คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เจ้าของที่ดิน

ผู้ที่จะได้สิทธิทางจำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมรอบหากเป็นเพียงเจ้าของโรงเรือนแม้จะถูกที่ดินอื่นล้อมก็ไม่มีสิทธิเรียกร้องทางจำเป็น

แม้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ซึ่งได้รับโอนที่ดินจาก ม.ได้ใช้ทางพิพาทเป็นทางผ่านเข้าออกสู่ทางสาธารณะมาเกินกว่า 10 ปี อันมีผลทำให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ในฐานะเป็นเจ้าของที่ดินที่รับโอนมาจาก ม.ได้ภาระจำยอมในการใช้ทางพิพาทผ่านเข้าออกระหว่างที่ดินของโจทก์ที่ 1 และที่ 2 กับทางสาธารณะก็ตาม แต่โจทก์ที่ 1 และที่ 2 นำที่ดินแปลงเดิมที่ได้รับโอนมาจาก ม.ไปแลกเอาที่ดินแปลงใหม่มาจากจำเลยเสียแล้วเมื่อ พ.ศ.2528 ซึ่งระยะเวลาที่โจทก์ที่ 1 และที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงใหม่นับถึงวันฟ้องเป็นเวลา 6 ปีเศษ และโจทก์ที่ 3เข้าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าวเมื่อ พ.ศ.2534 นับถึงวันฟ้องเป็นเวลาเพียง 1 ปีเศษ ดังนั้นแม้จะฟังว่าโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 ในฐานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงใหม่ได้ใช้ทางพิพาทผ่านเข้าออกระหว่างที่ดินของตนกับทางสาธารณะตลอดมาถึงวันฟ้องด้วยอำนาจปรปักษ์ ก็มีระยะเวลายังไม่ถึง 10 ปีทางพิพาทจึงยังไม่เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินแปลงใหม่
เจ้ามรดกที่ดินที่โจทก์ที่ 4 ถึงที่ 7 ได้รับโอนมรดกมาได้ใช้ทางพิพาทเป็นทางผ่านเข้าออกระหว่างที่ดินมรดกกับทางสาธารณะในหมู่บ้านด้วยอำนาจปรปักษ์ต่อเจ้าของทางพิพาทตลอดมาซึ่งเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว ครั้นโจทก์ที่ 4ถึงที่ 7 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมรดกสืบต่อมา แม้จะใช้ทางพิพาทผ่านเข้าออกระหว่างที่ดินแปลงดังกล่าวกับทางสาธารณะในหมู่บ้านตลอดมาด้วยอำนาจปรปักษ์ต่อจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของทางพิพาทมายังไม่ครบ 10 ปีก็ตาม แต่เมื่อนับระยะเวลาที่ ก.เจ้ามรดกได้ใช้ทางพิพาทมาก่อนรวมเข้ากับระยะเวลาที่โจทก์ที่ 4 ถึงที่ 7 ผู้รับมรดกได้ใช้ทางพิพาทต่อมาได้ระยะเวลาครบ 10 ปีแล้ว ที่ดินของจำเลยซึ่งเป็นภารยทรัพย์ย่อมต้องตกอยู่ในภาระจำยอมในการที่โจทก์ที่ 4 ถึงที่ 7 จะใช้ทางพิพาทเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ที่ 4 ถึงที่ 7 ซึ่งเป็นสามยทรัพย์โดยอายุความตาม ป.พ.พ.มาตรา 1401 ประกอบด้วยมาตรา 1385

