คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

เดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทที่จดทะเบียนจำนองแก่ธนาคาร ก. และจำเลยเป็นหนี้เงินกู้ยืมโจทก์จำนวนหนึ่ง ต่อมาธนาคาร ก. ทวงให้จำเลยชำระหนี้จำนอง จำเลยจึงตกลงทำสัญญาขายที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ แล้วโจทก์นำไปจำนองธนาคาร ท. โดยมีข้อตกลงให้จำเลยผ่อนชำระหนี้แทนโจทก์เมื่อชำระครบถ้วนแล้วโจทก์จะโอนที่ดินและบ้านพิพาทคืนจำเลย ดังนั้น สัญญาขายบ้านและที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยทำขึ้นโดยมีเจตนาที่แท้จริง แต่มีเงื่อนไขในการโอนกลับคืนอันถือเป็นข้อตกลงที่บังคับได้ การซื้อขายบ้านและที่ดินดังกล่าวจึงมิใช่การแสดงเจตนาลวง แต่เมื่อจำเลยไม่ได้ผ่อนชำระหนี้แทนโจทก์ และโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทอีกต่อไป โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านพิพาทได้

คดีก่อนโจทก์ฟ้องจำเลยว่าผิดสัญญาซื้อขายขอเรียกเงินคืนศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่ต้องส่งหนังสือบอกกล่าวถึงจำเลยตามข้อสัญญาพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ว่า จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์ไม่ได้บอกกล่าวเป็นหนังสือถึงจำเลยก่อนบอกเลิกสัญญา การบอกเลิกสัญญาจึงไม่ชอบ พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโดยยังมิได้วินิจฉัยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ เท่ากับประเด็นว่าจำเลยผิดสัญญาหรือไม่ ยังไม่ได้มีการวินิจฉัยถึงที่สุด และเมื่อศาลอุทธรณ์มีคำพิพากษาในคดีก่อนแล้วโจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาและฟ้องคดีนี้ว่าจำเลยผิดสัญญาซื้อขายโดยอ้างว่าโจทก์ได้บอกกล่าวเป็นหนังสือถึงจำเลยทราบก่อนบอกเลิกสัญญา อันเป็นการฟ้องจำเลยว่าผิดสัญญาโดยอ้างเหตุขึ้นใหม่ จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 148

แม้โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในโครงการจัดสรรจากจำเลยที่ 2 และทำสัญญาจ้างจำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินแปลงดังกล่าว โดยโจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงนี้จากจำเลยที่ 2 อีฉบับหนึ่งก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาสัญญาทั้งสามฉบับประกอบสำเนาโฉนดที่ดิน ที่ระบุว่าจำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ทำสัญญาจะขายให้แก่โจทก์ โดยจำเลยที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ไว้ต่างหากเช่นนี้ เห็นได้ชัดว่าโครงการจัดสรรที่ดินและบ้านเป็นกิจการร่วมลงทุนระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 เป็นผู้ก่อสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 2 เพื่อจัดจำหน่ายให้แก่ประชาชนแล้วแบ่งผลกำไรร่วมกัน ดังนั้น เมื่อจำเลยทั้งสองประกอบการร่วมกันเช่นนี้จึงต้องร่วมกันรับผิดในความเสียหายใด ๆ ที่เกิดจากโครงการดังกล่าวต่อคู่สัญญาและบุคคลภายนอก

