คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ขายทอดตลาด

ธนาคาร ก. ผู้ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลย่อมได้รับความคุ้มครองสิทธิมิให้เสียไป แม้ที่ดินพิพาทมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากธนาคาร ก. อีกทอดหนึ่ง ถือได้ว่าเป็นผู้สืบสิทธิที่ได้รับความคุ้มครองสิทธิที่มีอยู่ตามมาตรา 1330 เช่นเดียวกัน แม้มิใช่ผู้ซื้อที่ดินดังกล่าวจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยตรงก็ตาม แม้โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทโดยทราบมาก่อนว่าจำเลยปลูกบ้านและสิ่งปลูกสร้างอื่นในที่ดินพิพาทเป็นเวลาเกินกว่า 20 ปีแล้ว โดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน และจำเลยมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เป็นหลักฐานจำเลยก็ไม่อาจยกสิทธิดังกล่าวขึ้นใช้ยันสิทธิของโจทก์ทั้งสองที่ได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 ได้ ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่าโจทก์ทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดีกว่าสิทธิของจำเลย เมื่อโจทก์ทั้งสองบอกกล่าวด้วยวาจาไม่จำต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้จำเลยรื้อถอนบ้านและสิ่งปลูกสร้างอื่นกับให้ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว จำเลยยังคงเพิกเฉย โจทก์ทั้งสองย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทได้

ธนาคาร ก. เป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ย่อมได้รับความคุ้มครองสิทธิมิให้เสียไป แม้ที่ดินพิพาทมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากธนาคาร ก. อีกทอดหนึ่ง ถือได้ว่าเป็นผู้สืบสิทธิที่ได้รับความคุ้มครองสิทธิที่มีอยู่ตามมาตรา 1330 เช่นเดียวกัน แม้โจทก์ทั้งสองจะมิใช่ผู้ซื้อที่ดินดังกล่าวจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยตรง หรือโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินดังกล่าวโดยทราบมาก่อนว่าจำเลยปลูกบ้านและสิ่งปลูกสร้างอื่นในที่ดินพิพาทเป็นเวลานานแล้ว หรือการที่จำเลยครอบครองทำประโยชน์ปลูกบ้านและสิ่งปลูกสร้างอื่นอย่างถาวรในที่ดินพิพาทมาเป็นเวลาเกินกว่า 20 ปี แล้วโดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน และมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เป็นหลักฐาน ก็ไม่อาจยกสิทธิดังกล่าวขึ้นใช้ยันสิทธิของโจทก์ทั้งสองได้ และเมื่อโจทก์ทั้งสองบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนบ้านและสิ่งปลูกสร้างอื่นกับให้ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว จำเลยยังคงเพิกเฉย โจทก์ทั้งสองย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทได้

แม้จำเลยที่ 2 เพิ่งมาดูแลการขายทรัพย์พิพาทในการขายทอดตลาดครั้งที่ 2 และเพิ่งคัดค้านราคาเป็นครั้งแรกก็ตาม แต่จำเลยทั้งสองถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาทที่นำมาจำนองแก่โจทก์ร่วมกันและอาศัยอยู่บ้านเดียวกัน จึงเชื่อว่าจำเลยที่ 2 ควรรู้ว่าจำเลยที่ 1 คัดค้านราคาในการขายทอดตลาดครั้งแรกเพื่อตนและเพื่อประโยชน์ของจำเลยที่ 2 ในฐานะผู้มีกรรมสิทธิ์รวมไว้แล้ว การที่จำเลยที่ 2 มิได้มาดูแลการขายทอดตลาดครั้งแรกและมิได้คัดค้านราคาในการขายทอดตลาดครั้งแรกด้วยนั้นเท่ากับจำเลยที่ 2 สละสิทธิที่จะคัดค้านราคาสำหรับการขายทอดตลาดครั้งต่อๆ มาด้วยคงมีเพียงสิทธิหาผู้ที่จะเสนอซื้อทรัพย์พิพาทในราคาที่จำเลยที่ 2 ต้องการมาเสนอซื้อในการขายทอดตลาดทรัพย์สินครั้งต่อไป แต่จำเลยที่ 2 ก็หากระทำไม่ หรือไม่อาจหาบุคคลเช่นว่านั้นได้ กลับมีพฤติการณ์สลับกับจำเลยที่ 1 มาคัดค้านราคา เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตประวิงการบังคับคดีให้เนิ่นช้าออกไป เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงไม่จำต้องเลื่อนการขายทอดตลาดออกไปตามบทบัญญัติมาตรา 309 ทวิ วรรคหนึ่งอีกเพราะได้เลื่อนมาแล้วครั้งหนึ่งตามคำคัดค้านของจำเลยที่ 1 แล้ว คดีไม่มีเหตุเพิกถอนการขายทอดตลาดซึ่งกระทำโดยชอบ

