คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อจะขาย

ตามข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาได้ว่าประสงค์จะให้ออกโฉนดที่ดินเสียก่อนแล้วจึงจะทำการซื้อขายให้เสร็จเด็ดขาดการออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่จึงเป็นข้อสำคัญการที่โจทก์เข้าไปจัดแบ่งที่ดินพิพาทเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดสรรขายก็โดยมีความหวังว่าจะสามารถออกโฉนดที่ดินได้เป็นการเข้าไปจัดการล่วงหน้าก่อนที่จะมีการจดทะเบียนซื้อขายไม่อาจถือได้ว่าจำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์โดยเด็ดขาดกรณีมิใช่การซื้อขายสิทธิครอบครองโดยให้โจทก์ไปขอออกโฉนดที่ดินเอาเองจำเลยจึงยังคงมีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทจนกว่าจะออกโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนขายให้โจทก์ดังนั้นการที่โจทก์เข้าไปจัดแบ่งที่ดินพิพาทเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดสรรขายย่อมอยู่ในฐานะเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยโจทก์จึงไม่ใช่เจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทและไม่มีอำนาจห้ามจำเลยมิให้เข้าไปยุ่งเกี่ยวในที่ดินพิพาทแม้จำเลยจะนำรถเข้าไปไถหน้าดินจนเสียหายก็ไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

บ.เข้าครอบครองที่ดินแปลงที่ผู้ร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์รายนี้โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างบริษัท ศ.ผู้จะขายกับ บ.ผู้จะซื้อส่วนผู้ร้องเข้าครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวโดยอาศัยสิทธิตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำระหว่าง บ.กับผู้ร้อง ซึ่งสัญญาแต่ละฉบับดังกล่าวมีข้อความระบุว่าผู้ขายจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อด้วย แสดงให้เห็นว่าทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต่างมีเจตนาที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อกัน ฉะนั้น การครอบครองที่ดินรายนี้ของ บ.จึงเป็นการครอบครองแทนบริษัท ศ.และผู้ร้องก็เข้าครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวโดยอาศัยสิทธิของ บ. ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิดีกว่า บ. เมื่อไม่ปรากฏว่าบ.ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ.มาตรา 1381 ดังนี้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ยังเป็นของบริษัท ศ.แม้ บ.จะครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวนานเพียงใด บ.ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ ผู้ร้องครอบครองต่อจาก บ.และโดยอาศัยสิทธิของบ.จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ด้วย

บ. เข้าครอบครองที่ดินแปลงที่ผู้ร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์รายนี้โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างบริษัท ศ. ผู้จะขายกับ บ. ผู้จะซื้อส่วนผู้ร้องเข้าครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวโดยอาศัยสิทธิตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำระหว่าง บ. กับผู้ร้อง ซึ่งสัญญาแต่ละฉบับดังกล่าวมีข้อความระบุว่าผู้ขายจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อด้วย แสดงให้เห็นว่าทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมีเจตนาที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อกัน ฉะนั้น การครอบครองที่ดินรายนี้ของ บ.