คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มาตรา 56 วรรคท้ายมีความหมายว่าการที่ คชก.จังหวัดมีมติกลับคำวินิจฉัยของ คชก. ตำบลประการใดแล้วไม่เป็นเหตุที่คู่กรณีหรือผู้มีส่วนได้เสียในการเช่านาจะฟ้องคชก.ตำบล หรือคชก.จังหวัดเกี่ยวกับคำวินิจฉัยของ คชก. จังหวัดดังกล่าวแต่มาตรา 57 ยังเปิดโอกาสให้มีการอุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดต่อศาลได้อีกเพื่อให้ศาลได้พิจารณาคำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดต่อไปยังมิได้ยุติเป็นที่สุดดังนั้นฟ้องของโจทก์คดีนี้จึงเป็นเรื่องการอุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คชก. จังหวัดในเรื่องการเช่านาตามที่กฎหมายให้สิทธิไว้ ตามมาตรา 37 การบอกเลิกการเช่านาจะมีผลก็ต่อเมื่อผู้ให้เช่านาได้บอกเลิกเป็นหนังสือและต้องให้ผู้เช่านาทราบล่วงหน้าก่อนสิ้นระยะการเช่าตามมาตรา 26 (หกปี) เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีเมื่อข้อเท็จจริงโจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์บอกเลิกการเช่านาให้จำเลยทราบเมื่อปี พ.ศ. 2524 ระยะเวลาการบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงมีผลครบกำหนดระยะเวลาหนึ่งปีในปี พ.ศ. 2525 แต่โจทก์จำเลยรับกันว่าโจทก์ให้จำเลยเช่าเมื่อเดือนพฤษภาคม 2518 การทำนาเริ่มทำในเดือนพฤษภาคม ดังนั้นระยะเวลาเช่านาจะสิ้นระยะเวลาครบ 6 ปีตามมาตรา 26 ในเดือนพฤษภาคม 2524 การบอกเลิกการเช่านาของโจทก์ในปี พ.ศ. 2524 จึงคำนวณได้ไม่ถึงหนึ่งปีก่อนสิ้นระยะการเช่าของจำเลยการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงไม่ชอบด้วยมาตรา 37 การเช่านาระหว่างโจทก์จำเลยจึงยังไม่สิ้นสุดลงตามข้อวินิจฉัยของ คชก.จังหวัด

โจทก์จำเลยทำสัญญาก่อสร้างตึกแถวยกกรรมสิทธิ์ โดยจำเลยเป็นผู้ก่อสร้างตึกแถวในที่ดินของโจทก์ แล้วจัดหาผู้เช่ามาทำสัญญากับโจทก์ แต่จำเลยกลับเข้าอยู่ในตึกแถวเสียเองโจทก์บอกเลิกสัญญาและฟ้อง ศาลฎีกาพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถว อ่านคำพิพากษาเมื่อ วันที่ 15 มีนาคม 2521 ผู้คัดค้านเข้าไปอยู่ในตึกแถวตามสัญญาลงวันที่ 1ธันวาคม 2521 โดยจำเลยสัญญาว่าจะนำผู้คัดค้านไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาก่อสร้างตึกแถวยกกรรมสิทธิ์เมื่อข้อ 7 ของสัญญามีว่า จำเลยรับรองว่าจะนำตึกแถวที่ก่อสร้างแล้วเสร็จไปเรียกเก็บเงินกินเปล่าให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 1 ปี หากเกินกำหนดนี้แล้ว ต้องเสียค่าเช่าห้องที่ไม่มีคนเช่าอยู่ให้กับโจทก์ ดังนี้ จำเลยต้องนำผู้เช่ามาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ภายใน 1 ปี นับแต่ วันก่อสร้างเสร็จ ถ้าเกินกำหนดนี้แล้วโจทก์มีสิทธิปฏิเสธไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าที่จำเลยจัดหามาได้ จำเลยก่อสร้างตึกแถวเสร็จเมื่อ พ.ศ.2501 สัญญาระหว่างจำเลยกับผู้คัดค้านไม่ผูกพันโจทก์ โจทก์มีสิทธิปฏิเสธไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้คัดค้านได้ จึงถือได้ว่าผู้คัดค้านเป็นบริวารของจำเลยที่ไม่สามารถแสดงอำนาจพิเศษให้ศาลเห็นได้คำพิพากษาคดีนี้จึงบังคับถึงผู้คัดค้านให้ต้องออกจากตึกแถวด้วย

