คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

เมื่อตามหนังสือสัญญาการซื้อขายและสัญญายินยอมกับหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ มิได้มีข้อความระบุไว้แต่อย่างใดว่า จำเลยตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้า โดยจะยกเงินส่วนที่เหลือเป็นค่าบำเหน็จในการชี้ช่องให้จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าว แต่ในสัญญาสองฉบับข้างต้นกลับเป็นเรื่องที่โจทก์กระทำการแทนบริษัท ท.ซึ่งโจทก์ในฐานะกรรมการคนหนึ่งของบริษัทท.ดำเนินการเป็นตัวแทนของบริษัทดังกล่าวตกลงซื้อที่ดินจากจำเลย มิใช่เป็นกรณีที่โจทก์ทำหน้าที่เป็นนายหน้าขายที่ดินของจำเลยให้แก่บริษัท ท. ดังนั้น หากมีเงินส่วนที่เหลือที่จำเลยจะต้องคืน โจทก์ก็ไม่มีสิทธิรับไว้เนื่องจากเงินดังกล่าว โจทก์ด้มาในฐานะที่ทำการแทนตัวการเท่านั้น

เมื่อตามหนังสือสัญญาการซื้อขายและสัญญายินยอมกับหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ มิได้มีข้อความระบุไว้แต่อย่างใดว่า จำเลยตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้า โดยจะยกเงินส่วนที่เหลือเป็นค่าบำเหน็จในการชี้ช่องให้จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าว แต่ในสัญญาสองฉบับข้างต้นกลับเป็นเรื่องที่โจทก์กระทำการแทนบริษัท ท. ซึ่งโจทก์ในฐานะกรรมการคนหนึ่งของบริษัท ท. ดำเนินการเป็นตัวแทนของบริษัทดังกล่าวตกลงซื้อที่ดินจากจำเลย มิใช่เป็นกรณีที่โจทก์ทำหน้าที่เป็นนายหน้าขายที่ดินของจำเลยให้แก่บริษัท ท.ดังนั้น หากมีเงินส่วนที่เหลือที่จำเลยจะต้องคืน โจทก์ก็ไม่มีสิทธิรับไว้เนื่องจากเงินดังกล่าว โจทก์ได้มาในฐานะที่ทำการแทนตัวการเท่านั้น

