คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่479/2528โจทก์ที่1และที่3ฟ้องจำเลยอ้างสิทธิในที่ดินโฉนดเลขที่3083และที่ดินมือเปล่าคือที่ดินพิพาทในคดีนี้แต่คำขอท้ายฟ้องขอให้บังคับขับไล่จำเลยออกไปจากที่ดินเพียงโฉนดเลขที่3083เท่านั้นมิได้ขอให้บังคับเกี่ยวกับที่ดินมือเปล่าแต่ขอให้บังคับให้ใช้ค่าเสียหายเกี่ยวกับที่ดินมือเปล่าด้วยศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าในการวางเกณฑ์คำนวณค่าเสียหายนั้นเนื่องจากคำขอท้ายฟ้องขอให้บังคับจำเลยออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่3083เท่านั้นการที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นพิพาทว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทส่วนที่เป็นที่ดินมือเปล่าจนได้สิทธิหรือไม่แล้ววินิจฉัยไปตามประเด็นนี้ย่อมเป็นการวินิจฉัยนอกคำขอท้ายฟ้องจึงไม่นำเอาที่ดินมือเปล่ามารวมคำนวณค่าเสียหายด้วยจำเลยฎีกาโดยไม่มีปัญหาขึ้นสู่ศาลฎีกาเกี่ยวกับที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยเรื่องศาลชั้นต้นวินิจฉัยนอกคำขอท้ายฟ้องประเด็นในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่479/2528เกี่ยวกับที่ดินพิพาทที่เป็นที่ดินมือเปล่านั้นเป็นอันยุติว่าวินิจฉัยให้ไม่ได้เพราะเกินคำขอท้ายฟ้องจึงถือไม่ได้ว่าเป็นประเด็นที่ได้วินิจฉัยแล้วในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่479/2528คำฟ้องสำนวนหลังที่จำเลยฟ้องโจทก์ที่1และที่3จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ

โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งได้กำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ตามวันแห่งปฏิทินและเป็นสัญญาต่างตอบแทนโดยจำเลยที่1พร้อมชำระหนี้และรับชำระหนี้แต่โจทก์มิได้ชำระหนี้และรับชำระหนี้ตามกำหนดโจทก์ย่อมตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา204วรรคสองแม้สัญญาจะซื้อจะขายมีข้อสัญญาให้จำเลยบอกเลิกสัญญาได้แต่จำเลยก็ให้โอกาสชำระหนี้และรับชำระหนี้ถึงสองครั้งโดยให้โจทก์เป็นผู้กำหนดวันนัดภายใน7วันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้วครั้งแรกโจทก์อ้างเหตุขัดข้องเรื่องเนื้อที่น้อยกว่าเนื้อที่ตามโฉนดที่ดินและหมุดหลักเขตไม่แน่นอนครั้งหลังโจทก์รับทราบและพ้นเวลาที่จำเลยกำหนดแล้วโจทก์ยังเพิกเฉยกรณีเช่นนี้จำเลยย่อมหลุดพ้นจากข้อผูกพันที่ให้โอกาสโจทก์ชำระหนี้และรับชำระหนี้และสิทธิในการเลิกสัญญาโดยข้อสัญญายังคงมีอยู่หาได้ระงับสิ้นไปไม่เมื่อจำเลยได้บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์โดยชอบแล้วจำเลยย่อมสิ้นความผูกพันที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและมีสิทธิไม่คืนเงินมัดจำที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดดังนั้นการที่จำเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามฟ้องย่อมถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาและเมื่อโจทก์ยังไม่อยู่ในฐานะที่จะรับชำระหนี้หรือชำระหนี้ตอบแทนฝ่ายจำเลยทั้งสามได้ย่อมถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา

สัญญาจะซื้อขายดินที่ระบุว่า ผู้ขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินหลังจากผู้ขายได้ทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินเรียบร้อยแล้วไม่เกิน 18 เดือนนั้น ไม่ใช่เงื่อนไขบังคับก่อน แต่เป็นข้อตกลงในการไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ซื้อว่า ผู้ขายจะต้องแบ่งแยกที่ดินและจดทะเบียนโอนให้แก่ผู้ซื้อภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าวซึ่งไม่พ้นวิสัย ไม่ตกเป็นโมฆะ
โจทก์รู้อยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทตรงตำแหน่งที่โจทก์ตกลงซื้อจากจำเลยมีผู้อื่นเป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยแต่ผู้เดียวให้แบ่งแยกโฉนดที่ดินตรงตำแหน่งดังกล่าวโอนให้แก่โจทก์ตามข้อตกลง จึงอาจมีผลกระทบถึงสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่นซึ่งไม่ได้เข้ามาในคดีและไม่มีส่วนรู้เห็นตกลงในการแบ่งแยกโฉนดด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1364 วรรคสอง คำขอของโจทก์ในส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ ศาลต้องยกคำขอ แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องใหม่
จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายโดยไม่สามารถแบ่งแยกโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ภายในระยะเวลาที่กำหนด จำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามสัญญา และแม้โจทก์จะไม่ได้นำสืบแสดงให้เห็นโดยชัดแจ้งว่าโจทก์เสียหายเท่ากับจำนวนที่ระบุในสัญญา ศาลก็มีอำนาจกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามที่เห็นสมควรได้

สัญญาจะซื้อขายดินที่ระบุว่าผู้ขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินหลังจากผู้ขายได้ทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินเรียบร้อยแล้วไม่เกิน18เดือนนั้นไม่ใช่เงื่อนไขบังคับก่อนแต่เป็นข้อตกลงในการไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ซื้อว่าผู้ขายจะต้องแบ่งแยกที่ดินและจดทะเบียนโอนให้แก่ผู้ซื้อภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าวซึ่งไม่พ้นวิสัยไม่ตกเป็นโมฆะ โจทก์รู้อยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทตรงตำแหน่งที่โจทก์ตกลงซื้อจากจำเลยมีผู้อื่นเป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วยเมื่อโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยแต่ผู้เดียวให้แบ่งแยกโฉนดที่ดินตรงตำแหน่งดังกล่าวโอนให้แก่โจทก์ตามข้อตกลงจึงอาจมีผลกระทบถึงสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่นซึ่งไม่ได้เข้ามาในคดีและไม่มีส่วนรู้เห็นตกลงในการแบ่งแยกโฉนดด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1364วรรคสองคำขอของโจทก์ในส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ศาลต้องยกคำขอแต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องใหม่ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายโดยไม่สามารถแบ่งแยกโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ภายในระยะเวลาที่กำหนดจำเลยจึงต้องใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามสัญญาและแม้โจทก์จะไม่ได้นำสืบแสดงให้เห็นโดยชัดแจ้งว่าโจทก์เสียหายเท่ากับจำนวนที่ระบุในสัญญาศาลก็มีอำนาจกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามที่เห็นสมควรได้

ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมีข้อกำหนดห้ามโอนสิบปีนับแต่วันที่ 25สิงหาคม 2520 สัญญาขายฝากทำกันเมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2523 จึงอยู่ในระยะเวลาห้ามโอน เป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ.มาตรา113 เดิม ซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น การที่จำเลยทำสัญญาและมอบให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท โจทก์ก็หาได้สิทธิครอบครองตามกฎหมายไม่ เพราะอยู่ในกำหนดห้ามโอน หลังจากนั้นต่อมาเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้ว แม้โจทก์จะได้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทแต่ก็ไม่ได้นำสืบให้เห็นว่าจำเลยทั้งสองได้สละสิทธิครอบครองให้แก่โจทก์แต่อย่างใด กลับได้ความว่าโจทก์ได้ให้เงินจำเลยทั้งสองไปชำระค่าภาษีบำรุงท้องที่ทุกปี และมิได้ขอให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ถือไม่ได้ว่าภายหลังพ้นกำหนดห้ามโอนแล้วจำเลยทั้งสองสละสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์จึงไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท
ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า การที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกประเด็นเรื่องโจทก์เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือที่ดินพิพาทเป็นเจตนายึดถือเพื่อตนยังไม่ครบ 1 ปี ขึ้นวินิจฉัยเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นนั้น กรณีของโจทก์นี้จะได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทต่อเมื่อได้แย่งการครอบครองที่ดินพิพาทมาจากจำเลยทั้งสองโดยการเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ แต่เมื่อโจทก์ฎีกาว่าไม่มีประเด็นนี้เสียแล้ว โจทก์ก็ไม่อาจได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาท ดังนั้น แม้การวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์จะเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นก็ตาม แต่ก็ไม่มีผลเปลี่ยนแปลงทำให้โจทก์ชนะคดีแต่ประการใด ฎีกาของโจทก์ในข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยตาม ป.วิ.พ.มาตรา 249วรรคหนึ่ง

