คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ค่าเช่า

เอกสารที่โจทก์ที่ 2 และจำเลยกระทำไว้ต่อกันระบุไว้ชัดเจนว่าเป็นหนังสือสัญญาเช่าบ้าน ระบุเงื่อนไขในการเช่าบ้านไว้รวม 12 ข้อ แล้วลงลายมือชื่อของโจทก์ที่ 2 ในฐานะผู้ให้เช่า ส่วนจำเลยลงลายมือชื่อในฐานะผู้เช่าสัญญาดังกล่าวหาได้มีข้อความอันแสดงว่าโจทก์เอาทรัพย์สินออกให้จำเลยเช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่จำเลยโดยเงื่อนไขที่จำเลยได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว อันจะถือว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อไม่แม้ทางด้านหลังของเอกสารดังกล่าวจะมีข้อความหมายเหตุ ซึ่งสามีโจทก์ที่ 2 เขียนไว้ว่า "เมื่อผู้เช่าชำระเงินครบจำนวน 300,000 บาท (สามแสนบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าจะโอนบ้านพร้อมที่ดินให้ผู้เช่าเป็นกรรมสิทธิ์ครอบครอง แต่ค่าโอนผู้เช่าต้องเป็นผู้ออก ถ้าผู้เช่าผู้ให้เช่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดถึงแก่กรรมลง ทายาทมีสิทธิดำเนินการต่อตามกฎหมาย" ก็ตาม แต่ข้อความตามหมายเหตุนี้เป็นอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากหนังสือสัญญาเช่าบ้าน แม้จะเป็นสัญญาเช่าซื้อดังที่จำเลยอ้าง เมื่อโจทก์ที่ 2 มิได้ลงลายมือชื่อไว้จึงถือไม่ได้ว่าได้มีการทำสัญญาเช่าซื้อกันเป็นหนังสือ การเช่าซื้อจึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 วรรคสอง จำเลยไม่อาจบังคับให้โจทก์ที่ 2ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวได้ เมื่อวินิจฉัยดังนั้นแล้ว ปัญหาว่าโจทก์ที่ 1 รับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทโดยสุจริตหรือไม่ จึงไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลง กรณีเกี่ยวด้วยการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ แม้โจทก์ที่ 1ไม่ฎีกา ศาลฎีกาก็พิพากษาให้มีผลถึงโจทก์ที่ 1 ด้วยได้
จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2532 จนปัจจุบันแต่โจทก์ที่ 2 ได้โอนขายบ้านและที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 ไปก่อนแล้วตั้งแต่เมื่อวันที่ 27 เมษายน 2530 สิทธิและหน้าที่ของโจทก์ที่ 2 ซึ่งมีต่อจำเลยผู้เช่าย่อมโอนไปเป็นของโจทก์ที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคสอง โจทก์ที่ 2 จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระดังกล่าวจากจำเลย

แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องที่ขอให้ขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอาคารพิพาทว่าหากให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาทและใช้อัตราดังกล่าวเป็นเกณฑ์คำนวณเรียกค่าเสียหายและศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 15,000 บาท ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้อง โจทก์จำเลยนำสืบว่าจำเลยเช่าจากเจ้าของเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ต้องฟังว่าอาคารพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 2,000 บาท จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 เดิมซึ่งบังคับใช้ในขณะยื่นอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้ก็ไม่ชอบ ถือว่าข้อเท็จจริงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวอีก

แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องที่ขอให้ ขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอาคารพิพาทว่าหากให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ25,000บาทและใช้อัตราดังกล่าวเป็นเกณฑ์คำนวณเรียกค่าเสียหายและศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ15,000บาทก็ถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องโจทก์จำเลยนำสืบว่าจำเลยเช่าจากเจ้าของเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ1,000บาทต้องฟังว่าอาคารพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ2,000บาทจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา224เดิมซึ่งบังคับใช้ในขณะยื่นอุทธรณ์แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้ก็ไม่ชอบถือว่าข้อเท็จจริงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวอีก

แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องที่ขอให้ ขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากอาคารพิพาทว่าหากให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ25,000บาทและใช้อัตราดังกล่าวเป็นเกณฑ์คำนวณเรียกค่าเสียหายและศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ15,000บาทก็ถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องโจทก์จำเลยนำสืบว่าจำเลยเช่าจากเจ้าของเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ1,000บาทต้องฟังว่าอาคารพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ2,000บาทจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา224เดิมซึ่งบังคับใช้ในขณะยื่นอุทธรณ์แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้ก็ไม่ชอบถือว่าข้อเท็จจริงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวอีก

โจทก์ฟ้องขอให้ห้ามจำเลยทั้งสองนำรถยนต์โดยสารเข้ามาจอดหรือใช้ประโยชน์ในพื้นที่เช่าของโจทก์และขอให้ชำระค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยและค่าเสียหายในอนาคตอีกเดือนละ20,000บาทจำเลยทั้งสองให้การต่อสู้ว่าเป็นเรื่องผิดสัญญาเช่ามิใช่ละเมิดโดยเดิมจำเลยที่2เคยเช่าในราคาเดือนละ10,000บาทแต่ต่อมาโจทก์ขอขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ20,000บาทซึ่งสูงเกินไปจึงไม่เช่าต่อดังนั้นจุดประสงค์ของคดีคือพิพาทกันเรื่องค่าเช่าที่ค้างและเงินค่าเสียหายจึงเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้แม้โจทก์มีคำขอให้ห้ามจำเลยทั้งสองนำรถยนต์โดยสารเข้ามาจอดหรือใช้ประโยชน์ในพื้นที่เช่าของโจทก์ก็ตามก็เป็นเพียงผลต่อเนื่องมาจากความประสงค์สำคัญที่ขอให้ศาลกำหนดเงินค่าเช่าและค่าเสียหายคดีจึงมีทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาไม่เกินสองแสนบาทต้องห้ามมิให้คู่ความฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา248วรรคหนึ่ง

จำเลยฟ้องแย้งเรียกค่าเช่าฉางจากโจทก์โดยเมื่อจำเลยมีคำขอให้ยกฟ้องโจทก์แล้ว ต่อจากนั้นจำเลยได้บรรยายคำให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยได้ทวงถามค่าเช่าฉางจากโจทก์ แต่โจทก์เพิกเฉย จำเลยมีสิทธิจะได้รับค่าเช่าฉางและดอกเบี้ยจากโจทก์รวมเป็นเงิน 107,774.32 บาท และดอกเบี้ยอัตราเดียวกันจากต้นเงิน 61,585.33 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าโจทก์จะชำระเสร็จแก่จำเลยฟ้องแย้งดังกล่าวมึความหมายเป็นที่เข้าใจได้ว่าจำเลยขอให้ศาลบังคับโจทก์ชำระค่าเช่าฉางแก่จำเลย ถือได้ว่าฟ้องแย้งของจำเลยมีคำขอบังคับแล้ว

โจทก์เป็นนิติบุคคลจัดตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติองค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย พ.ศ. 2497 ซึ่งตามมาตรา 9 ให้โจทก์มีอำนาจดำเนินการได้หลายประการเช่น การให้บริการต่าง ๆ เกี่ยวกับกิจการโทรศัพท์กำหนดอัตราค่าเช่า ค่าดำเนินธุรกิจต่าง ๆ และค่าบริการอื่น ๆของกิจการโทรศัพท์ซึ่งผู้ที่ดำเนินกิจการเช่นนี้ย่อมนับว่าเป็นผู้ค้า การที่โจทก์ให้จำเลยใช้บริการคู่สายเคเบิลโทรศัพท์แล้วคิดค่าเช่าตามอัตราที่โจทก์กำหนดขึ้น ถือได้ว่าโจทก์เป็นผู้ค้ารับทำการงานเรียกเอาสินจ้างอันพึงจะได้รับจากการนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 165(7) เดิม ซึ่งโจทก์จะต้องใช้สิทธิเรียกร้องภายใน 2 ปี