ตามข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาได้ว่าประสงค์จะให้ออกโฉนดที่ดินเสียก่อน แล้วจึงจะทำการซื้อขายให้เสร็จเด็ดขาด การออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่จึงเป็นข้อสำคัญ การที่โจทก์เข้าไปจัดแบ่งที่ดินพิพาทเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดสรรขาย ก็โดยมีความหวังว่าจะสามารถออกโฉนดที่ดินได้เป็นการเข้าไปจัดการล่วงหน้าก่อนที่จะมีการจดทะเบียนซื้อขาย ไม่อาจถือได้ว่าจำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์โดยเด็ดขาด กรณีมิใช่การซื้อขายสิทธิครอบครองโดยให้โจทก์ไปขอออกโฉนดที่ดินเอาเอง จำเลยจึงยังคงมีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทจนกว่าจะออกโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนขายให้โจทก์ ดังนั้น การที่โจทก์เข้าไปจัดแบ่งที่ดินพิพาทเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดสรรขาย ย่อมอยู่ในฐานะเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลย โจทก์จึงไม่ใช่เจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท และไม่มีอำนาจห้ามจำเลยมิให้เข้าไปยุ่งเกี่ยวในที่ดินพิพาท แม้จำเลยจะนำรถเข้าไปไถหน้าดินจนเสียหาย ก็ไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระบุไว้ชัดแจ้งว่าโจทก์มีฐานะเป็นผู้จะซื้อซึ่งมีความผูกพันตามสัญญาในฐานะผู้จะซื้อทุกประการ และในสัญญาข้อ 6 มีใจความว่าคู่สัญญาตกลงกันว่าในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินผู้จะขายยอมให้โจทก์ผู้จะซื้อลงชื่อบุคคลใดหรือนิติบุคคลใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ได้ แสดงว่าโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อมีสิทธิให้ผู้ใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ดังนั้น โจทก์จะมีสิทธิให้ลงชื่อผู้ใดเป็นผู้รับโอนก็หาทำให้ความผูกพันของโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปลี่ยนแปลงไปไม่ โจทก์ยังคงเป็นคู่สัญญาโดยตรงกับจำเลยทั้งห้า โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งห้า
ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินข้อ 5 เป็นเพียงข้อตกลงในชั้นจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินว่าค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าภาษีอากรต่าง ๆ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินฝ่ายใดจะเป็นผู้ชำระ แม้จะตกเป็นโมฆะเพราะโจทก์และจำเลยทั้งห้าตกลงกันว่าจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในราคาประเมินของทางราชการซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงอันเป็นการหลีกเลี่ยงค่าภาษีและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอน แต่ในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนก็มีประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 กำหนดให้ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้กันอย่างไรไว้แล้ว จึงพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งคดีว่าคู่กรณีได้เจตนาให้ข้อสัญญาข้ออื่นที่สมบูรณ์แยกออกจากข้อ 5 ซึ่งเป็นส่วนที่ไม่สมบูรณ์ตามนัย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 173 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เว้นแต่ข้อ 5จึงสมบูรณ์ ไม่ตกเป็นโมฆะ
เมื่อจำเลยทั้งห้าผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายอันเป็นเบี้ยปรับ ตามสัญญากำหนดเบี้ยปรับไว้ 14,000,000 บาท แต่โจทก์นำสืบไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไรเป็นเงินเท่าใด ประกอบกับระยะเวลานับแต่วันทำสัญญากับวันยื่นฟ้องห่างกันเพียง 7เดือนเบี้ยปรับที่กำหนดไว้จึงสูงเกินส่วน ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายเป็นจำนวนถึง 50,000,000 บาท นอกจากจะสูงกว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนมากแล้วยังไม่สอดคล้องกับข้อเท็จจริงที่ฟังว่าโจทก์นำสืบไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไร เป็นจำนวนเงินเท่าใดอีกด้วยศาลฎีกาเห็นควรคำนวณค่าเสียหายให้โจทก์ 10,000,000 บาท ตามราคาที่ดินพิพาทที่น่าจะเพิ่มขึ้นในขณะยื่นฟ้องให้เหมาะสมได้

ข้อความในหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าระบุไว้ชัดเจนว่า ส.มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าไปยังจำเลยในฐานะที่ ส.ได้รับมอบอำนาจจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์โจทก์ร่วม โดยขอให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมทั้งบริวารออกจากอาคารที่เช่า และส่งมอบอาคารที่เช่าคืนแก่โจทก์ร่วม ทั้ง ส.ลงลายมือชื่อไว้ถูกต้องถึงแม้ ส.จะระบุตำแหน่งว่าเป็นผู้อำนวยการสำนักสวัสดิการสังคม และสถานที่ออกหนังสือที่สำนักสวัสดิการสังคม ตลอดจนออกเลขที่หนังสือของหน่วยราชการดังกล่าวก็ตาม ก็ถือได้ว่า ส.ได้บอกเลิกสัญญาเช่าตามที่โจทก์ร่วมได้มอบอำนาจให้กระทำแทนแล้ว เมื่อจำเลยผู้เช่าได้รับหนังสือดังกล่าวย่อมถือได้ว่าโจทก์ร่วมได้บอกเลิกการเช่าแก่จำเลยและมีผลตามกฎหมายแล้ว โจทก์ผู้เช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ร่วมและโจทก์ร่วมจึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้
การเคหะแห่งชาติและโจทก์ร่วมต่างเป็นนิติบุคคล ย่อมมีสิทธิที่จะกระทำนิติกรรมใด ๆ อันเกี่ยวกับทรัพย์สินของตนได้ และสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างการเคหะแห่งชาติและโจทก์ร่วมได้ทำเป็นหนังสือแและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนการที่การเคหะแห่งชาติซึ่งได้รับโอนกรรมสิทธิ์อาคารพิพาทไปจากกรมประชาสงเคราะห์และต่อมาได้โอนกรรมสิทธิ์อาคารพิพาทให้แก่โจทก์ร่วม แล้วโจทก์ร่วมทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินเพื่อนำไปทำสวนสาธารณะ แม้จะเป็นการขัดต่อนโยบายของรัฐบาลสมัยที่มุ่งสงเคราะห์ที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้มีรายได้น้อยก็ตาม แต่เมื่อนโยบายรัฐบาลย่อมเปลี่ยนแปลงได้ตามยุคสมัย การที่รัฐบาลและโจทก์จะนำที่ดินไปทำสวนสาธารณะย่อมเป็นประโยชน์ต่อประชาชนส่วนใหญ่ สัญญาซื้อขายระหว่างการเคหะแห่งชาติกับโจทก์ร่วมจึงชอบด้วยกฎหมาย
โจทก์ผู้เช่าที่ดินพิพาทและโจทก์ร่วมเจ้าของที่ดินพิพาทฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและเรียกค่าเสียหายในฐานะที่โจทก์ร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ใช้สิทธิติดตามเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตน มิใช่เป็นการฟ้องให้บังคับตามสัญญาเช่า โจทก์และโจทก์ร่วมจึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ แม้ว่าการเช่าอาคารพิพาทระหว่างการเคหะแห่งชาติกับจำเลยที่ 1 จะไม่มีสัญญาเช่า และไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือก็ตาม