ที่ดินของโจทก์มีทางเดินซึ่งชาวบ้านใช้สัญจรไปมานานกว่า30ปีตั้งแต่ใช้ไม้ขอนทอดเดินเปลี่ยนเป็นสะพานไม้และทำเป็นสะพานคอนกรีตโดยเจ้าของที่ดินเดิมมิได้หวงห้ามสงวนสิทธิมิใช่กรณีที่ชาวบ้านใช้ทางเดินโดย ถือวิสาสะ เนื่องจากมีการใช้ขอนไม้ทอดและทำเป็นสะพานไม้แสดงว่าเจ้าของที่ดินเดิมได้อุทิศให้เป็นประโยชน์ต่อประชาชนทั่วไปแล้วย่อมเป็นทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1304(2) โจทก์ฟ้องว่าที่ดินที่จำเลยใช้สร้างสะพานทางเดินพิพาทเป็นของโจทก์ขอให้จำเลยรื้อถอนจำเลยให้การว่าเจ้าของที่ดินเดิมอุทิศให้เป็นทางสาธารณะประเด็นแห่งคดีจึงมีว่าที่ดินดังกล่าวเป็นของโจทก์หรือเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่จำเลยฟ้องแย้งขอให้ศาลพิพากษาว่าที่ดินที่สร้างสะพานดังกล่าวกว้าง1.5เมตรยาว37.4เมตรเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินจึงเป็นฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับทรัพย์พิพาทเดียวกันกับฟ้องเดิมส่วนฟ้องแย้งในส่วนที่เกี่ยวกับที่ดินทั้งสองด้านของที่ดินที่ใช้สร้างทางเดินพิพาทในฟ้องเดิมเป็นที่ดินติดเป็นผืนเดียวกันกับทางเดินพิพาทเท่ากับจำเลยอ้างว่าที่ดินพิพาทกว้างยาวกว่าที่โจทก์ระบุมาในฟ้องเดิมเป็นการตั้งสิทธิว่าถูกโจทก์โต้แย้งสิทธิตามฟ้องเดิมโดยโจทก์อ้างว่าที่ดินที่จำเลยฟ้องแย้งในส่วนนี้ก็เป็นของโจทก์ฟ้องแย้งในส่วนนี้มีส่วนสัมพันธ์กับฟ้องเดิมพอที่จะพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา177วรรคสามและมาตรา179วรรคท้าย การจดทะเบียนเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินเป็นอำนาจ หน้าที่ของ เจ้าพนักงาน ไม่ปรากฏว่าบริษัทโจทก์มีหน้าที่ในทางนิติกรรมที่จะต้องดำเนินการศาลจึงไม่อาจบังคับโจทก์จดทะเบียนให้ได้

โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนหนังสือสำคัญสำหรับที่หลวงเฉพาะส่วนที่ออกทับที่ของโจทก์จำนวน 45 ไร่ และเรียกค่าเสียหายอ้างว่าที่ดินดังกล่าวเป็นของโจทก์ได้รับยกให้จากบิดา ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) จำเลยให้การว่า ที่ดินตามฟ้องเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันโจทก์มิใช่เจ้าของที่ดินดังกล่าว คดีจึงมีประเด็นว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์หรือเป็นที่สาธารณประโยชน์ เป็นคดีมีทุนทรัพย์ตามราคาที่ดินพิพาท หาใช่มีทุนทรัพย์เพียงเท่าค่าเสียหายจำนวน 20,000 บาท จึงไม่ต้องห้ามโจทก์อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามป.วิ.พ.มาตรา 224