แม้แผ่นพับโฆษณาของบริษัทจำเลยจะมีข้อความและเงื่อนไขโครงการระบุว่าขายบ้านพร้อมที่ดิน แต่โจทก์จองซื้อที่ดินกับจำเลยก่อนยังไม่มีการปลูกสร้างบ้าน โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มีการชำระเงินในวันทำสัญญาและแบ่งชำระเงินมัดจำอีก20 งวด ซึ่งเงินส่วนที่เหลือโจทก์จะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระบุว่า รูปแบบ แปลน วัสดุ อุปกรณ์และรายละเอียดของบ้านพักอาศัยที่ผู้จะซื้อจะปลูกสร้างบนที่ดินก็ดี ตำแหน่งของบ้านก็ดี จะต้องให้ผู้จะขายให้ความยินยอมและเห็นชอบด้วย เพื่อทัศนียภาพที่สวยงามและความเป็นระเบียบเรียบร้อย และผู้จะซื้อเฉพาะที่ดินให้คำมั่นว่าจะทำสัญญาปลูกสร้างบ้านให้เรียบร้อยภายใน 12 เดือน หากผู้จะซื้อผิดเงื่อนไขผู้จะขายมีสิทธิเลิกสัญญาและคืนเงินให้ผู้จะซื้อครึ่งหนึ่งของเงินที่ชำระมาทั้งหมดซึ่งข้อสัญญาดังกล่าวมิได้ห้ามโจทก์ผู้จะซื้อในการว่าจ้างผู้อื่นให้ปลูกบ้านแต่กลับให้สิทธิโจทก์ที่จะว่าจ้างผู้อื่นปลูกสร้างบ้านภายใน 12 เดือน ตามแบบบ้านที่จำเลยกำหนด ส่วนข้อสัญญาที่ระบุว่าสัญญาจ้างก่อสร้างบ้านพักอาศัยเกี่ยวพันกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินซึ่งจะแยกจากกันไม่ได้นั้น ก็ใช้บังคับในกรณีที่โจทก์ทำสัญญาว่าจ้างจำเลยให้ปลูกบ้านบนที่ดินที่ซื้อขายเท่านั้นจึงจะถือว่าแยกจากกันไม่ได้ ดังนั้น เมื่อโจทก์ยังไม่ได้ทำสัญญาจ้างจำเลยปลูกสร้างบ้าน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านจึงแยกจากกันทำคนละฉบับก็ได้ส่วนที่ต่อมาโจทก์จ้างจำเลยให้ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินที่จะซื้อตามตารางราคาและการชำระเงินที่จำเลยมอบให้แก่โจทก์ในวันจองนั้น เอกสารดังกล่าวระบุหมายเหตุว่าราคานี้อาจเปลี่ยนแปลงได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า ดังนั้นราคาในเอกสารดังกล่าวจึงเป็นราคาที่กำหนดโดยมีเงื่อนไข เพราะราคาบ้านย่อมขึ้นอยู่กับราคาวัสดุอุปกรณ์ตลอดจนค่าแรงงานและสถานการณ์ขณะนั้น ซึ่งโจทก์จะได้ราคาค่าปลูกบ้านตามเอกสารดังกล่าว โจทก์จะต้องตกลงทำสัญญากับจำเลยก่อนที่จะมีการปรับราคาค่าปลูกสร้างเพิ่มขึ้น ด้วยเหตุนี้ โจทก์จึงไม่อาจยกเอาการที่จำเลยปรับราคาค่าปลูกบ้านเพิ่มขึ้นมาเป็นเหตุไม่ปฏิบัติตามสัญญาหาได้ไม่ เมื่อโจทก์ไม่ชำระราคาที่ดินตามที่ตกลงกันไว้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา การที่จำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ชำระมาแล้วนั้น จึงเป็นการปฏิบัติตามสิทธิและข้อตกลงในสัญญาโดยชอบแล้ว

โจทก์ตกลงซื้อโต๊ะนักเรียนพร้อมเก้าอี้จากจำเลย การที่จำเลยส่งมอบโต๊ะนักเรียนพร้อมเก้าอี้ชำรุดบกพร่อง เป็นกรณีที่จำเลยผิดสัญญาซื้อขาย มิใช่เป็นการกระทำโดยจงใจหรือประมาทเลินเล่อโดยผิดกฎหมายต่อบุคคลอื่นเป็นเหตุให้เขาเสียหาย การกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420

โจทก์และจำเลยเคยยื่นคำร้องต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อรังวัดแบ่งที่ดินกรรมสิทธิ์รวม แต่ไม่สามารถตกลงกันได้ เนื่องจากที่ดินส่วนของโจทก์ขาดหายไปประมาณ 30ตารางวา โจทก์ต้องการที่ดินส่วนของโจทก์ 100 ตารางวา แต่จำเลยไม่ยินยอม ย่อมถือได้ว่าสิทธิของโจทก์ถูกจำเลยโต้แย้งแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินโดยให้โจทก์เข้าถือกรรมสิทธิ์รวมเป็นจำนวนเนื้อที่แน่นอนคือ 100 ตารางวา เมื่อโจทก์จำเลยขอรังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์โดยแยกที่ดินส่วนของตนเองออกมา ปรากฏว่าที่ดินทั้งแปลงขาดหายไป 30 ตารางวา จำเลยจะเอาเนื้อที่ที่อ้างว่าขาดหายไปมาหักจากเนื้อที่ดินทั้งแปลงแล้วแบ่งแยกที่ดินให้โจทก์ตามส่วนในโฉนดหาได้ไม่ โจทก์จึงมีกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินจำนวน 100 ตารางวา ตามที่ซื้อขายจริง

โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปปิดประกาศขับไล่ผู้ร้องให้ออกไปจากที่ดินแต่ผู้ร้องคัดค้านว่าผู้ร้องไม่ใช่บริวารของจำเลย หากแต่เป็นผู้ซื้อที่ดินและบ้านที่โจทก์กับจำเลยได้ร่วมกันจัดสรรขึ้น แต่โจทก์กับจำเลยไม่ยอมโอนที่ดินและบ้านให้แก่ผู้ร้อง โดยโจทก์แกล้งฟ้องขับไล่จำเลยต่อศาล หากเป็นความจริง การที่จะให้บังคับคดีโดยให้ผู้ร้องทุกรายออกไปจากที่ดิน อาจจะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ร้องได้ แม้โจทก์จะมีสิทธิบังคับคดีให้เป็นไปตามคำพิพากษาก็ตาม แต่การที่จะงดการบังคับคดีไว้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 292(2) ก็เป็นอำนาจและดุลพินิจของศาลที่จะสั่งตามที่เห็นสมควร โดยไม่ต้องไต่สวนให้ได้ความจริงก่อนว่าผู้ร้องเป็นบริวารของจำเลยหรือไม่