ผู้ร้องไม่ได้ยื่นคำร้องขอให้ปล่อยทรัพย์ที่ยึดหรือร้องขัดทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 288 หากแต่ขอให้ศาลมีคำสั่งเปิดกุญแจตึกแถวที่ผู้ร้องเช่าไว้ ให้ผู้ร้องได้ใช้สิทธิตามปกติ เพราะมีส่วนได้เสียในวิธีบังคับคดีอันเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ได้จดทะเบียนสิทธิไว้โดยชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 280(2) ผู้ร้องจึงมีสิทธิยื่นคำร้องขอให้ศาลคุ้มครองสิทธิของตนได้ตามกฎหมาย สัญญาเช่ามีว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดี หรือผู้ให้เช่า ขายทรัพย์สินก็ดี หรือผู้เช่าผิดสัญญาก็ดี ผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่า เมื่อการเช่าตึกแถวพิพาทได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนดเวลาเช่า 17 ปีเศษ แม้สัญญาเช่าจะมีข้อสัญญาว่าหากผู้ให้เช่าขายทรัพย์ที่เช่าก่อนครบกำหนดสัญญา ผู้เช่าต้องออกจากที่เช่า ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นการขัดกับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา แม้ผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของเดิมขายทรัพย์สินที่เช่าไปแล้ว ผู้รับโอนทรัพย์ที่เช่าต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569เมื่อสัญญายังไม่ครบกำหนด ต้องถือว่าสัญญาเช่ายังมีผลบังคับอยู่โจทก์จึงต้องเป็นฝ่ายแพ้คดีตามคำท้า

จำเลยแก้ไขเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงตึกแถวที่เช่าก่อนที่ผู้ให้เช่าเดิมจะขายตึกแถวให้โจทก์ สิทธิในการฟ้องร้องเพราะเหตุที่จำเลยเปลี่ยนแปลงตึกแถวที่เช่าจึงเป็นของผู้ให้เช่าเดิมหาตกมาเป็นของโจทก์เพราะเหตุที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวไม่ สัญญาเช่ามีข้อความว่าผู้เช่าจะไม่นำตึกแถวไปให้เช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า สิทธิอันนี้ตกไปยังโจทก์ผู้รับโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เมื่อปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าโดยนำตึกแถวพิพาทไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์หรือผู้ให้เช่าเดิมโจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ การที่จำเลยนำสืบว่าในการเจรจาตกลงเช่าผู้ให้เช่าเดิม อนุญาตด้วยวาจาว่า หากจะตกแต่งสถานที่เช่าให้เหมาะสมหรือนำไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงก็ให้ทำได้ โดยบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าเดิมด้วยวาจาก็พอ ย่อมเป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่ายังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากสัญญา การนำสืบเช่นนี้เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ประกอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ค่าเสียหายอันเนื่องจากการผิดสัญญาซึ่งได้กำหนดไว้ในสัญญา เช่านี้เป็นเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินสมควรศาลมีอำนาจที่จะลดได้ตามกฎหมาย

โจทก์จำเลยมีคดีพิพาทกันด้วยเรื่องสิทธิการเช่าที่ดินพิพาท ต่อมาโจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดระยะเวลา 10 ปี ศาลพิพากษาตามยอม คดีถึงที่สุดแล้ว คำพิพากษานั้นมีผลผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคแรก เมื่อสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งมีคำพิพากษาตามยอมระบุว่าจำเลยมีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าต่อไปจนครบ 10 ปี จำเลยย่อมได้สิทธิมาโดยผลแห่งคำพิพากษานั้นโดยสมบูรณ์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยให้มีผลบังคับคดีผิดไปจากคำพิพากษาที่ผูกพันโจทก์อยู่ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการเช่าที่มีผลบังคับกันได้เพียงสามปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

สัญญาเช่าตึกแถวทั้งสองฉบับทำวันเดียวกัน มีกำหนดการเช่าเป็นเวลาติดต่อกันไปรวม 5 ปี 10 เดือนเป็นการเช่ามีกำหนดเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไปเมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538และการฟ้องร้องให้บังคับคดีดังกล่าวหมายความรวมถึงการที่ยกขึ้นกล่าวอ้างต่อสู้ให้บังคับคดีไปตามข้อกล่าวอ้างนั้นด้วย เพราะการบังคับคดีย่อมทำได้ด้วยกันทั้งสองฝ่าย

