คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อาคารชุด

ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ออกตามความในมาตรา 32 (เดิม) แห่งพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ที่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในขณะจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 อันมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว และในมาตรา 18 วรรคหนึ่ง (เดิม) เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันและที่เกิดจากเครื่องมือ ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ดังนั้น จึงเป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วมที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่จำเลยที่ 1 เพื่อนำไปใช้จัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมทุกคน เมื่อตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ในข้อ 17 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับรายการแจ้งจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ ณ สำนักงานนิติบุคคลฯ ในกรณีชำระหลังจากที่กำหนดหรือนิติบุคคลอาคารชุดฯ ไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้ตามเช็ค เจ้าของห้องชุดจะต้องชำระค่าปรับในอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนที่ค้างชำระ และหากค้างชำระเกินกว่า 3 เดือน นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจงดการให้บริการสาธารณูปโภคในห้องชุดได้นั้น เมื่อไม่ปรากฏว่า พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 (เดิม) ได้กำหนดอัตราของค่าปรับไว้แต่อย่างใด จึงยังถือไม่ได้ว่าข้อบังคับข้อ 17 ขัดหรือแย้งกับพระราชบัญญัติดังกล่าว ดังนั้น ข้อบังคับข้อ 17 ที่กำหนดอัตราค่าปรับไว้ด้วย จึงมิได้เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนอันจะตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 150
ค่าปรับอันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นหนี้เงินที่จำเลยที่ 1 จะเรียกเก็บได้ต่อเมื่อเจ้าของร่วมมิได้ชำระหนี้ภายในเวลาที่กำหนดไว้อันมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าและเป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379
ที่โจทก์ชำระค่าปรับเพราะต้องการใบปลอดหนี้ไปใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแม้ค่าปรับดังกล่าวจะเป็นหนี้ที่เจ้าของห้องชุดเดิมต้องรับผิดก็ตาม แต่การที่โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดจึงเป็นผู้มีส่วนได้เสียกับห้องชุดดังกล่าวโดยตรงยินยอมเข้าชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุดเดิมลูกหนี้นั้น ก็ไม่ปรากฏว่าเป็นการชำระหนี้โดยขืนใจลูกหนี้จึงถือได้ว่าเป็นการชำระหนี้โดยสมบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 314 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกเงินค่าปรับที่ชำระไปคืนจากจำเลยทั้งสอง

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 และมาตรา 41 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตาม มาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด วรรคสอง บัญญัติว่า บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง เห็นได้ว่า เฉพาะบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตาม มาตรา 18 วรรคสอง เท่านั้นที่มีอยู่เหนือห้องชุดของลูกหนี้ และบุริมสิทธิค่าใช้จ่ายส่วนนี้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนอง สำหรับบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เป็นสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดที่มีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนำมาไว้ในห้องชุดของตน ดังนี้ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดจะบังคับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เอาจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นห้องชุดของลูกหนี้ นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญ ไม่มีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของลูกหนี้ แม้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะได้ส่งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่ทำให้เกิดสิทธิได้รับชำระหนี้จากห้องชุดนั้นก่อนเจ้าหนี้จำนอง
รายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่โจทก์ส่งให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นยอดหนี้รวมของค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง โดยไม่ได้แยกให้เห็นว่า จำเลยเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง จำนวนเท่าใด อันจะก่อให้เกิดบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยก่อนหนี้จำนอง แต่เมื่อเป็นค่าใช้จ่ายปกติที่เกิดขึ้นในทุกเดือน และโดยสภาพประมาณได้ว่าไม่น่าจะน้อยกว่าร้อยละ 50 ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด แม้โจทก์ไม่ได้นำสืบให้ได้ความชัดแจ้งถึงจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นควรกำหนดให้เพียงกึ่งหนึ่งของหนี้ตามคำพิพากษาเป็นหนี้บุริมสิทธิที่โจทก์มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำนองของผู้ร้อง