โจทก์มีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1ให้เสร็จเด็ดขาดไป เหตุที่ไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทในวันนัดเกิดจากการบิดพลิ้วของจำเลยที่ 1ที่ไม่ไปตามกำหนดนัด ต่อมาจำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งทราบดีว่าจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และจำเลยที่ 1 ไม่เคยบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแก่โจทก์ และตั้งแต่จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทมาจนกระทั่งขายให้จำเลยร่วมทั้งสอง จำเลยที่ 2 ไม่เคยมีโฉนดที่ดินพิพาทอยู่ในความครอบครองแทน ผิดปกติวิสัยผู้ที่ทำการซื้อขายที่ดินกันโดยทั่วไป ไม่น่าเชื่อว่ามีการซื้อขายกันโดยสุจริตการที่จำเลยที่ 2 รับโอนที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 จึงเป็นการทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ 1 เสียเปรียบเป็นการฉ้อฉลโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยทั้งสองได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 ผู้ได้ลาภงอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237หมายถึงผู้ที่เป็นคู่กรณีทำนิติกรรมกับลูกหนี้โดยตรงส่วนบุคคลภายนอกในมาตรา 238 เป็นผู้ที่ได้รับโอนทรัพย์สินของลูกหนี้ต่อจากผู้ทำนิติกรรมกับลูกหนี้ จำเลยร่วมทั้งสองเป็นผู้ได้รับโอนที่ดินพิพาทของลูกหนี้ต่อจากผู้ทำนิติกรรมกับลูกหนี้ จึงเป็นบุคคลภายนอกตามความหมายของมาตรา 238หาได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 237 ไม่

หลังจากโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินของจำเลยแล้ว ต่อมา ศ. ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่ถูกยึดกับฝ่ายจำเลย โดย ศ. ได้ขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินจากธนาคาร น. และได้รับอนุมัติสินเชื่อแล้ว ธนาคาร น.จึงได้ออกแคชเชียร์เช็คจำนวน 6,200,945.44 บาท เพื่อให้ศ. ใช้ชำระค่าซื้อที่ดิน ต่อมาได้มีการมอบแคชเชียร์เช็คดังกล่าวแก่โจทก์และโจทก์ได้ขอถอนการยึดทรัพย์ที่ดินของฝ่ายจำเลยเพื่อจะได้จดทะเบียนโอนขายแก่ ศ. และจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ต่อธนาคาร น. ต่อไป และเจ้าพนักงานบังคับคดีอนุญาตแล้วก็ตาม แต่การที่โจทก์ ศ. และธนาคาร น.ตกลงให้โจทก์ถือแคชเชียร์เช็คดังกล่าวไว้เป็นประกันในการที่ยอมถอนการยึดทรัพย์ที่ดินให้เท่านั้น หากต่อมาตกลงซื้อขายกันไม่ได้โจทก์ย่อมคืนแคชเชียร์เช็คให้แก่ธนาคาร น. ได้ การที่ ศ. จะชำระค่าที่ดินโดยแคชเชียร์เช็คดังกล่าวก็เพื่อให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ศ. ในคราวเดียวภายในวันเดียวกันเพียงแต่ต้องมอบแคชเชียร์เช็คให้โจทก์ก่อน เพื่อให้ขั้นตอนการถอนการยึดทรัพย์ซึ่งต้องกระทำก่อนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กระทำได้สำเร็จ โดย ศ. มีเจตนาจะชำระเงินค่าที่ดินตามแคชเชียร์เช็คนั้นให้แก่จำเลยที่ 2 เป็นค่าซื้อที่ดินโดยเงื่อนไขว่าต้องมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ ศ.ได้ในวันเดียวกันนั้น เมื่อจำเลยที่ 2 ยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ ศ. ได้ จำเลยที่ 2 จึงยังไม่มีสิทธิได้รับเงินตามแคชเชียร์เช็คนั้นเป็นการชำระค่าที่ดินและการมอบแคชเชียร์เช็คให้โจทก์ยึดถือไว้ เช่นนี้ย่อมถือไม่ได้ว่าจำเลยได้ชำระหนี้ตามคำพิพากษาแก่โจทก์แล้วโจทก์ย่อมจะคืนแคชเชียร์เช็คแก่ธนาคาร น. ตามข้อตกลงได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากจำเลย และโจทก์มีสิทธิบังคับคดีจำเลยต่อไปได้

ในการซื้อขายที่พิพาทกันซึ่งมีชื่อ บ. เป็นผู้ถือสิทธิครอบครองคงมีแต่โจทก์ ต. บ. และ ป. เท่านั้นที่ได้เจรจาต่อรองกัน ไม่ปรากฏว่าจำเลยทั้งสามได้รู้เห็นยินยอมหรือร่วมเจรจาอยู่ด้วย แต่ ต. กลับเป็นผู้รับรองต่อโจทก์ว่าบุตรทุกคนยินยอมให้ขายที่พิพาทได้ และรับว่าหากโจทก์ต้องการใช้ประโยชน์ในที่พิพาทเมื่อใดก็จะจัดการให้รื้อบ้านออกไป และก่อนซื้อโจทก์ได้ไปดูที่พิพาทและเห็นจำเลยปลูกบ้านพักอาศัยอยู่ในที่พิพาทในลักษณะมั่นคงถาวรอยู่ก่อนแล้วแต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ซักถามจำเลยหรือแม้แต่ บ. และ ต.ให้ได้ความชัดเจนว่า จำเลยปลูกบ้านอาศัยอยู่ในที่พิพาทได้ด้วยเหตุใด การที่โจทก์ซื้อที่พิพาทไว้ ทั้ง ๆ ที่รู้อยู่แล้วว่าจำเลยปลูกบ้านอยู่อาศัยอันเป็นการใช้สิทธิครอบครองที่พิพาทอยู่ ถือไม่ได้ว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทโดยสุจริตเมื่อโจทก์นำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยในพฤติการณ์เช่นนี้เป็นกรณีที่โจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

