คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เช่าที่ดิน

พระราชบัญญัติ ญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 53 บัญญัติขึ้นเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่านา ให้มีสิทธิที่จะซื้อนาพิพาทที่เช่าจากผู้ให้เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น สิทธิดังกล่าวย่อมมีอยู่ไม่ว่านาพิพาทจะโอนไปยังบุคคลใดก็ตาม ดังจะเห็นได้จากบทบัญญัติในมาตรา 54 ที่บัญญัติทางแก้ไว้ว่า ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน แต่ทั้งนี้ผู้เช่านาจะต้องใช้สิทธิซื้อนาดังกล่าวภายในกำหนดเวลาสองปีนับแต่วันที่ผู้เช่านารู้หรือควรจะรู้หรือภายในกำหนดเวลาสามปีนับแต่ผู้ให้เช่านาโอนนานั้น และบัญญัติไว้ในวรรคสองว่า ถ้าผู้รับโอนตามวรรคหนึ่งไม่ยอมขายนาให้แก่ผู้เช่านา ผู้เช่านาอาจร้องขอต่อคชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้ผู้นั้นขายนาได้ ดังนั้น การที่จำเลยผู้ให้เช่านามิได้แจ้งให้ผู้เช่านามีโอกาสซื้อนาได้ก่อน จึงไม่ทำให้สัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยตกเป็นโมฆะ ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ผู้เช่านาพิพาทได้ยื่นฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นขอให้จำเลยผู้ให้เช่านาปฏิบัติตามคำวินิจฉัยของคชก.ตำบล และได้มีการประนีประนอมยอมความโดยศาลได้พิพากษาตามยอมในวันเดียวกันกับที่ฟ้อง ต่อมาผู้เช่านาได้นำคำพิพากษาไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทเป็นของตนแล้ว แต่คดีดังกล่าวมีปัญหาซึ่งเป็นประเด็นพิพาทแตกต่างจากคดีนี้และคู่ความต่างกัน การวินิจฉัยคดีนี้ต้องขึ้นกับพยานหลักฐานที่ปรากฏในสำนวนคดีนี้โดยชอบด้วยกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง คำพิพากษาในคดีอื่นที่จำเลยอ้างถึงเกิดขึ้นหลังจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาคดีนี้ จึงไม่ทำให้ผลของคดีนี้เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ส่วนผลของแต่ละคดีเป็นอย่างไรชอบที่จะไปว่ากล่าวกันในชั้นบังคับคดีต่อไป จึงไม่เป็นเหตุที่จะทำให้ไม่อาจพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่นาพิพาทให้โจทก์ในคดีนี้ได้.

พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 53 มีไว้เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่านาให้มีสิทธิซื้อนาที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น และสิทธิดังกล่าวย่อมมีอยู่ไม่ว่านาพิพาทจะโอนไปยังบุคคลใด ตาม มาตรา 53 ดังนั้นการที่ผู้ให้เช่านามิได้แจ้งให้ผู้เช่านามีโอกาสซื้อนาได้ก่อนจึงไม่ทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่นาพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยตกเป็นโมฆะ ข้อกล่าวอ้างเกี่ยวกับเงื่อนไขแห่งสัญญาจะซื้อจะขายจำเลยไม่ได้ต่อสู้ไว้ในคำให้การเป็นข้อเท็จจริงที่จำเลยมิได้ยกขึ้นว่ากันมาในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก คดีอื่น ปัญหาซึ่งเป็นประเด็นพิพาทแตกต่างจากคดีนี้และคู่ความต่างกัน การวินิจฉัยคดีนี้ต้องขึ้นกับพยานหลักฐานที่ปรากฏในสำนวนโดยชอบด้วยวิธีพิจารณาความแพ่ง คำพิพากษาในคดีอื่นที่จำเลยอ้างถึงเกิดขึ้นหลักจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาคดีนี้จึงไม่ทำให้ผลของคดีนี้เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ส่วนผลของคดีเป็นอย่างไรชอบที่จะไปว่ากล่าวกันในชั้นบังคับคดี

พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 28บัญญัติว่าการเช่านาย่อมไม่ระงับเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่าการที่โจทก์รับโอนที่พิพาทมาโดยการซื้อได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีนั้น ก็ไม่มีบทกฎหมายบัญญัติไว้ว่าจะไม่ต้องรับภาระผูกพันที่มีเหนือทรัพย์นั้น โจทก์จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนคือเจ้าของเดิมที่มีต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นผู้เช่าโจทก์จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง.

สัญญาเช่าที่ดินเพื่อทำนาตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 แม้ทำสัญญาเช่าก่อนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 ใช้บังคับ เมื่อพระราชบัญญัติฉบับนี้ใช้บังคับแล้วยังมีบทบัญญัติว่าการเช่านารายใดอยู่ในบังคับ พ.ร.บ.ควบคุมการเช่านา ให้ถือว่าการเช่านารายนั้นอยู่ในบังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ต่อไป ดังนั้น การเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดการเช่าจะต้องทำเป็นหนังสือต่อหน้านายอำเภอหรือผู้ที่นายอำเภอมอบหมายตามมาตรา 30(3) แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 โจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาเลิกเช่าที่นากันโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือต่อหน้านายอำเภอหรือผู้ที่นายอำเภอมอบหมายสัญญาดังกล่าวจึงไม่มีผลเป็นการเลิกสัญญาเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายปัญหาดังกล่าวแม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นอ้างในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยได้ เพราะเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน.

