คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

คำฟ้องของโจทก์ได้กล่าวบรรยายฟ้องด้วยว่า โจทก์ได้รับความเสียหายเนื่องจากการที่จำเลยที่ 1 ไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนและครอบครองใช้ทรัพย์สินที่เช่าของโจทก์ตลอดมา อันเป็นการผิดสัญญาเช่าที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำไว้ต่อกัน และจำเลยที่ 1ตกลงชำระค่าเสียหายดังกล่าวรวมทั้งค่าขาดราคาทรัพย์สินที่เช่าเมื่อได้มีการเลิกสัญญานั้นแล้วด้วย แม้คำฟ้องจะใช้ถ้อยคำบางตอนว่าฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระก็ตาม กรณีก็ถือได้ว่าข้อที่โจทก์ฟ้องเรียกร้องมานั้นเป็นการฟ้องเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยเหตุมาจากการเลิกสัญญาเช่า และถือได้ว่าตามคำฟ้องของโจทก์ได้เรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสี่เป็น 2 ประการ คือ ค่าเสียหายที่โจทก์ผู้ให้เช่าต้องขาดประโยชน์ที่ควรจะได้จากการเอาทรัพย์สินที่เช่าออกให้เช่าประการหนึ่ง และค่าขาดราคาทรัพย์สินที่เช่าอีกประการหนึ่งซึ่งค่าเสียหายทั้งสองกรณีนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ คดีจึงมีกำหนดอายุความสิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30

คำฟ้องของโจทก์ใช้ถ้อยคำบางตอนว่าฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ แต่ก็ได้กล่าวด้วยว่า โจทก์ได้รับความเสียหายเนื่องจากจำเลยไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนและครอบครองใช้ทรัพย์สินที่เช่าตลอดมา อันเป็นการผิดสัญญาเช่าที่โจทก์และจำเลยทำไว้ต่อกันและจำเลยตกลงชำระค่าเสียหายดังกล่าวรวมทั้งค่าขาดราคาทรัพย์สินที่เช่าเมื่อได้มีการเลิกสัญญานั้นแล้วด้วย กรณีจึงถือได้ว่าโจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยเหตุมาจากการเลิกสัญญาเช่าเป็น 2 ประการ คือ ค่าเสียหายที่โจทก์ผู้ให้เช่าต้องขาดประโยชน์ที่ควรจะได้จากการเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และค่าขาดราคาทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะจึงมีกำหนดอายุความสิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30เมื่อโจทก์เข้ายึดถือครอบครองเอาคืนซึ่งหัวรถยนต์บรรทุกที่เช่าเมื่อวันที่ 23 สิงหาคม2540 สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นอันเลิกกันนับแต่วันดังกล่าว โจทก์ยื่นฟ้องเมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2542 ยังไม่พ้นสิบปี จึงไม่ขาดอายุความ

สัญญาเช่าอาคารและพื้นที่ว่างด้านหลังอาคารระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 ซึ่งย่อมระงับสิ้นไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามที่ตกลงกันไว้ การที่ภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ได้ประกาศแจ้งความประสงค์แก่ผู้ที่ค้าขายหรืออาศัยอยู่ในบริเวณที่จำเลยเช่าว่าโจทก์จะไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายใดรวมถึงจำเลยด้วยนั้น ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยให้แจ่มชัดยิ่งขึ้น ทั้งที่โจทก์ไม่จำต้องปฏิบัติเช่นนั้น การที่โจทก์ยอมรับค่าเช่าจากจำเลยต่อมาเป็นเพียงรับไว้ในฐานะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่จากการที่จำเลยยังไม่ส่งมอบพื้นที่เช่าเท่านั้นหาใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาแต่อย่างใดไม่เมื่อจำเลยยังไม่ออกจากพื้นที่เช่าดังกล่าว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้

ในขณะที่มีการจดทะเบียนโอนที่ดินระหว่างโจทก์กับผู้ขายที่ดิน ที่ดินยังอยู่ระหว่างการเช่า โดยผู้ขายที่ดินได้จดทะเบียนการเช่าที่ดินให้ ธ. กับพวก มีกำหนดเวลา 20 ปี และมีข้อตกลงให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า ดังนั้น เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าตามที่ได้จดทะเบียนไว้ สิ่งปลูกสร้างในที่ดินจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ผู้รับโอน ธ. กับพวกย่อมหมดสิทธิตามสัญญาเช่าตึกแถวและไม่มีสิทธินำห้องในอาคารตึกแถวให้บุคคลใดเช่าช่วงได้ จำเลยจึงเป็นผู้เช่าช่วงย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าผู้เช่าเดิม ไม่อาจยกการเช่าระหว่างจำเลยกับ ธ. และพวกขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาท การที่จำเลยยังคงอยู่ในห้องพิพาทต่อมา จึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยโดยไม่จำต้องบอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท
การที่โจทก์ไม่แก้อุทธรณ์มีผลเพียงโจทก์ไม่มีประเด็นที่จะฎีกาในชั้นฎีกาเท่านั้น