จึงเป็นการครอบครองแทนบริษัท ศ. และผู้ร้องก็จะเข้าครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวโดยอาศัยสิทธิของ บ.ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิดีกว่า บ. เมื่อไม่ปรากฏว่า บ.ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 ดังนี้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ยังเป็นของบริษัท ศ. แม้ บ. จะครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวนานเพียงใด บ. ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ผู้ร้องครอบครองต่อจาก บ. และโดยอาศัยสิทธิของ บ. จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ด้วย

บันทึกข้อตกลงฉบับพิพาทมีใจความว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2ได้รับเช็คเงินสดไว้จำนวนห้าแสนบาทถ้วน (500,000 บาท) เป็นค่าวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน 10 เปอร์เซ็นต์ ณ วันที่ 25 มีนาคม 2536 ธนาคารกรุงศรี-อยุธยา จำกัด เช็คเลขที่ 0071851 ภายในวันที่ 20 เมษายน 2536 จะชำระส่วนที่เหลืออีกห้าล้านห้าแสนบาท (5,500,000 บาท) ของราคาที่ดินทั้งหมด60,000,000 บาท และจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินภายในวันที่ 20 เมษายน2536 (หลังจากวันที่ 20 เมษายน 2536 ถ้าไม่มาจะถือว่าสละสิทธิ) ที่ดินรังสิตจำนวน 50 ไร่ โฉนดเลขที่ 9 ที่ดินระวาง 15 น. 10 อ ดังนี้ มีข้อความระบุไว้ชัดเจนแล้วว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้รับเงิน 500,000 บาท เป็นค่าวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน 10 เปอร์เซ็นต์ ของราคาที่ดินทั้งหมด 60,000,000 บาทและตกลงกันว่าโจทก์จะชำระเงินมัดจำส่วนที่เหลืออีก 5,500,000 บาท พร้อมกับทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันภายในวันที่ 20 เมษายน 2536 และโจทก์เองทราบดีว่าบันทึกดังกล่าวเป็นเพียงบันทึกที่ฝ่ายโจทก์และฝ่ายจำเลยทำขึ้นเพื่อแสดงว่าในวันที่ 20 เมษายน 2536 โจทก์และจำเลยทั้งสี่จะตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันแน่นอน แต่โจทก์เกรงว่าจำเลยทั้งสี่อาจจะไม่ทำสัญญาดังกล่าวกับโจทก์โจทก์จึงชำระเงิน 500,000 บาท ให้ฝ่ายจำเลย โดยระบุไว้ชัดแจ้งว่าเป็นค่าวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน 10 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งคู่กรณีจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันอีกชั้นหนึ่งในวันที่ 20 เมษายน 2536 พร้อมทั้งโจทก์ต้องชำระเงินวางมัดจำจำนวน 10 เปอร์เซ็นต์ ของราคาที่ดินพิพาท 60,000,000 บาท ซึ่งหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทดังกล่าวจะต้องมีข้อตกลงต่าง ๆ และเงื่อนไขในการชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทต่อกัน การที่บันทึกข้อตกลงไม่ได้ระบุสถานที่ที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทไว้โดยชัดเจน แต่ข้อความในวงเล็บว่า"หลังจากวันที่ 20 เม.ย. 36 ถ้าไม่มาจะถือว่าสละสิทธิ" ซึ่งหมายถึงโจทก์จำเลยตกลงกันว่าถ้าโจทก์ไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและวางเงินมัดจำ 10เปอร์เซ็นต์ ตามคำพูดที่ตกลงไว้ในบันทึกภายในวันที่ 20 เมษายน 2536 ก็ถือว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาท และเห็นความหมายได้ในตัวว่าโจทก์ผู้จะซื้อจะต้องมาหาฝ่ายจำเลยผู้จะขาย เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดข้อตกลงไม่ไปพบจำเลยทั้งสี่ตามที่ตกลง และโจทก์และจำเลยทั้งสี่ยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามที่ตกลงกันไว้เช่นนี้ ผลก็คือสัญญาตามที่ตกลงกันไว้ว่าจะทำยังไม่ได้ทำขึ้น จึงถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตาม ป.