คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ความคุ้มครอง

พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินเป็นกฎหมายพิเศษให้สิทธิแก่ผู้เช่าต่างหากจากกฎหมายที่ว่าด้วยลักษณะเช่าตามธรรมดา เมื่อจำเลยไม่ยกขึ้นเป็นประเด็นต่อสู้ไว้โดยชัดแจ้งในคำให้การว่า ห้องที่จำเลยเช่าเป็นเคหะควบคุมและอ้างสิทธิที่จำเลยจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัตินั้น จำเลยก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว แม้จะฟังว่าจำเลยไม่เคยค้างค่าเช่าก็ตาม(อ้างฎีกาที่ 1135/2505 และที่ 1470/2508)
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ผู้ให้เช่าย่อมฟ้องขอให้ศาลบังคับให้ผู้เช่าออกไปเมื่อใดก็ได้ ไม่จำเป็นที่ผู้ให้เช่าจะต้องทำการบอกกล่าวก่อนฟ้อง (อ้างฎีกาที่ 133/2507)

แม้สัญญาเช่าห้องพิพาทจะเป็นสัญญาต่างตอบแทน สัญญานั้นก็ก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิ มีผลผูกพันเฉพาะคู่กรณีเท่านั้น ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอน และเมื่อไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา จำเลยจะอ้างประโยชน์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตราร 569 ไม่ได้
เงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า ฉะนั้น ข้อตกลงระหว่างเจ้าของเดิมกับจำเลยจึงเป็นสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นก็ใช้ได้เพียง 3 ปี เมื่อครบ 3 ปีและได้บอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องพิพาทย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้
เมื่อจำเลยเช่าห้องพิพาทเพื่อทำการค้าขายเป็นส่วนใหญ่ ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน ฯ

สัญญาเช่าที่จำเลยทำกับโจทก์ระบุไว้ชัดเจนว่า'เพื่อทำการค้า' เมื่อจำเลยทำการค้า จดทะเบียนการค้าเสียภาษีการค้า ห้องพิพาทจะอยู่ในทำเลการค้าหรือไม่การค้าของจำเลยจะเล็กน้อยเพียงใดก็ไม่สำคัญและแม้จำเลยจะอยู่อาศัยในห้องพิพาทด้วยก็ตาม ก็ต้องถือว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทเพื่อประกอบการค้าดังนี้ จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504
จำเลยทำสัญญาเช่าห้องพิพาทโดยเสียค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ 30 บาท แต่มีเงื่อนไขตกลงกันอีกว่า การเสียค่าเช่าถ้าเทศบาลประเมินภาษีขึ้นจะต้องขึ้นค่าเช่าตามนั้นต่อมาเทศบาลได้ประเมินค่าเช่าเดือนละ 100 บาทดังนี้ ย่อมถือว่าข้อตกลงขึ้นค่าเช่าตามที่เทศบาลประเมินภาษีนั้นเป็นข้อตกลงที่ชอบด้วยกฎหมายใช้บังคับได้

จำเลยรับจำนำจักรไว้เมื่อวันที่ 23 กันยายน 2505 เป็นเงิน 1,700 บาท ขณะนั้นพระราชบัญญัติโรงรับจำนำ พ.ศ.2480 ยังใช้บังคับอยู่ มาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัตินี้บัญญัติให้รับจำนำประกันเงินกู้ซึ่งมีจำนวนไม่เกิน 400 บาท เมื่อเป็นเช่นนี้ จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติโรงรับจำนำ พ.ศ.2480 การรับจำนำเช่นนี้ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
การที่จำเลยรับจำนำจักรรายนี้ต่อเมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2506 และออกตั๋วให้ใหม่ ไม่ทำให้เป็นการรับจำนำตามพระราชบัญญัติโรงรับจำนำ พ.ศ.2506 ซึ่งใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันที่ 31 ธันวาคม 2505

แม้ผู้เช่าที่ดินของโจทก์เพื่อปลูกสร้างเคหะอยู่อาศัยจะได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ ก็ดี หากผู้เช่าที่ดินได้ขายฝากเฉพาะเคหะจนหลุดเป็นสิทธิแก่จำเลย เมื่อจำเลยยังไม่ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์ ก็ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครอง เพราะสัญญาเช่าที่ดินเป็นการเฉพาะตัว

แม้ผู้เช่าที่ดินของโจทก์เพื่อปลูกสร้างเคหะอยู่อาศัยจะได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ก็ดี หากผู้เช่าที่ดินได้ขายฝากเฉพาะเคหะจนหลุดเป็นสิทธิแก่จำเลยเมื่อจำเลยยังไม่ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์ ก็ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองเพราะสัญญาเช่าที่ดินเป็นการเฉพาะตัว

แม้จะระบุในสัญญาเช่าว่า จำเลยเช่าห้องพิพาทของโจทก์เพื่อประกอบการค้าก็ดี จำเลยก็นำสืบว่าจำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยอย่างเดียว ตลอดมาได้ เพราะเป็นการนำสืบถึงเจตนาอันแท้จริง และความจริงที่จำเลยปฏิบัติซึ่งหากได้ความว่า จำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยแล้ว จำเลยย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ

สิทธิครอบครองที่จะคุ้มครองตลอดถึงผู้รับโอนด้วย ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 4 นั้น ผู้โอนจะต้องได้มาซึ่งสิทธิครอบครองก่อนวันใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเข้ายึดถือครอบครองที่ดินของรัฐโดยจำเลยไม่มีสิทธิครอบครองและไม่ได้รับอนุญาต เมื่อจำเลยรับว่าไม่มีสิทธิครอบครองเมื่อประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดินถึง 3 ปีแล้ว โดยอ้างว่าซื้อที่รายนี้จากผู้อื่น จำเลยก็มีหน้าทีนำสืบใช้ได้ความว่า ผู้ขายมีสิทธิครอบครองมาก่อนใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน จึงจะได้รับความคุ้มครองตาม 4 นั้น ผู้โอนจะต้องได้มาผู้อื่น จำเลยก็มีหน้าที่นำสืบใช้ได้ความว่า ผู้ขายมีสิทธิครอบครองมาก่อนใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน จึงจะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 4 นั้น

จำเลยให้การต่อสู้คดีโจทก์หลายประการ ในตอนหนึ่งจำเลยให้การว่าเช่าที่ดินเพื่อปลูกเป็นที่อยู่อาศัย ไม่ได้เช่าเพื่อปลูกเป็นร้านค้าเพราะทำเลที่ดินไม่ใช่ ที่จะทำการค้าได้ ดังนี้ ถือว่าจำเลยไม่ได้อ้างสิทธิพิเศษที่จำเลยจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ ไว้ในคำให้การ
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 20/2505)

คดีเดิมศาลวินิจฉัยว่า จำเลยทำการค้าเพียงเล็กน้อยได้รับความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันพิพากษายกฟ้องหลังจากโจทก์ฟ้องคดีก่อนแล้วจำเลยได้ทำการค้าเป็นล่ำเป็นสันขึ้นอีกโจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยอีก ดังนี้ ไม่เป็นการฟ้องซ้ำ