ในสัญญาเช่าไม่มีข้อความตอนใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่าและไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่า ส่วนที่มีการตกลงให้ชำระค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี ก็เป็นเพียงวิธีตกลงกันให้ชำระค่าเช่าอย่างหนึ่ง ซึ่งนิยมใช้ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินระยะยาวตามปกติธรรมดาทั่วไป ไม่มีลักษณะเป็นการตกลงซื้อและไม่มีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อทรัพย์ที่เช่าแต่อย่างใด ส่วนที่มีข้อตกลงจะขายทรัพย์ที่เช่าให้ผู้เช่าก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อในอนาคตโดยเสนอราคาจะขายไว้ล่วงหน้าเท่านั้น ดังนั้น สัญญาเช่าฉบับนี้จึงเป็นสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ.มาตรา 537 จำเลยทั้งสองจึงนำค่าเช่าตามสัญญาดังกล่าวมาเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 8 ได้
ที่ดินที่โจทก์ให้เช่าตามฟ้องตั้งอยู่คนละเขตกับที่ดินอีก 4 แปลงที่โจท์นำค่ารายปีมาเปรียบเทียบ และนอกจากจะเป็นที่ดินที่ไม่ได้อยู่ใกล้เคียงกันแล้วที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่เจ้าของที่ดินใช้ประกอบกิจการของตนเอง ซึ่งเป็นกิจการคนละประเภทกับของโจทก์ ทั้งที่ดินของโจทก์ตามฟ้องเป็นที่ดินที่ให้เช่าโดยกำหนดค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่าเป็นการแน่นอน ในเมื่อไม่มีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่กำหนดไว้มิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ การที่จำเลยที่ 1 กำหนดค่ารายปีโดยถือค่าเช่าเป็นหลักในการคำนวณ จึงชอบด้วย พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดินพ.ศ.2475 มาตรา 8 แล้ว

ในสัญญาเช่าไม่มีข้อความตอนใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่าและไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่า ส่วนที่มีการตกลงให้ชำระค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี ก็เป็นเพียงวิธีตกลงกันให้ชำระค่าเช่าอย่างหนึ่ง ซึ่งนิยมใช้ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินระยะยาวตามปกติธรรมดาทั่วไป ไม่มีลักษณะเป็นการตกลงซื้อและไม่มีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อทรัพย์ที่เช่าแต่อย่างใด ส่วนที่มีข้อตกลงจะขายทรัพย์ที่เช่าให้ผู้เช่าก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อในอนาคตโดยเสนอราคาจะขายไว้ล่วงหน้าเท่านั้นดังนั้น สัญญาเช่าฉบับนี้จึงเป็นสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 จำเลยทั้งสองจึงนำค่าเช่าตามสัญญาดังกล่าวมาเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 ได้ ที่ดินที่โจทก์ให้เช่าตามฟ้องตั้งอยู่คนละเขตกับที่ดินอีก 4 แปลง ที่โจทก์นำค่ารายปีมาเปรียบเทียบ และนอกจากจะเป็นที่ดินที่ไม่ได้อยู่ใกล้เคียงกันแล้วที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่เจ้าของที่ดินใช้ประกอบกิจการของตนเอง ซึ่งเป็นกิจการคนละประเภทกับของโจทก์ ทั้งที่ดินของโจทก์ตามฟ้องเป็นที่ดินให้เช่าโดยกำหนดค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่าเป็นการแน่นอน ในเมื่อไม่มีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่กำหนดไว้มิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ การที่จำเลยที่ 1กำหนดค่ารายปีโดยถือค่าเช่าเป็นหลักในการคำนวณ จึงชอบด้วยพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 แล้ว

การที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกพิพาทตามสัญญาเช่าซึ่งกำหนดไว้โดยชัดแจ้งแล้ว ค่าเช่าเดือนละ 350 บาทแม้โจทก์จะเรียกค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาท ภายหลังบอกเลิกสัญญามาด้วยทั้งก่อนฟ้องและหลังฟ้องไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบและออกไปจากตึกพิพาท ค่าเสียหายดังกล่าวมิใช่ค่าเช่า จึงเป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ2,000 บาท ต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224(เดิม)ซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะที่จำเลยยื่นอุทธรณ์