คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิผู้เช่า

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าอ้างว่าจำเลยเอาไปให้ผู้ร้องเช่าช่วงจำเลยไม่สู้คดี ในชั้นบังคับคดีให้ขับไล่บริวารจำเลยผู้ร้องซึ่งอยู่ในเรือนรายนี้ร้องว่าโจทก์เก็บค่าเช่าจากผู้ร้องตลอดมาไม่ใช่บริวารจำเลยศาลทำการไต่สวนเมื่อตัวผู้ร้องและสามีผู้ร้องเบิกความแสดงว่าสามีผู้ร้องเป็นผู้เช่าผู้ร้องเป็นผู้อยู่ประจำได้ความเพียงเท่านี้ศาลจะด่วนสั่งให้งดสืบพยานเสียโดยถือว่าผู้ร้องไม่ใช่ผู้เช่า ไม่มีสิทธิคัดค้านการบังคับคดีนั้น ไม่ได้ เพราะผู้ร้องและสามีผู้ร้องมีส่วนได้เสียในสิทธิที่ได้อยู่ในเรือนด้วยกันคดีต้องฟังข้อเท็จจริงต่อไป

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 525 ตำบลบางยี่เรือ อำเภอธนบุรี เพื่อปลูกเรือนอาศัยอยู่ จำเลยผิดสัญญาค้างค่าเช่า 10 เดือน และให้เช่าช่วงโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแล้ว ขอให้บังคับ
จำเลยต่อสู้ว่าไม่ได้ค้างค่าเช่าไม่ได้ให้เช่าช่วง และชั้นฎีกาจำเลยอ้างว่าแม้จำเลยจะมิได้ยก พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ ขึ้นต่อสู้ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ ก็ยังคุ้มครองจำเลยอยู่ ฉนั้นเมื่อจำเลยไม่ได้ทำผิดสัญญาเช่าโจทก์จะบอกเลิกสัญญาไม่ได้
ดังนี้เมื่อจำเลยมิได้อ้างเอา พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ ขึ้นต่อสู้คดีจำเลยก็ไม่มีทางจะได้รับความคุ้มครองจาก พ.ร.บ.นั้น เพราะ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ นั้น เพียงแต่ให้สิทธิแก่ผู้เช่าเป็นพิเศษที่จะอ้างเอาบทบัญญัติแห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าวขึ้นมาต่อสู้ตัดสิทธิมูลฐานของผู้ให้เช่าในกรณีเช่นนี้ได้เท่านั้น
ดังนั้น คดีตกเป็นกรณีเช่าสามัญตาม ป.พ.พ.และตกเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์มีสิทธิบอกกล่าวล่วงหน้าเลิกสัญญากับจำเลยได้โดยไม่ต้องคำนึงว่าจำเลยจะได้ทำผิดสัญญาหรือไม่

เช่าที่ดินของเขา เพื่อปลูกเรือนอาศัย มีกำหนด 20 ปี มีข้อสัญญาอยู่ข้อหนึ่งว่า เมื่อผู้ให้เช่าประสงค์จะขายที่ดินนั้น ผู้ให้เช่าต้องบอกขายกับผู้เช่าก่อน ฯลฯ
ดังนี้ ครั้นผู้ให้เช่าผิดสัญญาขายที่ดินนั้นแก่ผู้อื่นไปโดยไม่บอกผู้เช่าก่อนผู้เช่าย่อมมีสิทธิเพียงฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่านั้นผู้เช่าจะฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินนั้นระหว่างผู้ให้เช่ากับบุคคลภายนอกและบังคับให้ขายแก่ผู้เช่าไม่ได้ เพราะกำหนดในสัญญาดังกล่าวไม่พอให้ถือว่าเป็นคำมั่นหรือจะซื้อขาย

ผู้เช่าและผู้ให้เช่าทำสัญญายอมความกันว่า ผู้เช่ายอมออกจากห้องเช่าชั่วคราวเพื่อให้เจ้าของห้อง คือผู้ให้เช่าทำการซ่อมแซมห้องเช่าเมื่อซ่อมแล้ว ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเข้ามาอยู่ในห้องที่เคยเช่าได้ ส่วนอัตราค่าเช่าตกลงกันให้คนกลางกำหนด ดังนี้ เป็นสัญญากันครบถ้วนตั้งแต่วันทำสัญญายอมความกันแล้ว
แม้คนกลางจะไม่ยอมเป็นผู้กำหนดอัตราค่าเช่าให้สิทธิของผู้เช่าที่จะเข้าอยู่ในห้องพิพาทก็ยังคงมีอยู่ส่วนอัตราค่าเช่าคู่กรณีมีทางที่จะขอให้ศาลชี้ขาดได้ฉะนั้นเมื่อฝ่ายผู้ให้เช่าได้นำห้องพิพาทไปให้ผู้อื่นเช่าเสียผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่ผู้เช่าจะฟ้องศาลขอเข้าอยู่ในห้องพิพาทนั้นบุคคลภายนอกได้เข้าอยู่เสียแล้วจึงเป็นเรื่องวัตถุแห่งหนี้ ไม่เปิดช่องให้บังคับได้ผู้เช่าคงฟ้องได้แต่เรียกค่าเสียหายจากผู้ให้เช่า