พ.พ.มาตรา 366 และแม้การวางเงินมัดจำคำพูดดังกล่าวจะเป็นส่วนหนึ่งของเงินมัดจำทั้งหมดก็ตาม ก็ไม่ทำให้เกิดผลผูกพันบังคับได้ตามกฎหมายแต่อย่างใด โจทก์จึงอาศัยข้อตกลงตามบันทึกฉบับพิพาทมาฟ้องร้องบังคับจำเลยทั้งสี่ให้โอนขายที่ดินพิพาทไม่ได้

ตามคำฟ้องโจทก์อ้างว่าจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ ตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินเอกสารท้ายฟ้องต่อมาจำเลยที่ 1 กลับจดทะเบียนโอนขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 4 โดยความยินยอมของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ผู้ใช้อำนาจปกครอง เป็นทางให้เสียเปรียบแก่โจทก์ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 4 นั้น เมื่อสิทธิของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นเพียงบุคคลสิทธิซึ่งมีสิทธิเพียงที่จะบังคับให้จำเลยที่ 1 ไปทำการโอนขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ตามสัญญาเท่านั้น โจทก์หามีทรัพย์สิทธิที่จะไปบังคับแก่จำเลยที่ 4 ผู้ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากจำเลยที่ 1 แต่อย่างใดไม่ ดังนี้โจทก์จึงมิใช่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม ป.พ.พ.มาตรา 1300 จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนตามบทบัญญัติมาตราดังกล่าวได้

ศาลชั้นต้นนัดสืบพยานจำเลยที่ 3 และที่ 4 เป็นเวลานานเกือบ 5 ปี นับจากวันฟ้อง และเลื่อนคดีจากวันนัดเดิมเป็นระยะเวลาห่างกันถึง 41 วัน ทั้งศาลชั้นต้นยังกำหนดให้นัดสืบพยานไว้เต็มวันและได้กำชับทนายความจำเลยที่ 3 และที่ 4 ให้นำพยานมาสืบให้พร้อมตามนัด ทนายความจำเลยที่ 3 และที่ 4 ย่อมมีโอกาสติดต่อตระเตรียมให้จำเลยที่ 3 มาเบิกความเป็นพยานได้ล่วงหน้าเป็นเวลานานถึง 1 เดือนเศษ ซึ่งทนายความจำเลยที่ 3และที่ 4 ตลอดทั้งตัวจำเลยที่ 3 ย่อมทราบดีอยู่แล้วว่าคดีนี้ได้ค้าง การพิจารณามาเกือบ 5 ปี และการที่ศาลชั้นต้นนัดสืบพยานคราวละหลายวันโดยกำหนดให้สืบพยานตลอดทั้งวัน ทั้งได้กำชับให้นำพยานมาสืบตามนัดก็เพื่อเร่งรัดการพิจารณาคดีมิให้ล่าช้าต่อไป การที่ตัวจำเลยที่ 3 ทราบวันนัดล่วงหน้าและมีโอกาสเตรียมตัวเป็นพยานนับเดือน แต่จำเลยที่ 3 ไม่มาตามนัดกลับไปอยู่ที่จังหวัดเพชรบูรณ์โดยมิได้แจ้งเหตุขัดข้องหรือติดต่อให้ทนายความของตนทราบจนกระทั่งทนายความต้องติดต่อทางโทรศัพท์ไปที่บ้านของจำเลยที่ 3 ในวันนัด ก่อนที่ศาลชั้นต้นจะออกนั่งพิจารณาเพียงเล็กน้อย พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าจำเลยที่ 3 มิได้ใส่ใจในการเป็นพยานเพื่อประโยชน์ของตนเองการกระทำของจำเลยที่ 3 ถือได้ว่ามีเจตนาประวิงคดีให้ล่าช้าทั้งการที่ตัวจำเลยที่ 3 มาศาลชั้นต้นไม่ได้เพราะฝนตกหนักก็มิใช่เหตุสุดวิสัย หรือเหตุจำเป็นอันมิอาจก้าวล่วงเสียได้แต่อย่างใดศาลชั้นต้นจึงมีอำนาจงดสืบตัวจำเลยที่ 3 ตามคำฟ้องของโจทก์ทั้งสองบรรยายสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาว่า เดิมจำเลยที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 25452 จากจำเลยที่ 3 ที่ดินโฉนดเลขที่ 25453จากจำเลยที่ 4 และที่ดินบางส่วนของโฉนดเลขที่ 1377จากจำเลยที่ 3 และที่ 4 แล้ว ต่อมาจำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 29097 ของจำเลยที่ 1 และที่ดินทั้งสามแปลงดังกล่าวข้างต้นให้แก่โจทก์ทั้งสอง โดยให้โจทก์ทั้งสองเข้าสวมสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาดังที่จำเลยที่ 2 ทำไว้กับจำเลยที่ 3 และที่ 4 แต่ภายหลังจำเลยทั้งหกร่วมกันฉ้อฉลโจทก์ทั้งสองด้วยการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 25452 และ 25453 ให้แก่จำเลยที่ 5และจำเลยที่ 5 โอนที่ดินโฉนดเลขที่ 25453 ให้แก่จำเลยที่ 6อีกทอดหนึ่งซึ่งจำเลยทั้งหกรู้อยู่แล้วว่าเป็นทางให้โจทก์ทั้งสองเสียเปรียบและไม่มีการชำระเงินค่าตอบแทนกัน นอกจากนี้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ยังใช้อุบายเพื่อให้โจทก์ทั้งสองตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ทั้งสองจึงฟ้องเรียกค่าเสียหายและมีคำขอบังคับขอให้เพิกถอนการโอนที่ดินระหว่างจำเลยที่ 3 และที่ 4ที่ 5 และที่ 6 แล้วบังคับให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 และที่ 4โอนที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองหรือบุคคลหรือนิติบุคคลที่โจทก์ทั้งสองเป็นผู้กำหนดให้เป็นผู้รับโอน โดยโจทก์ทั้งสองจะชำระค่าตอบแทนการโอนตามสัญญา และให้จำเลยทั้งหกร่วมกันชำระค่าเสียหายหากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้โจทก์ทั้งสองได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 25452,25453 และ 1377 ก็ให้จำเลยทั้งหกร่วมกันชำระเงินมัดจำ ค่าปรับ และค่าเสียหาย พร้อมด้วยดอกเบี้ย ให้แก่โจทก์ทั้งสอง คำฟ้องของโจทก์ทั้งสองเช่นนี้ย่อมเข้าใจได้ว่า โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้เพิกถอนการฉ้อฉลของจำเลยทั้งหกเนื่องจากจำเลยทั้งหกร่วมกันโอนที่ดินซึ่งโจทก์ทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้แล้วไปอีกหลายทอดโดยจำเลยทั้งหกรู้อยู่แล้วว่าการกระทำดังกล่าวเป็นทางให้โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าหนี้เสียเปรียบ จึงขอให้บังคับไปตามสัญญา แต่ถ้าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องเกี่ยวกับการรับโอนที่ดินบางแปลงดังกล่าวแล้ว ก็ให้จำเลยทั้งหกร่วมกันชำระเงินมัดจำ ค่าปรับ และค่าเสียหายพร้อมด้วยดอกเบี้ยแทนอันเป็นการขอให้บังคับเป็นขั้นเป็นตอนตามลำดับ คำฟ้องของโจทก์ทั้งสองจึงแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 วรรคสอง แล้ว คำฟ้องของโจทก์ทั้งสองจึงเป็นคำฟ้องที่สมบูรณ์ หาได้เคลือบคลุมไม่ แม้ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจำเลยที่ 1 และที่ 2จะมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 และที่ 2ก็สามารถทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองได้เพราะเป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 รับจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทนั้นในภายภาคหน้า ไม่จำเป็นที่ในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายจำเลยที่ 1 และที่ 2 จะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทอยู่ก่อนแล้วส่วนข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทข้อ 2 ที่ระบุว่า "ผู้จะขายตกลงให้ผู้จะซื้อเข้าสวมสิทธิและหน้าที่ในการซื้อขายที่ดินตาม "สัญญา ก." แทนผู้จะขายได้ตามเงื่อนไขและข้อกำหนดในสัญญานั้นทุกประการ นับแต่วันทำสัญญาฉบับนี้"และข้อ 5 ระบุว่า "ส่วนสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับที่ดินพิพาทเฉพาะ2 ใน 11 ส่วน ตาม "สัญญา