คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อสังหาริมทรัพย์

การที่จะพิจารณาว่าจำเลยกระทำความผิดฐานบุกรุกอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นหรือที่ผู้อื่นครอบครองอยู่ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362,365 หรือไม่นั้น จำเป็นต้องฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยได้เข้าไปหรือใช้ส่วนหนึ่งส่วนใดของร่างกายจำเลยเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยไม่มีสิทธิหรือไม่ ซึ่งศาลจะต้องฟังพยานหลักฐานที่คู่ความนำสืบเป็นสำคัญ ภาพถ่ายที่โจทก์นำสืบเพื่อให้ศาลเห็นว่าขณะที่ผู้เสียหายถูกจำเลยลากตัวไปยังบ้านของจำเลย ปรากฏชัดแจ้งว่าผู้เสียหายยืนอยู่ ณ จุดใดภายในบริเวณบ้านของผู้เสียหายศาลก็ชอบที่จะใช้ภาพถ่ายดังกล่าวเป็นพยานหลักฐานประกอบการวินิจฉัยว่า การกระทำของจำเลยเป็นการกระทำความผิดฐานบุกรุกได้ ข้อฎีกาของจำเลยที่ว่าจำเลยกระชากลากตัวผู้เสียหายออกมาจากบริเวณบ้านของผู้เสียหายในขณะที่ผู้เสียหายยืนอยู่บริเวณใต้ชายคาบ้านของผู้เสียหายดังที่ปรากฏในภาพถ่ายเท่ากับจำเลยยอมรับว่าจุดที่ผู้เสียหายยืนอยู่ในขณะที่ผู้เสียหายถูกจำเลยกระชากลากตัวไปอยู่ภายในบริเวณบ้านของผู้เสียหายตามที่ปรากฏในภาพถ่ายจากจุดที่ผู้เสียหายยืนอยู่ดังนี้ การที่จำเลยจะกระชากลากตัวผู้เสียหายให้ออกไปจากบริเวณบ้านของผู้เสียหายได้ แม้จำเลยจะยืนอยู่นอกบริเวณบ้านของผู้เสียหายแต่จำเลยก็จะต้องเอื้อมมือเข้าไปภายในบริเวณบ้านของผู้เสียหายเพื่อจับและฉุดกระชากลากตัวผู้เสียหายออกไป การเอื้อมมือเข้าไปฉุดกระชากลากตัวผู้เสียหายออกไปในลักษณะนี้ ถือได้ว่าจำเลยเข้าไปกระทำการใด ๆอันเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้เสียหายโดยปกติสุขโดยใช้กำลังประทุษร้ายเข้าองค์ประกอบแห่งความผิดฐานบุกรุกตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362และมาตรา 365(1) แล้ว

ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530มาตรา 18 ประกอบมาตรา 21 วรรคสุดท้าย เจ้าของหรือผู้ครอบครองจะได้รับค่าตอบแทนเนื่องจากการที่ต้องออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเวนคืนก็เฉพาะกรณีที่เจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายอยู่อาศัยหรือประกอบการค้าขาย หรือประกอบการงานอันชอบด้วยกฎหมายอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเวนคืนนั้นเท่านั้นโจทก์ได้ให้ น.เช่าอาคารที่ต้องเวนคืนประกอบธุรกิจการค้าเปิดเป็นร้านขายอาหารและใช้เป็นที่อยู่อาศัยมาเป็นเวลานานหลายปีแล้ว ซึ่งแสดงว่าโจทก์หรือผู้ที่เป็นเจ้าของอาคารมิได้อยู่อาศัยหรือประกอบการค้าขายหรือประกอบการงานอันชอบด้วยกฎหมายอยู่ในอาคารที่ต้องเวนคืนนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนค่าความเสียหายอันเนื่องจากการขาดผลประโยชน์ที่ได้จากการให้เช่าอาคารที่ต้องเวนคืนนั้น เพราะสิทธิที่จะได้รับเงินค่าทดแทนจากการไม่ได้ใช้ประโยชน์อาคารทั้งสี่หลังดังกล่าวตกได้แก่ น.ผู้เช่าแต่ฝ่ายเดียว

