คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิผู้ซื้อ

สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนั้นมิเสียไป แม้จะได้ความว่า ทรัพย์ที่ซื้อไม่ใช่เป็นของจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาก็ดี เว้นแต่การซื้อขายนั้นจะไม่สุจริต

ผู้ขายได้ขายที่ติดจำนองแก่ผู้ซื้อ ผู้รับจำนองฟ้องบังคับจำนองและผู้ขายไถ่ถอนจำนองแล้ว ดังนี้เมื่อไม่มีข้อตกลงไว้เป็นอย่างอื่นสัญญาซื้อขายนั้นไม่เลิกกัน
ขายที่ดินบางส่วนซึ่งติดการจำนองผู้ซื้อฟ้องขอให้บังคับผู้ขายแบ่งแยกโอนให้ตนได้ไม่กระทบกระเทือนถึงสิทธิ-จำนอง
ขายที่ดินเฉพาะบางส่วนให้แก่หลายคน แม้จะไม่พอแบ่งแยกให้แก่ผู้ซื้อทุกๆคนก็ตาม ถ้ายังไม่มีการแบ่งแยกที่ดินไป ผู้ซื้อหนึ่งคนหนึ่งก็มาฟ้องขอให้แบ่งแยกโอนขายให้ตนได้.
ที่ดินหลายเจ้าของเมื่อเจ้าของคนหนึ่ง ๆ รับโอนมาโดยทราบถึงนิติกรรมการซื้อขายก่อนแล้ว ศาลก็บังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาซื้อได้ ไม่ขัดกับประมวลแพ่งฯ ม.1361 วรรค 2

ผู้ขายได้ขายที่ติดจำนองแก่ผู้ซื้อ ผู้รับจำนองฟ้องบังคับจำนองและผู้ขายไถ่ถอนจำนองแล้ว ดังนี้ เมื่อไม่มีข้อตกลงไว้เป็นอย่างอื่น สัญญาซื้อขายนั้นไม่เลิกกัน
ขายที่ดินบางส่วนซึ่งติดการจำนองผู้ซื้อฟ้องขอให้บังคับผู้ขายแบ่งแยกโอนให้ตนได้ไม่กระทบกระเทือนถึงสิทธิจำนอง
ขายที่ดินเฉพาะบางส่วนให้แก่หลายคน แม้จะไม่พอแบ่งแยกให้แก่ผู้ซื้อทุกๆ คนก็ตาม ถ้ายังไม่มีการแบ่งแยกที่ดินไป ผู้ซื้อคนหนึ่งก็มาฟ้องขอให้แบ่งแยกโอนขายให้ตนได้
ที่ดินหลายเจ้าของเมื่อเจ้าของคนหนึ่ง ๆ รับโอนมาโดยทราบถึงนิติกรรมการซื้อขายก่อนแล้ว ศาลก็บังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาซื้อได้ ไม่ขัดกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1361 วรรคสอง

โจทก์ร่วมขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยเพื่อนำเงินไปไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทแล้วโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลย แต่ธนาคารหาโฉนดที่ดินพิพาทไม่พบ จึงยังไม่ได้ดำเนินการ ต่อมาโจทก์ร่วมย้ายที่อยู่ จำเลยไม่สามารถติดตามโจทก์ร่วมมาดำเนินการได้ กรณีจึงไม่ใช่ปล่อยทิ้งไม่ดำเนินการแต่อย่างใด และการที่โจทก์ร่วมได้รับแจ้งจากธนาคารว่าโฉนดที่ดินสูญหายก็เป็นเรื่องที่โจทก์ร่วมจะต้องดำเนินการเพื่อให้ได้ใบแทนโฉนดที่ดินมาโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลย หาใช่กรณีที่จำเลยจะต้องเป็นผู้ดำเนินการไม่ เมื่อโจทก์ร่วมได้ดำเนินการขอออกใบแทนโฉนดที่ดินใหม่ได้แล้ว โจทก์ร่วมได้โอนขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์โดยคบคิดกันฉ้อฉลเพื่อไม่ต้องจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย ทำให้จำเลยซึ่งอยู่ในฐานะอันจะได้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนเสียเปรียบ จำเลยจึงฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมการโอนดังกล่าวได้

แม้โจทก์ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่ประมูลซื้อมาได้เพราะจำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ อันเป็นเหตุให้พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่รับจดทะเบียนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ก็ตาม แต่โจทก์ย่อมมีสิทธิในห้องชุดพิพาทในฐานะผู้ซื้อที่สุจริต และมีสิทธิที่จะขอให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ได้หากโจทก์ได้ชำระหนี้ที่เจ้าของเดิมของห้องชุดพิพาทค้างชำระ เช่นนี้ การที่โจทก์ขอชำระหนี้ของห้องชุดพิพาทที่ค้างชำระและขอให้ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 ไม่ยอมออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ โดยโจทก์และจำเลยที่ 1 ยังมีข้อโต้แย้งกันว่ายอดหนี้ค้างชำระของห้องชุดพิพาททั้งในส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับหรือเงินเพิ่มมีจำนวนเท่าใด ตลอดจนจำเลยที่ 1 จะเรียกให้โจทก์ชำระได้มากน้อยเพียงใด จึงเป็นกรณีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวด้วยยอดหนี้ค้างชำระของห้องชุดพิพาทที่โจทก์จะต้องรับผิดชำระให้แก่จำเลยที่ 1 อันเป็นการโต้แย้งสิทธิระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 แล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

ตาม พ.ร.บ.ทางหลวง พ.ศ.2535 มาตรา 65 ที่ดินที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมมีอำนาจที่จะประกาศสงวนที่ดินเพื่อประโยชน์แก่งานทางโดยชอบได้นั้น จะต้องเป็นที่ดินของรัฐซึ่งมิได้มีบุคคลเข้าครอบครอง แต่ประกาศกระทรวงคมนาคม เรื่อง สงวนที่ดินเพื่อประโยชน์แก่งานทางในตำบลบ้านผึ้ง อำเภอเมืองนครพนม จังหวัดนครพนม ที่ประกาศสงวนที่ดินริมทางหลวงหมายเลข 22 จำนวนเนื้อที่ 10 ไร่ 33 ตาราง ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2305 ซึ่งออกก่อนวันออกประกาศกระทรวงคมนาคมดังกล่าวกว่า 13 ปี ดังนั้น การขายทอดตลาดที่ดินส่วนดังกล่าวนี้ยังไม่เสียไป โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดิน (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2305 จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีย่อมได้สิทธิในที่ดิน (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2305 ไปทั้งแปลง ซึ่งได้มีการจดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดิน (น.ส.3 ก.) เลขที่ 2305 ทั้งแปลงให้แก่โจทก์แล้ว
ตามสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวจากการขายทอดตลาดระบุว่า "เป็นที่เข้าใจกันชัดเจนว่ากรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินรายนี้ เจ้าพนักงานบังคับคดีมีอำนาจขายได้มากน้อยเพียงใด ข้าพเจ้ารับซื้อไว้เท่านั้น การกำหนดเขตที่ดินโดยกว้างยาวและการบอกประเภทที่ดินตามประกาศขายทอดตลาดนั้น เป็นแต่กล่าวไว้โดยประมาณ ถึงแม้ว่าเนื้อที่ดินจะขาดหรือเกินไปหรือบอกประเภทของที่ดินผิดไปประการใดก็ดี ไม่ถือว่าเป็นข้อที่จะทำลายสัญญาซื้อขายนี้ได้" แม้แขวงการทางจะคัดค้านการรังวัดที่ดิน ก็เป็นเรื่องที่โจทก์จะต้องต่อสู้กับกรมทางหลวง เงินที่เจ้าพนักงานบังคับคดีได้จากการขายทอดตลาดที่ดินและจ่ายให้จำเลยเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาถูกต้องตามขั้นตอนการบังคับคดีแพ่ง ไม่เป็นลาภมิควรได้