ก." ซึ่งผู้จะขายมีอยู่อย่างไรก็ให้ผู้จะซื้อรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่นั้น ๆ โดยผู้จะซื้อจะไม่ใช้สิทธิเรียกร้องหรือบังคับใด ๆ และอื่นใดแก่ผู้จะขายไม่ว่ากรณีใด ๆนับแต่วันทำสัญญาฉบับนี้" ย่อมแปลความหมายได้ว่า จำเลยที่ 2 ย้ำเจตนาของจำเลยที่ 2 ที่จะขายที่ดินพิพาทดังกล่าวตามสิทธิที่จำเลยที่ 2 มีอยู่ต่อจำเลยที่ 3 และที่ 4 ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองรวมกับที่ดินแปลงอื่น ข้อความที่ว่านี้หาได้หมายถึงการโอนสิทธิเรียกร้องหรือการแปลงหนี้ใหม่เพื่อให้หนี้เดิมระงับไปไม่ เหตุที่โจทก์ทั้งสองไม่สามารถจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทได้เนื่องจากการกระทำของ น. ผู้รับมอบอำนาจของจำเลยที่ 1 ปฏิเสธการรับชำระหนี้จากโจทก์ทั้งสองด้วยการพยายามบ่ายเบี่ยงอ้างเหตุต่าง ๆ นานาเพื่อมิให้โจทก์ทั้งสองปฏิบัติการชำระหนี้และดำเนินการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวได้ทัน พฤติการณ์ของ น. บ่งบอกได้ว่าความจริงจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในฐานะคู่สัญญาฝ่ายผู้ขายไม่ประสงค์จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสอง ดังนั้นการที่ น. ปฏิเสธไม่ยอมรับชำระหนี้ตามที่โจทก์ทั้งสองขอปฏิบัติการชำระหนี้โดยชอบ จึงถือว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเพียงฝ่ายเดียว โจทก์ทั้งสองหาได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายเอาแก่โจทก์ทั้งสองและโจทก์ทั้งสองชอบจะฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นคู่สัญญาฝ่ายผู้จะขายร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองได้แม้จำเลยที่ 2 จะมิได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนั้นด้วยก็ตาม ก่อนโจทก์ทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่25452,25453 เอกสารหมาย จ.1 กับจำเลยที่ 1 และที่ 2โจทก์ทั้งสองได้ไปพบกับจำเลยที่ 3 แจ้งเรื่องที่โจทก์ทั้งสองจะซื้อที่ดินทั้งสามแปลงที่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ทำสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.2 ให้แก่จำเลยที่ 2 ไว้ให้จำเลยที่ 3 ทราบ และนัดให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 ไปทำสัญญากับโจทก์ทั้งสองโดยตรงซึ่งจำเลยที่ 3 และที่ 4 ก็ตกลง ต่อมาโจทก์ทั้งสองทราบจากจำเลยที่ 3 ว่า ช. กรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้พาคนอื่นมาซื้อที่ดินแปลงโฉนดเลขที่25452 และ 25453 จากจำเลยที่ 3 และที่ 4 ไปแล้ว ทั้งการโอนขายที่ดินทั้งสองแปลงนั้นก็โอนขายกันในราคาที่ต่ำกว่าสัญญาจะซื้อ จะขายที่ทำไว้กับจำเลยที่ 2 มาก ซึ่งจำเลยที่ 3 และที่ 4ก็ทราบดีว่าที่ดินทั้งสามแปลงทำสัญญาจะขายให้แก่จำเลยที่ 2โดยจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาจะขายให้แก่โจทก์ทั้งสองแล้วแสดงว่าจำเลยที่ 3 และที่ 4 ซึ่งเป็นลูกหนี้ของจำเลยที่ 2ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เอกสารหมาย จ.2 ได้ทำการโอนที่ดินให้แก่ จำเลยที่ 5 และที่ 6 ทั้งที่รู้อยู่แล้วว่าจะเป็นทางให้โจทก์ทั้งสอง ผู้เป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ 2 ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 เสียเปรียบโจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 3ที่ 4 ที่ 5 และที่ 6 ให้เพิกถอนการโอนที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 25452และ 25453 ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 