คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

จำเลยทั้งสองและ ส.ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน ต่อมาโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเพื่อนำไปจัดสรรขายโดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขว่า ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายและแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบ ผู้จะซื้อจะชำระเงินตามงวดที่ 1 จำนวน1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากวันรับแจ้ง ปรากฏว่าจำเลย ไปทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นโฉนดย่อยแล้ว แต่ยังมีชื่อส. เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยอยู่ ดังนี้ แม้จำเลยจะนำสืบอ้างว่าส. ยินดีจะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วก็ตามโจทก์ก็ไม่อาจฟ้องบังคับ ส. ให้โอนที่ดินให้ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันข้อกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นส่วนของจำเลยก่อน ย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากโจทก์จะซื้อที่ดินไปเพื่อจัดสรรขาย หากที่ดิน ที่ จะซื้อขายกันยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโดยโจทก์ไม่มีสิทธิบังคับ ก็ย่อมไม่อาจ เสี่ยงซื้อที่ดินไปจัดสรรได้ กรณีเป็นเรื่องจำเลยไม่ปฏิบัติการ อันเป็นข้อสำคัญก่อนจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ได้ การที่โจทก์ ยังไม่ชำระหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิ บอกเลิกสัญญาแต่การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติการแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็น กรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยตามข้อตกลง จำเลยจึงตกเป็นฝ่าย ผิดสัญญา โจทก์ มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่ สภาพแห่งหนี้สามารถให้บังคับได้ โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามแผนที่ท้ายสัญญา เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทมี ส. ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง และไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ที่ จะ ให้ ส.ปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง คำขอของโจทก์จึงไม่อยู่ในสภาพที่จะบังคับได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของ ส.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี คำขอของโจทก์ส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดให้ผู้ใดออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 คือพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แม้คดีจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะขอให้ จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการโอนเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้.

ผู้ซื้อที่ดินจาก ฉ. ได้ซื้อบ้านที่โจทก์ปลูกลงในที่ดินนั้นพร้อมกันด้วยและโจทก์ได้จัดเตรียมแบบแปลนสำหรับปลูกบ้านในที่ดินทุกแปลงไว้เหมือนกันทุกหลังกับได้สร้างบ้านตัวอย่างขึ้นไว้ให้ผู้ซื้อได้ดูเป็นตัวอย่าง อีกทั้งโจทก์ได้ลงมือปลูกสร้างบ้านลงในที่ดินเป็นการล่วงหน้าไปก่อนที่ผู้ซื้อจะได้ตกลงทำสัญญาซื้อที่ดินกับ ฉ. และทำสัญญารับจ้างเหมาก่อสร้างกับโจทก์ แสดงว่าโจทก์ลงมือปลูกสร้างบ้านขึ้นเพื่อขายมาแต่ต้น อันเป็นลักษณะของการขายตามตัวอย่าง หาใช่เป็นการรับจ้างทำของไม่ ยิ่งกว่านั้นบ้านที่โจทก์ปลูกสร้างลงในที่ดินของ ฉ. โดยได้รับความยินยอมจาก ฉ. นั้น ย่อมเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ เมื่อผู้ซื้อประสงค์จะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้าน จึงตกลงทำสัญญาจะซื้อที่ดินและบ้านจาก ฉ. และโจทก์ แต่โจทก์กลับจัดให้ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อที่ดินจาก ฉ.และทำสัญญาว่า โจทก์รับเหมาก่อสร้างบ้านให้ผู้ซื้อที่ดินจาก ฉ. โดยใช้สัมภาระของโจทก์ขึ้นไว้แทน ซึ่งไม่ตรงต่อความเป็นจริง ดังนี้ รายรับที่โจทก์ได้จากการโอน-กรรมสิทธิ์บ้านให้แก่ผู้ซื้อจึงเป็นรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามประเภทการค้า 11 การค้าอสังหาริมทรัพย์
โจทก์ยื่นแบบแสดงรายการเสียภาษีเงินได้จากการขายอสังหา-ริมทรัพย์ ตามประมวลรัษฎากรมาตรา 40 (8) โดยขอหักค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นและสมควรตรงตามจำนวนเงินในสัญญาจ้างเหมาผู้อื่นปลูกสร้างบ้าน เป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์จ่ายไปจริง ถือได้ว่าเจ้าพนักงานประเมินได้หักค่าใช้จ่ายแก่โจทก์ตามความจำเป็นและสมควรเป็นการถูกต้องแล้ว ส่วนที่โจทก์ขอหักค่าใช้จ่ายตามราคาประเมินของกรมโยธาธิการนั้น เป็นเพียงราคาจากการประเมิน มิใช่ค่าใช้จ่ายที่โจทก์จ่ายไปจริง จึงมิใช่ค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นและสมควรอันจะนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้พึงประเมิน (ฉบับที่ 11) พ.ศ.2502 มาตรา 8 ทวิ

