คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
แบ่งแยกที่ดิน

ตามกฎหมายเจ้ากรรมสิทธิ์รวมในที่ดินทุกคนต่างเป็นเจ้าของร่วมกันทุกตอนในที่ดินทั้งแปลงนั้น แต่ในระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมด้วยกันเอง อาจอ้างการครอบครองเป็นส่วนสัดตามกฎหมายว่าด้วยเรื่องการครอบครองต่อกันได้ โดยตกลงแบ่งที่ดินกันเองแล้วลงชื่อรับรองหลักเขตที่เจ้าพนักงานที่ดินปัก เพื่อรังวัดแบ่งแยกซึ่งเป็นการตกลงแบ่งทรัพย์กันเองอันมีผลบังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1364 โดยถือว่าเป็นเรื่องของความยินยอมของเจ้าของรวมทุกฝ่ายพร้อมใจกันให้เป็นเช่นนั้นแต่การครอบครองเป็นส่วนสัดดังกล่าวนี้มิได้เป็นผลถึงกับจะทำให้ที่ดินเป็นอีกแปลงหนึ่งต่างหากจากที่ดินแปลงใหญ่ในโฉนดเดิมนั้นไปได้ แต่ตราบใดที่ยังไม่ได้มีการแบ่งแยกโฉนดออกจากกันก็ต้องถือว่าเป็นที่ดินแปลงเดียวโฉนดเดียวกันอยู่ จำเลยอ้างว่ามีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดทั้งแปลงคิดเป็นเนื้อที่ 35 ไร่ ได้ตกลงขายให้โจทก์ทั้งหมด แต่จำเลยยังมิได้ขอให้เจ้าพนักงานรังวัดแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 35 ไร่ของจำเลยออกเป็นส่วนสัดมีเขตกว้างยาวแน่นอน โดยได้รับความยินยอมของเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมรายอื่นแล้ว จำเลยเพียงแต่เข้าใจเอาเองว่าที่ดินส่วนของจำเลยอยู่ตรงไหนและไม่แน่ชัดว่าโจทก์ได้รับทราบว่าที่ดินของจำเลยอยู่ตรงส่วนไหน และมีแนวเขตกว้างยาวเท่าใด แน่นอนแล้ว ดังนั้นเมื่อจำเลยตกลงจะขายที่ดินส่วนของจำเลยเนื้อที่ 35 ไร่ แก่โจทก์โดยยังมีผู้อื่นอีกหลายรายถือกรรมสิทธิ์ปะปนกันอยู่ จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยที่จะไปชี้แนวเขตที่ดินเพื่อรังวัดแบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนให้โจทก์และเจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการแบ่งแยกที่ดินแก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อไป อันเป็นส่วนหนึ่งของการปฏิบัติตามสัญญา จำเลยจะเพียงแต่จดทะเบียนให้โจทก์มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวมกับผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมรายอื่น ๆ ในโฉนดโดยอ้างว่าไม่มีข้อตกลงดังกล่าวในสัญญาหาได้ไม่เมื่อจำเลยไม่ยอมยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกและนำชี้เขตที่ดินในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการปฏิเสธไม่ยอมให้โจทก์เข้าสวมสิทธิที่จะขอแบ่งกรรมสิทธิ์ส่วนของจำเลยเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์จึงมีสิทธิไม่ยอมจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนของจำเลยได้ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา แม้ในสัญญาจะซื้อขายมีข้อกำหนดว่าถ้าผู้จะขายผิดสัญญายอมใช้ค่าเสียหายแก่ผู้จะซื้อเป็นจำนวนสองเท่าของราคาขายอันเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้ากรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญา แต่โจทก์นำสืบไม่พอฟังได้ว่าโจทก์ได้เสียหายไปอย่างไร เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ ซึ่งศาลมีอำนาจกำหนดให้ตามสมควรแก่พฤติการณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 222