วรรคหนึ่งเมื่อจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นลูกหนี้เพิกเฉยไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าหนี้เสียประโยชน์โจทก์ทั้งสองจึงใช้สิทธิเรียกร้องในนามของตนเองแทนจำเลยที่ 2เพื่อป้องกันสิทธิของโจทก์ทั้งสองในมูลหนี้นั้นได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 233 ดังนั้น การที่ศาลล่างทั้งสองยกบทบัญญัติในมาตรา 233 และ 237 วรรคหนึ่ง มาปรับใช้แก่คดีนี้ชอบแล้วหาได้เป็นการพิพากษานอกฟ้องนอกประเด็นไม่ การที่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ขายที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 25452และ 25453 ให้แก่จำเลยที่ 5 ในราคาแปลงละ 1,000,000 บาทและจำเลยที่ 5 ขายที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 25453 ให้แก่จำเลยที่ 6ในราคา 1,500,000 บาท เป็นการซื้อขายที่ดินในราคาที่ต่ำกว่าราคาซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดโดยทั่วไป ทั้งต่ำกว่าราคาที่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ทำสัญญาจะขายให้แก่จำเลยที่ 2ไว้ก่อนแล้วอย่างมาก เมื่อนำราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าราคาปกติดังกล่าวมาพิจารณาร่วมกับการที่จำเลยที่ 5 ไม่เคยไปดูสภาพที่ตั้งของที่ดินที่จะซื้อก่อนว่ามีสภาพอย่างไรมีทางเข้าออกทางสาธารณะหรือไม่ ย่อมบ่งบอกได้ว่าจำเลยที่ 5 รับโอนที่ดินแปลงโฉนดเลขที่25452 และ 25453 จากจำเลยที่ 3 และที่ 4 มาโดยไม่สุจริตอีกทั้งจำเลยที่ 5 และที่ 6 เกี่ยวข้องเป็นญาติกับ ช.กรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนจำเลยที่ 1 และที่ 3 ด้วยแล้วจึงมีเหตุให้เชื่อได้ว่า จำเลยที่ 5 และที่ 6 ทราบดีอยู่ก่อนที่จะทำการจดทะเบียนโอนแล้วว่า จำเลยที่ 3 และที่ 4 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 25452 และ 25453 ให้แก่จำเลยที่ 2 ก่อนแล้ว อันเป็นอีกเหตุหนึ่งที่สนับสนุนให้เชื่อว่าจำเลยที่ 3 ที่ 4 ที่ 5 และที่ 6 ทำสัญญาซื้อขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวและดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันโดยไม่สุจริตโจทก์ทั้งสองผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตน ได้อยู่ก่อนชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินทั้งสองแปลงนั้นเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 จำเลยทั้งหกร่วมกันฉ้อฉลมิให้โจทก์ทั้งสองได้กรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 25452,25453 และ 1377 ที่โจทก์ทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ดังนี้ หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้โจทก์ทั้งสองหรือบุคคลหรือนิติบุคคลที่โจทก์ทั้งสองกำหนดให้เป็นผู้รับโอนสามารถรับโอนได้ จำเลยที่ 1 ที่ 2ที่ 3 และที่ 4 ก็จะต้องร่วมกันรับผิดคืนเงินมัดจำจำนวน2,760,800 บาท และเบี้ยปรับ 2 เท่าของเงินมัดจำจำนวน5,521,600 บาท รวมเป็นเงิน 8,282,400 บาท ตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่โจทก์ทั้งสอง การกำหนดค่าทนายความแก่คู่ความผู้ชนะคดีเป็นดุลพินิจของศาลในแต่ละศาล คดีนี้เป็นคดีที่มีจำนวนทุนทรัพย์สูงถึง73,282,400 บาทและเป็นคดีที่มีข้อยุ่งยากสลับซับซ้อน ทั้งต้องใช้เวลาในการพิจารณาในศาลชั้นต้นนานถึง 5 ปีเศษ หากเปรียบเทียบอัตราค่าทนายความที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยทั้งหกร่วมกันใช้แทน โจทก์ทั้งสอง 1,000,000 บาท และศาลอุทธรณ์กำหนด 500,000 บาท กับอัตราตามที่กฎหมายกำหนดให้ตามตาราง 6 ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง แล้ว อัตราที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์กำหนดดังกล่าวยังต่ำกว่าอัตราขั้นสูงที่กฎหมายให้อำนาจศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์กำหนดได้อยู่มาก นับได้ว่าศาลล่างทั้งสองได้ใช้ดุลพินิจกำหนดค่าทนายความให้จำเลยทั้งหกร่วมกันใช้แทนโจทก์ทั้งสองเหมาะสมแก่รูปคดีและชอบด้วยกฎหมายแล้ว