ป.พ.พ. มาตรา 1195 บัญญัติว่า "การประชุมใหญ่นั้นถ้าได้นัดเรียกหรือได้ประชุมกัน หรือได้ลงมติฝ่าฝืนบทบัญญัติในลักษณะนี้ก็ดี หรือฝ่าฝืนข้อบังคับของบริษัทก็ดี เมื่อกรรมการหรือผู้ถือหุ้นคนหนึ่งคนใดร้องขึ้นแล้ว ให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบนั้นเสีย..." เมื่อโจทก์เห็นว่ามติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอาคารชุดไม่ชอบ โจทก์ต้องใช้สิทธิทางศาลโดยยื่นคำร้องเป็นคดีไม่มีข้อพิพาท โจทก์อาจฟ้องผู้ที่โต้แย้งสิทธิของโจทก์เพื่อให้บังคับตามสิทธินั้นเป็นคดีมีข้อพิพาทก็ได้ คดีนี้ โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยทั้งสองเรียกประชุม ได้ประชุมกันและจัดให้มีการลงมติโดยฝ่าฝืนกฎหมายและข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดทั้งสี่ แต่ในคำขอบังคับท้ายฟ้องขอเพียงให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ที่ให้โจทก์พ้นจากตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดทั้งสี่และที่แต่งตั้งจำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดการซึ่งเป็นมติมิชอบเสีย แล้วให้โจทก์เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดทั้งสี่ต่อไป แม้ฟังได้ตามฟ้อง จำเลยทั้งสองก็ไม่อาจปฏิบัติตามคำพิพากษาได้เพราะจะต้องบังคับเอาแก่นิติบุคคลอาคารชุดทั้งสี่ซึ่งมีส่วนได้เสียโดยตรงเท่านั้น แต่โจทก์ไม่ได้ฟ้องนิติบุคคลอาคารชุดทั้งสี่มาด้วย กรณีจึงไม่มีบุคคลที่อาจต้องรับผิดตามคำขอของโจทก์มาในฟ้อง ทั้งไม่อาจแปลคำฟ้องว่าเป็นการร้องขอให้บังคับนิติบุคคลอาคารชุดทั้งสี่ด้วยเพราะจะเป็นการพิพากษาเกินคำขอ ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 และโจทก์ไม่ได้มีคำขอให้จำเลยทั้งสองรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ฐานกระทำละเมิด ฟ้องโจทก์ไม่อาจบังคับเอาแก่จำเลยทั้งสองได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) ที่ใช้บังคับในขณะนั้นบัญญัติว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด... เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง..." และตามข้อบังคับนิติบุคคลโจทก์ กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยเช่นกัน ดังนั้น จำเลยจึงมีหน้าที่ตามกฎหมายและข้อบังคับที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง มิใช่หน้าที่ที่เกิดจากสัญญา จึงไม่ใช่เรื่องสัญญาต่างตอบแทน เมื่อไม่ปรากฏข้อสัญญายกเว้นการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้เป็นพิเศษ จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ไม่จัดสถานที่จอดรถในอาคารชุดให้เป็นข้ออ้างว่าจำเลยมีสิทธิไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยถือว่าเป็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทนหาได้ไม่

แม้โจทก์จะฟ้องตั้งเรื่องเป็นละเมิด แต่ตามทางบรรยายฟ้องเป็นกรณีโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่า จำเลยก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตและเป็นการฝ่าฝืนต่อข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ดังนี้ไม่ใช่ฟ้องเรื่องละเมิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 448 หากแต่เป็นการฟ้องโดยอาศัยข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษที่มีวัตถุประสงค์คุ้มครองประโยชน์และความปลอดภัยของการอยู่ร่วมกันในอาคารชุดเป็นสำคัญ โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยรื้อถอนส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมโดยฝ่าฝืนข้อบังคับและบทกฎหมายดังกล่าวได้เสมอตราบเท่าที่การก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมอาคารของจำเลยยังคงอยู่

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ได้บัญญัติให้การใช้กรรมสิทธิ์ห้องชุดมีลักษณะเป็นการจำกัดการใช้แดนกรรมสิทธิ์ของบรรดาเจ้าของร่วมในอาคารชุดให้น้อยลงซึ่งแตกต่างจากหลักกรรมสิทธิ์โดยทั่วไป การที่จำเลยซื้อห้องชุดในอาคารชุด เป็นการสมัครใจของจำเลยเองที่จะต้องรับรู้ข้อจำกัดและต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของโจทก์
ระเบียงเป็นส่วนของห้องชุดที่ยื่นออกไปนอกฝาและเป็นส่วนที่มีการเปิดโล่ง เป็นการออกแบบเพื่อความสวยงามและเป็นเอกลักษณ์สำหรับอาคารชุดนั้น และผู้ออกแบบประสงค์ให้ใช้ประโยชน์แบบพื้นที่นอกอาคาร ไม่ใช่ส่วนของห้องชุดที่จะมาใช้ประโยชน์แบบเดียวกับส่วนของห้องชุดที่อยู่ภายในหรือจะดำเนินการดัดแปลงต่อเติมโดยพลการได้ เว้นแต่จะปฏิบัติให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด การต่อเติมของจำเลยต้องขอมติต่อเจ้าของร่วมและได้รับอนุญาตเป็นคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดแล้วจึงจะกระทำได้ การต่อเติมห้องชุดของจำเลยจึงมีผลกระทบต่อลักษณะภายนอกและโครงสร้างของอาคารจึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายและฝ่าฝืนข้อบังคับของโจทก์
โจทก์มีคำขอท้ายฟ้องว่า หากจำเลยไม่รื้อถอนผนังห้องชุด ขอถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยให้โจทก์เป็นผู้ดำเนินการรื้อถอนโดยให้จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย กรณีเป็นเรื่องในชั้นบังคับคดีซึ่งโจทก์ชอบที่จะขอต่อศาลให้มีคำสั่งตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีให้ดำเนินการตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 ทวิ วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่อาจมีคำพิพากษาตามคำขอส่วนนี้ของโจทก์ได้