จำเลยที่ 2 ได้ขออนุญาตจำเลยที่ 1 ซ่อมแซมกุฏิที่จำเลยที่ 2 ปกครองอยู่จำเลยที่ 1 ตั้งกรรมการให้ไปช่วยดูแล เมื่อไม่มีเงินเพียงพอจะชำระค่าวัสดุก่อสร้างจำเลยที่ 1ก็แจ้งให้เจ้าอาวาสและไวยาวัจกรทราบ จำเลยที่ 1เพิ่งออกคำสั่งให้จำเลยที่ 2 ระงับการก่อสร้าง โดยระบุว่าจำเลยที่ 2 ได้ทำการก่อสร้างมาเป็นเวลานานและทำผิดไปจาก รูปแบบเดิมจนก่อให้เกิดปัญหาในปัจจุบัน พฤติการณ์ดังกล่าว เช่นนี้แสดงให้เห็นว่า จำเลยที่ 1 อนุญาตให้จำเลยที่ 2ทำการซ่อมแซมก่อสร้างได้โดยจำเลยที่ 1 ติดตามผลการก่อสร้างตลอดมา ทั้งกุฏิเป็นทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 ในการซื้อสินค้าจำเลยที่ 2 ก็ได้ชำระหนี้ให้โจทก์ไปบางส่วนแล้ว จึงเป็นมูลเหตุที่เชื่อได้ว่า จำเลยที่ 2 มีอำนาจสั่งซื้อสินค้าตามฟ้องแทนจำเลยที่ 1 ดังนั้น กิจการที่จำเลยที่ 2กระทำไปย่อมผูกพันจำเลยที่ 1 ในฐานะตัวการ

คำฟ้องอุทธรณ์ของจำเลยที่ 1 สรุปใจความได้ว่า จำเลยที่ 1อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้นที่ให้จำเลยที่ 1 จ่ายค่าเสียหายแก่โจทก์ โดยอ้างเหตุในอุทธรณ์ว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา เนื่องจากโจทก์เป็นฝ่ายสั่งให้จำเลยที่ 1 หยุดตัดอ้อยเอง จึงมีประเด็นในชั้นพิจารณาของศาลอุทธรณ์ว่าฝ่ายใดเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์กล่าวในฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ตัดอ้อยที่ปลูกทำลงไว้ตามสัญญาโดยไม่แจ้งให้โจทก์ทราบแล้วนำไปขายให้บุคคลอื่นทั้งหมดไม่ส่งมอบแก่โจทก์ แต่กลับได้ความว่าหลังจากจำเลยที่ 1 ได้ปลูกอ้อยตามข้อตกลงกับโจทก์แล้ว โจทก์สั่งให้จำเลยที่ 1 ตัดอ้อยส่งโรงงานน้ำตาลในนามของโจทก์ 7 คันรถบรรทุก มิใช่เป็นกรณีที่จำเลยที่ 1ตัดอ้อยรายพิพาทไปขายให้บุคคลอื่นทั้งหมดโดยไม่ส่งมอบแก่โจทก์เมื่อจำเลยตัดอ้อยส่งโรงงานน้ำตาลในนามของโจทก์แล้ว โจทก์ไม่ยอมจ่ายค่ารถบรรทุกอ้อยให้แก่จำเลยที่ 1 และไม่ยอมคืนใบชั่งน้ำหนักอ้อยให้แก่จำเลยที่ 1 พฤติการณ์ของโจทก์แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์ที่ ไม่ยอมคิดบัญชีและชำระราคาค่าอ้อยให้แก่จำเลยที่ 1 ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา หลังจากโจทก์ไม่ยอมจ่ายค่าจ้างให้จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ได้ร้องเรียนโจทก์แต่ไม่อาจตกลงกันได้ และโจทก์ไม่เคยสั่งให้จำเลย ที่ 1นำอ้อยมา ตรวจ ความหวานหรือสั่งให้จำเลยที่ 1 ตัดอ้อยส่งโรงงานน้ำตาลในนามของโจทก์อีก จนในที่สุดทางโรงงานน้ำตาลได้แยกโควต้าส่งอ้อยให้จำเลยที่ 1 ต่างหากในนามของจำเลยที่ 1 พฤติการณ์ดังกล่าวย่อมถือว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงเลิกสัญญาการส่งอ้อยในส่วนที่เหลือโดยปริยายแล้ว.

จำเลยทำสัญญาซื้อรถยนต์ของกลางจากผู้ร้องโดยมีเงื่อนไขว่าให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อเมื่อชำระราคาหมดแล้ว จำเลยชำระค่างวดเป็นเช็คล่วงหน้าทุกงวด แต่เช็ค 7 งวดสุดท้ายถูกธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงิน ผู้ร้องก็ไม่เคยดำเนินคดีอาญากับจำเลยฐานจ่ายเช็คไม่มีเงิน และไม่บอกเลิกสัญญา คงให้จำเลยครอบครองและใช้รถยนต์ของกลางเรื่อยมา แสดงว่าผู้ร้องไม่ต้องการเอารถยนต์ของกลางคืนแต่ประสงค์เพียงให้ได้รับชำระราคาส่วนที่ขาดเท่านั้น หากศาลสั่งคืนผู้ร้องก็ต้องมอบต่อให้จำเลยตามสัญญาซื้อขาย การขอคืนรถยนต์ของกลางของผู้ร้องเป็นไปเพื่อประโยชน์ของจำเลยเป็นการขอคืนแทนจำเลยผู้กระทำผิด และเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ผู้ร้องจึงไม่มีอำนาจร้องขอคืนของกลาง.

คำให้การของจำเลยที่ว่า หนังสือมอบอำนาจของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ไม่บรรยายฟ้องว่า โจทก์มีใครเป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์และลายมือชื่อของผู้มอบอำนาจในหนังสือมอบอำนาจท้ายฟ้องเป็นลายมือชื่อของผู้ใด มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ได้หรือไม่อย่างไร ทำให้จำเลยไม่สามารถเข้าใจและให้การแก้คดีได้ถูกต้อง จึงเป็นฟ้องเคลือบคลุมนั้น เป็นการต่อสู้ว่าฟ้องของโจทก์เคลือบคลุมเพียงอย่างเดียวจำเลยมิได้ให้การถึงเหตุที่อ้างว่าหนังสือมอบอำนาจของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมายอย่างไรจึงไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยในปัญหาดังกล่าว การที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้เป็นการไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย โจทก์กล่าวในฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ได้สั่งซื้อสินค้าตามฟ้องจากโจทก์ต่อมาโจทก์ได้จัดส่งสินค้าดังกล่าวมาให้จำเลยรับไว้แล้วจำเลยให้การเพียงว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้สั่งซื้อสินค้าตามฟ้องโดยมิได้กล่าวถึงเรื่องที่โจทก์อ้างว่าได้ส่งสินค้ามาให้จำเลยรับไว้แล้ว จึงต้องถือว่าจำเลยที่ 1 ได้รับสินค้าดังกล่าวตามที่โจทก์ส่งมาให้แล้ว ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัท-จำกัดกำหนดไว้ว่า กรรมการสองคนลงลายมือชื่อร่วมกันและประทับตราสำคัญของบริษัท จึงจะทำการผูกพันบริษัทได้ ดังนั้น การที่กรรมการเพียงคนเดียวของจำเลยที่ 1 สั่งซื้อสินค้าจึงเป็นการกระทำของตัวแทนที่กระทำโดยปราศจากอำนาจ แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ยอมรับสินค้าไว้โดยมิได้อิดเอื้อน หรือส่งสินค้าคืนโจทก์ ถือได้ว่าเป็นการให้สัตยาบันอันมีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ในฐานะตัวการที่จะต้องชำระราคาสินค้าให้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 823 โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 สั่งซื้อสินค้าจากโจทก์ การที่โจทก์นำสืบว่า กรรมการของจำเลยที่ 1 เป็นตัวแทนสั่งซื้อสินค้าให้จำเลยที่ 1 ถือว่าอยู่ในประเด็นตามที่โจทก์ฟ้อง หาใช่เป็นการนำสืบนอกฟ้องนอกประเด็นไม่

ผู้ร้องได้ตกลงสั่งซื้อหุ้นกับบริษัทลูกหนี้โดยวิธีผู้ร้องออกตั๋วสัญญาใช้เงินนำไปวางเป็นประกัน ผู้ร้องมีสิทธิสั่งซื้อหุ้นได้เป็นเงินไม่เกิน 3 เท่าของจำนวนเงินที่วางประกัน เมื่อซื้อหุ้นได้แล้วบริษัทลูกหนี้จะออกเงินทดรองค่าซื้อหุ้นให้ผู้ร้องก่อนโดยทำเป็นหนังสือว่าผู้ร้องได้กู้เงินของบริษัทลูกหนี้ไป ต่อมาถ้ามีการขายหุ้นดังกล่าว ก็จะมีการหักทอนบัญชีกัน ถ้า ได้กำไรก็จะนำเข้าบัญชีให้ผู้ร้องแต่ถ้า ขาดทุนจะเรียกให้ผู้ร้องชำระ กรณีจึงเป็นเรื่องตัวแทนเรียกร้องเอาเงินที่ได้ทดรองจ่ายไปในกิจการอันตัวการมอบหมายแก่ตนจากตัวการ ซึ่งไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้เป็นอย่างอื่น ต้องใช้อายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 164ไม่ใช่กรณีที่บริษัทลูกหนี้เป็นผู้ค้าในการรับทำการงานต่าง ๆเรียกเอาค่าที่ได้ออกเงินทดรองไปจากผู้ร้อง ตามมาตรา 165(7).