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากมารดาโจทก์เพื่อปลูกสร้างเป็นสถานที่ประกอบการค้าอาหาร มีกำหนด 5 ปี นับแต่วันทำสัญญาตกลงค่าเช่าเดือนละ 2,500 บาท ต่อมามารดาโจทก์ได้ทำบันทึกตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยและข้อความในบันทึกดังกล่าวเข้าแบบเป็นหนังสือตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง มีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ดังนี้ แม้จำเลยจะไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้ก็ตาม โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและผู้รับโอนมรดกที่ดินแปลงพิพาทมาจากมารดาโจทก์ก็ย่อมไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเพราะเหตุที่จำเลยผิดสัญญาเช่าได้เพราะสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างมารดาโจทก์กับจำเลยได้ยกเลิกไปโดยปริยายและเกิดข้อผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่มารดาโจทก์ผู้จะขายตกลงยินยอมให้จำเลยผู้จะซื้อเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีเช่นนี้โจทก์จะต้องไปบังคับว่ากล่าวแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต่อไป

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากมารดาโจทก์เพื่อปลูกสร้างเป็นสถานที่ประกอบการค้าอาหาร มีกำหนด 5 ปีนับแต่วันทำสัญญาดังกล่าวค่าเช่าเดือนละ 2,500 บาท ต่อมามารดาโจทก์ได้ทำบันทึกตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยและข้อความในบันทึกดังกล่าวเข้าแบบเป็นหนังสือตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองมีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ดังนี้ แม้จำเลยจะไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้ก็ตาม โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและผู้รับโอนมรดกที่ดินแปลงพิพาทมาจากมารดาโจทก์ก็ย่อมไม่มีสิทธิที่จะฟ้องร้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเพราะเหตุที่จำเลยผิดสัญญาเช่าได้เพราะสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างมารดาโจทก์กับจำเลยได้ยกเลิกไปโดยปริยายและเกิดข้อผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่มารดาโจทก์ผู้จะขายตกลงยินยอมให้จำเลยผู้จะซื้อเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีเช่นนี้โจทก์จะต้องไปบังคับว่ากล่าวแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต่อไป

บทบัญญัติว่าด้วยการเพิกถอนการฉ้อฉลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 มิได้บัญญัติให้สิทธิแก่เจ้าหนี้ผู้มีสิทธิในทรัพยสิทธิเท่านั้นที่จะร้องขอให้ศาลเพิกถอนได้ เจ้าหนี้ผู้มีสิทธิในบุคคลสิทธิย่อมร้องขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมใด ๆ อันลูกหนี้ได้กระทำลงทั้งรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบได้ด้วยและเมื่อวัตถุแห่งหนี้คือบ้านพร้อมที่ดินอันเป็นทรัพย์เฉพาะสิ่งซึ่งมีลักษณะเฉพาะไม่อาจใช้ทรัพย์อื่นมาโอนแทนได้ แม้ลูกหนี้จะมีทรัพย์สินอื่นพอที่จะชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ได้ ก็ยังทำให้เจ้าหนี้เสียเปรียบที่จะร้องขอให้เพิกถอนได้