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองให้ออกจากที่ดินแปลงหมายเลข337ซึ่งโจทก์เช่ามาจากโจทก์ร่วมจำเลยทั้งสองฟ้องแย้งว่าอาคารที่จำเลยทั้งสองครอบครองอยู่ปลูกอยู่บนที่ดินแปลงหมายเลข338ซึ่งเป็นที่ดินคนละแปลงกันจึงเป็นฟ้องแย้งที่ไม่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา177วรรคสาม

แม้หนังสือสัญญาขายที่ดินระบุว่าที่ดินราคา9,500,000บาทโดยผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินเรียบร้อยแล้วแต่เมื่อผู้ซื้อผู้ขายรับกันว่าซื้อขายกันจริงในราคา20,000,000บาทการที่ผู้ขายนำสืบว่าได้รับชำระค่าที่ดินยังไม่ครบถ้วนหาเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาขายที่ดินไม่จึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94(ข)

ตามข้อ2ของสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องชำระราคาที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยส่วนจำเลยมีหน้าที่ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยปลอดจากภาระผูกพันหากมีผู้บุกรุกที่ดินพิพาทจำเลยก็ต้องฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาทสำหรับสัญญาข้อ3ที่โจทก์ตกลงจะออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการฟ้องร้องให้จำเลยนั้นข้อสัญญาดังกล่าวมิได้เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินพิพาทมิได้เป็นสาระสำคัญของสัญญาแต่เป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยต่างหากจากข้อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกล่าวคือหากโจทก์ไม่ออกค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องให้แก่จำเลยจำเลยก็ยังมีหน้าที่ต้องฟ้องร้องผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาทเพื่อนำที่ดินพิพาทส่งมอบให้โจทก์เช่นเดิมหากจำเลยเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีไปเป็นจำนวนเท่าใดแล้วโจทก์ไม่ชำระจำเลยก็มีสิทธิเรียกร้องเงินจำนวนนี้จากโจทก์ได้ดังนั้นแม้จำเลยยื่นฎีกาในคดีที่จำเลยฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดโดยโจทก์มิได้ออกค่าใช้จ่ายในชั้นฎีกาให้ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ก่อนโจทก์ฟ้องคดีนี้จำเลยได้ฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดออกจากที่ดินพิพาทผู้ร้องสอดให้การต่อสู้คดีว่าผู้ร้องสอดทั้งสองได้ครอบครองที่ดินพิพาทจนได้สิทธิครอบครองแล้วจำเลยหมดสิทธิเรียกคืนคดีดังกล่าวศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุดจากผลของคำพิพากษาอันถึงที่สุดของศาลอุทธรณ์ดังกล่าวจำเลยจึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทอีกต่อไปและไม่อาจโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้แม้จำเลยจะยังมีชื่อในที่ดินน.ส.3ที่พิพาทและผู้ร้องสอดได้ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้วก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแก่จำเลยแต่อย่างใดและเมื่อจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายและกรณีเช่นนี้ก็มิได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของโจทก์แต่เป็นความผิดของจำเลยเองจำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยโดยรู้อยู่แล้วว่าขณะนั้นผู้ร้องสอดได้แย่งสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยอยู่แสดงว่าโจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยเสี่ยงภัยเองเพราะรู้อยู่ว่าหากจำเลยแพ้คดีจำเลยก็ไม่อาจโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้เมื่อค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องมาสูงเกินไปและโจทก์มิได้นำสืบให้ปรากฎว่าโจทก์เสียหายเป็นจำนวนเท่าใดศาลย่อมกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ตามจำนวนที่เหมาะสมได้