คดีก่อนจำเลยฟ้องโจทก์ว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลย ต่อมาจำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว แต่โจทก์ไม่ยอมส่งมอบที่ดินพิพาทคืนแก่จำเลย ศาลพิพากษาให้โจทก์ออกไป และส่งมอบที่ดินพิพาทคืนแก่จำเลย คดีถึงที่สุด การที่โจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ขอให้ห้ามจำเลยเข้ามารบกวนการครอบครองที่ดินพิพาท โดยอ้างว่าจำเลยยังมีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป เนื่องจากโจทก์และจำเลยได้มีข้อตกลงการเช่าขึ้นมาใหม่โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาการเช่าและไม่มีสัญญาเช่าระหว่างกันนั้น โจทก์มิได้ขอให้บังคับจำเลยตามข้อตกลงการเช่าที่ดินพิพาทที่โจทก์อ้าง เพียงแต่ขอให้ห้ามจำเลยเข้ามารบกวนการครอบครองที่ดินพิพาทเท่านั้น เป็นการยกข้ออ้างขึ้นมาเพื่อไม่ให้โจทก์ต้องถูกบังคับคดีตามคำพิพากษาในคดีก่อนนั่นเอง ข้อตกลงการเช่าตามข้ออ้างของโจทก์ดังกล่าว จึงเป็นเรื่องที่เกี่ยวเนื่องมาจากสัญญาเช่าในคดีก่อนซึ่งศาลได้มีคำพิพากษาถึงที่สุดแล้วว่า การบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินพิพาทของจำเลยเป็นการชอบแล้วโจทก์ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป และให้ขับไล่โจทก์พร้อมบริการออกไปจากที่ดินพิพาท การที่โจทก์กลับมาฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้จึงเป็นฟ้องซ้ำ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148

สามีโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากสามีจำเลย ในระหว่างสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดสามีจำเลยถึงแก่ความตาย แม้ว่าจำเลยยอมให้โจทก์และสามีโจทก์อยู่ในที่ดินที่เช่าต่อมาภายหลังจากที่ครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว อันจะถือได้ว่าเป็นการทำสัญญาเช่าที่ดินใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาก็ตาม แต่ก็ต้องถือว่าโจทก์อยู่ในที่ดินที่เช่าโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าของสามีโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญา หากจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าก็ชอบที่สามีโจทก์ในฐานะผู้เช่าจะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยในฐานะที่เป็นทายาทและผู้จัดการมรดกของสามีจำเลยผู้ให้เช่าเอง เมื่อสามีโจทก์ไม่ได้ฟ้องจำเลยจนกระทั่งสามีโจทก์ถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าย่อมเป็นอันระงับไป โจทก์ซึ่งเป็นภริยาของผู้เช่าไม่มีอำนาจเข้าสวมสิทธิการเช่าของสามีโจทก์ผู้ตายที่ฟ้องเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าจากจำเลยได้

สามีโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินที่สามีโจทก์และโจทก์ปลูกอ้อยส่งขายให้แก่สามีจำเลยเมื่อสามีจำเลยถึงแก่ความตาย จำเลยจึงเป็นผู้รับซื้ออ้อยจากสามีโจทก์และโจทก์แทนโจทก์จึงมิได้เป็นผู้เช่า ต้องถือว่าโจทก์อยู่ในที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าของสามีโจทก์แม้จำเลยยอมให้โจทก์และสามีโจทก์อยู่ในที่ดินต่อมาภายหลังจากที่ครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว อันจะถือได้ว่าเป็นการทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาสิทธิการเช่าก็ยังคงเป็นของสามีโจทก์หากจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าก็ชอบที่สามีโจทก์จะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยที่เป็นทายาทและผู้จัดการมรดกของสามีจำเลย เมื่อสามีโจทก์ไม่ได้ฟ้องจำเลยจนกระทั่งสามีโจทก์ถึงแก่ความตายโจทก์ซึ่งเป็นภริยาของผู้เช่าก็ไม่มีอำนาจเข้าสวมสิทธิการเช่าของสามีโจทก์ที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าจากจำเลยได้เพราะสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตายสัญญาเช่าย่อมเป็นอันระงับไป

