คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สาธารณูปโภค

ตามฎีกาของจำเลยยืนยันว่า การขายทอดตลาดที่ดินและที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าพนักงานบังคับคดียึดไว้ในคดีนี้และที่ยึดไว้ในคดีหมายเลขแดงที่ ย. 19/2550 เป็นการขายทั้งโครงการจัดสรรของจำเลย และปรากฏในอุทธรณ์ของโจทก์ว่า ก่อนที่โจทก์จะนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินในโครงการจัดสรรของจำเลย ที่ดินในโครงการถูกโอนขายไปยังผู้ซื้อบางส่วนแล้ว โจทก์จึงยึดได้เฉพาะที่ดินในโครงการจัดสรรของจำเลยที่ยังไม่ได้โอนขายไปเท่านั้น และเป็นการยึด 2 คดี คือ คดีนี้ยึดที่ดิน 20 แปลง คดีหมายเลขแดงที่ ย. 19/2550 ยึดที่ดิน 60 แปลง ข้อเท็จจริงจากโจทก์และจำเลยดังกล่าวจึงตรงกันว่า ที่ดินในโครงการจัดสรรของจำเลยที่ยังไม่ได้โอนขายถูกยึดไว้ในคดีนี้กับคดีหมายเลขแดงที่ ย. 19/2550 ของศาลชั้นต้น การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดที่ดินในโครงการจัดสรรของจำเลยที่ถูกยึดไว้ในคดีนี้และที่ถูกยึดไว้ในคดีหมายเลขแดงที่ ย. 19/2550 ของศาลชั้นต้นโดยจะขายรวมกันไป จึงเป็นการขายที่ดินที่ยังเหลืออยู่ทั้งหมดในโครงการจัดสรรของจำเลยในคราวเดียวกัน โดยไม่จำต้องเป็นการขายที่ดินครบถ้วนทุกแปลงเต็มจำนวนที่ดินแปลงย่อยที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินไว้เท่านั้น แต่กรณีเช่นนี้ก็ถือได้ว่าเป็นการขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรทั้งโครงการเช่นกัน อันมีผลให้ผู้ซื้อจะต้องรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 41 วรรคสี่ แต่การรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินดังกล่าว เป็นกรณีที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งโครงการได้จากการขายทอดตลาดจะต้องดำเนินการภายหลังจากเป็นผู้ประมูลซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว ซึ่งเป็นเรื่องระหว่างผู้ซื้อกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
นอกจากนี้ที่ดินโฉนดเลขที่ 8918 และ 8919 ซึ่งเป็นที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและสวนสาธารณะของโครงการจัดสรรดังกล่าว ย่อมเป็นส่วนหนึ่งของการขายที่ดินจัดสรรทั้งโครงการด้วย ซึ่งเมื่อผู้ซื้อต้องรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร กรณีเช่นนี้ จึงไม่ใช่การก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 33 ชอบที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวรวมกันไปกับที่ดินแปลงอื่นทั้งหมดอันเป็นการขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรทั้งโครงการต่อไป ปัญหานี้เป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 (เดิม)
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 21/2561)

เมื่อพิเคราะห์ถึงแผนผังโครงการจัดสรรในส่วนของโจทก์ ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ แม้โจทก์จะสร้างกำแพงคอนกรีตเฉพาะส่วนทางด้านทิศเหนือและทิศใต้ทางด้านหลังอาคารพาณิชย์ โดยไม่ได้สร้างกำแพงคอนกรีตในส่วนทางด้านทิศตะวันตกและทิศตะวันออกเหมือนโครงการจัดสรรเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย แต่เป็นเพราะโจทก์ทำถนนภายในโครงการเชื่อมต่อกับทางสาธารณะทางด้านทิศตะวันตกและทิศตะวันออก โจทก์ประสงค์จะให้บุคคลทุกคนรวมทั้งจำเลยใช้ทางเข้าออกโครงการตามทางที่โจทก์กำหนดเท่านั้น มิใช่เข้าออกทุกทิศทางตามอำเภอใจ ทั้งนี้ เพื่อสะดวกต่อการรักษาความปลอดภัยโดยโจทก์ได้จัดให้มียามรักษาความปลอดภัยและติดตั้งกล้องวงจรปิดในจุดที่เป็นทางเข้าออก ดังนั้น หากโจทก์สร้างกำแพงคอนกรีตด้านหลังอาคารพาณิชย์เพียงเพื่อแสดงเป็นแนวเขตที่ดินโครงการดังที่จำเลยกล่าวอ้าง โจทก์ก็ไม่จำต้องสร้างให้สูงถึง 3 เมตร ซึ่งทำให้โจทก์ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มอีกจำนวนมาก กำแพงคอนกรีตสูง 3 เมตร ที่โจทก์ก่อสร้างนอกจากจะบอกแนวเขตที่ดินโครงการจัดสรรของโจทก์แล้ว ยังมีสภาพเพื่อป้องกันทั้งบุคคลภายนอกและบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์จำต้องเข้าออกตามทางที่โจทก์กำหนดเพื่อประโยชน์ในการรักษาความปลอดภัยให้แก่บุคคลทุกคนที่อาศัยอยู่ในโครงการจัดสรรและบุคคลทั่วไปที่เข้ามาค้าขายหรือติดต่อ กำแพงคอนกรีตจึงเป็นสิ่งอำนวยประโยชน์ที่โจทก์ได้จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกัน จึงเป็นสาธารณูปโภคตามความหมายของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 4 และ 43 โดยไม่จำต้องระบุไว้ในคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเสมอไป ทั้งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินมิได้บังคับหรือจำกัดไว้ว่า สิ่งที่เป็นสาธารณูปโภคต้องเป็นสิ่งระบุไว้ในคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินหรือเอกสารการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเท่านั้น