การเช่าอาคารนั้นตามปรกติวิสัย ก็ย่อมเป็นการเช่าอาคารนั้น เป็นการเช่ากันเฉพาะส่วนภายในของอาคาร เว้นแต่มีข้อสัญญาระบุไว้เป็นพิเศษ ฉะนั้นผู้ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจที่จะเอาหลังคาตึกเช่านั้นไปให้ผู้อื่นเช่าติดป้ายโฆษณาอีก และถ้าขืนกระทำไป ผู้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายและให้รื้อป้ายโฆษณานั้นไปเสียได้

การเช่าอาคารนั้นตามปกติวิสัย ก็ย่อมเป็นการเช่าอาคารทั้งหลังมิใช่ว่าการเช่าอาคารนั้น เป็นการเช่ากันเฉพาะส่วนภายในของอาคารเว้นแต่จะมีข้อสัญญาระบุไว้เป็นพิเศษ ฉะนั้นผู้ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจที่จะเอาหลังคาตึกเช่านั้นไปให้ผู้อื่นเช่าติดป้ายโฆษณาอีกและถ้าขืนกระทำไป ผู้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายและให้รื้อป้ายโฆษณานั้นไปได้

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท โดยอ้างว่าโจทก์ซื้อกรรมสิทธิ์มาจากเจ้าของเดิมจำเลยเป็นผู้อาศัย จำเลยต่อสู้ว่าจำเลยอยู่ในฐานะเป็นผู้เช่าจากเจ้าของเดิม ไม่ใช่อาศัย จำเลยไม่ได้คัดค้านว่าโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่พิพาท จำเลยให้การเพียงว่าที่พิพาทโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของผู้ใดไม่ทราบ หากโอนมาเป็นของโจทก์โจทก์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วยเท่านั้นดังนี้จึงไม่มีความจำเป็นที่โจทก์จะต้องนำโฉนดหรือหนังสือสัญญาซื้อขายมาแสดงต่อศาล เพราะไม่มีประเด็นในคดีว่า โจทก์ไม่ได้รับโอนที่ดินพิพาท

เช่าที่ดินเขาแล้วปลูกอู่ซ่อมรถยนต์ลงในที่เช่านั้นโดยมีข้อสัญญาว่าผู้เช่าจะรักษาที่เช่าทุกส่วนให้เรียบร้อยจนกว่าผู้เช่าจะออกจากที่เช่าหรือหมดอายุสัญญาเช่าหรือผิดสัญญาหรือสัญญาเช่าต้องเลิกกันเพราะผิดสัญญาผู้เช่าจะรื้อถอนอู่ซ่อมรถยนต์ที่ปลูกไว้มิได้ ต้องปล่อยให้ตกเป็นของผู้ให้เช่าโดยไม่เรียกร้องเอาค่าอะไรจากผู้ให้เช่า และสัญญาเช่ารายนี้ก็เป็นสัญญาเฉพาะตัวผู้เช่ากับบริวารเท่านั้นมีสิทธิ์จะอยู่ได้ จะให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นเข้าอยู่แทนเช่นให้อาศัยก็ไม่ได้ ฉะนั้นเมื่ออู่รถยนต์นี้ถูกเจ้าหนี้ของผู้เช่ายึดทรัพย์บังคับคดีตามคำพิพากษา ก็เป็นอันว่าผู้เช่าต้องออกจากทรัพย์ที่เช่านี้โดยปริยายตามอำนาจของการยึดทรัพย์ ฉะนั้นอู่รถยนต์นี้ก็ต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าคือเจ้าของที่ดินตามข้อสัญญา คดีจึงตกอยู่ในบังคับตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 285(2). กล่าวคือเป็นทรัพย์สินที่โอนกันไม่ได้ หรือไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี ศาลต้องสั่งถอนการยึดอู่รถยนต์รายนี้ (ประชุมใหญ่)ครั้งที่ 5/2494

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าของโจทก์ โดยอ้างว่า ห้องเช่าอยู่ในทำเลการค้า และจำเลยเช่าเพื่อประกอบการค้า
จำเลยต่อสู้ว่าเช่าห้องเป็นที่อยู่อาศัยและทำการค้าด้วยย่อมได้รับความคุ้มครองตามพ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า เพราะอยู่ในเขตเทศบาล
แม้โจทก์รับว่าห้องเช่าอยู่ในเขตเทศบาลและจำเลยใช้เป็นที่อยู่อาศัยด้วย จำเลยก็คงมีหน้าที่นำสืบว่า จำเลยมีเหตุสมควรได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายพิเศษอย่างไร

สัญญาเช่ามีข้อความว่าเช่าเพื่อการค้า ผู้เช่าก็มีสิทธิจะต่อสู้และนำสืบได้ว่าตนเช่าเพื่ออยู่อาศัยได้