เมื่อตามคำฟ้องและคำให้การไม่มีประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าหรือไม่ การที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าหรือไม่ และวินิจฉัยว่าฟังไม่ได้ว่ามีข้อตกลงตามที่โจทก์อ้าง กรณีจึงรับฟังไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์เพราะทำผิดข้อตกลงดังกล่าว เท่ากับศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า จำเลยผิดสัญญาเช่าเพราะทำผิดข้อตกลงตามที่โจทก์อ้างหรือไม่ จึงเป็นการกำหนดประเด็นข้อพิพาทนอกเหนือจากคำฟ้องและคำให้การ คำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นดังกล่าวจึงไม่ชอบ ไม่อาจถือว่าข้อเท็จจริงดังกล่าวเป็นข้อที่ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น เมื่อโจทก์ยกปัญหานี้ขึ้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยอีกว่ากรณีรับฟังไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้ต่อโจทก์ คำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ในส่วนนี้จึงไม่ชอบ การที่โจทก์ยกปัญหาดังกล่าวขึ้นฎีกาอีกจึงเป็นฎีกาในข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลล่างทั้งสอง ต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

ตามคำฟ้องโจทก์มิได้อ้างว่า จำเลยผิดสัญญาเช่าเพราะไม่ขับไล่แม่ค้าหาบเร่แผงลอยออกไปจากหน้าอาคารที่โจทก์เช่าจากจำเลยแต่อย่างใด โจทก์บรรยายแต่เพียงว่าจำเลยไม่ปฏิบัติตามข้อที่ได้ตกลงกันไว้ก่อนทำสัญญาว่าจำเลยจะต้องขับไล่แม่ค้าหาบเร่แผงลอยที่ตั้งปิดหน้าอาคารที่เช่า ทำให้เกิดความไม่สวยงามและกีดขวางทางเข้าออก โจทก์ขอให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลง ซึ่งจำเลยไม่ปฏิบัติเท่านั้นโดยโจทก์หาได้บรรยายว่าข้อตกลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่า หากจำเลยปฏิบัติผิดข้อตกลงดังกล่าวถือว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าและต้องรับผิดต่อโจทก์อย่างไรแต่โจทก์กลับบรรยายฟ้องว่าจำเลยกระทำละเมิดต่อโจทก์โดยตัดกระแสไฟฟ้าในอาคารที่โจทก์เช่าจากจำเลย ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายอย่างไรบ้าง เป็นเงินเท่าไรและคำขอท้ายฟ้องโจทก์ก็ขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหายอันเกิดจากการทำละเมิดดังกล่าว มิได้เรียกค่าเสียหายอันเกิดจากการที่จำเลยผิดสัญญาเช่าแต่อย่างใดทั้งคำให้การจำเลยก็ปฏิเสธว่ามิได้มีข้อตกลงดังโจทก์อ้าง ดังนั้น ตามคำฟ้องและคำให้การจึงไม่มีประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าหรือไม่ การที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทดังกล่าวจึงเป็นการกำหนดประเด็นข้อพิพาทนอกเหนือไปจากคำฟ้องและคำให้การ คำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นดังกล่าวจึงไม่ชอบ ไม่อาจถือว่าข้อเท็จจริงดังกล่าวเป็นข้อที่ได้ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น และเมื่อศาลอุทธรณ์วินิจฉัยในปัญหาดังกล่าวให้จึงไม่ชอบเช่นกัน ฉะนั้นการที่โจทก์ยกปัญหาว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าขึ้นฎีกาอีก จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลล่างทั้งสอง ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้

เมื่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของบริษัท ก. โจทก์ให้จำเลยที่ 1 เช่าโรงงานต้องถือว่าบริษัท ก. เลิกประกอบกิจการโรงงานในวันที่ให้เช่า ตาม พ.ร.บ.โรงงาน พ.ศ.2512 มาตรา 31 วรรคหนึ่ง ซึ่งใช้บังคับในขณะนั้น และในวันเดียวกันนั้นใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานของบริษัท ก. ก็เป็นอันสิ้นอายุลง ตาม พ.ร.บ.โรงงาน พ.ศ.2512 มาตรา 16 เช่นกัน การต่ออายุใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานต้องกระทำโดยผู้รับใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานและต้องทำการก่อนวันที่ใบอนุญาตสิ้นอายุตาม พ.ร.บ.โรงงาน พ.ศ.2512 มาตรา 17 วรรคหนึ่ง แต่ตามสัญญาเช่ากำหนดให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ดำเนินการขอต่อใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานในนามของบริษัท ก. และใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานของบริษัท ก. สิ้นอายุลงแล้วในวันทำสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 จึงไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาเช่าดังกล่าวได้ เพราะขัดต่อบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว ข้อสัญญาเช่าจึงมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายย่อมเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 150 ทำให้สัญญาเช่าเฉพาะ ข้อ 8 ตกเป็นโมฆะทั้งสิ้นตาม ป.พ.พ.มาตรา 173 จำเลยที่ 1 จึงไม่ผิดสัญญา