คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

โจทก์ไม่ชำระเงินมัดจำให้จำเลยที่ 1 ซึ่งตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกำหนดให้เงินมัดจำเป็นส่วนหนึ่งของการชำระเงินตามสัญญา เงินดังกล่าวจึงเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ดินที่โจทก์มีหน้าที่ต้องเสนอชำระหนี้ให้แก่จำเลยที่ 1เมื่อโจทก์ไม่เสนอ โจทก์ซึ่งถือว่าเป็นเจ้าหนี้ได้ชื่อว่าผิดนัดตาม ป.พ.พ. มาตรา 210จำเลยที่ 1 มีสิทธิที่จะไม่ชำระหนี้จนกว่าโจทก์จะชำระหนี้หรือขอชำระหนี้ตอบแทนตาม ป.พ.พ. มาตรา 369

ศ.ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทได้อนุญาตให้ บ.ใช้ที่ดินพิพาทตั้งโรงเรียนสอนศาสนาอิสลามเป็นการชั่วคราว มิได้มีเจตนายกที่ดินพิพาทให้ บ. เมื่อเลิกกิจการโรงเรียนแล้ว บ.ก็ต้องออกไปจากที่ดินพิพาทในระหว่างที่ บ.ดำเนินกิจการโรงเรียนอยู่นั้นย่อมถือว่า บ.ครอบครองที่ดินพิพาทแทน ศ.เจ้าของเดิม การที่โจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจาก บ.ไม่ทำให้โจทก์ได้สิทธิครอบครองเพราะ บ.ผู้โอนเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินพิพาทแทน ศ.โจทก์ผู้รับโอนย่อมได้สิทธิไปเพียงเท่าที่ บ.มีอยู่ในฐานะผู้ยึดถือที่ดินพิพาทแทน ศ.กรณีถือไม่ได้ว่าโจทก์แย่งการครอบครอง

คดีนี้โจทก์ในฐานะทายาทของ ถ.ผู้เช่าซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแก่โจทก์ จำเลยที่ 1ให้การต่อสู้ว่า ถ.เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงมีประเด็นข้อพิพาทว่า ถ.หรือจำเลยที่ 1เป็นฝ่ายผิดสัญญา แม้โจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมโอนที่ดินพิพาทตามสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2 และระหว่างจำเลยที่ 2 กับที่ 3 มาด้วยก็เป็นเพียงผลต่อเนื่องในเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทอันเป็นส่วนหนึ่งของคำขอที่ให้จำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์นั่นเอง จึงเป็นคดีมีทุนทรัพย์

โจทก์บรรยายฟ้องขอแบ่งแยกที่ดินซึ่งโจทก์กับจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมโดยต่างแบ่งการครอบครองที่ดินเป็นส่วนสัดมาเป็นเวลากว่า10 ปีแล้ว โจทก์ขอแบ่งแยกที่ดินส่วนที่โจทก์ครอบครองแปลงหมายเลข 1 ทางด้านทิศตะวันออก มีเนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ 3 งาน 10 ตารางวา ดังนี้คำฟ้องโจทก์แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นแล้ว เป็นฟ้องที่สมบูรณ์ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 172วรรคสอง ส่วนข้อเท็จจริงที่ว่า ที่ดินพิพาททั้งสี่ด้านมีความกว้างและยาวเท่าใดและโจทก์เริ่มครอบครองตั้งแต่เมื่อใดนั้น เป็นรายละเอียดซึ่งโจทก์สามารถนำสืบในชั้นพิจารณาได้ ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
โจทก์จำเลยได้ร่วมลงทุนซื้อที่ดินและลงชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันและต่อมาได้ร่วมลงทุนปลูกบ้านในที่ดินพิพาทเพื่อทำร้านค้า แต่ในปีเดียวกันนั้นได้เลิกกิจการค้าไป ตกลงกันว่า สินค้าและเครื่องมือในร้านเป็นของจำเลยบ้านและร้านค้าเป็นของโจทก์ ที่ดินให้แบ่งกันโดยส่วนของโจทก์อยู่ทางด้านทิศตะวันออกตรงที่ปลูกบ้าน ที่ดินที่เหลือเป็นของจำเลย สำหรับหนี้สินที่มีต่อธนาคารให้จำเลยรับผิด 20,000 บาท จำนวนเงินที่เหลือโจทก์เป็นผู้รับผิด หลังจากนั้นโจทก์ได้ครอบครองที่ดินพิพาทเป็นส่วนสัดของตนแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจแบ่งแยกที่ดินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมเพื่อไปขอออกโฉนดที่ดินส่วนของตนได้