ตามสัญญาซื้อขายที่ทำขึ้นระหว่างผู้คัดค้านกับจำเลยที่ 2 มีข้อความระบุแต่เพียงว่า ผู้คัดค้านได้ขายรถยนต์ของกลางให้แก่จำเลยที่ 2 ในราคา 320,000 บาทได้รับเงินมัดจำไว้ 170,000 บาท ส่วนที่เหลือ 150,000 บาท จะชำระในวันที่ 29มกราคม 2541 สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีการแบ่งชำระราคาซื้อขายเป็น 2 งวดเท่านั้น ดังนั้น เมื่อทำสัญญาเสร็จแล้ว กรรมสิทธิ์ในรถยนต์ย่อมโอนไปยังจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ซื้อทันทีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 458 มิใช่สัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขในการโอนกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 459 ผู้คัดค้านจึงมิใช่เจ้าของรถยนต์ของกลาง จึงไม่มีสิทธิยื่นคำคัดค้าน ขอให้ศาลมีคำสั่งคืนรถยนต์ของกลางให้แก่ผู้คัดค้านได้

แม้เบี้ยปรับจะเป็นค่าเสียหายที่กำหนดไว้ล่วงหน้าแต่ก็มิใช่ถือเป็นการกำหนดค่าเสียหายที่เด็ดขาด เพราะหากเจ้าหนี้เห็นว่าเบี้ยปรับที่กำหนดไว้น้อยเกินไปก็ยังมีสิทธิเรียกร้องเป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อการไม่ชำระหนี้ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 ขณะเดียวกันถ้าเป็นกรณีเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ก็ให้อำนาจศาลที่จะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้โดยพิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งข้อเท็จจริงทางหนึ่งย่อมได้จากการนำสืบของคู่ความ เมื่อโจทก์นำสืบเพียงว่าการผิดสัญญาของจำเลยที่ไม่ส่งมอบลิฟท์ทำให้ระยะเวลาและแผนงานของโจทก์ที่กำหนดไว้เสียหาย โดยไม่มีรายละเอียดอื่นใดจึงหามีความชัดแจ้งพอกับความเสียหายที่แท้จริงที่จะทำให้โจทก์มีสิทธิได้รับเบี้ยปรับเต็มตามจำนวนที่ตกลงไว้ในสัญญาไม่ แม้จำเลยจะมิได้ให้การและนำสืบหักล้าง แต่ศาลก็มีอำนาจใช้ดุลพินิจกำหนดให้เป็นจำนวนพอสมควรได้

ที่ดินพิพาทอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินและอยู่ในระหว่างจำเลยยื่นคำขอเข้าทำประโยชน์จึงต้องห้ามมิให้บุคคลที่ได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมทำการแบ่งแยกหรือโอนสิทธิในที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 39 การที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 150
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทที่เป็นโมฆะ ย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด ๆขึ้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับจากจำเลยเพราะมิใช่เป็นผลจากการผิดสัญญา แต่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172 วรรคสอง บัญญัติว่า ถ้าจะต้องคืนทรัพย์สินอันเกิดจากโมฆะกรรม ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้แห่งประมวลกฎหมายนี้มาใช้บังคับ ซึ่งตามมาตรา 412 บัญญัติว่า ถ้าทรัพย์สินซึ่งได้รับไว้เป็นลาภมิควรได้นั้น เป็นเงินจำนวนหนึ่ง ท่านว่าต้องคืนเต็มจำนวนนั้น การที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาเรื่องลาภมิควรได้ จึงมิใช่เป็นการพิพากษานอกคำฟ้องนอกประเด็น
โจทก์ไม่ทราบมาก่อนว่าที่ดินพิพาทอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน จึงไม่ใช่โจทก์กระทำการตามอำเภอใจเสมือนหนึ่งว่าเพื่อชำระหนี้โดยรู้อยู่ว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระตามมาตรา 407 จำเลยต้องคืนเงินซึ่งได้รับไว้แก่โจทก์ตามมาตรา 406
หลังจากจำเลยทั้งสองไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ชำระค่าที่ดิน 2,872,718 บาท คืนแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 2 ไม่สามารถชำระได้ให้จำเลยที่ 2 แจ้งให้ ย. ซึ่งเป็นผู้ครอบครองที่ดินร่วมกับจำเลยที่ 2 ชำระหนี้แก่โจทก์ 2,000,000 บาท ต่อมา ย. ได้ทำสัญญากู้ยืมเงินโจทก์2,600,000 บาท อันเป็นหนี้จำนวนเดียวกันกับที่โจทก์ได้หักหนี้ 2,000,000 บาท และจำเลยที่ 2 ยอมให้โจทก์หักหนี้ดังกล่าวได้ ดังนี้เงิน 2,000,000 บาท จึงเป็นการแปลงหนี้ใหม่ด้วยเปลี่ยนตัวลูกหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 350 โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยทั้งสองคืนเงิน 872,718 บาท เท่านั้น
จำเลยไม่ได้ยกอายุความเรื่องลาภมิควรได้ขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การ จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลล่างทั้งสอง ทั้งมิใช่ข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย