คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

ศาลมีคำสั่งให้ ศ. เป็นคู่ความแทนจำเลย ศ. ยื่นคำร้องขอให้ศาลเพิกถอนคำสั่งดังกล่าวอ้างว่าส่งหมายเรียกให้แก่ตนไม่ชอบ ศาลมีคำสั่งยกคำร้องเป็นคำสั่งระหว่างพิจารณาและมิได้เป็นคำสั่งที่ไม่รับหรือคืนคำคู่ความตามมาตรา 18 เมื่อจำเลยมิได้โต้แย้งไว้ตามมาตรา 226 (2) จึงไม่มีสิทธิอุทธรณ์
การขอแก้ไขคำให้การให้ทำเป็นคำร้องยื่นต่อศาลก่อนวันชี้สองสถานหรือก่อนวันสืบพยานไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน ในกรณีที่ไม่มีการชี้สองสถาน เว้นแต่มีเหตุอันสมควรที่ไม่อาจยื่นคำร้องได้ก่อนนั้น หรือเป็นการขอแก้ไขในเรื่องเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนหรือเป็นการแก้ไขข้อผิดพลาดเล็กน้อยหรือข้อผิดหลงเล็กน้อย การที่จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขคำให้การหลังจากโจทก์สืบพยานไปแล้ว 1 ปาก จำเลยจึงไม่มีสิทธิกระทำได้โดยไม่ต้องพิเคราะห์ว่าโจทก์จะเสียเปรียบหรือไม่
สัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าจะเป็นสัญญาธรรมดาหรือสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ก็เป็นเรื่องระหว่างคู่สัญญา มิใช่ปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน

ค่าเสียหายอันเป็นค่าเช่าที่จำเลยจะต้องชำระก่อนโจทก์บอกเลิกสัญญานั้น เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยโดยชอบ และยึดรถยนต์ที่ให้เช่าคืนมาจากจำเลยสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยย่อมสิ้นสุดลงในวันดังกล่าวแล้ว คู่สัญญาจำต้องให้อีกฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง โจทก์จะอาศัยสัญญาเช่ามาฟ้องเรียกค่าเช่าที่จำเลยค้างชำระอีกมิได้ จะเรียกได้ก็แต่เพียงค่าที่จำเลยได้ใช้ประโยชน์จากรถยนต์ที่เช่ามาตลอดระยะเวลาที่จำเลยครอบครองรถยนต์อยู่ตามมาตรา 391 วรรคสามเท่านั้น ซึ่งการเช่ารถยนต์กรณีนี้เป็นการเช่าแบบลิสซิ่งโดยเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าแล้วโจทก์มีภาระผูกพันต้องให้จำเลยมีสิทธิเลือกซื้อรถยนต์ที่เช่าได้ในราคาถูกกว่าราคาในท้องตลาดเป็นการตอบแทน โจทก์เป็นแหล่งเงินทุนประกอบธุรกิจหากำไรจากการให้เช่ารถยนต์หรือให้เช่าซื้อ จึงน่าเชื่อว่าในการกำหนดค่าเช่าแบบลิสซิ่งโจทก์จะต้องคำนวณค่าเช่ารถยนต์และค่าดอกเบี้ยเข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าด้วย ดังนั้น ค่าเช่าที่โจทก์กำหนดไว้ในสัญญาเช่าแบบลิสซิ่งจึงน่าจะสูงกว่าค่าเช่าตามสัญญาเช่าแบบธรรมดา
ค่าเสียหายอันเป็นค่าเช่าที่จำเลยต้องชำระหลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญานั้น แม้ตามสัญญาเช่าจะระบุไว้ว่า ถ้าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนด โจทก์มีสิทธิเรียกค่าทดแทนโดยถือว่าค่าเช่าทั้งหมดถึงกำหนดชำระ และโจทก์อาจฟ้องเรียกเงินค่าเช่าทั้งหมดและเงินอื่น ๆ ซึ่งถึงกำหนดชำระและซึ่งจะถึงกำหนดชำระในภายหน้าตามสัญญาเช่าก็ตาม แต่ข้อสัญญาดังกล่าวถือได้ว่าเป็นข้อสัญญาที่กำหนดความรับผิดในการที่จำเลยไม่ชำระหนี้ไว้ล่วงหน้าจึงมีลักษณะเป็นการกำหนดเบี้ยปรับ ถ้าหากกำหนดไว้สูงเกินส่วน ศาลอาจลดลงเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383
แม้สัญญาเช่าจะมีข้อความระบุไว้ว่าถ้าไม่มีการชำระเงินตามที่โจทก์เรียกร้องจำเลยจะต้องชำระดอกเบี้ยตามอัตราดอกเบี้ยในการผิดสัญญาที่กำหนดในตารางต่อท้าย และตารางต่อท้ายสัญญาเช่าได้ระบุอัตราดอกเบี้ยในการผิดสัญญาร้อยละ 21 ต่อปี ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าในกรณีจำเลยผิดนัดไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ หากสูงเกินส่วนศาลย่อมมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 วรรคหนึ่ง

สัญญาเช่าสิทธิขายอาหารและสิ่งพิมพ์ประจำสถานีรถไฟมีข้อความว่าถ้าผู้เช่าประพฤติผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะเลิกสัญญาเสียได้ทันที ส่วนเงินประกันและเงินค่าเช่าที่เก็บล่วงหน้าไว้ ผู้ให้เช่าก็อาจริบเสียได้ เมื่อจำเลยผู้เช่าประพฤติผิดสัญญาเช่า โจทก์ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิริบเงินประกันตามสัญญาได้และไม่มีหน้าที่ต้องคืนเงินประกันแก่จำเลย กรณีไม่อาจนำเงินประกันดังกล่าวมาหักชำระค่าเสียหายที่จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ได้

สิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองยังมีข้อโต้แย้งว่าโจทก์อยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามหนังสือสัญญาเช่าลงวันที่ 7 มกราคม 2537 หรือตามหนังสือสัญญาเช่าลงวันที่ 23 มีนาคม 2537 และโจทก์ยังไม่ยินยอมที่จะส่งมอบที่ดินพิพาทคืนให้แก่จำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองจึงไม่อาจที่จะเข้ายึดถือครอบครองที่ดินพิพาทได้โดยอำนาจของตนเอง การที่จำเลยทั้งสองเข้าไถทำลายต้นอ้อยที่โจทก์เป็นผู้ปลูกได้รับความเสียหาย จึงเป็นการกระทำโดยไม่มีอำนาจและไม่ชอบด้วยกฎหมายอันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยทั้งสองจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์และโจทก์มีสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองได้

โจทก์ที่ 1 เป็นผู้เช่าที่ดินจากจำเลย โดยมีคำรับรองของจำเลยว่าที่ดินที่ให้เช่าไม่มีภาระผูกพันใด ๆ กับบุคคลอื่น แต่ภายหลังกลับปรากฏว่าจำเลย และโจทก์ที่ 1 ถูกฟ้องได้เปิดทางภาระจำยอม ศาลมีคำสั่งให้คุ้มครองชั่วคราว โดยให้รื้อรั้วที่โจทก์ที่ 1 ก่อสร้างขึ้นเพื่อเปิดทางผ่านเข้าออก เป็นเหตุให้โจทก์ที่ 1 ไม่ได้รับความสะดวกและปลอดภัยในการใช้ที่ดินที่เช่า ถือได้ว่าโจทก์ที่ 1 ถูกโต้แย้งสิทธิแล้ว โจทก์ที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้อง
การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งคุ้มครองชั่วคราว ให้รื้อรั้วคอนกรีตกั้นทางเดินที่อ้างว่าเป็นภาระจำยอมออกจนกว่า ศาลจะมีคำสั่งเป็นอย่างอื่น เป็นเหตุให้โจทก์ที่ 1 ไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินที่เช่าอย่างเต็มที่ แต่คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลยังไม่ถึงที่สุด เด็ดขาดว่าที่ดินที่เช่ามีภาระผูกพันจริง กรณียังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาเช่า

จำเลยรับรองต่อโจทก์ที่ 1 ผู้เช่าที่ดินว่า ที่ดินที่ให้เช่าไม่มีภาระผูกพัน แต่ต่อมาโจทก์ที่ 1 และจำเลยถูกฟ้องให้เปิดทางภารจำยอม และศาลมีคำสั่งให้รื้อรั้วที่ปิดทางผ่านเข้าออก ทำให้โจทก์ที่ 1 ไม่ได้รับความสะดวกและปลอดภัยในการใช้ที่ดินที่เช่าถือได้ว่าโจทก์ที่ 1 ถูกโต้แย้งสิทธิแล้ว ส่วนข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามฟ้องหรือไม่เป็นเรื่องที่ต้องนำสืบต่อไปในชั้นพิจารณา โจทก์ที่ 1 มีอำนาจฟ้อง
สภาพแห่งข้อหาตามคำฟ้องโจทก์ที่ 1 เป็นเรื่องจำเลยผิดสัญญาเช่าเพราะที่ดินที่เช่าถูกบุคคลภายนอกฟ้องว่าตกอยู่ในภารจำยอม ทำให้โจทก์ที่ 1 ไม่อาจใช้ประโยชน์ได้เต็มที่ซึ่งผิดจากคำรับรองของจำเลย ปัญหาที่ว่าที่ดินที่เช่าตกอยู่ในภารจำยอมหรือไม่จึงเป็นประเด็นโดยตรงไปสู่การวินิจฉัยว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าตามฟ้องหรือไม่ และการที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งคุ้มครองชั่วคราวในคดีอื่นให้รื้อรั้วกั้นทางเดินออกจนกว่าจะมีคำสั่งเป็นอย่างอื่นนั้น นับว่าทำให้โจทก์ที่ 1 ไม่อาจใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ แต่เมื่อคดีดังกล่าวอยู่ระหว่างการพิจารณาซึ่งยังไม่ถึงที่สุดว่าที่ดินที่เช่ามีภาระผูกพันจริง ก็ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาเช่า กรณีต้องอาศัยทั้งหมดหรือแต่บางส่วนซึ่งคำชี้ขาดตัดสินบางข้อของศาลในคดีดังกล่าวนั้นเอง จึงมีเหตุสมควรที่ต้องเลื่อนการพิจารณาต่อไปจนกว่าจะได้มีการพิพากษาหรือชี้ขาดในข้อนั้น ๆ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 39 วรรคหนึ่ง