แม้โจทก์ที่1และที่2ซึ่งได้รับโอนที่ดินจากม.ได้ใช้ทางพิพาทเป็นทางผ่านเข้าออกสู่ทางสาธารณะมาเกินกว่า10ปีอันมีผลทำให้โจทก์ที่1และที่2ในฐานะเป็นเจ้าของที่ดินที่รับโอนมาจากม.ได้ภารจำยอมในการใช้ทางพิพาทผ่านเข้าออกระหว่างที่ดินของโจทก์ที่1และที่2กับทางสาธารณะก็ตามแต่โจทก์ที่1และที่2นำที่ดินแปลงเดิมที่ได้รับโอนมาจากม. ไปแลกเอาที่ดินแปลงใหม่มาจากจำเลยเสียแล้วเมื่อพ.ศ.2528ซึ่งระยะเวลาที่โจทก์ที่1และที่2เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงใหม่นับถึงวันฟ้องเป็นเวลา6ปีเศษและโจทก์ที่3เข้าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าวเมื่อพ.ศ.2534นับถึงวันฟ้องเป็นเวลาเพียง1ปีเศษดังนั้นแม้จะฟังว่าโจทก์ที่1ถึงที่3ในฐานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงใหม่ได้ใช้ทางพิพาทผ่านเข้าออกระหว่างที่ดินของตนกับทางสาธารณะตลอดมาถึงวันฟ้องด้วยอำนาจปรปักษ์ก็มีระยะเวลายังไม่ถึง10ปีทางพิพาทจึงยังไม่เป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินแปลงใหม่ เจ้ามรดกที่ดินที่โจทก์ที่4ถึงที่7ได้รับโอนมรดกมาได้ใช้ทางพิพาทเป็นทางผ่านเข้าออกระหว่างที่ดินมรดกกับทางสาธารณะในหมู่บ้านด้วยอำนาจปรปักษ์ต่อเจ้าของทางพิพาทตลอดมาซึ่งเป็นเวลาเกินกว่า10ปีแล้วครั้นโจทก์ที่4ถึงที่7ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมรดกสืบต่อมาแม้จะใช้ทางพิพาทผ่านเข้าออกระหว่างที่ดินแปลงดังกล่าวกับทางสาธารณะในหมู่บ้านตลอดมาด้วยอำนาจปรปักษ์ต่อจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของทางพิพาทมายังไม่ครบ10ปีก็ตามแต่เมื่อนับระยะเวลาที่ก.เจ้ามรดกได้ใช้ทางพิพาทมาก่อนรวมเข้ากับระยะเวลาที่โจทก์ที่4ถึงที่7ผู้รับมรดกได้ใช้ทางพิพาทต่อมาได้ระยะเวลาครบ10ปีแล้วที่ดินของจำเลยซึ่งเป็นภารยทรัพย์ย่อมต้องตกอยู่ในภารจำยอมในการที่โจทก์ที่4ถึงที่7จะใช้ทางพิพาทเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ที่4ถึงที่7ซึ่งเป็นสามยทรัพย์โดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1401ประกอบด้วยมาตรา1385

โจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลปรากฎว่าจำเลยอยู่ในบ้านพิพาทซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวและอ้างว่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นของจำเลยแต่จำเลยไม่ได้ให้การกล่าวอ้างว่าโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยไม่สุจริตหรือเป็นไปโดยไม่ชอบอย่างไรและมิได้ขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดรายนี้คดีจึงไม่มีประเด็นว่าโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากการขายทอดตลาดโดยสุจริตหรือไม่กรณีต้องด้วยบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1330สิทธิของโจทก์ในฐานะผู้ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากการขายทอดตลาดจึงยังคงมีอยู่แม้จำเลยจะนำสืบว่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นของจำเลยมาเป็นเวลากว่า40ปีแล้วก็ไม่ทำให้จำเลยชนะคดีได้ โจทก์ฟ้องว่าได้ให้ว. และจำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินและบ้านจำเลยคงให้การเพียงว่าจำเลยอยู่ในที่ดินเป็นเวลาเกินกว่า10ปีมิได้อาศัยสิทธิผู้ใดโจทก์ไม่ฟ้องคดีภายใน1ปีนับแต่โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินจึงขาดสิทธิครอบครองคำให้การจำเลยไม่มีประเด็นเรื่องเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือแต่จำเลยฎีกาในเรื่องเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1381เป็นการนอกเหนือจากที่จำเลยให้การไว้และไม่ใช่เรื่องเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