คำร้องของผู้ร้องทั้งสามที่ขอให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญ ที่ลงมติแต่งตั้งผู้คัดค้านเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ให้แก้ไขมติดังกล่าวเป็นลงมติแต่งตั้งให้ผู้ร้องที่ 3 เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และให้มีคำสั่งให้เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง ไม่รับจดทะเบียนแต่งตั้งผู้คัดค้านเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนั้นเป็นเรื่องเดียวเกี่ยวกับการลงมติแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด แม้จะขอให้ศาลมีคำสั่งหลายอย่างดังกล่าวมา แต่ก็ถือเป็นเรื่องเดียวกันทั้งหมด เมื่อศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เห็นว่าวาระการดำรงตำแหน่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามมติที่ประชุมที่ผู้ร้องทั้งสามขอให้เพิกถอนได้สิ้นสุดลงไปแล้วและมีการประชุมใหญ่วิสามัญประจำปีครั้งใหม่ลงมติแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามวาระการดำรงตำแหน่งครั้งใหม่แล้ว จึงไม่มีประโยชน์ที่จะต้องวินิจฉัยเกี่ยวกับมติเดิมว่าชอบหรือไม่ชอบและควรเพิกถอนหรือไม่ ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เห็นสมควรยกคำร้อง ถือว่าเป็นการวินิจฉัยคำขอตามคำร้องครบถ้วนแล้ว ไม่จำต้องวินิจฉัยในสิ่งที่ไม่เป็นประโยชน์อีก
แม้ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มิได้กำหนดให้มีการขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอันผิดระเบียบไว้ก็ตาม แต่ตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ข้อที่ 32 ระบุว่า "ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยการประชุมใหญ่อันเป็นบทบัญญัติในหมวดและส่วนที่เกี่ยวกับการประชุมใหญ่ผู้ถือหุ้นของบริษัทจำกัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้กับการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยอนุโลมเท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับข้อบังคับนี้" และตาม ป.พ.พ. มาตรา 1195 อันเป็นบทบัญญัติในหมวดและส่วนที่เกี่ยวกับการประชุมใหญ่ของบริษัทจำกัดได้บัญญัติว่า "ถ้าการประชุมใหญ่นั้นได้นัดเรียกหรือได้ประชุมกันหรือได้ลงมติฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือข้อบังคับของบริษัท กรรมการหรือผู้ถือหุ้นมีสิทธิร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบนั้น" ดังนั้นผู้ร้องทั้งสามจึงมีสิทธิยื่นคำร้องคดีนี้ได้ แต่เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า มติที่ประชุมใหญ่ของนิติบุคคลอาคารชุดที่ผู้ร้องทั้งสามขอให้เพิกถอนนั้นไม่มีประโยชน์อีกต่อไปเพราะหมดวาระการดำรงตำแหน่งของผู้จัดการตามมตินั้นแล้ว คดีก็ไม่จำต้องวินิจฉัย ศาลชอบที่จะยกคำร้องขอเพิกถอนมตินั้นได้ทันที

หนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุดระบุว่า อาคารชุดจำนวน 1 หลัง มีทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ โฉนดที่ดินเลขที่ 33745 แขวงหัวหมาก (หัวหมากใต้) เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 305 ตารางวา สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด ที่จอดรถ ระบบประปา ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำ ระบบไฟฟ้าภายในอาคาร โดยไม่ปรากฏว่ามีที่ดินพิพาทรวมอยู่ด้วย ดังนั้น ที่ดินพิพาทจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลางตามหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุดและประกาศของพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ดังนั้น จึงไม่ต้องห้ามตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 16 ที่ห้ามมิให้แบ่งแยกทรัพย์ส่วนกลาง
เดิมจำเลยร่วมที่ 3 เป็นผู้ขออนุญาตก่อสร้างอาคารตึก 16 ชั้น เพื่อใช้พักอาศัยและจอดรถยนต์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 33746 และที่ดินพิพาท ขณะนั้นที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินของ ป. ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารจากกรุงเทพมหานคร ต่อมาจำเลยร่วมที่ 3 ได้ขออนุญาตดัดแปลงอาคารดังกล่าวเพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยเป็นอาคารชุด โดยระบุว่าอาคารดังกล่าวตั้งอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 33745, 33746 และที่ดินพิพาท โดยจำเลยร่วมที่ 2 เป็นเจ้าของอาคารและเป็นผู้ครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 33745, 33746 และที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นที่ดินของจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ต่อมาจำเลยร่วมที่ 2 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดและได้รับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดเลขที่ 10/2538 หลังจากนั้นจึงมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดที่สำนักงานที่ดิน ดังนั้น ความเป็นนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลย จึงเกิดขึ้นภายหลังจากที่มีการก่อสร้างอาคารชุดตึก 16 ชั้น เสร็จเรียบร้อยแล้ว และเมื่อมีการยื่นคำขอจดทะเบียนทรัพย์สินส่วนกลาง จำเลยร่วมที่ 2 และที่ 3 มิได้ระบุลงไว้ในคำขอจดทะเบียนอาคารชุดว่าที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์สินส่วนกลางด้วย ภายหลังจำเลยร่วมที่ 1 ซึ่ง เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทนำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ จนกระทั่งมีการโอนที่ดินพิพาทรวมทั้งสิทธิการจำนองให้แก่กองทุนรวมบางกอกแคปปิตอล และโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทมาจากกองทุน โดยขณะที่ซื้อโจทก์ทั้งสองเชื่อว่าอาคารนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยกับสาธารณูปโภคมิได้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินพิพาท แต่เมื่อรังวัดตรวจสอบแล้วพบว่า สาธารณูปโภค ได้แก่ ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้ารุกล้ำเข้ามาในที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสอง เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า จำเลยร่วมมิใช่เป็นผู้สร้างท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าในที่ดินพิพาท หากแต่จำเลยร่วมทั้งสามซึ่งเดิมเป็นเจ้าของที่ดินอาคารชุด และที่ดินพิพาทเป็นผู้ขออนุญาตให้สร้างสาธารณูปโภคดังกล่าวในที่ดินภายหลังโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทมา จึงทำให้ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอาคารชุดรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท กรณีนี้จึงไม่อยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1312 เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง และมิใช่การสร้างโรงเรือน หากแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย เมื่อไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้โดยตรง จึงต้องนำ ป.พ.พ. มาตรา 4 มาใช้บังคับ คืออาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งได้แก่มาตรา 1314 วรรคแรก ซึ่งกำหนดให้นำบทบัญญัติมาตรา 1310 บังคับตลอดถึงการก่อสร้างใดๆ ซึ่งติดที่ดินด้วย โดยโจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้างแต่ต้องใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป เว้นแต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยให้ใช้เงินเป็นพอสมควร โจทก์ทั้งสองจะเรียกให้จำเลยซื้อที่ดินทั้งหมดก็ได้ แต่เมื่อพิจารณาว่าท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าซึ่งอยู่ในที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับประชาชนที่อาศัยอยู่ในอาคารชุดหากให้มีการรื้อถอนย่อมจะก่อให้เกิดความเดือนร้อนแก่ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยิ่ง โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจเรียกให้รื้อถอนไปได้ คงได้แต่เรียกให้จำเลยชดใช้ราคาตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคสอง แต่เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าทดแทนมาด้วย จึงไม่อาจบังคับให้ได้

โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทแลการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น ไม่มีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วม แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก มิใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ การที่จำเลยที่ 1 ทำประตูนิรภัยปิดกั้นและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 ให้ความหมายของคำว่า "ทรัพย์ส่วนบุคคล" ว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และให้ความหมายของคำว่า "ทรัพย์ส่วนกลาง" ว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดพิพาทซึ่งถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอย จำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมายตามนัยแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลที่มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและออกระเบียบข้อบังคับในอันที่จะจัดการและดำเนินการเพื่อความปลอดภัยดูแลกิจการต่างๆ อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดก็ตาม แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติไว้ชัดแจ้งว่า "นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้" จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิเพียงจัดการ ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น หามีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่แม้จะได้ความว่าโจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก หาใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายไม่ การที่จำเลยที่ 1 ติดตั้งประตูนิรภัยบริเวณด้านหน้าลิฟต์และบันไดของอาคารชุด โดยกำหนดระเบียบว่าจะส่งมอบบัตรผ่านประตูให้แก่เจ้าของร่วมที่ได้ติดค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่านั้น การออกระเบียบข้อบังคับเช่นนี้ทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ทั้งเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล กรณีถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในผลแห่งละเมิดที่ตนทำขึ้น