โจทก์เป็นผู้ชี้ช่องให้ ม. กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยจำเลยตกลงจะจ่ายค่านายหน้าแก่โจทก์อัตราร้อยละ 3 ของราคาที่ซื้อขายกัน แม้ต่อมาจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาและ ม. ต้องฟ้องบังคับจำเลยก็ตาม แต่จำเลยก็ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความยอมโอนที่ดินให้แก่ ม.หรือบุคคลที่ ม. ประสงค์จะให้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ศาลพิพากษาตามยอม จำเลยได้ปฏิบัติตามโดยทำหนังสือจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่บริษัท ช. ที่ ม. ประสงค์มีผลสืบเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์จึงมีสิทธิได้รับค่านายหน้าจากจำเลย สัญญาค่าบำเหน็จนายหน้าเป็นสัญญาที่แยกต่างหากจาก สัญญาจะซื้อจะขาย แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจะได้บันทึกเรื่องที่จำเลยตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ไว้ก็หาทำให้สัญญาค่าบำเหน็จนายหน้าเป็นสัญญาอุปกรณ์ของสัญญาจะซื้อจะขายไม่ โจทก์ฟ้องเรียกร้องเอาค่าบำเหน็จนายหน้าและไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้เป็นอย่างอื่น จึงมีอายุความ 10 ปี

โฉนดที่ดินพิพาทเนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 36 ตารางวา มีชื่อจำเลยและสามีถือกรรมสิทธิ์รวมกัน 4 ใน 6 ส่วน โจทก์ 1 ใน 6 ส่วน และ พ.1ใน 6 ส่วน เมื่อโจทก์อายุ 13 ปี ได้รื้อบ้านในที่ดินพิพาทถวายวัดแล้วย้ายไปอยู่กับตา ที่ดินพิพาทจึงเป็นที่ว่าง แล้วโจทก์ไม่เคยเข้ามาเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทนานถึง45 ปี จึงมาฟ้องคดีนี้ ส่วนจำเลยเข้าปลูกบ้านอยู่ในที่ดินพิพาทจนถึงวันฟ้องเป็นเวลาประมาณ 40 ปี โดยไม่เคยมีผู้ใดคัดค้านการครอบครองของจำเลย สภาพที่ดินพิพาทใช้เป็นที่อยู่อาศัยมีบ้านจำเลยและบุตรปลูกอยู่ 2 หลัง ไม่สามารถแบ่งแยกให้ผู้อื่นเข้าไปปลูกบ้านอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอีกได้เพราะเหลือเนื้อที่เพียง 330 ตารางวาเนื่องจากที่ดินบางส่วนตามโฉนดพังลงคลอง พฤติการณ์ที่โจทก์ละทิ้งที่ดินพิพาทไปเป็นเวลานานหลายสิบปี เชื่อได้ว่าโจทก์สละสิทธิในที่ดินส่วนของตน และถือได้ว่าจำเลยครอบครองปรปักษ์ที่ดินส่วนของโจทก์นานเกินกว่าสิบปีจนได้กรรมสิทธิ์ตามป.พ.พ. มาตรา 1382

