 เงินค่าทดแทน ซึ่งไม่มีบทบัญญัติให้จ่ายเงินค่าทดแทนสำหรับค่าเสียหายในการที่โจทก์ต้องผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของโจทก์เพราะที่ดินดังกล่าวถูกเวนคืน ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันรับผิดค่าเสียหายในส่วนนี้

หนังสือมอบอำนาจที่โจทก์มอบอำนาจให้ ด. ฟ้องคดีระบุว่า ให้เป็นผู้มีอำนาจฟ้องร้องและดำเนินคดีแพ่งกับจำเลย รวมทั้งแต่งทนายความถอนฟ้อง ประนีประนอมยอมความ ใช้สิทธิหรือสละสิทธิในการอุทธรณ์หรือฎีกา ผู้รับมอบอำนาจจึงเป็นตัวแทนโจทก์ในการดำเนินคดีฟ้องจำเลยในคดีเกี่ยวกับทางจำเป็นเท่านั้น การที่ผู้รับมอบอำนาจได้แถลงต่อศาลตกลงจะขายที่ดินของโจทก์ให้แก่จำเลย จึงเป็นการกระทำนอกเหนือขอบอำนาจของโจทก์ ย่อมไม่ผูกพันตัวการ แต่หลังจากผู้รับมอบอำนาจกับจำเลยได้ตกลงจะซื้อที่ดินกันแล้ว โจทก์ได้ดำเนินการให้ผู้อาศัยในที่ดินของโจทก์ออกจากที่ดินหมดสิ้นตามเงื่อนไขที่ผู้รับมอบอำนาจและจำเลยตกลงกัน ถือได้ว่าโจทก์ได้ให้สัตยาบันแก่นิติกรรมที่ผู้รับมอบอำนาจได้กระทำนอกเหนือขอบอำนาจแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 823 โจทก์จึงต้องผูกพันตามนิติกรรมนั้นด้วย
การที่โจทก์ยินยอมจ่ายค่ารื้อถอนให้ผู้อาศัยในที่ดินเป็นการกระทำเพื่อมิให้โจทก์ผิดข้อตกลงกับจำเลย ค่ารื้อถอนที่โจทก์จ่ายไปจึงเป็นค่าเสียหายโดยตรงที่โจทก์ได้รับจากการที่จำเลยผิดข้อตกลงไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายส่วนนี้ให้แก่โจทก์

แม้โจทก์จะเคยครอบครองที่ดิน น.ส. 3 ก. เลขที่ 3404 อันเป็นที่ดินพิพาทมาก่อนทำสัญญาซื้อขาย และเมื่อทำสัญญาซื้อขายแล้วจำเลยก็ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ แต่เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทโดยไม่ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลืออีกครึ่งหนึ่งภายในวันที่ 10 มิถุนายน 2540 ตามสัญญา จำเลยก็กลับเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2541 เป็นต้นมา แสดงว่าจำเลยไม่ได้มีเจตนาจะสละการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท การครอบครองของโจทก์ดังกล่าวเป็นการครอบครองแทนจำเลย จำเลยจึงยังคงเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท

โจทก์ครอบครองที่ดิน น.ส.3 ก. อันเป็นที่ดินพิพาทมาก่อนทำสัญญาซื้อขายจากจำเลย แต่เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาซื้อขายโดยไม่ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลืออีกครึ่งหนึ่งภายในวันที่ 10 มิถุนายน 2540 จำเลยก็กลับเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2541 เป็นต้นมา แสดงว่าจำเลยไม่ได้มีเจตนาสละการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญาซื้อขาย การครอบครองของโจทก์ดังกล่าวเป็นการครอบครองแทนจำเลย จำเลยจึงยังคงเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง

ตามบันทึกเพิ่มเติมแนบท้ายสัญญาจะซื้อขายที่ดินและโรงเรือนมีข้อตกลงให้จำเลยผู้จะขายต้องก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเรียบร้อยภายใน 6 เดือน และโจทก์ผู้จะซื้อต้องชำระเงินค่างวดที่ค้าง 6 งวด ภายในระยะเวลาเดียวกัน หากฝ่ายใดผิดเงื่อนไขให้ถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต่อมาจำเลยก่อสร้างบ้านให้โจทก์เสร็จไม่ทันภายในกำหนดดังกล่าวส่วนโจทก์ชำระเงินทั้ง 6 งวด ให้จำเลยแล้วจำเลยจึงผิดสัญญาและโจทก์ย่อมบอกเลิกสัญญาได้
พฤติการณ์ที่โจทก์ไม่ถือเอากรณีที่จำเลยสร้างบ้านไม่เสร็จตามข้อตกลงเป็นสาระสำคัญในการบอกเลิกสัญญา แสดงว่าโจทก์ประสงค์รับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายต่อไป เพียงแต่ขอให้จำเลยแก้ไขส่วนที่ชำรุดบกพร่องในการก่อสร้างบ้านที่เห็นประจักษ์เท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องปกติธรรมดาของผู้จะซื้อบ้านอยู่อาศัย จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยต้องดำเนินการให้โจทก์ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อจำเลยยังไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ของตนให้ครบถ้วน จำเลยจึงไม่อยู่ในฐานะที่จะเรียกให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน ทั้งภายหลังจำเลยกลับนำบ้านและที่ดินดังกล่าวไปขายแก่บุคคลอื่นอีกจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ จำเลยจึงต้องคืนเงินค่างวดที่โจทก์ชำระไปพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์