คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

จำเลยเช่าตึกแถวจาก จ. โดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ต่อมาจ. โอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวให้โจทก์ โจทก์กับจำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์กันการบอกเลิกการเช่าตึกแถวจะชอบหรือไม่จึงไม่ใช่สาระสำคัญ โจทก์เจ้าของตึกแถวย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องบอกกล่าวก่อน
แม้สัญญาต่างตอบแทนระหว่าง จ. กับจำเลยมีอยู่จริง ก็มีผลผูกพันเฉพาะ จ. กับจำเลยเท่านั้น เมื่อโจทก์มิได้ยินยอมตามข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนด้วยแล้วจำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะยกเอาข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวอันได้รับมาโดยชอบ

การเช่าทรัพย์สินเป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า
โจทก์ให้จำเลยเช่าบ้านในฐานะโจทก์เป็นผู้ให้เช่าโดยตรงจึงไม่ต้องมีหนังสือตั้งโจทก์เป็นตัวแทน เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญากับจำเลยโดยตรงย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้

ข้อ 2 แห่งสัญญาเช่ามีข้อกำหนดไว้ด้วยว่า หากจะมีการแก้ไขเพิ่มเติมประการใด จะต้องปรากฏลายมือชื่อคู่สัญญาลงกำกับไว้เป็นสำคัญ เมื่อข้อตกลงเพิ่มเติมท้ายสัญญาเช่าพิมพ์ไว้ต่างหากด้านข้างของกระดาษแบบฟอร์ม และมีแต่ลายมือชื่อของจำเลยผู้เช่ากับลายมือชื่อของพยานใต้ข้อความนั้น หาได้มีลายมือชื่อคู่สัญญาฝ่ายโจทก์ผู้ให้เช่าลงกำกับไว้ด้วยไม่ ข้อตกลงเพิ่มเติมดังกล่าวถือไม่ได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์

ฟ้องขับไล่ผู้ละเมิดออกจากอสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง เพราะไม่ใช่คดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรืออาศัย กรณีไม่เข้าเกณฑ์ห้ามอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224
ใบเสร็จรับเงินค่าเช่าห้องพิพาทระบุว่า เจ้าของเดิมได้รับเงินค่าเช่าห้องพิพาทจากจำเลยและลงลายมือชื่อเจ้าของเดิมเป็นผู้รับเงินด้วย เป็นหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แล้วจำเลยย่อมอ้างการเช่ายันต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจากเจ้าของเดิมได้ โจทก์อ้างว่าเจ้าของเดิมได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว โดยโจทก์มิได้ตั้งรูปคดีว่าเจ้าของเดิมได้เลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว แม้โจทก์จะนำสืบและศาลชั้นต้นวินิจฉัยให้ก็เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจากเจ้าของเดิมย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569
การเช่าห้องพิพาทเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือนโดยเก็บล่วงหน้าของทุกเดือนซึ่งกำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความตกลงกันหรือไม่อาจสันนิษฐานได้ โจทก์ให้ทนายโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาให้จำเลยออกจากห้องพิพาทเมื่อวันที่ 15กุมภาพันธ์ 2522 และทางไปรษณีย์ได้จัดการส่งหนังสือให้จำเลยตามใบตอบรับและแบบแจ้งเหตุขัดข้อง เมื่อวันที่ 20กุมภาพันธ์ 2522 และโจทก์ได้ยื่นฟ้องจำเลยวันที่ 28กุมภาพันธ์ 2522 การบอกกล่าวของโจทก์ดังกล่าวจึงไม่ให้โอกาสจำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งตามกฎหมาย การบอกกล่าวของโจทก์จึงไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 สัญญาเช่าจึงยังไม่ระงับ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย

สัญญาแบ่งเช่าที่ดินระหว่างการท่าเรือแห่งประเทศไทยกับโจทก์ผู้เช่าข้อ 8 ระบุว่า "เมื่อครบสัญญาเช่าบรรดาวัสดุและสิ่งปลูกสร้างตลอดจนทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่า" มีความหมายอยู่ในตัวว่าตลอดระยะเวลาที่การเช่ายังมีอยู่ กรรมสิทธิ์ในบรรดาวัสดุและสิ่งปลูกสร้างฯ ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แม้จะมีสัญญาข้อ 14 ว่า โดยผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายแต่ประการใดก็หามีผลลบล้างข้อตกลงตามสัญญาแบ่งเช่าที่ดินไม่ และสัญญาข้อ 14 นี้ เป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับการท่าเรือแห่งประเทศไทยจะผูกพันถึงจำเลยหรือไม่เพียงใดน่าจะต้องฟังพยานหลักฐานจากคู่ความเสียก่อน

สัญญาแบ่งเช่าที่ดินระหว่างการท่าเรือแห่งประเทศไทยกับโจทก์ผู้เช่าข้อ 4 ระบุว่า 'เมื่อครบสัญญาเช่าบรรดาวัสดุและสิ่งปลูกสร้างตลอดจนทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่า' มีความหมายอยู่ในตัวว่าตลอดระยะเวลาที่การเช่ายังมีอยู่ กรรมสิทธิ์ในบรรดาวัสดุและสิ่งปลูกสร้างฯยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แม้จะมีสัญญาข้อ 14ว่า 'โดยผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายแต่ประการใด' ก็หามีผลลบล้างข้อตกลงตามสัญญาแบ่งเช่าที่ดินไม่และสัญญาข้อ 14 นี้ เป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับการท่าเรือแห่งประเทศไทยจะผูกพันถึงจำเลยหรือไม่เพียงใดน่าจะต้องฟังพยานหลักฐานจากคู่ความเสียก่อน

โจทก์และผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันอีก 2 คน รับโอนบ้านพิพาทซึ่งจำเลยเช่าอยู่เดิม จำเลยไม่ชำระค่าเช่าบ้านพิพาทให้โจทก์อันเป็นการผิดสัญญา โจทก์แต่ผู้เดียวย่อมมีอำนาจบอกเลิกสัญญา และฟ้องขับไล่จำเลยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1359

การทำนาปรังเป็นการทำนานอกฤดูการทำนาประจำปี ทั้งคำว่า 'พืชอายุสั้น' และ 'พืชไร่' ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา มาตรา 20 ก็มิได้หมายความถึงข้าว ฉะนั้นเมื่อผู้เช่านาทำนาปรังในนาพิพาท ผู้เช่านาก็ต้องชำระค่าเช่าสำหรับการทำนาปรังนั้น และเมื่อฤดูการทำนาปรังสิ้นสุดในเดือนสิงหาคม ผู้ให้เช่านาก็ฟ้องให้ผู้เช่าชำระค่าเช่านานั้นในเดือนกันยายน ต่อมาได้ เพราะเป็นเวลาภายหลังจากเสร็จฤดูการทำนาปรังปีนั้นแล้ว

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1359 ให้อำนาจเจ้าของ รวมใช้สิทธิต่อสู้บุคคลภายนอกอันหมายถึงฟ้องขับไล่ด้วยหาได้หมายความเพียงยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้เมื่อถูกฟ้องอย่างเดียวไม่
การเข้าอยู่ในห้องพิพาทโดยได้ออกเงินจำนวนหนึ่งให้แก่ผู้ก่อสร้างเพื่อตนจะได้เข้าทำสัญญาเช่ากับเจ้าของห้องพิพาทหาใช่เป็นการช่วยค่าก่อสร้างห้องพิพาทไม่สัญญาเช่าที่ทำกับเจ้าของห้องพิพาทจึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงใช้บังคับได้เพียง 3 ปี

จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวโจทก์ 11 ปี จึงเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาสิ้นสุดแน่นอน กรณีต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 ซึ่งบัญญัติให้สัญญาเช่าระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้มิพักต้องบอกกล่าวก่อน การที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทก่อนสิ้นอายุสัญญาโดยให้ออกไปภายใน1 เดือน นับแต่วันที่ลงในหนังสือบอกกล่าวซึ่งเป็นกำหนดวันภายหลังจากวันครบกำหนดเวลาสิ้นสุดตามสัญญาแล้ว จึงเป็นเพียงการแจ้งให้จำเลยทราบว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่