ที่ดินของโจทก์มีที่ดินของผู้อื่นล้อมรอบอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่โจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยออกตามทางด้านทิศตะวันตกของที่ดินของโจทก์ซึ่งกว้างประมาณ 8 เมตร ยาวประมาณ 300 เมตร แล้วผ่านทางพิพาทยาวประมาณ 100 เมตร และผ่านทางสาธารณประโยชน์ยาวประมาณ 100 เมตรสู่ถนนซอยอมรพันธุ์นิเวศน์ 4 ทางพิพาทซึ่งเป็นที่ดินของจำเลย จึงเป็นทางจำเป็นแก่ที่ดินของโจทก์
บทบัญญัติของ ป.พ.พ. มาตรา 1349 มีความหมายว่าเมื่อที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้แล้ว เจ้าของที่ดินแปลงนั้นย่อมมีสิทธิผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้โดยไม่จำกัดว่าจะมีสิทธิผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่เฉพาะที่ดินแปลงที่อยู่ติดกับที่ดินแปลงนั้นเท่านั้น ดังนั้นเมื่อฟังได้เป็นที่ยุติแล้วว่าที่ดินของโจทก์มีที่ดินของผู้อื่นล้อมรอบอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้แต่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้โดยผ่านที่ดินของผู้อื่นก่อนแล้วผ่านที่ดินของจำเลยและที่ดินอื่น แม้ที่ดินของจำเลยมิได้อยู่ติดต่อกับที่ดินของโจทก์ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินซึ่งถูกล้อมอยู่ก็มีสิทธิใช้ทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยออกไปสู่ทางสาธารณะได้
ที่จำเลยฎีกาในส่วนของฟ้องแย้งว่าจำเลยได้รับความเสียหาย100,000 บาท ไม่ใช่ 10,000 บาท ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยนั้น เป็นฎีกาโต้เถียงดุลพินิจของศาลอุทธรณ์จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง เมื่อฟ้องแย้งของจำเลยมีจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาไม่เกิน 200,000 บาท จึงต้องห้ามมิให้ฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.พ.พ. มาตรา 248 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
ทางจำเป็นต้องเลือกทำพอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่านโดยให้เสียหายแก่ที่ดินที่ล้อมอยู่น้อยที่สุด จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดทางจำเป็นในที่ดินของจำเลยให้มีความกว้างถึง 8 เมตร และควรกำหนดให้ทางจำเป็นมีความกว้าง 3.50 เมตร ซึ่งพอสมควรที่จะใช้เป็นทางจำเป็นในสภาพที่เป็นถนนให้รถยนต์รวมทั้งรถบรรทุกผ่านเข้าออกได้เท่านั้น

ภายหลังโจทก์ยื่นฎีกาปรากฏว่าจำเลยได้รื้อบ้านที่โจทก์ฟ้องออกไปจากที่ดินของโจทก์แล้ว คดีจึงไม่มีประโยชน์ที่จะพิจารณาพิพากษาฎีกาของโจทก์อีกต่อไป ศาลฎีกาให้จำหน่ายคดีเสียจากสารบบความ

โจทก์และครอบครัวมีภูมิลำเนาอยู่อาศัยอยู่ห่างห้องพิพาทไปประมาณ 200 เมตร การที่โจทก์ยอมให้ ม.บุตรสาวโจทก์พร้อมทั้งสามีและบุตรของม.ซึ่งไม่มีที่อยู่ที่อื่นเข้าไปอยู่ในห้องพิพาทและแจ้งชื่อทั้งหมดเข้าอยู่ในทะเบียนบ้านห้องพิพาท ฟังได้ว่าเป็นการเข้าอยู่อาศัยในห้องพิพาท หาใช่เพียงเป็นผู้แทนอยู่เฝ้ารักษาห้องพิพาทให้โจทก์ไม่ จึงไม่ได้รับงดเว้นการเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 10 ที่แก้ไขโดย พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดินแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2475 มาตรา 3

โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนหนังสือคำคัดค้านของ ข. สามีจำเลยที่คัดค้านการรังวัดที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การว่า เหตุที่ ข.ยื่นหนังสือคัดค้านการรังวัดที่ดินของโจทก์เพราะโจทก์นำช่างรังวัดปักหลักรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของ ข.ประเด็นโต้เถียงจึงมีว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์หรือ ข.อันเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้จึงเป็นคดีมีทุนทรัพย์