โจทก์มีโทรศัพท์ไว้บริการแขกผู้มาพัก การใช้โทรศัพท์ผู้มาพักสามารถใช้โดยผ่านพนักงานโรงแรมของโจทก์ช่วยต่อให้หรือผู้มาพักต่อสายด้วยตนเองโดยผ่านตู้แยกสายที่โจทก์จัดไว้ให้และผู้มาพักสามารถติดต่อภายในกรุงเทพมหานคร ต่างจังหวัดและต่างประเทศได้ และสามารถโทรออกจากห้องพักหรือโทรจากนอกห้องพักก็ได้ ดังนี้ เมื่อโทรศัพท์ดังกล่าวโจทก์เป็นผู้จัดหาไว้ให้ผู้มาพักได้ใช้ทั้งภายในและภายนอกห้องพักจึงเป็นบริการที่โจทก์จัดให้แก่ผู้มาพักควบคู่กันไปกับการจัดห้องพักดังนั้น ค่าตอบแทนที่ได้จากการนั้นจึงถือเป็นรายรับ อันเนื่องมาจากการจัดสถานที่และอำนวยความสะดวกสบายให้แก่ผู้เข้ามาพักในโรงแรมของโจทก์เป็นรายรับที่ได้รับจากการประกอบธุรกิจโรงแรม ซึ่งต้องเสียภาษีการค้าในประเภทการค้า 7(ข)โรงแรม หาใช่ประเภทการค้า 10 ตามบัญชีอัตราภาษีการค้าไม่และตามประมวลรัษฎากร มาตรา 78 ได้บัญญัติให้ต้องเสียภาษีการค้าจากรายรับของทุกเดือนภาษีตามอัตราในบัญชีภาษีการค้า ซึ่งหมายความว่าเป็นรายรับก่อนหักรายจ่ายใด ๆ จึงไม่มีค่าใช้จ่ายที่จะนำมาหักเพื่อคำนวณภาษีการค้าโจทก์จึงหามีสิทธิจะนำค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้แก่องค์การโทรศัพท์และการสื่อสารแห่งประเทศไทย มาหักออกแล้วนำเฉพาะส่วนที่โจทก์เรียกเก็บเพิ่มจากผู้เข้ามาพักเสียภาษีการค้าเท่านั้นไม่ โจทก์มิได้มีวัตถุประสงค์เป็นผู้ประกอบการค้าที่ดินโจทก์ที่ซื้อที่ดินทั้งห้าโฉนดมาแล้วปลูกสร้างอาคารโรงแรมที่โอนขายนั้น เพื่อใช้เป็นสถานที่ประกอบธุรกิจโรงแรมตามวัตถุประสงค์ของโจทก์ บริษัทท. เป็นบริษัทย่อยของโจทก์ โจทก์ถือหุ้นอยู่ถึงร้อยละ 99.99 และถูกก่อตั้งขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์เป็นผู้ซื้อและรับโอนที่ดินกับอาคารดังกล่าวจากโจทก์ มีคณะกรรมการชุดเดียวกันกับคณะกรรมการบริษัทโจทก์ เงินค่าที่ดินและอาคารที่บริษัทดังกล่าวจ่ายให้แก่โจทก์คือเงินจำนวนเดียวกันกับที่โจทก์จ่ายค่าหุ้นให้ เงินที่โจทก์ให้กู้ยืมและเงินที่วางประกันการที่โจทก์เช่าที่ดินและอาคารจากบริษัทดังกล่าว การชำระเงินกระทำกันโดยการโอนตัวเลขทางบัญชีระหว่างโจทก์กับบริษัทดังกล่าว ประโยชน์ที่โจทก์ได้รับก็คือสามารถลบตัวเลขทางบัญชีของโจทก์ที่ขาดทุนตลอดมาตั้งแต่ปี 2526 ทำให้มีกำไร เพื่อที่โจทก์จะมีคุณสมบัติสามารถเข้าเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้ จึงเห็นได้ว่า โจทก์มิได้มีจุดมุ่งหมายในการซื้อที่ดินและทำการปลูกสร้างอาคารไว้เพื่อขายหากำไรเป็นสำคัญมาแต่เดิม ที่โจทก์ต้องตั้งบริษัทย่อยขึ้นมาแล้วทำสัญญาโอนขายที่ดินและอาคารให้ก็เพราะโจทก์ประกอบการขาดทุนมาโดยตลอดตั้งแต่ปี 2526 จำเป็นจะต้องกระทำการดังกล่าวเพื่อทำให้มีกำไร แม้โจทก์จะตั้งราคาขายสูงกว่าราคาที่ซื้อมาเป็นจำนวนมาก เพื่อให้เห็นว่าโจทก์มีกำไรสามารถเข้าจะทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ได้ ก็เป็นไปตามปกติของการประกอบกิจการค้าและราคาที่ดินที่สูงขึ้นหาใช่มีลักษณะเป็นทางค้าหรือหากำไรจากการซื้อที่ดินมาแล้วขายไปไม่ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นผู้ประกอบการค้าที่ดินและอาคารดังกล่าวโจทก์ไม่ต้องเสียภาษีการค้าตามบัญชีอัตราภาษีการค้าประเภท 11

โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของ ส.ได้ยื่นขอรับมรดกบ้านพิพาทต่อเจ้าพนักงานที่ดิน แต่จำเลยคัดค้านว่าบ้านพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของมารดาจำเลยเป็นเหตุให้เจ้าพนักงานที่ดินไม่อาจจดทะเบียนโอนบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ได้ และเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินเปรียบเทียบ โจทก์จำเลยก็ไม่สามารถตกลงกันได้ เจ้าพนักงานที่ดินจึงแจ้งให้คู่กรณีไปดำเนินการฟ้องต่อศาลภายใน 60 วัน กรณีต้องบังคับตาม ป.ที่ดินมาตรา 81 ซึ่งกำหนดขั้นตอนไว้ว่า เมื่อมีผู้โต้แย้งการขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดกของผู้ร้องขอ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนคู่กรณีและเปรียบเทียบ ถ้าเปรียบเทียบแล้วไม่ตกลงให้พนักงานเจ้าหน้าที่สั่งการไปตามที่เห็นสมควร หากคู่กรณีไม่พอใจคำสั่งดังกล่าวให้ไปดำเนินการฟ้องต่อศาลภายใน 60 วัน นับแต่วันทราบคำสั่ง โดยให้พนักงานเจ้าหน้าที่รอเรื่องไว้เมื่อศาลพิพากษาหรือมีคำสั่งถึงที่สุดประการใดจึงให้ดำเนินการไปตามกรณี ถ้าไม่ฟ้องภายในกำหนดที่กล่าวข้างต้นก็ให้ดำเนินการไปตามที่พนักงานเจ้าหน้าที่สั่ง ซึ่งระยะเวลาที่กำหนดให้คู่กรณีไปฟ้องศาลภายใน 60 วัน ดังกล่าวเป็นเพียงขั้นตอนหนึ่งที่กฎหมายกำหนดไว้ให้คู่กรณีฝ่ายไม่พอใจคำสั่งของพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ปฏิบัติ หาใช่อายุความตาม ป.พ.พ.มาตรา 193/9 ไม่ แม้คู่กรณีไม่พอใจคำสั่งของพนักงานเจ้าหน้าที่จะไม่ฟ้องศาลตามกำหนดระยะเวลาดังกล่าวแล้วก็ตาม เจ้าพนักงานที่ดินก็ยังคงดำเนินการต่อไปได้ตามระเบียบของทางราชการและกฎหมายตามที่เห็นสมควรทั้งไม่เป็นการตัดสิทธิคู่กรณีนั้นที่จะฟ้องบังคับจำเลยตามมูลคดีเดิมอีกด้วย
โจทก์ฟ้องโดยอ้างสิทธิในฐานะเจ้าของบ้านพิพาทเพื่อติดตามเอาทรัพย์สินคืนจากจำเลยผู้ทำละเมิดตาม ป.พ.พ.มาตรา 1336 เป็นกรณีไม่มีกฎหมายกำหนดอายุความฟ้องร้องไว้

พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 มาตรา26 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "ในกรณีที่ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนยังไม่พอใจในคำวินิจฉัยของรัฐมนตรีตามมาตรา 25 หรือในกรณีที่รัฐมนตรีมิได้วินิจฉัยอุทธรณ์ให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาตามมาตรา 25 วรรคสอง ให้มีสิทธิฟ้องคดีต่อศาลได้ภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัยของรัฐมนตรีหรือนับแต่วันที่พ้นกำหนดเวลาดังกล่าวแล้วแต่กรณี " ดังนั้นหากโจทก์ประสงค์จะฟ้องคดีต่อศาล โจทก์จะต้องยื่นคำฟ้องเสียภายใน 1 ปี นับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัยของรัฐมนตรี ซึ่งตามมาตรา 25 วรรคสองบัญญัติว่า ให้รัฐมนตรีวินิจฉัยอุทธรณ์ให้เสร็จสิ้นภายในหกสิบวันนับแต่วันที่ได้รับคำอุทธรณ์แต่หากรัฐมนตรีมิได้วินิจฉัยให้เสร็จสิ้นภายในเวลาดังกล่าว ก็ให้โจทก์ยื่นคำฟ้องเสียภายใน 1 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดหกสิบวันนับแต่วันที่รัฐมนตรีได้รัคำอุทธรณ์ แต่คดีนี้รัฐมนตรีมิได้วินิจฉัยคำอุทธรณ์ของโจทก์ให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาตามมาตรา25 วรรคสอง โดยเพิ่งจะแจ้งผลการพิจารณาอุทธรณ์ให้โจทก์ทราบวันที่ 28 มกราคม2536 เป็นระยะเวลาหลังจากที่โจทก์ยื่นอุทธรณ์เกือบ 3 ปี โจทก์จึงต้องยื่นคำฟ้องเสียภายใน 1 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลาวินิจฉัยอุทธรณ์ตามมาตรา 25 วรรคสองคือ ต้องยื่นคำฟ้องภายในวันที่ 24 มิถุนายน 2534 แต่โจทก์ยื่นคำฟ้องเมื่อวันที่ 28มกราคม 2537 อำนาจการฟ้องคดีของโจทก์จึงเป็นอันสิ้นไป

พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 มาตรา26 ได้วางหลักเกณฑ์ในการนำคดีมาฟ้องศาลเมื่อผู้มีสิทธิได้รับค่าทดแทนยังไม่พอใจคำวินิจฉัยของรัฐมนตรีไว้ 2 กรณี คือ กรณีแรกเป็นกรณีที่รัฐมนตรีได้วินิจฉัยอุทธรณ์เสร็จสิ้นใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับอุทธรณ์ เมื่อผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนยังไม่พอใจคำวินิจฉัยของรัฐมนตรีก็มีสิทธินำคดีมาฟ้องต่อศาลภายใน 1 ปี นับแต่ที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัยนั้น กรณีที่สองเป็นกรณีที่รัฐมนตรีวินิจฉัยอุทธรณ์ไม่เสร็จสิ้นภายใน60 วัน นับแต่วันรับอุทธรณ์ กรณีเช่นนี้ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนมีสิทธินำคดีมาฟ้องศาลภายใน 1 ปี นับแต่พ้นกำหนด 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับอุทธรณ์

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 ไม่ได้แยกเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือที่ดินมีโฉนดให้มีผลแตกต่างกัน หากแต่บัญญัติไว้ว่าอสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ดังนี้แม้ที่ดินของจำเลยจะเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่ก็เป็นอสังหา-ริมทรัพย์จึงย่อมตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโจทก์ ซึ่งเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์เหมือนกับที่ดินของจำเลยได้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 บัญญัติเพียงว่าอสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น โดยไม่ได้แยกเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือที่ดินมีโฉนดให้มีผลแตกต่างกัน ดังนั้นแม้ที่ดินจำเลยทั้งสองจะเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตกเป็นภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของโจทก์ได้

จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยครอบครองที่พิพาทจนได้กรรมสิทธิ์แล้ว โจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวมาโดยไม่สุจริต ไม่ได้เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยไม่สุจริต กล่าวคือ โจทก์อ้างว่าซื้อที่ดินมาตามโฉนด แต่โจทก์ไม่ได้มาดูที่ดินหรือสอบถามเสียก่อนว่ามีอาณาเขตจากไหนถึงไหน มียุ้งฉางอยู่ก่อนโดยอาศัยสิทธิอย่างไรและมีการล้อมรั้วลวดหนามเป็นอย่างไร ซึ่งผิดวิสัยของบุคคลที่จะซื้อที่ดิน อันเป็นการแสดงโดยแจ้งชัดถึงการได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าวโดยไม่สุจริตของโจทก์ คำให้การของจำเลยดังกล่าวชอบด้วย ป.วิ.พ.มาตรา 177 วรรคสองจึงมีประเด็นที่จำเลยจะสืบตามข้อสู้ได้ว่าโจทก์ได้สิทธิมาโดยไม่สุจริต ตาม ป.พ.พ.1299 วรรคสอง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้งดสืบพยานโจทก์และพยานจำเลยและพิพากษาให้โจทก์ชนะคดีมา ย่อมเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างทางพิเศษ โครงการระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสาธร - ลาดพร้าว (บริเวณโรงซ่อมบำรุง) กรณีที่ไม่อาจตกลงกันได้ในเรื่องจำนวนเงินค่าทดแทน เป็นขั้นตอนหนึ่งของการดำเนินการกำหนดค่าทดแทนและจ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่ผู้ที่จะถูกเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างทางพิเศษ ฯ ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 ไม่ใช่การตกลงซื้อขายกันตาม ป.พ.พ.
ขณะทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างทางพิเศษ ฯ นั้นพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน... พ.ศ.2530 ซึ่งกำหนดให้ผู้ว่าการการทางพิเศษแห่งประเทศไทยจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชกฤษฎีกานี้ได้สิ้นผลบังคับใช้ไปแล้วเพราะหมดอายุ ฐานะเจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 กับฐานะของคณะกรรมการเพื่อทำหน้าที่กำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงินค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืนในท้องที่เขตห้วยขวางกรุงเทพมหานคร ตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่...พ.ศ.2530 ตามคำสั่งกระทรวงมหาดไทยที่ 953/2534 สิ้นสุดลงไปด้วย และราคาเบื้องต้นของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืนที่คณะกรรมการชุดนี้กำหนดย่อมสิ้นผลไปด้วยดังนั้นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวซึ่งจำเลยทั้งสองทำในขณะไม่มีฐานะเป็นเจ้าหน้าที่แล้ว จึงเป็นการกระทำโดยผู้ปราศจากอำนาจและไม่ถูกต้องตามขั้นตอนของพ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 มาตรา 10 วรรคหนึ่ง ย่อมไม่มีผลใช้บังคับ การดำเนินการกำหนดค่าทดแทนที่ดินของโจทก์ที่จะต้องถูกเวนคืนและจ่ายเงินค่าทดแทนที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์จึงต้องดำเนินการใหม่เมื่อพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน...พ.ศ.2535 มีผลใช้บังคับ