แม้กำแพงคอนกรีตในส่วนที่อยู่ในโฉนดที่ดินของจำเลยย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินจำเลย แต่อย่างไรก็ตามเหตุที่โจทก์สร้างกำแพงคอนกรีตลงในที่ดินจัดสรรส่วนที่คาดหมายว่าเป็นส่วนที่จะต้องแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยเพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์จัดสรรขายแก่ผู้ซื้อทั่วไปอันมีผลทำให้กำแพงคอนกรีตที่สร้างไว้ต้องกระจายไปอยู่บนที่ดินที่แบ่งแยกและแบ่งขายแก่ผู้ซื้อทุกแปลง ก็เพราะโจทก์ไม่อาจแบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนที่มีกำแพงคอนกรีตปลูกสร้างอยู่นั้นออกเป็นที่ดินแปลงย่อย เนื่องจากเป็นการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแนวตะเข็บหรือมีเศษเป็นเสี้ยว เป็นการต้องห้ามตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2535 ข้อ 15 ซึ่งเป็นข้อกำหนดที่ออกตามความในข้อ 7 (1) และข้อ 9 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะโจทก์ดำเนินการจัดสรรที่ดินและก่อสร้างกำแพงคอนกรีตในปี 2540 โดยที่กำแพงคอนกรีตนี้มีสภาพเป็นสาธารณูปโภคดังที่วินิจฉัยไว้ข้างต้นที่จะต้องตกติดไปกับที่ดินจัดสรรตลอดไป การที่จำเลยทุบทำลายกำแพงคอนกรีตดังกล่าว ถือว่าเป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่เจ้าของที่ดินแปลงอื่นในโครงการจัดสรรของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ โจทก์ในฐานะเจ้าของรวมและในฐานะผู้มีหน้าที่ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินในการบำรุงรักษากำแพงคอนกรีตแทนเจ้าของสามยทรัพย์ทั้งปวง ย่อมมีอำนาจฟ้องได้
โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินซึ่งมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นเดิม ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง และในฐานะเจ้าของที่ดินแปลงอื่นซึ่งเป็นสามยทรัพย์ฟ้องจำเลยให้ก่อสร้างกำแพงคอนกรีตให้คืนสภาพเดิม ไม่ได้ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากการถูกทำละเมิด จึงไม่จำต้องฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่วันรู้ถึงการทำละเมิดและรู้ตัวผู้จะพึงต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน ฟ้องโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ
แม้การทุบทำลายกำแพงคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภค จะเป็นการทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมาย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเกี่ยวกับทรัพยสิทธิ ซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่โจทก์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 แต่โจทก์ก็ยังมีสิทธิขอบังคับให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์กระทำการอย่างใดที่ทำให้ประโยชน์หรือความสะดวกแห่งภารยทรัพย์กลับคืนมา โจทก์จึงขอบังคับให้จำเลยซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตให้กลับคืนสภาพเดิมได้และหากจำเลยไม่ได้ดำเนินการ ศาลย่อมมีอำนาจพิพากษาหรือมีคำสั่งให้โจทก์ว่าจ้างบุคคลภายนอกซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตแทน โดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่ายได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง

กำแพงคอนกรีตด้านหลังอาคารพาณิชย์ นอกจากจะบ่งบอกถึงแนวเขตที่ดินโครงการจัดสรรที่ดินของโจทก์แล้ว ยังมีสภาพเพื่อป้องกันทั้งบุคคลภายนอกและบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์ทุกคนจำต้องเข้าออกตามทางที่โจทก์กำหนดเพื่อประโยชน์ในการรักษาความปลอดภัยให้แก่บุคคลทุกคนที่อาศัยอยู่ในโครงการจัดสรรและบุคคลทั่วไปที่เข้ามาติดต่อหรือค้าขาย กำแพงคอนกรีตจึงเป็นสิ่งอำนวยประโยชน์ที่โจทก์ได้จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกัน จึงเป็นสาธารณูปโภคตามความหมายของ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 4 และ 43
การที่จำเลยทุบทำลายกำแพงคอนกรีตแล้วทำเป็นทางเข้าออกไปสู่ที่ดินแปลงอื่นนอกโครงการจัดสรรของโจทก์ เพื่อประโยชน์สำหรับจำเลย บริวารลูกจ้าง และลูกค้าในกิจการค้าของจำเลยโดยไม่ต้องใช้เส้นทางถนนในโครงการจัดสรรของโจทก์ไปออกถนนสาธารณะ ไม่ต้องผ่านทางเข้าออกที่โจทก์กำหนด และไม่ต้องผ่านระบบการรักษาความปลอดภัยของโจทก์เหมือนเจ้าของที่ดินในโครงการรายอื่น ย่อมมีผลกระทบต่อระบบการรักษาความปลอดภัย การจราจร การรักษาความสงบเรียบร้อยของโจทก์และผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงอื่น ถือว่าเป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่เจ้าของที่ดินแปลงอื่นในโครงการจัดสรรของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ จึงเป็นการใช้สอยกำแพงคอนกรีตขัดต่อสิทธิเจ้าของรวมคนอื่น โจทก์ในฐานะเจ้าของรวมและในฐานะผู้มีหน้าที่ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินในการบำรุงรักษากำแพงคอนกรีตแทนเจ้าของสามยทรัพย์ทั้งปวง ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้สั่งห้ามจำเลยกระทำการที่ขัดต่อบทกฎหมายดังกล่าว
แม้การทุบทำลายกำแพงคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภค จะเป็นการทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมายทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเกี่ยวกับทรัพยสิทธิ ซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 แต่โจทก์ก็ยังมีสิทธิขอบังคับให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์กระทำการอย่างใดที่ทำให้ประโยชน์หรือความสะดวกแห่งภารยทรัพย์กลับคืนมาดังเดิม ซึ่งการติดตามเอากำแพงคอนกรีตที่ถูกทุบทำลายคืนมาเป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมกลับขึ้นมาตามเดิมก็คือการซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตให้กลับคืนสภาพตามที่เป็นอยู่เดิมนั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจตามกฎหมายที่จะขอบังคับให้จำเลยซ่อมหรือสร้างกำแพงคอนกรีตให้กลับคืนสภาพเดิมได้ ไม่ใช่ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากการถูกทำละเมิด จึงไม่จำต้องฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่วันรู้ถึงการละเมิดและรู้ตัวผู้จะพึงต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน

แม้ผู้ร้องอ้างว่าการเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเพื่อนำไปใช้จ่ายบำรุงซ่อมแซมสโมสรและสระว่ายน้ำเป็นการผิดวัตถุประสงค์ของผู้คัดค้าน เพราะอยู่นอกแผนผังและโครงการที่ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุญาต แต่ปรากฏว่าตามมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกที่ผู้ร้องขอให้เพิกถอนยังไม่ได้มีมติให้ใช้จ่ายตามรายการดังกล่าว แต่ให้ผู้ดำเนินการนำเสนอรายละเอียดเพื่อพิจารณาอีกครั้ง มติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกจึงยังไม่ขัดต่อวัตถุประสงค์ของผู้คัดค้านที่ผู้ร้องจะขอให้เพิกถอนเสียได้

รั้วพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของรั้วซึ่งบริษัท ว. สร้างขึ้นพร้อมการจัดสรรที่ดินปลูกสร้างบ้านขายตั้งแต่ปี 2532 อันเป็นการให้มีสาธารณูปโภคตามนัยข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น ทำให้รั้วพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทั้งหมด รั้วพิพาทจึงมิได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินที่รั้วตั้งอยู่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 เมื่อโจทก์จัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วได้รับโอนสาธารณูปโภคจากบริษัท ว. มาดำเนินการ รั้วพิพาทจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ด้วย

แม้ศาลในคดีแพ่งจะมีคำพิพากษาให้ลูกหนี้กับพวกชำระหนี้ หากไม่ชำระหรือชำระไม่ครบให้ยึดที่ดินรวม 12 แปลง ออกขายทอดตลาดชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ตามสัญญาจำนองก็ตาม แต่ตามสารบัญจดทะเบียนที่ดินดังกล่าวจำนวน 4 แปลง ระบุว่า ที่ดินทั้งสี่แปลงดังกล่าวอยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดินและเป็นพื้นที่ส่วนที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะประเภทถนน สวนหย่อมและบ่อบำบัดน้ำเสีย ตามใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ซึ่งตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มีบทบัญญัติตามมาตรา 33 วรรคหนึ่ง และมาตรา 43 ซึ่งเป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับการกำหนดหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้คงสภาพเดิม