จำเลยที่ 2 เพิ่งมาดูแลการขายทรัพย์พิพาทในการขายทอดตลาดครั้งที่ 2 และเพิ่งคัดค้านราคาเป็นครั้งแรก แต่จำเลยที่ 2 ควรรู้ว่าจำเลยที่ 1 คัดค้านราคาในการขายทอดตลาดครั้งแรกไว้ ซึ่งเป็นการกระทำเพื่อตนและเพื่อประโยชน์ของจำเลยที่ 2 ในฐานะผู้มีกรรมสิทธิ์รวมไว้แล้ว เท่ากับจำเลยที่ 2 สละสิทธิที่จะคัดค้านราคาสำหรับการขายทอดตลาดครั้งต่อๆ มาด้วย แต่ยังคงมีสิทธิหาผู้ที่จะเสนอซื้อทรัพย์พิพาทในราคาที่จำเลยที่ 2 ต้องการมาเสนอซื้อในการขายทอดตลาดทรัพย์สินครั้งต่อไป จำเลยที่ 2 ก็หากระทำไม่หรือไม่อาจหาบุคคลเช่นว่านั้นได้ กลับมีพฤติการณ์สลับกับจำเลยที่ 1 มาคัดค้านราคา เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตประวิงการบังคับคดีให้เนิ่นช้าออกไป เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงไม่จำต้องเลื่อนการขายทอดตลาดออกไปอีกเพราะได้เลื่อนมาแล้วครั้งหนึ่งตามคำคัดค้านของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาแล้ว ดังนัย ป.วิ.พ. มาตรา 309 ทวิ วรรคหนึ่ง จึงไม่มีเหตุเพิกถอนการขายทอดตลาดซึ่งกระทำโดยชอบ

โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษจำเลยทั้งสองตาม ป.อ. มาตรา 83, 343 และให้จำเลยทั้งสองคืนเงินประกันการทำงานที่จำเลยทั้งสองได้จากการหลอกลวงคืนแก่ผู้เสียหายทั้ง 16 คน ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองคืนเงินประกันการทำงานให้แก่ผู้เสียหายเพียง 1 คน ที่ยังไม่ได้รับเงินคืนและมาเบิกความต่อศาล คำขออื่นให้ยก เมื่อโจทก์ไม่ได้อุทธรณ์โต้แย้งคำพิพากษาศาลชั้นต้นในคำขอส่วนนี้ ประเด็นตามคำขอจึงเป็นอันยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ปัญหานี้ไม่ใช่ปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 จะยกขึ้นวินิจฉัยได้เอง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้ให้จำเลยทั้งสองคืนเงินเต็มจำนวนตามคำขอท้ายฟ้องให้แก่ผู้เสียหายทั้ง 16 คน จึงไม่ชอบ

ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดทรัพย์สินจำนองโดยปลอดจำนองมาชำระหนี้แก่ผู้ร้องตามจำนวนภาระหนี้จำนองที่จำเลยมีต่อผู้ร้อง เป็นการขอรับชำระหนี้จำนองจากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนองโดยอาศัยอำนาจแห่งการจำนองตาม ป.พ.พ. มาตรา 702 วรรคสอง ซึ่งผู้ร้องมีบุริมสิทธิตาม ป.วิ.พ. มาตรา 289 แม้ผู้ร้องจะอ้างว่าเป็นการร้องขอกันส่วนตาม ป.วิ.พ. มาตรา 287 แต่เมื่อคำร้องของผู้ร้องต้องด้วยบทบัญญัติ มาตรา 289 ก็ไม่ทำให้คำร้องของผู้ร้องเสียไป ศาลมีอำนาจรับคำร้องของผู้ร้องไว้พิจารณาได้