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเช่ากับค่าเสียหาย จำเลยให้การว่าไม่เคยเช่าที่ดินโจทก์และได้ออกจากที่พิพาทไปแล้วก่อนสืบพยานโจทก์ จำเลยขอให้ศาลชี้ขาด ข้อกฎหมายเบื้องต้นว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะสำเนาเอกสาร ท้ายฟ้องมิใช่สัญญาเช่าและจำเลยออกจากที่พิพาทไปแล้ว ศาลชั้นต้นงดสืบพยานโจทก์จำเลยและพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ว่าศาลชั้นต้นยกฟ้องโจทก์โดยอ้างว่า บันทึกประจำวันท้ายฟ้องไม่ใช่สัญญาเช่านั้นไม่ชอบ ขอให้พิพากษาให้ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์แล้วพิจารณาใหม่ตามรูปคดีดังนี้ ประเด็นตามอุทธรณ์ของโจทก์มีเพียงว่า บันทึกประจำวันท้ายฟ้องเป็นหลักฐานการเช่าหรือไม่ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า คำฟ้องของโจทก์แสดงว่ามีข้อโต้แย้ง เกิดขึ้นระหว่างโจทก์จำเลยเกี่ยวกับที่พิพาท ต้องฟังข้อเท็จจริงจากการนำสืบของคู่ความก่อนแล้วให้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษาใหม่นั้น จึงไม่ตรงตามประเด็นที่โจทก์อุทธรณ์เมื่อศาลฎีกาเห็นว่าบันทึกประจำวันท้ายฟ้องไม่ใช่ หลักฐานการเช่าแล้ว ก็ต้องยกฟ้องโจทก์

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเช่ากับค่าเสียหายจำเลย ให้การว่าไม่เคยเช่าที่ดินโจทก์และได้ออกจากที่พิพาทไป แล้ว ก่อนสืบพยานโจทก์ จำเลยขอให้ศาลชี้ขาด ข้อกฎหมายเบื้องต้นว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะสำเนาเอกสาร ท้ายฟ้องมิใช่สัญญาเช่าและจำเลยออกจากที่พิพาทไปแล้วศาลชั้นต้นงดสืบพยานโจทก์จำเลยและพิพากษายกฟ้องโจทก์โจทก์อุทธรณ์ว่าศาลชั้นต้นยกฟ้องโจทก์โดยอ้างว่า บันทึกประจำวันท้ายฟ้องไม่ใช่สัญญาเช่านั้นไม่ชอบขอให้พิพากษาให้ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์แล้วพิจารณาใหม่ตาม รูปคดีดังนี้ ประเด็นตามอุทธรณ์ของโจทก์มีเพียงว่า บันทึกประจำวันท้ายฟ้องเป็นหลักฐานการเช่าหรือไม่ ที่ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า คำฟ้องของโจทก์แสดงว่ามีข้อโต้แย้ง เกิดขึ้นระหว่างโจทก์จำเลยเกี่ยวกับที่พิพาท ต้องฟังข้อเท็จจริงจากการนำสืบของคู่ความก่อนแล้วให้ศาลชั้นต้น พิจารณาพิพากษาใหม่นั้น จึงไม่ตรงตามประเด็นที่โจทก์ อุทธรณ์เมื่อศาลฎีกาเห็นว่าบันทึกประจำวันท้ายฟ้องไม่ใช่ หลักฐานการเช่าแล้ว ก็ต้องยกฟ้องโจทก์

จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวจากโจทก์มีกำหนด 3 ปี มีบันทึกต่อท้ายสัญญาว่า 'เมื่อสัญญาเช่าฉบับนี้หมดอายุ และคู่สัญญาตกลงกันที่จะต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปอีก 3 ปี ผู้ให้เช่าสัญญาว่าจะเรียกเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าในอัตราไม่ เกินกว่า 20,000 บาทต่อเดือน' บันทึกดังกล่าวมีความหมายว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด ถ้าคู่สัญญาตกลงกันที่จะ เช่าต่อไปอีก 3 ปี ผู้ให้เช่าจะคิดค่าเช่าไม่เกินเดือนละ20,000 บาท ซึ่งคู่สัญญาจะต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่ เมื่อคู่สัญญามิได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่เพราะไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยเช่าอีกต่อไป จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในตึกแถวดังกล่าว

สัญญาเช่าตู้ใส่สินค้าระบุบริเวณที่ตั้งตู้ก็เพื่อให้ทราบว่าเช่าตู้ใบไหน ตั้งอยู่ที่ใด หาใช่เป็นการเช่าสถานที่ตั้งตู้ไม่สถานที่ตั้งตู้คงอยู่ในครอบครองของจำเลยผู้ให้เช่า จำเลยมีอำนาจเข้าไปหรือใช้ให้ผู้อื่นเข้าไปในสถานที่ตั้งตู้โดยไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก และการเคลื่อนย้ายตู้ใส่สินค้าซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่อาจเป็นความผิดฐานบุกรุกได้