คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อจะขาย

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและบ้านพิพาท จำเลยให้การต่อสู้คดีว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์ร่วม ถือไม่ได้ว่าจำเลยกล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ เมื่อโจทก์บรรยายฟ้องว่า ที่ดินและบ้านพิพาทในขณะยื่นคำฟ้องอาจให้เช่าได้เดือนละ 6,000 บาท จึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ.มาตรา 248 วรรคสอง
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยมีข้อตกลง จำเลยผู้จะซื้อจะชำระให้แก่โจทก์ร่วมผู้จะขายเป็นงวด ๆ ทุกวันที่ 16 ของทุกเดือน ส่วนราคาบ้านและที่ดินที่ยังคงต้องผ่อนชำระกับธนาคารอยู่นั้นจำเลยผู้จะซื้อจะเป็นผู้ผ่อนชำระกับธนาคารเอง โดยไม่เกี่ยวข้องกับผู้จะขายเลย ในกรณีที่ผู้จะซื้อผิดนัดหรือผิดสัญญา ผู้จะซื้อยอมให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำในข้อ 2. ไว้ทั้งหมดได้ทันทีโดยมิต้องบอกกล่าว และหากผู้จะขายผิดนัดหรือผิดสัญญาผู้จะขายยอมคืนเงินมัดจำที่ผู้จะซื้อชำระไว้ให้แก่ผู้จะซื้อ ฯลฯ" เมื่อกรณีที่สัญญากำหนดให้จำเลยเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้จำนองที่ดินและบ้านพิพาทกับธนาคารแทนโจทก์ร่วม เป็นการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทโดยติดจำนองไปด้วย ดังนี้การที่จำเลยมีภาระจะต้องผ่อนชำระหนี้จำนองแก่ธนาคารผู้รับจำนองนั้นเป็นเรื่องระหว่างจำเลยกับธนาคาร ไม่เกี่ยวกับโจทก์ร่วม แม้จำเลยจะรับว่าได้ผ่อนชำระหนี้ให้แก่ธนาคารเพียง 3 ครั้ง แล้วไม่ชำระอีกเลย ก็ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทกับโจทก์ร่วม ส่วนการที่จำเลยไม่ผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคาร หากทำให้โจทก์ร่วมได้รับความเสียหายอย่างใดโจทก์ร่วมก็มีสิทธิที่จะเรียกร้องให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายนั้นให้แก่โจทก์ร่วมได้ โจทก์ร่วมจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา
ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าจำเลยไม่ต้องรับผิดตามฟ้อง แต่มิได้พิพากษายกฟ้องนั้น เห็นว่า ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและบ้านพิพาท จำเลย ให้การต่อสู้คดีว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินและบ้านพิพาท โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาท ระหว่างจำเลยกับโจทก์ร่วม ถือไม่ได้ว่าจำเลยกล่าวแก้ เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ จึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์เมื่อโจทก์บรรยายฟ้องว่า ที่ดินและบ้านพิพาทในขณะยื่นคำฟ้องอาจให้เช่าได้เดือนละ 6,000 บาท จึงต้องห้ามฎีกาใน ข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 248 วรรคสอง สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยมีข้อตกลงว่า จำเลยผู้จะซื้อจะชำระให้แก่โจทก์ร่วมผู้จะขายเป็นงวด ๆ ทุกวันที่ 16 ของทุกเดือน ส่วนราคาบ้านและที่ดินที่ยังคงต้องผ่อนชำระกับธนาคารอยู่นั้นจำเลยผู้จะซื้อจะเป็นผู้ผ่อนชำระกับธนาคารเอง โดยไม่เกี่ยวข้องกับผู้จะขายเลย ในกรณีที่ผู้จะซื้อผิดนัดหรือผิดสัญญาผู้จะซื้อยอมให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำไว้ทั้งหมดได้ทันทีโดยมิต้องบอกกล่าว และหากผู้จะขายผิดนัดหรือผิดสัญญาผู้จะขายยอมคืนเงินมัดจำที่ผู้จะซื้อชำระไว้ให้แก่ผู้จะซื้อ เมื่อกรณีที่สัญญากำหนดให้จำเลยเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้จำนองที่ดิน และบ้านพิพาทกับธนาคารแทนโจทก์ร่วม เป็นการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทโดยติดจำนองไปด้วย ดังนี้ การที่จำเลยมีภาระจะต้องผ่อนชำระหนี้จำนองแก่ธนาคารผู้รับจำนองจึงเป็นเรื่องระหว่างจำเลยกับธนาคาร ไม่เกี่ยวกับโจทก์ร่วม แม้จำเลยจะรับว่าได้ผ่อนชำระหนี้ให้แก่ธนาคารเพียง 3 ครั้ง แล้วไม่ชำระ อีกเลยก็ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและ บ้านพิพาทกับโจทก์ร่วม ส่วนการที่จำเลยไม่ผ่อนชำระหนี้แก่ธนาคาร หากทำให้โจทก์ร่วมได้รับความเสียหายอย่างใด โจทก์ร่วม มีสิทธิ ที่จะเรียกร้องให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหาย นั้นให้แก่โจทก์ร่วมได้ โจทก์ร่วมจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าจำเลยไม่ต้องรับผิดตามฟ้องแต่มิได้พิพากษายกฟ้องนั้น เป็นการไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง

ตามสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมอาคารมีใจความว่าจำเลยได้จดทะเบียนจำนองบ้านและที่ดินพิพาทไว้แก่ธนาคารคงมีหนี้ค้างชำระอยู่302,000บาทผู้ร้องยอมเป็นผู้ชำระเองเมื่อผู้ร้องชำระเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่ธนาคารครบแล้วจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องต่อไปแสดงว่าผู้ร้องกับจำเลยไม่มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านและสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทในทันที่แต่จะโอนกันเมื่อผู้ร้องได้ชำระหนี้จำนองของจำเลยแก่ธนาคารครบถ้วนแล้วสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายการครอบครองบ้านและที่ดินของผู้ร้องเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลยเท่านั้นกรรมสิทธิ์ในบ้านและสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทจึงยังเป็นของจำเลยอยู่หาได้ตกเป็นของผู้ร้องไม่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธิยึดบ้านและที่ดินพิพาทได้

จำเลยได้ตกลงขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ และได้มอบโฉนดที่ดินพิพาทให้โจทก์ยึดถือไว้ โดยจำเลยได้รับเงินมัดจำของโจทก์ไปแล้วจำนวน 15,000 บาทและจำเลยจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ พร้อมทั้งรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือเมื่อจำเลยรังวัดแบ่งแยกที่ดินเสร็จแล้ว ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ดังนั้น ถึงแม้ตามสัญญาซื้อขายจะมิได้ระบุรายละเอียดว่า สัญญาทำขึ้นระหว่างใครกับใคร ที่ดินโฉนดเลขที่เท่าใด เนื้อที่และราคาเท่าใด ชำระราคาหรือวางมัดจำกันแล้วหรือไม่เพียงใด ส่วนที่เหลือจะชำระกันอย่างไร ไม่มีรายละเอียดที่จะบังคับกันได้ตามเอกสารดังกล่าวก็ตาม แต่เมื่อจำเลยตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ได้วางมัดจำให้แก่จำเลยแล้วจำเลยไม่ยินยอมขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 กรณีไม่มีเหตุที่โจทก์จะต้องคืนโฉนดที่ดินพิพาทแก่จำเลย

จำเลยได้ตกลงขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์และได้มอบโฉนดที่ดินพิพาทให้โจทก์ยึดถือไว้โดยจำเลยได้รับเงินมัดจำของโจทก์ไปแล้วจำนวน15,000บาทและจำเลยจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์พร้อมทั้งรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือเมื่อจำเลยรังวัดแบ่งแยกที่ดินเสร็จแล้วข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทดังนั้นถึงแม้ตามสัญญาซื้อขายจะมิได้ระบุรายละเอียดว่าสัญญาทำขึ้นระหว่างใครกับใครที่ดินโฉนดเลขที่เท่าใดเนื้อที่และราคาเท่าใดชำระราคาหรือวางมัดจำกันแล้วหรือไม่เพียงใดส่วนที่เหลือจะชำระกันอย่างไรไม่มีรายละเอียดที่จะบังคับกันได้ตามเอกสารดังกล่าวก็ตามแต่เมื่อจำเลยตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ได้วางมัดจำให้แก่จำเลยแล้วจำเลยไม่ยินยอมขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456กรณีไม่มีเหตุที่โจทก์จะต้องคืนโฉนดที่ดินพิพาทแก่จำเลย

เบี้ยปรับคือค่าเสียหายจำนวนหนึ่งที่คู่สัญญากำหนดไว้ล่วงหน้าอันอาจจะมีหรือเกิดขึ้นเนื่องจากคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาเพื่อให้ฝ่ายที่ผิดสัญญาชดใช้ให้แก่ฝ่ายที่มิได้ผิดสัญญาเงินจำนวน30,000,000บาทที่จำเลยได้รับไว้จากโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายเป็นเงินที่โจทก์และจำเลยตกลงกันให้เป็นส่วนหนึ่งของเงินชำระราคาที่ดินที่จะซื้อจะขายกันจึงไม่มีลักษณะเป็นเบี้ยปรับและเมื่อมีข้อกำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายว่าหากโจทก์ผิดสัญญาโจทก์ยินยอมให้บรรดาเงินที่ได้ชำระแล้วตกเป็นของจำเลยทั้งสิ้นซึ่งปรากฎว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยจึงมีสิทธิริบเงินจำนวน300,000,000บาทนี้ได้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย

ข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายได้ระบุไว้ชัดแจ้งแล้วว่าจำเลยจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 160959 เฉพาะส่วนจำนวน 20 ตารางวา ซึ่งขณะนี้จำเลยได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดอยู่พร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ ณ วันที่ 26 สิงหาคม 2535 ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งแยกเสร็จเรียบร้อยแล้วนั่นเอง การที่โจทก์นำสืบว่าตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อแบ่งแยกที่ดินแล้วจึงมิใช่เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขาย และไม่ขัดต่อ ป.วิ.พ. มาตรา 94

ข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายได้ระบุไว้ชัดแจ้งแล้วว่าจำเลยจะขายที่ดินโฉนดเลขที่160959เฉพาะส่วนจำนวน20ตารางวาซึ่งขณะนี้จำเลยได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดอยู่พร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ณวันที่26สิงหาคม2535ดังนั้นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็คือการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งแยกเสร็จเรียบร้อยแล้วนั่นเองการที่โจทก์นำสืบว่าตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อแบ่งแยกที่ดินแล้วจึงมิใช่เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายและไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94

โจทก์จำเลยทำ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทภายในระยะเวลาตามข้อกำหนดห้ามโอนเป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามโอนย่อมตกเป็น โมฆะและเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลชั้นต้นมีอำนาจ งดสืบพยานแล้วยกขึ้นวินิจฉัยชี้ขาดได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา24

โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่1โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ทั้งสองหากไม่สามารถโอนได้ให้ชดใช้ค่าเสียหายต้องถือราคาทรัพย์พิพาทในขณะยื่นคำฟ้องเป็นจำนวนค่าเสียหายและการนำสืบราคาซื้อขายที่ดินไม่มีกฎหมายบังคับว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือโจทก์ทั้งสองจึงนำสืบพยานบุคคลได้