คำร้องของจำเลยที่ 2 ที่ขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินของจำเลยที่ 1 โดยอ้างว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้ส่งประกาศแจ้งวันขายทอดตลาดให้จำเลยที่ 2 ทราบ การขายทอดตลาดจึงไม่ชอบนั้น เป็นการกล่าวอ้างว่าการขายทอดตลาดฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติแห่ง ป.วิ.พ. มาตรา 306 วรรคหนึ่ง คำร้องของจำเลยที่ 2 จึงอยู่ในบังคับมาตรา 296 วรรคสอง ที่บัญญัติให้ยื่นคำร้องต่อศาลภายในเวลาใดก่อนการบังคับคดีได้เสร็จลง เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวและเสนอบัญชีแสดงรายการรับ - จ่ายเงิน รายงานต่อศาลเมื่อวันที่ 18 เมษายน 2546 ว่า ได้จัดทำบัญชีแสดงรายการรับ - จ่ายเงินและจ่ายเงินให้แก่ผู้มีส่วนได้เสียในคดีไปแล้ว การบังคับคดีจึงเสร็จสิ้นลงตามมาตรา 296 วรรคสี่ (2) การที่จำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องคดีนี้ในวันที่ 13 ธันวาคม 2550 จึงพ้นกำหนดระยะเวลาตามกฎหมาย จำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธิยื่นคำร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดดังกล่าวได้ ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตามมาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247

ในการประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทได้ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า "...ผู้ซื้อได้ต้องรับผิดชอบเรื่องภาระหนี้สิน (หากมี) ที่มีต่อนิติบุคคลอาคารชุดด้วย" ซึ่งเป็นไปตามระเบียบของกรมบังคับคดีที่กำหนดให้ระบุข้อความลักษณะดังกล่าวในกรณีที่ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดเป็นอาคารชุดเพื่ออนุวัตรตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ดังนั้น เมื่อโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อทรัพย์ห้องชุดพิพาทได้จึงต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวจะปฏิเสธอ้างว่าไม่ทราบเงื่อนไขนี้ไม่ได้ ทั้งก่อนประกาศขายทอดตลาด จำเลยที่ 1 มีหนังสือแจ้งยอดหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจำนวน 1,264,798.51 บาท ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระอยู่ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบแล้ว ซึ่งโจทก์สามารถขอตรวจสอบภาระหนี้สินดังกล่าวได้จากเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนเข้าสู้ราคาได้อยู่แล้ว เพราะเอกสารดังกล่าวอยู่ในสำนวนบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดีทั้งเป็นข้อมูลสำคัญที่โจทก์ต้องนำมาประกอบการตัดสินใจเข้าสู้ราคาในการขายทอดตลาด ข้ออ้างของโจทก์ที่ว่าไม่ทราบว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทมีภาระหนี้สินจำนวนเท่าใดจึงฟังไม่ขึ้น เมื่อโจทก์ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเบี้ยปรับที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยทั้งสองจึงไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองรายการหนี้หรือการปลอดหนี้ห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์

พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมฯ มาตรา 12 ไม่ให้ใช้ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวบังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวใช้บังคับ ผู้ร้องทำสัญญาซื้อขายที่ดินจากการขายทอดตลาดกับผู้คัดค้านก่อนวันที่ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวใช้บังคับ จึงไม่อาจนำ พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวมาปรับใช้กับข้อกำหนดตามสัญญาที่ดินระหว่างผู้ร้องกับผู้คัดค้านได้
ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์นั้นจะต้องปฏิบัติบังคับตาม ป.วิ.พ. ว่าด้วยการบังคับคดี และ พ.ร.บ. ล้มละลายฯ ซึ่งกฎหมายเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ ผู้ร้องย่อมต้องทราบว่าผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดอาจไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาด กรณีไม่ขัดต่อ ป.พ.พ. มาตรา 388 ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดิน

พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 12 ไม่ให้ใช้พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวบังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวใช้บังคับ ผู้ร้องทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับผู้คัดค้าน ก่อนวันที่พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวใช้บังคับ จึงไม่อาจนำพระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวมาปรับใช้กับสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ร้องกับผู้คัดค้านได้ ต้องพิจารณาไปตามบทกฎหมายอื่น
การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จะต้องปฏิบัติตาม ป.วิ.พ. ว่าด้วยการบังคับคดี และ พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 ซึ่งกฎหมายเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ ผู้ร้องย่อมต้องทราบว่าผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดอาจไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาด ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาด้วยเหตุดังกล่าว กรณีไม่ขัดต่อ ป.พ.พ. มาตรา 388