แม้จำเลยที่ 1 จะไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับกิจการค้าของบริษัทจำเลยที่ 2 แต่จำเลยที่ 1 เป็นบิดา ร.ซึ่งเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของจำเลยที่ 2 และขณะที่จำเลยที่ 2ดำเนินโครงการการจัดสรรที่ดินขายเป็นแปลงย่อยพร้อมบ้านจำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าวประกอบกับจำเลยที่ 2 ได้ปักป้ายโฆษณาไว้ปากทางเข้าหมู่บ้าน โครงการ มีสำนักงานตั้งอยู่บริเวณหน้าหมู่บ้านโครงการดังนี้ พฤติการณ์แห่งคดีถือได้ว่า จำเลยที่ 1 รู้เห็นในการจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 1 รู้แล้วยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ใน ที่ดินดังกล่าวมีอำนาจจัดสรรที่ดินดังกล่าวได้เพียงผู้เดียว โจทก์จองซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 2 พร้อมให้จำเลยที่ 2ปลูกสร้างบ้านในที่ดินตามใบจอง ซึ่งกำหนดให้โจทก์มาทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อจำเลยที่ 2 ได้วางผังแล้วเมื่อจำเลยที่ 2 ยังไม่ได้วางผังที่ดินแปลงที่โจทก์จองซื้อตามใบจอง การที่โจทก์ยังไม่ได้ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยที่ 2 จึงหาได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาและสละสิทธิในใบจองตามข้ออ้างของจำเลยทั้งสองไม่ การที่โจทก์ได้วางเงินจองไว้แก่จำเลยที่ 2 ย่อมถือได้ว่าเป็นการให้มัดจำและเป็นหลักฐานว่าได้ทำสัญญากันขึ้นแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 อีกทั้งตามใบจองได้ระบุ จำนวนเนื้อที่ดินที่โจทก์จองซื้อ ราคาที่ดินแบบบ้านที่จะปลูกสร้างและราคาก่อสร้าง ตลอดจนบริเวณของที่ดินที่จองซื้อกับระบุว่าดังเอกสารแนบท้าย ซึ่งตามแผนผังที่ดินก็ระบุที่ดินที่โจทก์จองซื้อคือที่ดินในส่วนสีส้มกรณีจึงมีสาระสำคัญครบถ้วน เป็นสัญญาจะซื้อจะขายอันบังคับจำเลยที่ 2 ตามใบจองได้ เมื่อจำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 629 และมีอำนาจจัดสรรที่ดินดังกล่าวได้ จำเลยที่ 1 ก็ต้องรับผิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริตเสมือนหนึ่งว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนของตนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 821 จึงต้องร่วมกับจำเลยที่ 2 ปลูกสร้างบ้านและโอนที่ดินให้แก่โจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันเสียภาษีในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกับโจทก์ออกค่าธรรมเนียมการซื้อขายและค่าธรรมเนียมในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินคนละครึ่ง กับให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบโฉนดต่อศาลตามคำขอของโจทก์ จำเลยทั้งสองมิได้ยกขึ้นอุทธรณ์โต้แย้งในส่วนนี้แต่อย่างใด ทั้งมิใช่ปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ที่ศาลอุทธรณ์จะยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 142(5) ประกอบด้วยมาตรา 246 และมาตรา 247 การที่ ศาลอุทธรณ์ยกขึ้นวินิจฉัยและพิพากษาแก้ให้ยกคำพิพากษาศาลชั้นต้นในส่วนนี้ ย่อมเป็นการพิพากษานอกฟ้องนอกประเด็นจากที่จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ จึงไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 วรรคหนึ่งประกอบด้วยมาตรา 246 และมาตรา 247