โจทก์กล่าวไว้ในคำแก้ฎีกาว่า การเช่าที่ดินที่จำเลยอ้างว่าให้โจทก์เช่าจำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องปัญหาข้อนี้โจทก์ได้ยกข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การแก้ฟ้องแย้งแล้วจำเลยก็อุทธรณ์ถึงเรื่องค่าเช่าที่ค้างชำระด้วย แม้โจทก์ไม่ได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำแก้อุทธรณ์ ก็ถือว่าปัญหาข้อนี้ได้ยกขึ้นว่ากล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แล้ว โจทก์ย่อมอ้างอิงปัญหาข้อนี้ในชั้นฎีกาได้ เมื่อฟ้องแย้งของจำเลยระบุชัดว่า การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งให้บังคับคดีเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากโจทก์ได้ เพราะต้องห้ามตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.

ตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ฯ นั้น กฎหมายประสงค์ให้ความคุ้มครองถึงผู้เช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าด้วย นาย ท.บิดานาย ป.เช่าที่ดินพิพาทเนื้อที่ถึง 298 ไร่ จากนาง จ.มารดาโจทก์มาตั้งแต่ปี 2500 ทั้งผู้เช่าช่วงจากนาย ป.ก็เป็นผู้เช่าช่วงชุดเดิมจากนาย ท. ยิ่งกว่านี้ในสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับนาย ป.ยังขีดข้อความว่า"จะไม่เอาที่ดินที่เช่านี้ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือโอนให้ผู้อื่นเช่าต่อไป" ออก และมีลายเซ็นชื่อของโจทก์กำกับไว้ด้วย แสดงให้เห็นว่าโจทก์รู้เห็นยินยอมให้นาย ป.นำที่ดินพิพาทไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงนาย ป.จึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว สัญญาเช่ากำหนด 1 ปีก็ต้องถือว่ามีกำหนด 6 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่า
เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่านาย ป.เช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์เพื่อเกษตรกรรมแล้วจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจังหวัด จำเลยที่ 4ซึ่งเป็นประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตำบลจึงมีอำนาจวินิจฉัยคำร้องของนาย ป. การที่จำเลยที่ 4 ได้รับคำร้องของ นาย ป.โดยมีภาพถ่ายสัญญาเช่าและหนังสือบอกเลิกการเช่าแนบมาด้วยแล้วมีความเห็นว่า การบอกเลิกการเช่าเป็นการไม่ชอบตามมาตรา 31, 34,36 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว เนื่องจากการบอกเลิกการเช่าของโจทก์ไม่ได้แจ้งเหตุผลตามมาตรา 36 และโจทก์ไม่ได้ส่งสำเนาหนังสือบอกเลิกการเช่าต่อจำเลยที่ 4 แล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องแจ้งให้โจทก์ทราบเพื่อให้โจทก์มาชี้แจง เพราะตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวเป็นบทบัญญัติให้อำนาจซึ่งอยู่ในดุลพินิจว่าจะใช้อำนาจหรือไม่ หาใช่เป็นบทบัญญัติบังคับคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตำบลหรือจังหวัดต้องเรียกผู้ให้เช่ามาชี้แจง ยิ่งกว่านี้คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตำบลได้วินิจฉัยลงมติเป็นเอกฉันท์โดยให้เหตุผลทั้งข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายว่าการบอกเลิกการเช่าของโจทก์เป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมายอยู่แล้ว การพิจารณาของจำเลยที่ 4 จึงชอบด้วยกฎหมาย
แม้จะเป็นความบกพร่องต่อหน้าที่ของนายเทียนชัยกรรมการและเลขานุการของคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตำบลที่ได้รับคำอุทธรณ์ของโจทก์แล้วปล่อยเรื่องทิ้งไว้เป็นปีจนกระทั่งย้ายไปรับราชการที่อื่น ไม่ดำเนินการส่งคำอุทธรณ์ไปภายในกำหนด 15 วัน นับแต่วันรับคำอุทธรณ์ก็ตาม แต่ตามมาตรา 56 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวก็มิได้บัญญัติให้คำวินิจฉัยของคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตำบลตกไปหรือไม่มีผลบังคับหรือขาดอายุความ กำหนด15 วันดังกล่าวจึงเป็นแต่เพียงมุ่งหมายที่จะให้ดำเนินการไปโดยรวดเร็วไม่ชักช้าเท่านั้น หาได้มีผลทำให้คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจังหวัดไม่มีอำนาจวินิจฉัยคำอุทธรณ์ของโจทก์ไม่