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาเช่า เนื่องจากที่ดินที่เช่าถูกบุคคลภายนอกฟ้องร้องว่าตกอยู่ในภารจำยอม เป็นเหตุให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้เต็มที่ ขอให้บังคับจำเลยชำระค่าปรับและค่าเสียหายแก่โจทก์ ปัญหาว่าที่ดินที่เช่าตกอยู่ในภารจำยอม จึงเป็นประเด็นโดยตรงซึ่งจะนำไปสู่การวินิจฉัยปัญหาว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าหรือไม่ และศาลชั้นต้นในคดีซึ่งบุคคลภายนอกฟ้องโจทก์และจำเลยได้มีคำสั่งคุ้มครองชั่วคราวให้รื้อรั้วคอนกรีตกั้นทางเดินที่อ้างว่าเป็นภารจำยอมออก แต่คดีดังกล่าวอยู่ระหว่างการพิจารณายังไม่ถึงที่สุดว่าที่ดินที่เช่ามีภาระผูกพันจริง กรณียังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาเช่ามีความหมายอยู่ในตัวว่า หากคดีดังกล่าวถึงที่สุดว่าที่ดินที่เช่ามีภาระผูกพันก็ถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญาเช่า จึงเป็นกรณีที่ต้องอาศัยทั้งหมดหรือแต่บางส่วนซึ่งคำชี้ขาดตัดสินบางข้อที่ศาลนั้นเอง จึงมีเหตุสมควรที่ต้องเลื่อนการพิจารณาต่อไปจนกว่าจะได้มีการพิพากษาหรือชี้ขาดในข้อนั้น ๆ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 39 วรรคหนึ่ง
คำฟ้องสมบูรณ์หรือไม่ ต้องพิจารณาในสาระสำคัญว่าคำฟ้องได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างอาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้น ส่วนข้อเท็จจริงจะรับฟังได้หรือรับฟังเป็นยุติตามคำฟ้องหรือไม่ เป็นเรื่องที่จะต้องรับฟังกันต่อไปในชั้นพิจารณา ฉะนั้นเมื่อคำฟ้องของโจทก์ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 172 วรรคสอง จึงไม่มีเหตุที่ศาลชั้นต้นจะมีคำสั่งให้ยกเสีย

โจทก์ทำสัญญาเช่าสถานที่ประกอบการค้ากับจำเลย โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์จะต้องตบแต่งสถานที่ตามที่จำเลยอนุมัติ โจทก์มิได้ติดตั้งระบบไฟฟ้า ตามแบบที่จำเลยอนุมัติ เป็นการผิดสัญญาต่อจำเลย เมื่อสัญญากำหนดว่าหากโจทก์ผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิปิดกั้นหน้าร้าน ตัดน้ำและกระแสไฟฟ้าในสถานที่เช่าได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

โจทก์ทำสัญญาเช่าสถานที่ประกอบการค้ากับจำเลย โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์จะต้องตบแต่งสถานที่ตามที่จำเลยอนุมัติ โจทก์ได้ติดตั้งระบบไฟฟ้า ตามแบบที่จำเลยอนุมัติเป็นการผิดสัญญาต่อจำเลย เมื่อสัญญากำหนดว่าหากโจทก์ผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิปิดกั้นหน้าร้าน ตัดน้ำและกระแสไฟฟ้าในสถานที่เช่าได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

คำฟ้องของโจทก์ได้กล่าวบรรยายฟ้องด้วยว่า โจทก์ได้รับความเสียหายเนื่องจากการที่จำเลยที่ 1 ไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนและครอบครองใช้ทรัพย์สินที่เช่าของโจทก์ตลอดมา อันเป็นการผิดสัญญาเช่าที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำไว้ต่อกัน และจำเลยที่ 1 ตกลงชำระค่าเสียหายดังกล่าวรวมทั้งค่าขาดราคาทรัพย์สินที่เช่าเมื่อได้มีการเลิกสัญญานั้นแล้วด้วย แม้คำฟ้องจะใช้ถ้อยคำบางตอนว่าฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระก็ตาม กรณีก็ถือได้ว่าข้อที่โจทก์ฟ้องเรียกร้องมานั้นเป็นการฟ้องเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยเหตุมาจากการเลิกสัญญาเช่า และถือได้ว่าตามคำฟ้องของโจทก์ได้เรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสี่เป็น 2 ประการ คือ ค่าเสียหายที่โจทก์ผู้ให้เช่าต้องขาดประโยชน์ที่ควรจะได้จากการเอาทรัพย์สินที่เช่าออกให้เช่าประการหนึ่ง และค่าขาดราคาทรัพย์สินที่เช่าอีกประการหนึ่ง ซึ่งค่าเสียหายทั้งสองกรณีนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ คดีจึงมีกำหนดอายุความสิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30