คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

เมื่อจำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้มิได้ชำระหนี้ ภายในเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยย่อมตกเป็นผู้ผิดนัดผิดสัญญา แต่เมื่อสัญญามิได้ระบุว่าหากจำเลยผิดนัดผิดสัญญา สัญญาซื้อขายเป็นอันเลิกกันทันที ดังนี้ ตราบใดที่โจทก์ยังไม่ได้บอกเลิกสัญญา สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยจึงยังมีผลผูกพันอยู่ และจำเลยย่อมมีสิทธิขอชำระหนี้ตามสัญญาได้ เมื่อกรณียังฟังไม่ได้ตามทางนำสืบว่าจำเลยขอปฏิบัติชำระหนี้ต่อโจทก์และฟังไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา แต่เมื่อคดีกลับได้ความต่อมาว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญากับจำเลยแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้.

จำเลยเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินนั้นกับโจทก์ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน และจำเลยได้มอบการครอบครองที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ตั้งแต่วันทำสัญญา แม้จะมีข้อตกลงให้โอนกันเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนแล้วก็ตาม ถือได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน จึงเป็นการอันมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 เดิม(มาตรา 150)

โจทก์ฟ้องจำเลยโดยอาศัยมูลเหตุตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินซึ่งจำเลยทำไว้กับโจทก์ แต่ตามคำฟ้องของโจทก์มิได้บรรยายว่าจำเลยประพฤติหรือปฏิบัติผิดสัญญาดังกล่าว อันเป็นการ โต้แย้ง สิทธิหรือหน้าของโจทก์เกี่ยวกับสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงไม่ชอบที่จะเสนอคดีของตนต่อศาลตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 ศาลไม่รับ คำฟ้องของโจทก์ไว้พิจารณา

คู่ความยื่นคำขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมายตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ศาลมีคำสั่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามทั้งศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงไม่เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ เมื่อศาลเห็นสมควรย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้โดยไม่ต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมก่อน เพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบ สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมิได้กำหนดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่พฤติการณ์แสดงว่า เป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข ดังนี้เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้วคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้หาใช่คู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ตกเป็นโมฆะ

ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 24 นั้น แม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ และเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้ โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อนเพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ระบุเกี่ยวกับการชำระราคาในข้อ 2 ว่าจำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับชำระหนี้ตามยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่จำนวนหนึ่ง ส่วนที่เหลือให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญา คู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่าเงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใดจึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้ สัญญาข้อ 7 กำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือน เห็นว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้องนอกจากนั้น ตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันที และตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไป ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าวย่อมเป็นของผู้ซื้อทันทีและผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกัน หาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่ เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้ว เห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติ ซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้ว คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ไม่ตกเป็นโมฆะ

ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ระบุแจ้งชัดว่าหากโจทก์ผิดนัดไม่ชำระเงินให้แก่จำเลยตามกำหนด สัญญาเป็น อันเลิกกันทันทีแม้เช็คที่โจทก์สั่งจ่ายให้แก่จำเลยเป็นการ ชำระราคาส่วนที่เหลือซึ่งสั่งจ่ายเงินตรงกับวันนัดจดทะเบียน ได้ถูกธนาคารปฏิเสธการสั่งจ่ายเงินก็ตาม แต่วัตถุประสงค์ แห่งสัญญานั้น โดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่ กำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 จึงต้อง บังคับตามมาตรา 387 กล่าวคือ จำเลยจะต้องบอกกล่าวให้โจทก์ ชำระเงินส่วนที่เหลือภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน ถ้าโจทก์ ไม่ชำระจำเลยจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ การซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนการที่โจทก์และจำเลยผู้ขายไม่ไปสำนักงานที่ดินในวันที่จำเลยจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์ โดยโจทก์ไม่อยู่ในฐานะ พร้อมที่จะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ จะถือว่าจำเลยผิดสัญญาอันจะต้องรับผิดชำระเบี้ยปรับ และใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ยังไม่ได้ คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ที่ว่า หากไม่อาจถือเอาคำพิพากษา แทนการแสดงเจตนาของจำเลยซึ่งเป็นผู้ขายในการจดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะซื้อขายให้โจทก์ได้ ก็ให้ใช้ ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์นั้น เป็นคำขอที่อาศัย ข้อตกลงในสัญญาเกี่ยวกับเบี้ยปรับเป็นเกณฑ์เมื่อจำเลยผิดสัญญา เมื่อไม่มีการตกลงกันไว้เช่นนั้นและข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญา จึงพิพากษากำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ไว้ล่วงหน้าไม่ได้

ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ระบุชัดแจ้งว่าหากโจทก์ผู้ซื้อผิดนัดไม่ชำระราคาที่เหลือให้แก่จำเลยทั้งสองผู้ขายตามกำหนดสัญญาจะซื้อจะขายเป็นอันเลิกกันทันที แม้เช็คที่โจทก์สั่งจ่ายให้แก่จำเลยทั้งสองเป็นการชำระราคาที่เหลือจะถูกธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงินก็ตาม แต่วัตถุประสงค์แห่งสัญญานั้นเห็นได้ว่า โดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 388 สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 กล่าวคือ จำเลยทั้งสองจะต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระราคาที่เหลือภายในระยะเวลาพอสมควรก่อนถ้าโจทก์ไม่ชำระภายในระยะเวลาดังกล่าวนั้น จำเลยทั้งสองจึงจะบอกเลิกสัญญาเสียได้ การที่จำเลยทั้งสองทราบว่า ธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงินแล้วจำเลยทั้งสองไม่ไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และต่อมาได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายนั้นจำเลยทั้งสองยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา การซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ เมื่อข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าโจทก์อยู่ในฐานะพร้อมที่จะสามารถชำระหนี้ได้จะถือว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญาในอันที่จะต้องชำระเบี้ยปรับและใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ยังไม่ได้

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 80 เดิม(มาตรา 74 ที่แก้ไขใหม่) บัญญัติไว้ความว่า ในการอันใดถ้าประโยชน์ทางได้เสียของนิติบุคคลฝ่ายหนึ่งกับของตัวผู้จัดการอีกฝ่ายหนึ่งเป็นปฏิปักษ์แก่กันในการอันนั้น ผู้จัดการเป็นอันไม่มีอำนาจเป็นผู้แทนได้ การที่ ส.ผู้จัดการโจทก์สาขาลอง กับ ป. ต้องการขายลดเช็คให้โจทก์เอง โดยให้จำเลยทั้งสามออกหน้าเป็นผู้ขายลดเช็คนั้นส.ผู้จัดการโจทก์จึงไม่มีอำนาจเป็นผู้แทนโจทก์ตามมาตรา 80 เดิม(มาตรา 74 ที่แก้ไขใหม่) และความรู้ของ ส. ผู้จัดการโจทก์ดังกล่าวจะถือเป็นความรู้ของโจทก์ด้วยไม่ได้ การที่จำเลยทั้งสามร่วมกับ ส. ผู้จัดการโจทก์และ ป. ขายลดเช็คให้โจทก์ จำเลยทั้งสามต้องผูกพันต่อโจทก์ตามสัญญาขายลดเช็คที่จำเลยทั้งสามแสดงเจตนาต่อโจทก์ด้วย อายุความฟ้องร้องตามสัญญาขายลดเช็ค ไม่มีกฎหมายบัญญัติไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปี ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 164 เดิม (มาตรา 193/30 ที่แก้ไขใหม่)

นายหน้าตามความหมายของ ป.พ.พ. มาตรา 845 นั้นได้แก่ผู้ชี้ช่องให้ได้มีการเข้าทำสัญญากันหรือผู้ที่จัดการให้ได้ทำสัญญากัน และนายหน้ามีสิทธิได้รับบำเหน็จต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันเสร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น การที่ ก.ได้พา ส.ผู้ซื้อไปพบจำเลยที่ 4 ผู้ขายและพากันไปดูที่ดิน และต่อมาได้มีการซื้อขายกันเนื่องมาจากการชี้ช่องดังกล่าว ก.จึงมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จโดยไม่จำเป็นที่ ก. จะต้องอยู่ด้วยในการเจรจาซื้อขายทุก ๆ ครั้งแต่อย่างใด

นายหน้าตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845นั้น ได้แก่ผู้ที่ชี้ช่องให้ได้มีการเข้าทำสัญญากันหรือผู้ที่จัดการให้ได้ทำสัญญากัน และนายหน้ามีสิทธิได้รับบำเหน็จต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันเสร็จ เนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น การที่ ก. ได้พา ส. ผู้ซื้อไปพบจำเลยที่ 4 ผู้ขายและพากันไปดูที่ดินและต่อมาได้มีการซื้อขายกันเนื่องมาจากการชี้ช่องดังกล่าว ก. จึงมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จโดยไม่จำเป็นที่ ก.จะต้องอยู่ด้วยในการเจรจาซื้อขายทุก ๆ ครั้งแต่อย่างใด