ข้อตกลงที่ว่าสัญญาจะซื้อจะขายรถยนต์พิพาทจะมีผลบังคับได้ต่อเมื่อบริษัทขนส่งจำกัด อนุมัติให้เข้าร่วมวิ่งในเส้นทางกรุงเทพมหานคร-จันทบุรี หรือกรุงเทพมหานคร-ตราด ซึ่งการจะได้รับอนุมัติหรือไม่เป็น เหตุการณ์ ในอนาคตไม่แน่นอน ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นเงื่อนไข ต่อมา กระทรวงคมนาคมอนุมัติให้รถยนต์พิพาทเข้าร่วมวิ่งกับบริษัทขนส่งจำกัด เงื่อนไขตามสัญญามีผลบังคับคู่สัญญาแล้วเมื่อจำเลยไม่สามารถโอนรถยนต์พิพาทให้โจทก์ได้ เพราะเหตุที่จำเลยผิดสัญญาเช่าซื้อ เนื่องจากไม่ชำระเงินค่าเช่าซื้อ บริษัท ค. ผู้ให้เช่าซื้อได้ยึดรถยนต์พิพาทดังกล่าวไป ดังนี้เป็นเรื่องที่จำเลยไม่ขวนขวายจัดการปัญหาของจำเลยเองให้เรียบร้อย มิใช่ เรื่องนอกเหนืออำนาจจำเลย จึงเป็นความผิดของจำเลย มิใช่เป็นเหตุ พ้นวิสัย หรือสุดวิสัย ซึ่งอยู่นอกเหนือความสามารถของจำเลยจะ ป้องกันได้แต่อย่างใด

เมื่อจำเลยที่ 2 ให้การต่อสู้คดีว่า จ.หาใช่หุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์ไม่ การที่ จ.ลงลายมือชื่อในสัญญาซื้อขายเป็นการทำในฐานะส่วนตัว โจทก์ย่อมมีสิทธินำสืบได้ว่าผู้ขายคือโจทก์เพราะในสัญญาซื้อขายดังกล่าวได้ระบุด้วยว่าผู้ขายคือโจทก์และมีตราประทับของโจทก์ด้วย สัญญาซื้อขายข้อ 10 กำหนดว่า ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อหนึ่งข้อใดก็ตาม จนเป็นเหตุให้เกิดความเสียหายแก่จำเลยที่ 2 แล้วโจทก์ยอมรับผิดชดใช้ค่าเสียหายอันเกิดจากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาแก่จำเลยที่ 2 โดยสิ้นเชิงภายใน 30 วันนับแต่เมื่อได้รับแจ้งจากจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นข้อกำหนดเพียงให้สิทธิจำเลยที่ 2 เรียกค่าเสียหายจากโจทก์เท่านั้น มิได้ให้สิทธิจำเลยที่ 2 ไม่ต้องชำระราคาที่ค้างหรือหักกลบลบหนี้กันได้เอง หากจำเลยที่ 2 มีความเสียหายอย่างไรก็ชอบที่จะฟ้องแย้งหรือหักกลบลบหนี้เข้ามาในคำให้การทั้งตามคำให้การของจำเลยก็ไม่มีรายละเอียดเกี่ยวกับจำนวนค่าเสียหายที่แน่นอนอันพอจะถือได้ว่าจำเลยประสงค์จะให้เกิดประเด็นในเรื่องหักกลบลบหนี้.

การที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ทั้งสองทำสัญญาจะซื้อขายบ้านพิพาทกับจำเลยแต่ความประสงค์แท้จริงของโจทก์ทั้งสองก็เพื่อจะซื้อบ้านพิพาทให้ อ. บุตรโจทก์ที่ 2 นั้น เป็นเรื่องที่จำเลยนำสืบถึงวัตถุประสงค์ของโจทก์ในการทำสัญญา มิใช่นำสืบว่ามีข้อตกลงเป็นอย่างอื่นแตกต่างจากสัญญาอันจะเป็นการนำสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสารซึ่งต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94(ข).