สัญญาเช่าที่ดินที่โจทก์เช่าจากกระทรวงการคลังระบุเฉพาะการเช่าที่ดินเท่านั้นแต่ในที่ดินดังกล่าว มีโรงงานสุราบางยี่ขันแห่งที่ 2 ตั้งอยู่ซึ่งโจทก์เป็นผู้ปลูกสร้างและยกให้แก่จำเลยที่ 1 ตามสัญญาเช่าที่โจทก์ได้ทำไว้กับจำเลยที่ 1 อีกต่างหากแสดงว่าการเช่าโรงงานแยกออกจากการเช่าที่ดิน ที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นของกระทรวง-การคลัง ส่วนโรงงานเป็นของจำเลยที่ 1 จึงไม่ชอบที่โจทก์จะอ้างว่ามีค่ารายปีเฉพาะค่าเช่าที่ดิน ดังนั้นการที่ผู้ว่าราชการจังหวัดปทุมธานี ได้นำค่าเช่าโรงงานสุราบางยี่ขันแห่งที่ 2 มาตั้งเป็นฐานในการคำนวณค่ารายปีรวมกับค่าเช่าที่ดินแล้วกำหนดให้โจทก์เสีย-ภาษีโรงเรือนและที่ดินตามค่ารายปีที่โจทก์เสียค่าเช่าทั้งที่ดินและโรงงานสุราบางยี่ขันแห่งที่ 2 ด้วย จึงชอบแล้ว
จำเลยที่ 3 ได้ประเมินเรียกเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินจากโจทก์ตามอำนาจหน้าที่เมื่อผู้รับประเมินไม่พอใจได้ยื่นคำร้องขอให้พิจารณาประเมินใหม่ จำเลยที่ 4 และที่ 5 ก็ได้พิจารณามีคำชี้ขาด อันเป็นการปฏิบัติไปตามขั้นตอนของกฎหมาย ไม่ได้กระทำการใดเป็นการจงใจหรือประมาทเลินเล่อกระทำผิดหน้าที่ จึงไม่เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ ส่วนจำเลยที่ 1 และที่ 2 เมื่อได้รับแจ้งคำชี้ขาดให้เสียภาษีแล้ว แม้จะมิได้ฟ้องต่อศาลเพื่อขอให้เพิกถอนคำชี้ขาด แต่ก็ได้แจ้งให้โจทก์ทราบ เพื่อโจทก์จะได้ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาที่ให้โจทก์เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินแทนจำเลยที่ 1 นับว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ปฏิบัติหน้าที่ตามควรแก่พฤติการณ์แล้ว การที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 มิได้นำคดีไปฟ้องต่อศาลเป็นเหตุให้โจทก์ต้องฟ้องคดีเอง มิใช่เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์เช่นกัน

โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาจะซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และขอให้บังคับจำเลยที่ 1 จัดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ซึ่งเป็นการขอให้แก้ไขหรือยกเลิกมติของคณะกรรมการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบล ก่อนที่จะมีการอุทธรณ์ตามพ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 56 เป็นการข้ามขั้นตอนตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสอง เมื่อโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง แม้จำเลยที่ 1 จะมิได้อุทธรณ์ฎีกาขึ้นมา ศาลฎีกาก็พิพากษาให้มีผลถึงจำเลยที่ 1 ด้วย เพราะเป็นหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 245(1) ประกอบด้วยมาตรา 247.

จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทซึ่งจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 เช่าทำนา นาย ป. บิดาจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาแทนจำเลยที่ 1ตกลงจะขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์โดยมิได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบเพียงแต่ตกลงกันให้โจทก์ไปตกลงกับจำเลยที่ 2 เอง ต่อมาจำเลยที่ 2ขออายัดที่ดินพิพาท และคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลมีมติให้จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 2 แล้วจำเลยทั้งสองได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทไว้ การที่โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสองขอให้เพิกถอนสัญญาจะซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสอง และขอให้บังคับจำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์เป็นการขอให้แก้ไขหรือยกเลิกมติของคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำ ตำบล ก่อนที่จะมีการอุทธรณ์ตามพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 56เป็นการข้ามขั้นตอนตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ และการที่โจทก์ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ยังเป็นการขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ละเว้นการปฏิบัติตามพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 53วรรคหนึ่ง ที่ต้องแจ้งให้ผู้เช่านาทราบถึงการจะขายนาและให้ผู้เช่านาได้แสดงความจำนงจะซื้อนาก่อนอีกด้วย และเมื่อโจทก์เป็นเพียงผู้จะซื้อที่ดินพิพาทยังมิใช่เจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยโดยอาศัยอำนาจแห่งกรรมสิทธิ์ ขอให้เพิกถอนสัญญาจะซื้อขายและขอให้ห้ามจำเลยที่ 2 เข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทนั้น.

โจทก์ทำนาพิพาทในฐานะผู้เช่าจากจำเลยที่ 1 แม้จะไม่ได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือก็ต้องถือว่าเป็นการเช่าตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2528 มาตรา 5ที่บัญญัติว่า "การเช่า" หมายความว่าการเช่าหรือการเช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า... ทั้งนี้ไม่ว่าการเช่าหรือการเช่าช่วงนั้นจะมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่ก็ตาม.