จำเลยสั่งซื้อและว่าจ้างโจทก์ติดตั้งระบบสัญญาป้องกันภัยที่สำนักงานของจำเลย เมื่อสัญญาซื้อขายมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาจึงมีหน้าที่ต้องระมัดระวังในการปฏิบัติการชำระหนี้ของตนในคราวเดียวกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 461 และ 486 เมื่อระบบสัญญาณป้องกันภัยที่โจทก์ติดตั้งยังมีความชำรุดบกพร่องบางส่วนอันเป็นเหตุให้เสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติ นอกจากโจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายต้องรับผิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 472 แล้ว ตามมาตรา 488 ยังบัญญัติรับรองสิทธิของจำเลยซึ่งเป็นผู้ซื้อชอบที่จะยึดหน่วงราคาที่ยังไม่ได้ชำระด้วยเช่นเดียวกับมาตรา 599 ที่กำหนดให้จำเลยซึ่งเป็นผู้ว่าจ้างชอบที่จะยึดหน่วงสินจ้างไว้ได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยใช้ราคาที่ยังไม่ได้ชำระแก่โจทก์จนกว่าโจทก์จะแก้ไขความชำรุดบกพร่องนั้นให้สิ้นไป หรือหาประกันที่สมควรให้แก่จำเลยได้ตามมาตรา 488 หรือจะให้ประกันแก่จำเลยผู้ว่าจ้างตามสมควรตามมาตรา 599 เสียก่อน แม้จำเลยจะมิได้โต้แย้งจำนวนเงินที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้แก่โจทก์จำนวน 380,000 บาท แต่จำเลยยังอุทธรณ์อ้างสิทธิยึดหน่วงราคาโดยมีมูลอันจะอ้างได้ตามกฎหมาย และศาลอุทธรณ์ก็พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นจึงไม่มีหนี้ที่โจทก์อาจขอหักกลบจากจำเลยได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารและส่งมอบทาวน์เฮ้าส์พิพาทคืนให้โจทก์กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าออกไปจากทาวน์เฮ้าส์ของโจทก์ เป็นคดีต้องห้ามมิให้คู่ความฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง การวินิจฉัยข้อกฎหมายศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนตาม ป.วิ.พ. มาตรา 238 ประกอบมาตรา 247
โจทก์มอบอำนาจให้ ข. ทำสัญญาจะซื้อจะขายทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น พร้อมที่ดินกับจำเลยในราคา 1,900,000 บาท จำเลยได้ชำระเงินให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญาจำนวน 100,000 บาท ส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็น 6 งวด โดยจำเลยได้เข้าอยู่อาศัยในบ้านดังกล่าวและจำเลยชำระเงินให้โจทก์เป็นเวลา 5 งวด เมื่อทาวน์เฮ้าส์ที่โจทก์ส่งมอบให้แก่จำเลยมีความชำรุดบกพร่องหลายแห่ง จำเลยจึงมีสิทธิให้โจทก์แก้ไขความชำรุดบกพร่องและยึดหน่วงยังไม่ต้องชำระราคาค่าซื้อในงวดสุดท้ายได้ การที่จำเลยยังไม่ชำระราคาค่าซื้องวดสุดท้าย เพราะโจทก์ยังมิได้แก้ไขความชำรุดบกพร่องจึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 472 และมาตรา 488

ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 บัญญัติเรื่องการโอนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินไว้ในมาตรา 38 กำหนดให้ผู้ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินยื่นคำขอต่อคณะกรรมการตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด เมื่อคณะกรรมการเห็นว่าการโอนนั้นไม่เป็นที่เสียหายแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และธนาคารหรือสถาบันการเงินซึ่งเป็นผู้ค้ำประกันตามมาตรา 24 หรือมาตรา 43 วรรคสอง ได้ยินยอมด้วยแล้ว ให้คณะกรรมการอนุญาตให้โอนใบอนุญาตให้แก่ผู้รับโอน แม้มาตรา 39 บัญญัติผลแห่งการโอนใบอนุญาตว่า "เมื่อได้โอนใบอนุญาตให้แก่ผู้รับโอนแล้ว ให้บรรดาสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตกไปยังผู้รับโอน" ก็ตาม แต่เจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติดังกล่าว เพื่อกำหนดมาตรการคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรโดยเฉพาะการได้สิทธิในที่ดินจัดสรรและการกำหนดให้มีผู้รับผิดชอบบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ดังจะเห็นได้จากการกำหนดหน้าที่และความรับผิดชอบของผู้จัดสรรที่ดินในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไว้ในมาตรา 43 ส่วนบ้านเรือนที่ปลูกสร้างในที่ดินที่จัดสรรย่อมเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งยังคงมีนิติสัมพันธ์ตามสัญญาซื้อขายกับผู้ขาย หาได้โอนไปตามมาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวซึ่งโอนไปเฉพาะสิทธิและหน้าที่ในฐานะผู้ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน แต่ไม่หมายรวมถึงสิทธิ หน้าที่และความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1 ที่มีอยู่ตามข้อสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นเรื่องที่อยู่ภายในบังคับของ ป.พ.พ. ต่างหากจาก พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ดังนั้นบรรดาสิทธิ หน้าที่และความรับผิดที่จำเลยที่ 1 มีต่อโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับดังกล่าวจึงยังคงมีอยู่ทุกประการ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 เป็นคดีนี้ได้ เมื่ออาคารพาณิชย์ที่จำเลยที่ 1 ขายให้แก่โจทก์มีความชำรุดบกพร่อง จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดต่อโจทก์