ผู้ร้อง ป. ส. และจำเลยที่ 2 มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทรวมกันแต่ได้ตกลงแบ่งแยกเป็นสัดส่วนกันก่อนโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 2 กับพวกเป็นบุคคลล้มละลายและการที่ ป. กับ ส. ขายที่ดินให้แก่ผู้ร้องก็เป็นการขายตามสัดส่วนของตนที่แบ่งแยกไว้แน่นอนแล้ว ผู้ร้องย่อมได้กรรมสิทธิ์ในส่วนที่ดินเป็นเนื้อที่ที่แน่นอนเช่นกัน หาใช่จำเลยที่ 2 ยังคงถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยไม่สามารถระบุโดยชัดแจ้งว่าที่ดินส่วนใดของที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 ไม่ ทั้งข้อตกลงแบ่งแยกที่ดินพิพาทเป็นสัดส่วนย่อมผูกมัดเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมทุกคนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1364
แม้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีอำนาจจัดการทรัพย์สินของจำเลยที่ 2 ตาม พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 มาตรา 22 แต่เมื่อที่ดินพิพาทมีการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์โดยผู้ร้องกับจำเลยที่ 2 ได้ครอบครองเป็นสัดส่วนแล้ว เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีสิทธิเพียงยึดที่ดินได้เท่าที่จำเลยที่ 2 มีกรรมสิทธิ์อยู่ในที่ดินพิพาทนั้น และระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการบังคับคดี ฯ พ.ศ.2522 ข้อ 32 กำหนดว่า การที่จะยึดทรัพย์ทั้งหมดกรณีที่ลูกหนี้เป็นเจ้าของรวมกับบุคคลอื่นนั้นต้องเป็นกรณีที่ไม่ปรากฏว่าส่วนใดเป็นของลูกหนี้ แต่เมื่อผู้ร้องและจำเลยที่ 2 ได้มีการแบ่งแยกที่ดินพิพาทเป็นสัดส่วนแน่นอนแล้ว แม้ยังมิได้จดทะเบียนแบ่งแยกโฉนด เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ก็มีสิทธิขายทอดตลาดเฉพาะเพียงส่วนของจำเลยที่ 2 เท่านั้น ไม่มีสิทธิเอาส่วนของผู้ร้องมาขายทอดตลาดด้วย

ก่อนโจทก์ปลูกสร้างอาคาร ที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารดังกล่าวด้านทิศเหนือและทิศใต้ติดกับทางสาธารณะซึ่งด้านทิศเหนือมีขนาดกว้างประมาณ 2 เมตรทิศใต้กว้างประมาณ 2.20 เมตร ถึง 3 เมตร และตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 72 วรรค 2 ได้กำหนดไว้ว่าตึกแถว ห้องแถว อาคารพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม และอาคารสาธารณะที่ปลูกสร้างริมทางสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากศูนย์กลางทางสาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร แต่โจทก์ได้ดำเนินการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวด้านทิศเหนือและทิศใต้เป็นแนวตะเข็บกว้างประมาณ 0.80 เมตร ไปตลอดแนวเขตกั้นไว้ระหว่างที่ดินแปลงที่จะปลูกสร้างอาคารกับทางสาธารณะก่อนยื่นคำขออนุญาตปลูกสร้างประมาณ 20 วัน เห็นได้ชัดว่าโจทก์ทำเพื่อหลีกเลี่ยงข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครมิฉะนั้นจะต้องถอยร่นแนวอาคารทั้งสองด้านห่างทางสาธารณะประมาณ 4.50 เมตรถึง 5 เมตร จึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต แม้โจทก์จะอ้างว่าที่ทำแนวตะเข็บดังกล่าวเพื่อขยายทางสาธารณะ และทางจำเลยที่ 1 ขยายทางสาธารณะแล้วก็ตาม โจทก์ก็ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดกรุงเทพมหานคร โดยต้องถอยร่นแนวอาคารให้ห่างทางสาธารณะที่ขยายแล้วด้วย แม้เขตพระนครจะเคยอนุญาตให้โจทก์ปลูกสร้างอาคาร 4 ชั้นแล้วในการพิจารณาคำขออนุญาตปลูกสร้างต่อเติมอาคารเป็น 11 ชั้น จำเลยที่ 1 ก็มีสิทธิพิจารณาถึงการกระทำที่ขัดต่อกฎหมายของโจทก์ดังกล่าวได้ การที่จำเลยที่ 1 ไม่อนุญาตให้โจทก์ปลูกสร้างอาคารพิพาท จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว

แม้ที่ดินโฉนดเลขที่ 2822 มีการรังวัดแบ่งแยกก่อนฟ้องและทางพิจารณาโฉนดเลขที่ 2822 ไม่ใช่ของจำเลยที่ 2 แต่ก็ไม่ปรากฏว่าทางพิพาทมีอยู่ในแห่งอื่นอีก และโฉนดเลขที่ 5977ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 ไปจดทะเบียนสิทธิภารจำยอมนั้นก็แบ่งแยกมาจากโฉนดเลขที่ 2822 ที่โจทก์ฟ้องย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่าทางพิพาทที่โจทก์บรรยายมาในคำฟ้องก็คือทางพิพาทที่โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองเปิดทางตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ ทั้งการที่ศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสองเปิดทางพิพาทนั้น ไม่จำเป็นต้องระบุโฉนดเลขที่ ทางพิพาทก็มีผลบังคับได้อยู่แล้ว ดังนั้น คำพิพากษาศาลชั้นต้นที่ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันเปิดทางพิพาทในที่ดินโฉนดเลขที่ 5977 จึงหาเป็นการพิพากษาเกินคำขอไม่