ในการซื้อขายที่พิพาทกันซึ่งมีชื่อบ. เป็นผู้ถือสิทธิครอบครองคงมีแต่โจทก์ต. บ. และป. เท่านั้นที่ได้เจรจาต่อรองกันไม่ปรากฏว่าจำเลยทั้งสามได้รู้เห็นยินยอมหรือร่วมเจรจาอยู่ด้วยแต่ต. กลับเป็นผู้รับรองต่อโจทก์ว่าบุตรทุกคนยินยอมให้ขายที่พิพาทได้และรับว่าหากโจทก์ต้องการใช้ประโยชน์ในที่พิพาทเมื่อใดก็จะจัดการให้รื้อบ้านออกไปและก่อนซื้อโจทก์ได้ไปดูที่พิพาทและเห็นจำเลยปลูกบ้านพักอาศัยอยู่ในที่พิพาทในลักษณะมั่นคงถาวรอยู่ก่อนแล้วแต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ซักถามจำเลยหรือแม้แต่บ. และต.ให้ได้ความชัดเจนว่าจำเลยปลูกบ้านอาศัยอยู่ในที่พิพาทได้ด้วยเหตุใดการที่โจทก์ซื้อที่พิพาทไว้ทั้งๆที่รู้อยู่แล้วว่าจำเลยปลูกบ้านอยู่อาศัยอันเป็นการใช้สิทธิครอบครองที่พิพาทอยู่ถือไม่ได้ว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทโดยสุจริตเมื่อโจทก์นำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยในพฤติการณ์เช่นนี้เป็นกรณีที่โจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

ในระหว่างที่จำเลยที่ 2 กำลังก่อสร้างทาวน์เฮาส์ จำเลยที่ 1ได้ไปตั้งสำนักงานติดต่อซื้อขายทาวน์เฮาส์ของจำเลยที่ 2 โดยใช้ชื่อโครงการซึ่งเป็นชื่อเดียวกันกับชื่อร้านอาหารของจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ได้เช่าบริเวณหน้าบ้านของท.ซึ่งอยู่คนละฟากถนนตรงกันข้ามกับสถานที่ก่อสร้างเป็นสำนักงานขายชั่วคราว มีพนักงาน 2 คน คอยให้บริการ มีแผ่นใบปลิวโฆษณาแบบบ้านและราคาบ้าน จำเลยที่ 1ยังปิดประกาศขายทาวน์เฮาส์ตลอดแนวถนนที่จะเข้ามายังบริเวณก่อสร้าง จำเลยที่ 2ขับรถไปจอดที่บริเวณก่อสร้างและพูดสั่งงานแก่คนงานก่อสร้าง และพนักงานของจำเลยที่ 1 พาลูกค้าไปพูดคุยกับจำเลยที่ 2 ที่บริเวณก่อสร้าง ภริยาจำเลยที่ 2 ได้ถ่ายเอกสารโฉนดที่ดินของจำเลยที่ 2 ให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ได้นำภาพถ่ายโฉนดที่ดินดังกล่าวแสดงให้ผู้ที่มาติดต่อขอซื้อทราบว่าที่ดินที่ก่อสร้างเป็นของจำเลยที่ 2และจำเลยที่ 2 ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างทาวน์เฮาส์โดยถูกต้องตามกฎหมาย ทั้งจำเลยที่ 1 ยังมีหนังสือสัญญายินยอมซึ่งจำเลยที่ 2 ตกลงมอบอำนาจให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างและทำการขายทาวน์เฮาส์ที่กำลังก่อสร้างบนที่ดินของจำเลยที่ 2การติดต่อซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับโจทก์และบุคคลอื่นทั่ว ๆ ไป ก็กระทำกันอย่างเปิดเผย การกระทำของจำเลยที่ 1 ดังกล่าว จำเลยที่ 2 รู้เห็นตลอดมาแต่มิได้ห้ามปราม ตามพฤติการณ์ดังกล่าว ถือได้ว่าจำเลยที่ 2 เชิดจำเลยที่ 1 ออกแสดงเป็นตัวแทนหรือรู้แล้วยอมให้จำเลยที่ 1 เชิดตัวเองออกแสดงเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 2 ในการขายที่ดินพร้อมทาวน์เฮาส์พิพาท ซึ่งรวมทั้งการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมทาวน์เฮาส์ และรับเงินมัดจำด้วย ตาม ป.พ.พ.มาตรา 821
การเป็นตัวแทนเชิดดังกล่าวหาใช่เป็นเรื่องการตั้งตัวแทนตามปกติแต่อย่างใดไม่ จึงไม่จำต้องมีหนังสือมอบอำนาจให้กระทำการแทน