รวมทั้งจำกัดการใช้สิทธิในการทำนิติกรรมของผู้จัดสรรที่ดินในลักษณะที่จะก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค และที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะในโครงการจัดสรรที่ดินในอันที่จะได้ใช้บริการจากที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต นอกจากนี้มาตรา 30 วรรคสอง ยังบัญญัติให้ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะปลอดจากบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และภาระการจำนอง ดังนั้น การขอรับชำระหนี้เพื่อบังคับแก่ที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคซึ่งต้องมีการนำที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ตามคำขอรับชำระหนี้ และในที่สุดก็ต้องมีการทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้ประมูลได้ การบังคับแก่ที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคดังกล่าวถือว่าเป็นการก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวด้วย เมื่อไม่ปรากฏว่าการบังคับชำระหนี้เอากับที่ดินทั้งสี่แปลงดังกล่าวเจ้าหนี้ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง การบังคับชำระหนี้เอากับที่ดินทั้งสี่แปลงดังกล่าวจึงต้องห้ามตามกฎหมาย ทั้งกรณีนี้ไม่ต้องด้วย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 41 วรรคท้าย ที่เป็นการขอบังคับเอากับที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจากการขายทอดตลาดต้องรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินรวมทั้งรับโอนสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เจ้าหนี้จึงไม่อาจบังคับชำระหนี้เอากับที่ดินทั้งสี่แปลงดังกล่าวได้

การที่โจทก์แบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจำหน่ายให้แก่จำเลย ซึ่งมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการจดทะเบียนภาระจำยอมจากโจทก์ให้แก่จำเลย ซึ่งซื้อที่ดินจากบริษัท ช. เพื่อให้มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะถือเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภคอันเป็นกรณีเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นแล้ว แม้โจทก์จะไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ก็เป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวเท่านั้น ไม่มีผลทำให้การแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกจำหน่าย ไม่เข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แต่อย่างใด
ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เป็นกฎหมายเฉพาะ บัญญัติขึ้นเพื่อให้ความคุ้มครองประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประชาชนทั่วไป จึงไม่สามารถนำบทบัญญัติเกี่ยวกับการสิ้นไปของภาระจำยอมที่เกิดขึ้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งเป็นกฎหมายทั่วไปมาใช้บังคับได้

แม้คดีก่อนและคดีนี้ต่างก็มีข้อพิพาทเกี่ยวกับเรื่องสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเหมือนกัน แต่เหตุที่โจทก์ฟ้องในคดีก่อนเกี่ยวกับสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ เป็นสาธารณูปโภคที่จำเลยจัดทำไว้แล้วเกิดมีความชำรุดบกพร่องที่สามารถพบเห็นความเสียหายโดยประจักษ์ด้วยสายตาและเป็นความชำรุดบกพร่องที่ต้องซ่อมแซมอันเป็นเรื่องที่ต้องกระทำเพื่อบำรุงรักษา ส่วนคดีนี้เป็นสาธารณูปโภคที่โจทก์อ้างว่า จำเลยก่อสร้างไม่ตรงตามแบบแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตให้จัดสรร และคดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชดใช้เงินเพื่อซ่อมแซมความชำรุดบกพร่อง ส่วนคดีนี้ฟ้องขอให้จำเลยชำระเงินเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการแก้ไขสาธารณูปโภคที่จำเลยก่อสร้างไม่ตรงตามแบบแผนผังโครงการ ข้อเท็จจริงที่เป็นเหตุแห่งการฟ้องคดีทั้งสองจึงแตกต่างเป็นคนละเหตุกัน ประเด็นแห่งคดีที่ต้องวินิจฉัยก็แตกต่างเป็นคนละประเด็นกัน อีกทั้งตามฟ้องโจทก์อ้างว่ามีการตรวจสอบพบการก่อสร้างที่ไม่ตรงตามแบบแผนผังโครงการภายหลังที่ฟ้องคดีก่อนไปแล้ว ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การโต้เถียงข้อนี้ โจทก์จึงไม่อาจรู้ถึงการกระทำที่เป็นการโต้แย้งสิทธิตามฟ้องคดีนี้ในขณะที่ฟ้องคดีก่อน จึงถือไม่ได้ว่าในขณะฟ้องคดีก่อนโจทก์สามารถนำเหตุคดีนี้ฟ้องไปพร้อมกันได้ แต่ไม่ฟ้อง เป็นการไม่ติดใจจะใช้สิทธิฟ้องคดีนี้แล้ว และกรณีถือไม่ได้ว่าฟ้องโจทก์คดีนี้เป็นการรื้อร้องฟ้องกันอีกในประเด็นที่ได้วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกันกับคดีก่อน ฟ้องโจทก์จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ
ฟ้องโจทก์ที่ขอให้จำเลยชำระเงินเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการแก้ไขสาธารณูปโภคที่จำเลยก่อสร้างไม่ตรงตามแบบแผนผังโครงการ ถือได้ว่าโจทก์กล่าวอ้างว่าจำเลยทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรกับสมาชิกของโจทก์ผู้ซื้อที่ดินจากจำเลย ซึ่งไม่มีกฎหมายบัญญัติในเรื่องอายุความไว้โดยเฉพาะจึงมีกำหนดอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30 เมื่อโจทก์อ้างว่าเพิ่งทราบถึงการทำผิดสัญญาดังกล่าวของจำเลยจากวิศวกรที่ว่าจ้างให้ตรวจสอบ เมื่อวันที่ 5 ธันวาคม 2561 จึงถือได้ว่าวันดังกล่าวเป็นเวลาที่โจทก์อาจบังคับสิทธิเรียกร้องกับจำเลยจากการทำผิดสัญญาได้ อายุความจึงเริ่มนับแต่วันนั้น นับถึงวันฟ้องวันที่ 3 มกราคม 2562 ยังไม่ล่วงพ้นเวลา 10 ปี คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ

เมื่อภายหลังครบกำหนดระยะเวลาที่จำเลยต้องรับผิดชอบบำรุงรักษาสาธารณูปโภคแล้ว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรโครงการ ป. ยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา จำเลยยังไม่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และจำเลยยังไม่ได้จดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (1) (2) (3) (เดิม) จำเลยจึงยังไม่พ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการ ป. ให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไปตามมาตรา 43 ส่วนข้อตกลงตามบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย ที่ระบุว่า ผู้จะซื้อยินดีที่จะชำระค่าสาธารณูปโภคที่มีการเรียกเก็บต่อไปในอนาคตที่ผู้จะขายหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้กำหนดและเรียกเก็บต่อไป นั้น เมื่อปรากฏว่ายังไม่มีการดำเนินการตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (1) (2) หรือ (3) (เดิม) ประการใดประการหนึ่ง จำเลยจึงต้องรับผิดบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไป และไม่มีบทบัญญัติใดให้จำเลยมีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไปบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยต้องรับผิดชอบออกค่าใช้จ่ายเอง จะเรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ได้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นข้อตกลงที่ฝ่าฝืน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อันเป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน เฉพาะข้อตกลงดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย จำเลยไม่อาจอ้างข้อตกลงดังกล่าวมาเป็นเหตุปฏิเสธความรับผิดได้ ส่วนค่าบริการสาธารณะ แม้เป็นคนละส่วนกับความรับผิดค่าสาธารณูปโภคตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 จึงอาจมีการกำหนดหรือตกลงกันให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดค่าบริการสาธารณะตามอัตราที่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 53 ได้ก็ตาม แต่ตามแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินที่จำเลยได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ไม่ปรากฏข้อกำหนดให้เรียกเก็บค่าบริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่อย่างใด แต่กลับปรากฏเงื่อนไขกำหนดในแผนผังและวิธีการจัดสรร ฉบับแก้ไข ครั้งที่ 3 ข้อ 8 ว่า จำเลยจะเป็นผู้ดูแลสาธารณูปโภคต่าง ๆ และบริการสาธารณะให้คงสภาพเดิมเป็นระยะเวลา 1 ปี และพ้นจากหน้าที่เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอันเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยว่าจะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายค่าสาธารณูปโภคและค่าบริการสาธารณะเอง ดังนี้ โครงการ ป. ยังไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้น เพราะเหตุมีการคัดค้านบัญชีทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะว่าไม่ถูกต้องครบถ้วนและสาธารณูปโภคยังไม่แล้วเสร็จ จำเลยจึงมีส่วนทำให้การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่สำเร็จ โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดค่าบริการสาธารณะ การที่โจทก์และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอื่นได้รับความเดือดร้อนจากการไม่บริหาร จัดการ ดูแลบริการสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ จนจัดตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านชั่วคราวและต้องร่วมกันชำระเงินจำนวนตามฟ้องเป็นค่าบริการสาธารณูปโภคและค่าบริการสาธารณะระหว่างเดือนเมษายน 2557 ถึงเดือนกรกฎาคม 2558 เงินที่โจทก์แต่ละคนชำระจึงเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับสืบเนื่องมาจากการกระทำฝ่าฝืนกฎหมายโดยตรงของจำเลย การกระทำของจำเลยจึงเป็นการผิดสัญญาและละเมิด จำเลยต้องคืนเงินค่าสาธารณูปโภคและค่าบริการสาธารณะตามฟ้องแก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ย

จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ที่ดินพิพาทเป็นถนนที่จำเลยที่ 1 จัดให้มีขึ้นเป็นสาธารณูปโภคเพื่อการจัดสรรที่ดิน จึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งจำเลยที่ 1 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปมีหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ซึ่งใช้บังคับในขณะที่จำเลยที่ 1 ดำเนินการจัดสรรที่ดิน และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 และผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปมีสิทธิอุทิศที่ดินพิพาทอันเป็นสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรรให้เป็นสาธารณประโยชน์เพื่อให้ตนเองหลุดพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง เมื่อจำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ย่อมเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปและมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 เพียงแต่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 มีหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทและมีสิทธิอุทิศที่ดินพิพาทอันเป็นสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรรให้เป็นสาธารณประโยชน์เพื่อให้ตนเองหลุดพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทตามบทบัญญัติดังกล่าวเช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 ได้
ต่อมาขณะที่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ ได้มี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ใช้บังคับ โดยมาตรา 3 ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งมาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ เช่นเดียวกับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง และมีบทเฉพาะกาล มาตรา 70 วรรคสาม บัญญัติว่า การพ้นจากความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ให้นํามาตรา 44 มาใช้บังคับโดยอนุโลม โดยมาตรา 44 วรรคหนึ่ง (เดิม) บัญญัติว่า ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดตามลำดับ ดังต่อไปนี้ ...(3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ ดังนี้ บทบัญญัติดังกล่าวกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีดำเนินการเพื่อให้พ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่แตกต่างจากประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งถูกยกเลิกแล้ว จึงต้องใช้พ.ร.บ. ดังกล่าวบังคับแก่คดีนี้ แต่เมื่อตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 70 วรรคสาม ให้นํามาตรา 44 (เดิม) มาใช้บังคับโดยอนุโลม จึงต้องพิจารณาถึงสิทธิและหน้าที่ที่บุคคลต่าง ๆ มีอยู่ก่อนแล้วตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ประกอบด้วย การนำมาใช้บังคับโดยอนุโลมนั้นหมายความเพียงว่า ให้ใช้บังคับเท่าที่จะบังคับได้ เมื่อตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่ดินให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้ และ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 44 (เดิม) บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้โอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ การที่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นสาธารณประโยชน์จึงชอบแล้ว แม้บุคคลทั่วไปนอกจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถใช้สอยที่ดินพิพาทในฐานะเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้ แต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรยังคงใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางภาระจำยอมได้เป็นปกติดังเดิม ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่ประการใด จึงไม่ขัด ต่อ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