คู่ความตกลงท้ากันว่าโจทก์จำเลยไม่ติดใจสืบพยานแต่ขอให้พระภิกษุส.มาแถลงต่อศาลว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทและเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทแน่หากพระภิกษุส.แถลงต่อศาลเช่นใดคู่ความก็ยอมรับและไม่ติดใจคัดค้านแต่พระภิกษุส.แถลงต่อศาลเพียงว่าพระภิกษุส. เป็นผู้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างพี่ชายโจทก์กับจำเลยแต่เงินที่ซื้อเป็นของจำเลยหรือไม่และจำเลยซื้อแทนใครหรือไม่พระภิกษุส.ไม่ทราบคำแถลงพระภิกษุส. ไม่ครบถ้วนตามคำท้าคดีจึงต้องสืบพยานโจทก์จำเลยกันต่อไป

ปัญหาว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างและที่ดินคนละแปลง แต่ร่วมกันฟ้องจำเลยเป็นคดีเดียวกันชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เป็นวิธีการดำเนินคดี ไม่ใช่อำนาจฟ้อง จึงมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อย ของประชาชน แม้จำเลยจะให้การต่อสู้ไว้ แต่ก็มิได้โต้แย้งเมื่อศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเป็นประเด็นไว้ จึงเป็นข้อกฎหมาย ที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น จำเลยยกขึ้นอ้างในชั้นฎีกาไม่ได้

ปัญหาว่าโจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างและที่ดินคนละแปลง แต่ร่วมกันฟ้องจำเลยเป็นคดีเดียวกันชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ เป็นวิธีการดำเนินคดี ไม่ใช่อำนาจฟ้อง จึงมิใช่ปัญหา อันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะให้การต่อสู้ไว้ แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเป็นประเด็นไว้จึงเป็นข้อกฎหมายที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น จำเลยยกขึ้นอ้างในชั้นฎีกาไม่ได้

จำเลยทั้งสองไม่ยอมรับรองแนวเขตก็เพราะจำเลยทั้งสองโต้แย้งว่าหลักเดิมไม่ได้สูญหาย และหลักที่ปักใหม่ไม่ถูกต้อง การคัดค้านของจำเลยทั้งสองจึงเป็นการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของที่ดินข้างเคียง ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 69 ทวิ วรรคสาม ซึ่งหากจำเลยทั้งสองไม่ยอมตกลงตามที่เจ้าพนักงานที่ดินไกล่เกลี่ยแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินก็มีอำนาจแจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องศาลภายใน 90 วันตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 69 ทวิ วรรคห้า ทั้งตามพยานที่โจทก์นำสืบไม่ปรากฏว่าจำเลยทั้งสองมีเจตนากลั่นแกล้งโจทก์ การกระทำของจำเลยทั้งสองยังไม่พอฟังว่าเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

จำเลยที่ 1 มีวัตถุประสงค์ในการซื้อขายที่ดินจัดแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายทั้งปลูกสร้างอาคารและบ้านพักเพื่อให้เช่าหรือขายแก่บุคคลภายนอกเป็นผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ได้ขอแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยได้4,992 แปลง การที่จำเลยที่ 1 ยินยอมให้จำเลยที่ 2 นำที่ดินของจำเลยที่ 1 ออกจัดสรรขายให้แก่บุคคลทั่วไป โดยจำเลยที่ 1 จะส่งพนักงานออกไปทำนิติกรรมโอนขายที่ดินและบ้านให้แก่ลูกค้าของจำเลยที่ 2 เท่ากับเป็นการยอมรับว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญารับจ้างก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่จำเลยที่ 2 ทำกับลูกค้านั้นมีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้เชิดจำเลยที่ 2 ออกแสดงเป็นตัวแทนของตน หรือรู้แล้วยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเขาเองออกแสดงเป็นตัวแทนของตนจำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดโอนที่ดินและบ้านแก่โจทก์

โจทก์เป็นเจ้าของรวมที่ดินโฉนดที่ 1924 มีสิทธิใช้ที่ดินแปลงนี้ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1360 เมื่อที่ดินโฉนดที่ 1924 มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินโฉนดที่ 28447 ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินโฉนดที่ 1924 ย่อมใช้ที่ดินโฉนดที่ 1924 ที่โจทก์เป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วยออกสู่ทางสาธารณะได้ด้วย โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็น ไม่ว่าจะเป็นกรณีตาม ป.พ.พ. มาตรา1349 หรือมาตรา 1350