เดิมที่ดินของโจทก์จำเลยเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของคนเดียวกันเมื่อแบ่งแยกแล้วทางพิพาทอยู่ในที่ดินส่วนของจำเลย แม้โจทก์จะได้ใช้ทางพิพาทเป็นทางเดินออกสู่ทางสาธารณะมาเกิน 10 ปีการที่โจทก์อยู่อาศัยในบ้านของโจทก์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินนั้นใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะในระหว่างนั้น ย่อมเป็นผู้ใช้สิทธิในฐานะเป็นบริวารและใช้โดยอาศัยอำนาจของเจ้าของเดิมเมื่อที่ดินเป็นของเจ้าของรายเดียวกัน ย่อมไม่มีเจ้าของสามยทรัพย์กับเจ้าของภารยทรัพย์อันจะทำให้เกิดมีภารจำยอมขึ้นได้ ผู้อยู่ในที่ดินจะใช้ทางนานเพียงใด ทางพิพาทก็ไม่ตกอยู่ในภารจำยอม อายุความการได้ภารจำยอมหากจะมีก็ต้องเริ่มนับตั้งแต่ได้แบ่งแยกที่ดินโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์

เมื่อที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์อยู่ครึ่งหนึ่งโจทก์จึงฟ้องขอให้แบ่งแยกได้ ส่วนการจะแบ่งที่ดินพิพาทกันอย่างไรเป็นเรื่องชั้นบังคับคดีซึ่งสามารถดำเนินการแบ่งได้โดยโจทก์ไม่ต้องขอมา และศาลก็ไม่จำต้องพิพากษากำหนดวิธีการแบ่งไว้

คดีก่อนถึงที่สุดโดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่าโจทก์และจำเลยมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินพิพาท โดยไม่ได้วินิจฉัยหรือพิพากษาให้แบ่งแยกที่ดินพิพาทให้เป็นส่วนสัดแยกจากกัน แต่คดีนี้โจทก์ในฐานะที่เป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาทฟ้องขอให้แบ่งแยกที่ดินพิพาทให้เป็นส่วนสัดจากกัน คดีก่อนกับคดีนี้จึงมีประเด็นแห่งคดีและคำขอบังคับแตกต่างกัน ฟ้องของโจทก์จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ

คดีก่อนถึงที่สุดโดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่าโจทก์และจำเลยในคดีนั้นมีสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินพิพาท โดยไม่ได้วินิจฉัยหรือพิพากษาให้แบ่งแยกที่ดินพิพาทให้เป็นส่วนสัดแยกจากกัน แต่คดีนี้โจทก์ในฐานะที่เป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาทฟ้องขอให้แบ่งแยกที่ดินพิพาทให้เป็นส่วนสัดแยกจากกัน คดีก่อนกับคดีนี้จึงมีประเด็นแห่งคดีและคำขอบังคับแตกต่างกัน ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำกับคดีก่อน จำเลยที่ 3 ที่ 4 ฎีกาว่าพยานหลักฐานของตนฟังได้ว่าตนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่พิพาทแล้วโดยการครอบครองปรปักษ์โจทก์ทั้งสองจึงขอให้แบ่งแยกที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งสองไม่ได้ เป็นฎีกาในข้อเท็จจริง เมื่อคดีมีทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาไม่เกินสองแสนบาท จึงต้องห้ามมิให้ฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคหนึ่ง

เมื่อโจทก์ยินยอมให้จำเลยเลือกส่วนของที่ดินที่แบ่งแยกแล้วได้ก่อนกรณีจึงถือไม่ได้ว่าการแบ่งแยกที่ดินพิพาทไม่อาจกระทำได้ตามคำพิพากษา ซึ่งกำหนดให้จำเลยไปจดทะเบียนแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ครึ่งหนึ่ง จำเลยจึงมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

เมื่อโจทก์ยินยอมให้จำเลยเลือกส่วนของที่ดินที่แบ่งแยกแล้วได้ก่อน กรณีจึงถือไม่ได้ว่าการแบ่งแยกที่ดินพิพาทไม่อาจกระทำได้ตามคำพิพากษา ซึ่งกำหนดให้จำเลยไปจดทะเบียนแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ครึ่งหนึ่ง จำเลยจึงมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น